Z商业中心房屋本体公用设施维修方法
商业中心房屋本体公用设施的维修方法
1、维修目的:使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观,延长使用寿命,确保正常运作状态,方便用户。
2、维修原则:
(1)坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常动作的前提下,注意节约维修材料;
(2)修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致原则;
(3)为业主(用户)提供方便的原则。
3、维修依据:
(1)符合维修方案或设计图纸的要求;
(2)符合《房屋维修工程质量检验评定标准》有关条款标准.
4、各项维修项目的标准
(1)地基基础:
A、如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落:
a、将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、松酥的部分清除;
b、用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位,并在勒脚上口做成斜坡,以利泄水;
c、恢复勒脚饰面。
B、如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降:
a、如不严重,应做好巡查和记录;
b、如有扩展趋势,应立即通知管理处派专业技术人员检查鉴定;
c、如情况较严重,应立即通知管理处派专业技术人员检查鉴定。
(2)梁、柱、板主体
A、露筋:
a、将露筋部位的松散层凿除,并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉;
b、用钢丝刷清洁干净;
c、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层;
d、用高标号水泥砂浆修复,如有需要还需按要求恢复饰面。
B、有裂缝:参考《住户室内维修标准》中"楼面裂缝"的维修程序进行维修。
C、有孔、洞:
a、将孔、洞周边已松散的砼凿除,并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉;
b、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞;
c、充分喷水湿润孔、洞内壁;
d、如小孔、洞,则先涂刷一层素水泥浆,然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光,如果孔、洞大,则在涂刷完一道素水泥浆后,用比原先(梁、或柱、或板)的标号高一等级的细石砼嵌填饱满,并养护好。
D、破坏情况较严重(如变形、裂缝程度已超过规定范围)。属于此种情况时,应立即通知管理处,请有关专业技术人员到场鉴定后,作出修缮或加固方案,再进行修复。
(3)墙体:墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后,表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀,以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定,裂缝不再发展时进行(如:地基基础沉降还在发展时,一般先做地基、基础加固处理,后做砌体裂缝等的维修)。
A、裂墙:
a、先将裂缝周边的饰面凿除,并将砌体已松散层凿至结实层,凿槽成外八字形;
b、用钢丝刷扫清槽内杂物,然后充分喷水湿润;
c、均匀地涂刷一道素水泥浆;
d、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝、抹平;
e、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。
B、砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损:
a、先将酥碱或破损部分的砖块轻轻挖掉,并清扫干净浮动灰土;
b、充分喷水湿润破损面;
c、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌(注意所用砌块应先充分湿润)。
C、墙体室外饰面缺损:
a、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除;
b、用钢丝刷清扫干净浮动灰土;
c、充分喷水湿润破损面;
d、用1:3的防水水泥砂浆填平,然后修复饰面。
D、外墙渗水:
a、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的,应先将缝清洁,然后用水泥砂浆重新嵌补密实,并勾成向下卸水斜缝;
b、窗台处渗水,应将窗台拆除重新砌灰,内外留有卸水坡度,窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝,并有水泥砂浆填实;
c、在外墙渗水部位采用"一布四胶"喷浆或刷浆修理,具体做法为:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层;
d、外墙渗水面积较大时,先将饰面铲除,然后涂1-2道胶质防水涂料,在最后一道胶未干时,即用水泥砂浆按平,再修复饰面;
e、墙、板接通处渗水,可用预制氯乙烯胶泥嵌缝,先开凿,然后清理板缝,用喷灯加热板缝和胶泥条,边嵌边加热,最后在胶泥条件外用水泥砂浆勾缝和封闭;
f、用氯丁防水胶在室内修补,将渗水处的内饰面层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm,将墙面和缝隙清理干净,用氯丁胶水泥砂浆嵌缝,然后再用水泥砂浆粉刷基层,在基层上涂刷2-3道氯丁胶,在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平,再修复饰面。
(4)顶棚:参照《住户室内维修标准》中"顶棚抹灰层(饰面)脱落"维修程序进行维修。
(5)楼梯间:
A、踏步缺损
a、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层;
b、用钢丝刷清扫干净浮土;
c、充分喷水湿润;
d、均匀地涂刷一道素水泥浆;
e、用1:3水泥砂浆做好基层;
f、修复饰面。
B、栏板缺损
如为砼或砌块栏板可参照(2)和(3)相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板,检修程序如下:
a、如不能修复,应及时更换新配件;
b、使栏板、梯板、扶手连接牢固;
c、修复栏板饰面(如油漆、乳胶漆等)。
C、扶手
a、如不能修复,应及时更换新配件;
b、使之与栏板连接牢固;
c、修复饰面(如漆面、乳胶漆等)。
(6)门、窗:参照《住户室内维修标准》中有关"门、窗维修程序"执行。
(7)屋面避雷设施
A、锈蚀:
a、用砂纸除锈;
b、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆,每道漆之间要间隔一段时间,以上一道漆干为准;
c、如锈蚀特别严重,应将该部分更换,并用电焊连接,刷上防锈漆。
B、连接部位断开:
a、除锈清洁后,焊接牢固;
b、刷两道防锈漆。
(8)屋面隔热层、防水层
A、隔热层缺损:及时更换,用1:3水泥砂浆嵌缝。
B、屋面漏(渗)水(刚性屋面):
a、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水;
b、纵横泛水渗漏,可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理;
c、出屋面管道处漏水,先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂等。
d、檐沟处漏水,可用密封材料在滴水处嵌缝,檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。
(9)屋面水池(箱)
A、渗漏:
a、先将水池(或水箱)四壁清洗干净;
B、做一布四胶防水层(或其它材料做防水层),外涂一层水泥防水层,再用1:3水泥砂浆做保护层。
B、水池(箱)检查口盖缺损:
a、应立即维修,并加锁;
b、刷两道防锈漆,并定期检查。
篇2:室外公用设施维修方法
1、维修目的:使室外公用设施恢复使用功能及外观,确保正常的运作状态,为业主(用户)保持一个安全、舒适、优雅、快捷的办公环境。
2、维修原则:
⑴、坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。
⑵、修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。
⑶、为用户服务的原则。
3、维修依据:
⑴符合维修方案或设计图纸的要求,满足合同的规定。
⑵符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。
4、维修标准:
(1)管区道路(人行道和车道)
A、修补损坏的砼路面
如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥,按照附带的说明书进行修补;对于大面积损坏的修补,采用1:2:2硅酸盐干硬性砼。
①将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度以达新面及结实面为准。
②用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜),破坏面的砼边缘要向里掏凿成
凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。
③将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。
④湿润水完成渗入里面而砼表面无积水时,在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆,
在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内,并将其捣实,如修补面积较大,应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内,以便捣实下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。
⑤用木抹子轻轻地将修补表面抹平,在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。
然后养护不少于7昼夜,并浇水以保持混凝土具有足够的水分处理湿润状态(养护期间不得让人或车行走,保持表面清洁)。
B、修补块材地面(如:地面砖、石块材料、预制砼块等):
①凿除损坏的块材面层,凿掉结合层,清扫残渣,喷洒水使表面充分湿润。
②待表面积水完全渗入后,涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块,无需此道工序)。
③将块材充分洒水或浸湿后,用1:2.5水泥砂浆坐砌,并用木锤或胶锤锤平、锤直,抹去砖缝多余泥浆。
④必须留缝,灰缝表面必须光滑平整,不得高出块材面。
⑤修补工作完毕后,把块材表面清扫干净。
⑥对于有防水要求的块地面,预做水泥砂浆防水层(可渗3%防水剂)然后再坐砌块才。
(2)路灯
A、灯不亮:参照《用户室内维修标准》中的关于"灯不亮"的维修规定。
B、灯柱油漆:先将灯柱清洁,生锈处应用砂纸打磨后清洁,再刷防锈漆两道,刷面漆两道。
(3)雨水管道
A、如雨水管堵塞,排水不畅,应先查找堵塞位置和原因,如因杂物堵塞引起,应清除杂物,使之通畅;如因管道不够标准或倒坡,应开挖重新铺设管道,注意管道要做衬底(基础),使管道放置平稳;如因管道接口错位,应开挖校正接口,并注意保证坡度和接口防漏,以及管道的平稳。
B、如管道损坏,无法修复,应用同型号规格的管道替换,接口应用沥青麻丝或防水泥砂浆砌结。
C、最后修复地坪。
(4)化粪池
A、如池水外溢或排水不畅,应打开井盖,清掏池内沉淀物和堵塞杂物,并制定定期清掏制度。
B、如井盖缺损,应及时更换同型号及规格的井盖,使其保持完好,避免造成人身安全事故。
C、如池壁缺损,应先通知有关用户停用卫生间,然后抽干化粪池清掏沉淀物,再将缺损池壁修复,注意池壁要做好防渗处理。
(5)电缆沟
A、如是沟盖板损坏,应按原设计规格制作(放足钢筋),并按设计要求把损坏的盖板换掉。
B、如沟内积水过多,影响电的正常供应,应先关掉总闸,然后打开沟盖板,查明积水原因和位置,一般电缆沟内积水有两种原因:一为沟底坡度不够标准或倒坡,遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决;二为沟内掉入杂物,使水流不畅,遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。
C、如是电缆路出现故障,应先告知有关用户,然后请供电部门及时修复。
(6)排水渠
A、如是盖板损坏,应按原设计要求,使用同一规格和同一种材料,把损坏的盖板换掉。
B、如是渠壁损坏,应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润,然后用与原壁相同的材料修复;如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆,然后再做饰面面层。
C、如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不畅,应及时清除杂物。
D、池(井)壁损坏。通知用户停用或采取其他措施,不影响用户的日常运作,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥杂物等沉淀物,将破损面凿至结实层,并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等),清理饰面残余的水泥浆等。
(7)路障
A、砼路障:
①如缺损较少,可用高标号水泥砂浆修复,具体做法为凿除破损面松动砼,清洁表面,喷水湿润,刷素水泥浆,补水泥砂浆,然后养护保护。
②如缺损较多,应及时性更换新路障。
B、钢管路障:
如钢管锈蚀,应先用粗砂纸将铁锈打磨掉,然后清理表面,刷两道防锈漆,最后再刷红白相间的荧光漆。
(8)绿化水管管网
A、漏水:
①如是水管接头处漏水,应先将水管总制关掉,然后在漏水接口处将水管卸下,在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝,再将水管接好,打开总制闭水检查,至不漏水为止。
②如水龙头漏水,应先关总制,然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水,更换相应配件,装回水龙头,开总制,检查至不漏为止。如无法修复,应更换新龙头。
B、水管锈蚀:
①如锈蚀程度不大,可将相关部位除锈后,清洁干净,然后刷两道防锈漆,并应定期检查。
②如锈蚀程度较大,应更换该段水管(注意应用热镀锌管更换)。
(9)垃圾屋(池)、垃圾中转站
A、如饰面(如瓷片、抹灰)被损,可以采以两种方法:
①将破损部位的松散层清除,再用相应的材料修复。
②直接用水泥补,然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。
B、如五金部件(如闸门、铁栏等)缺损:
①检查缺损部位,查明原因,然后用相应的配件修复,并刷两道防锈漆。
②如是缺损较严重以至无法正常使用,应及时更换新配件。
篇3:公用设施改造维护维修规定
1.目的
为确保及时更新、改选、维护维修公用设施,保证其适时适量增容和正常运行,特制定本规定。
2.适用范围
适用于物业区域内的公用设施的改造及维护维修
3.定义
3.1公用设施的抢修:是指损坏的公用设施,已经严重影响到业主、用记挂的人身和财产安全或其正常生活,必须对其及时进行维修。
3.2外委:指委托公司外单位进行的改造及维护维修。
3.3自修:指服务中心人员自行进行的改造及维护维修。
4.小区服务中心职责
4.1负责做好本管理区域内维修(改造)保养的年度及季度计划和半年总结。
4.2负责单项预算费用2000元以下的项目申报、实施及结算。
4.3积极配合其他部门,做好由其他部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作。
4.4组织有关部门对本服务中心负责的项目进行竣工验收;参与本管理区域内的其他工程项目的竣工验收工作。
4.5服务中心经理作为中心负责项目的第一责任人,须督促工程项目的直接负责人做好工程实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结。
5.公司财务部门做好工程项目的预算审核工作,监督和控制工程费用的预算执行情况。并办理工程项目的结算。
6.管理程序
6.1管理区域内公用设施的确认
6.1.1服务中心应制作《公用设施一览表》并准备相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料,资料应予编号。
6.1.2公用设施应包括如下几种:
供电、供水设施。不包括水泵房、开关站、配电房、该部门公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。
路灯、公共通道灯、应急灯。
花园内休闲娱乐设施。
消防设施。
清洁卫生设施。
公共防盗设施。
共他公用设施。
6.1.3责任范围划分
服务中心经理根据《公用设施一览表》划分人员责任范围,并在一览表相应栏目注明
6.1.4维修(改造)计划
6.1.4.1“年度计划”制定
须于每年12月25日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划,维修(改造)、保养项目主要包括:电梯、低压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、园林绿化等设施、避雷设施等。
须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要,做到方案切实可行、预算基本准确。并以书面形式报送公司经理审核。
6.1.4.2“季度计划”制定
在“年度计划”的基础上,根据实际管理情况,于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算2000元以上的),报送公司经理审核。
6.1.5日常巡视检查
6.1.5.1秩序员在自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查,并填写《公用设施巡视记录》。
6.1.5.2秩序员对重要公用设施应适当增加巡视频率,必要时,对其性能状况可进行试验。
6.2计划外公用设施改造及维护维修
6.2.1客服主管、机电维修主管、秩序维护主管根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。
日常巡视检查记录
客户投诉记录
访问客户记录
上级指示
6.2.2报经批准的计划外项目由秩序员按规定实施。
6.3公用设施的抢修
6.3.1服务中心经理当班时,由经理组织实施抢修;如不当班时,由机电维修主管或责任机电维修员组织实施抢修。
6.3.2服务中心所有人力、物力、财力应做先满足抢修的需要。
6.3.3必要时,抢修负责人可向上级报告抢修情况工请求帮助。
6.3.4抢修完毕,中心经理应向公司经理报告抢修情况,包括:
事故原因
损失情况
抢修结果
抢修费用
纠正和预防措施
6.3.5除抢修外,公用设施在保修期内发生质量问题,由机电维修主管书面通知并监督施工单位或供应商处理。
6.4公用设施改造及维护维修工作质量的检查
6.4.1服务中心经理重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量,发现问题及时通知机电维修主管跟进。
6.4.2公司经理随机抽检公用设施的改造及维护维修工作质量,发现问题,及时通知服务中心经理处理并要求其书面报告处理结果。
7.相关记录
《公用设施一览表》
《年度维修(改造)计划》
《季度维修(改造)计划》
《公用设施巡视记录》