金地花园设施设备维修维护方案

金地国际花园设施、设备的维修与维护方案

高层物业对机电设备维护管理要求很高,为保障金地国际花园的设备运行的安全、高效,我们将结合金地国际花园的实际情况,建立一套有效而完善设备管理模式。

此外,我们将在金地国际花园的设备管理中导入环保、节能的管理理念,在降低运作成本的同时,尽可能为用户创造一个舒适的绿色居住环境。为此,我们对金地国际花园设备管理与维护制定了以下管理方案。

1、机电设备管理的基本原则

(1)、金地国际花园设备设施的管理采用的管理模式

A、建立完善的设备管理维护体系。使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用,设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。

B、制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常保养和三级定期维修保养,设备设施的维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作,并作相关记录。

C、实施高效的设备维修规程。建立完善的设施设备维修保养规范是管好设备的基础,我们对主要设备均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及空调、电梯等特种设备进行专业化管理,对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。电梯的维护保养将聘请专业公司。

(2)、建立完善的设备编码及标识系统

A、根据金地国际花园图纸资料的有关图则及通用图则,制定《设备编码规则》

B、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。

C、依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。

D、将导入金地视觉标识系统。

E、机电的编号编码由公司工程部统一进行。

F、对供配电、给排水系统绘制相应系统平面图并悬贴于机房。

(3)、主要设施设备将建账册、建立设备台账

A、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》,这些表为履历形式,将跟踪设备至报废。

B、利用公司推进的信息平台建设,逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效以工程部为核心辐射所有管理处的工程部门,接受公司的宏观调控和监管。

C、工程部建立内部例会制度,创造学习、讨论.督促.建议的平台,便各项工作均朝良性方向发展。

(4)、建立完善的质量记录体系

A、适度贮备零配件,软件备份二份以上,确立先换后修原则,并以此作备件数量的依据,以确保各设备系统长期可靠运行。

B、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。

(5)、技术资料的管理

A、对于设备设施技术资料管理,遵守“二级制’’模式。资料部门掌握所有的一手资料,工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中,这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。

B、工程部资料柜钥匙管理,纳入部门钥匙管理体系中。

(6)、有关设备类钥匙的管理

A、定义设备类钥匙:所有设备功能钥匙,及其门柜、门房钥匙。

B、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱,按每栋分层管理好防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。

C、设立与金地国际花园相适应的钥匙掌管制度,对内方便工作,对外防范破坏。

2、设施、设备的维护管理

金地国际花园的公共设施、机电设备的维护管理采用金地成熟完善的管理模式。

A、设备的日常运行和使用由服务使用部门负责,消防中心、监控中心、停车场及停车收费系统由保安负责,其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理,并严格遵守各项制度和规程。

B、设施、设备的维护保养分为日常保养、三级维护保养,设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施,三级保养则由工程部负责。并作好详细的维修养护记录。

C、对电梯管理将聘请专业公司进行维护、保养。

D、建立完善的设施、设备编码和标识方案。根据金地国际花园的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》,并设立设备管理人和设备管理责任人。

E、对设施、设备及有关场所、通道等将导入金地CI视觉标示系统,充分显示金地的规范化管理。

F、建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度,设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求,认真细致地做好各种记录,任何工作均做到有据可查,有制度可依。

如:(1)、机电设备管理规定

(2)、机电设备安全管理规定

(3)、供配电房管理规定

(4)、高压环网柜、低压配电柜等操作规程

(5)、中央泵房管理规定

(6)、各水泵系统操作规程

(7)、电梯维修保养管理规定

(8)、工程维修值班管理制度

3、增收节支,不断提高管理水平

(1)、增收节支措施

A、加强成本管理,对材料采购入库出库进行严格控制,在确保服务质量的前提下,引进现代化的设备和手段,减少人力投入,减少人员开支。

B、金地国际花园内外路灯、停车场照明采取控光措施,节约用电,减少公用电费支出。

(2)、提高公共设施,机电设备管理水平的新设想。

A、配备先进的维修工具和管理设备,实现管理微机化。

B、继续完善配件的供应商体系。

C、配备用于高空作业的液压升降台。

D、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优小区的标准进行运作。

E、建立激励机制,每季度、年度评选优秀员工,并给予精神和物质奖励,提高员工的积极性。

F、实行公司、管理处工程例会制度,及时沟通解决工程中的技术难题。

G、成立训练有素的专业技术应急小组,以处理紧急情况下的设备故障。

H、建立三级巡视检查制度,并实施工程人员24小时值班,以保障设备完好率达97%以上。

机电设备维修流程:

日常巡视检查--发申现报运维行修故障--填写维修申报单--组织有关维修人员到现场维修/报业务助理、相关工程师至现场指导、监督维修--维修完毕试运行合格--做好维修记录--归档保存

篇2:设施设备管理和检修维修制度

1.设施、设备的管理制度

1.1设施、设备管理工作在总经理的统一指挥下进行。

1.2安全部负责设施、设备的计划、购置、安装、调试、验收等全过程的管理工作。

1.3设施、设备管理工作实行责任制,各单位负责本部门设施、设备的日常管理工作,并指定专人负责,所负责人员要定期检查其在用状况,对于重点设施、设备要每日巡查,并做好巡查记录。

1.4设施、设备应定期进行检测,确保能够正常使用及日常的维护保养工作。

2.设施、设备的维护制度

2.1使用部门负责对设施、设备的日常维护保养,并指定专人负责,做到"三好"、"四会",并遵守"四项要求"。

2.1.1"三好":对设备要用好、管好、维护好;

2.1.2"四会":对设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障;

2.1.3"四项要求":整齐、清洁、润滑、安全。

2.2使用单位应制定计划,对安全设备进行一级保养和二级保养.一保、二保完成后都应记录在维护保养记录上。

2.3对重点安全设施、设备的使用维护应实行四定:定使用人员,定检修人员,定维护操作人员,定维修方式和备品备件,并严格执行使用维护相关要求。

2.4安全设备使用单位应对每台设备制定维护保养规程,操作人员严格按规程执行。

篇3:安全设施设备管理和检修维修制度

为了进一步加强施工现场设施、设备的管理,提高设备的三率(即机械设备的利用率、完好率、机械效率),确保设备、设施安全,满足施工生产的需要,特制定本规定。

一、总则

1、机械设备应按其技术性能的要求正确使用。缺少安全装置或安全装置已失效的机械设备不得使用。

2、严禁拆除机械设备上的安全装置,设备的调试和故障的排除应由专业人员负责进行。

3、处在运转中的机械严禁对其进行维修、保养或调整等作业。机械设备应按时进行保养,当发现有漏保、失修或超载带病运转等情况时,有关部门应停止使用。

4、机械设备的操作人员必须身体健康,并经过专业培训考试合格,在取得有关部门颁发的操作证、特殊工种操作证后,方可独立操作。

5、机械作业时,操作人员不得擅自离开工作岗位或将机械交给非本操作人员操作。严禁无关人员进入作业区和操作室。工作时,思想要集中,严禁酒后操作。

6、机械操作人员和配合作业人员,都必须按规定穿戴劳动保护用品。高空作业必须系安全带,不得穿硬底鞋和拖鞋。严禁从高处往下投掷物件。

7、实行交接班制。操作人员认真填写交接班记录。

8、机械进入作业地点后,施工技术人员应向机械操作人员进行施工任务及安全技术措施交底。

9、当机械设备发生事故或未遂恶性事故时,启动设备事故应急方案,并立即报告领导和有关部门听候处理。企业领导对事故应按“四不放过”的原则进行处理。

二、适用范围

1、本规定适用于公司自有设备、租赁设备。

2、机械设备:是指参与施工生产的所有机械。

三、管理职责

1、公司分管设备的主管领导:审批公司设备购买合同、设备租赁的《合格分供方名录》、审批设备的需用计划。

2、公司工程管理科负责设备管理工作,组织评审设备租赁供方和设备购买供方,组织设备合同评审,组织设备的进场,监督检查出租方对设备维护保养和履约情况,组织对设备安全检查,对各类设备管理资料进行收集、分类、归档。

3、项目部分管生产的副经理:是分管设备的领导,对本项目设备需用计划进行评定,执行公司有关设备管理的规定,审核本项目设备需用计划,组织落实设备检查验收。

4、机械设备班长:贯彻实施公司设备管理规定,制定设备需用计划,保养维修计划,对本项目的设备验收提出建议,报告设备的运行情况,落实本项目设备安全检查。

5、操作人员:经专业培训合格,熟悉机械设备的性能,坚守岗位,按章操作,做好机械的日常保养,持证上岗。

四、机械设备的使用、保养、修理、报废和启用

1、机械设备的使用、租赁

①在制订购置计划时,应根据本单位设备的现有情况和各项工作的实际需要,经调研和可行性技术经济论证后,综合考虑生产效率、精度、可靠性、维修性、节能型、环境保护性、耐久性、自动化、安全适用成套性、效益回报来选择设备;同时对设备供方的资质、质保体系等情况进行考察,经评审选择合格供方。

②对设备租赁方履行设备合同进行评审,旨在提高其服务质量。

③机械设备按照施工平面布置图合理布置,尽可能降低对其周围环境的影响。项目部机械班组织相关部门对进入施工现场的设备进行验收,经验收合格后,分类建立机械设备台帐,并负责存留相关记录。

④机械设备均应有专人负责管理和使用,凡特种作业人员应持证上岗,实行定机、定人、定岗位制度。

⑤项目部要做好机械设备的标识工作,按要求悬挂机械设备标识牌。

2、机械设备的保养

①一级保养:由操作人员实施,主要对机械设备在操作前、作业后进行“十字作业”保养(清洁、润滑、坚固、调整、防腐),并对一些外部易损部件进行拆洗检查,调整。

②二级保养:由维修人员完成,二级保养除一级保养内容外,主要是对机械设备内部各系统进行清洁、润滑和调整,并对可能有问题的部位予以解体进行检查、清洗的调整。

③三级保养:指对设备主体进行解体检查和调整,更换达到磨损限度的零部件。同时对主要零件、部件的磨损情况进行测量和鉴定。三级保养由专业维修人员完成。

④设备的各级保养由各设备产权单位负责。

3、机械设备的修理

①小修:是一种维护性修理,主要是排除使用不当,保养失误及使用中发生的临时故障和局部损坏,维护机械设备的正常运转,小修应结合保养进行。

②中修:是在两次大修之间和新机械设备大修之前有计划的平?性修理,其目的在于消除总成间损坏出现不平?的状态,以及可能延长大修间隔期。

③大修:是对设备的总状态达到极限磨损的程度进行技术鉴定,进行一次全面彻底的恢复性修理,使性能达到规定的技术要求,以延长使用寿命。

④机械设备的各类维修,均由设备产权单位负责实施,且由专业修理人员完成。

⑤项目部要做好《运转记录》,根据实际情况提出机械设备保养维修月度计划,将《机械设备使用报表》按每月26日报公司

4、设备的报废

⑴凡符合下列之一的设备应当办理报废

a、经长期使用或发生重大、特大事故,基础部件已严重损坏,修理后其技术性能仍达不到生产施工工艺要求的;

b、设备老化,技术性能落后,经济效益差的;

c、维修费用一次超过设备原值50%以上,继续使??经济上不合算的;

d、属于国家淘汰产品,性能低劣、又不能降级使用的;

e、主要零件无法补充而长期失修的;

f、严重污染环境,危害人身安全健康,改造也不经济的。

⑵设备报废审批程序

a、符合报废条件的设备,由设备管理部门组织技术人员,操作人员,领导参加鉴定小组小组,对需报废的设备,认真检查鉴定,提出报废处理意见。

b、凡报废设备要认真填写设备报废申请表,经鉴定小组人员和公司领导审批后实施报废程序。

⑶对已申请报废的设备,未获批准前,必须妥善保管,不得随意弃之不理或乱拆零部件。报废设备由公司集中处理,回收残值。

5、设备的封存与启用

⑴设备的封存

凡因生产任务变动而多余闲置设备,停用一年以上或暂时不用的设备在维修好后均可封存。封存设备可从停止不用月份的次月起,停止计算折旧,启用之月份的次月起开始计算折旧。

⑵设备的封存条件

a、封存设备应存放在清洁、干燥、通风的库房里。

b、大型及笨重设备确实无法进库保管时,必须选择适当地方搭盖临时库棚保管。对露天存放设备,必须上盖下垫妥善保管。

c、存放设备要排列整齐,并留有一定间距便于检查、保养。

d、封存的设备应达到大修后质量标准。

⑶封存作业与定期保养

a、设备入库前必须彻底清洗干净,有燃油和储水系统的设备,必须把油箱油管、水箱水管的油水放干净。

b、有皮带弹簧的部位,应进行松弛,以防弹性退化。

c、仪器封存必须装在放有干燥剂的箱内,不得倒置,各种钮键应放在零位或关闭状态。

d、经常注意检查存放场所,破损漏水现象,应即时修理。

e、按季检查封存设备,发现生锈、腐蚀、油干等问题及时处理。

f、库房应经常通风,遇雨季注意防潮。

⑷长期不用或封存2年以上设备,应视作长期闲置不用设备,应积极转让处理,并报公司备案。

⑸设备的启用

a、凡封存设备不得任意拆取零件。

b、启用设备应按工序详细检查后再行使用。

五、安全管理规定

1.设备安全管理要求

①、严禁无生产许可证、无产品合格证、粗制滥造、质量低劣的塔机进入施工现场安装使用。

②、机械设备的安装与验收,必须以相应的规范标准以及自身的使用说明书为依据,结合施工单位本身实际情况,严格、周密、有序地进行。

③、出租的机械设备和施工机具及配件,应当具有生产(制造)许可证、产品合格证。出租单位应当对出租的机械设备和施工机具及配件的安全性能进行检测。检测由具有相应资质的单位进行。检测不合格的设备,必须停机整改,重新检测合格后,方可重新使用,禁止设备带故障、带隐患运转。在签订租赁协议时,应有专项内容明确各自安全生产管理职责。

④建立完善的设备管理制度、设备维修保养制度、运转维修的登记统计制度、设备报废制度。对投入施工作业的设备,要严格进行班前检查、安全运行、定期和不定期的维修保养、安全专项检查等,保证设备性能良好,不带故障、不留安全隐患进行施工作业。?

⑤、落实“定人、定机、定岗”的岗位责任制,特种作业岗位人员均应经过专业培训取得操作证,严格执行安全技术操作规程,严禁违章指挥,违章操作。?

2.施工现场设备设施技术资料和安全资料必须齐

①.生产许可证、出厂合格证、使用说明书、设备台帐、运转及维修保养记录、安装拆除方案、验收记录

②.操作人员特种作业人员的操作证。

③.悬挂安全警示牌、验收合格牌

3.施工单位应当制定本单位生产安全事故应急救援预案,建立应急救援组织或者配备应急救援人员,备配必要的应急救援器材、设备,并定期组演练。应急设备随时更新,进行必要的保养、维护,指定专人负责,保证完好率。