强电系统管理规定办法

一、层间配电房(电气小室)管理制度

1、层间配电房(电气小室)门及房内的电柜、电箱平时应锁闭,房间内各种开关应标志清晰。

2、配电房(电气小室)内每月清扫一次,严禁吸烟、堆放杂物。

3、物管部每月一次检查内部设备,发现异常立刻维修。

4、物管部根据计划定期保养配电房内设施,重点做好设备清洁和紧固接线端子。

5、检查和保养结束后填写设备检修单。

二、转、停电通知用户工作规程

(一)计划转、停电

1、供电局转、停电,物管部接到通知后应立即报告物管部经理。

2、因大楼施工需要停电,须至少提前24小时将停电计划书面上报物管部经理。

3、总经理::审批后,物业管理部拟发转、停电通知书,由物业管理部派人送至用户。

4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户,如不能在上述时限内送达,应报经总经理批准启用大楼广播系统紧急通知用户。

(二)事故转、停电

1、大楼因供电局故障发生停电,物管部须立即向总经理报告,经总经理批准后,启用大楼广播系统(或由物管部用电话)向用户解释原因。事后,物管部应向供电局索取解释函,并转呈物管部经理。

2、因大楼内部事故引起停电,物管部应立即排除故障恢复供电,并书面通知市场部启用大楼广播系统(或由物管部用电话)向用户解释原因。

3、事故转、停电后24小时内,物业管理部拟定解释函,经总经理审批后在公告栏公告。

三、停电、限电管理规程

1、停电、限电的审批权限为物管部经理以上。

2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电,应马上报告总经理,并至少提前24小时书面通知受影响的用户。

3、物管部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。

4、转、停电前应填写操作票,交主管管理员签名。

5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况,发现异常立刻检修。

6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。

四、临时用电管理规程

(一)用电申请

用户应事先向物业管理部以书面形式申请用电,并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。

(二)公司审批

用电申请须经物管部审批。

(三)签定用电协议

物管部审批通过后,用户与物业部签定用电协议,确定计费方式和收费标准。

(四)接线及送电

经批准后,用户应自己敷设好用电线路,经物管部检查符合用电安全要求后方可送电,并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。

(五)停电及拆线

用户终止用电,应事先通知物管部,再由物管部人员断电拆线,并确认电表读数,填写电表停用记录并由用户签字认可。

(六)计费方式

1、电表计费,由用户自备并按指定位置接线,每月计费一次,不足一月,按拆表时用量计费。

2、无表估算,按负荷量及用电时间事先估算。

五、供配电设备运行管理规程

1、每天定期巡查供配电系统设备,包括(开闭所、低压配电室,发电机房),并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。

2、发现供配电负荷有显着变化或其他设备异常,应马上查找原因,并通知物管部安排处理。

3、用电高峰或潮湿天气期间,应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象,发现异常马上维修处理。

4、未经主管人员同意,不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下,须经主管人员批准。

5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。

6、高压工具应每年送供电局年检,年检合格标志贴在工具表面上。

六、供配电设备维修保养规程

1、严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。

2、主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报物管部经理审批。

3、督促承包商对外委高压部分设备如期保养,并有详细记录。

4、工作过程应严格遵守电气作业规程。

5、根据系统设备的特点,重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。

6、各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则,特殊情况,须报告物管部经理,及时通知受影响的用户。

7、维修保养结束后,应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。

8、高压设备发生接地时,在室内不得接近故障点4米以内,在室外不得接近故障点8米以内,进入上述范围必须穿绝缘鞋;接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。

七、工作票制度

1、在电气设备上工作,应填用工作票或按命令执行,其方式有下列两种:填用工作票;口头或电话命令。

2、填用工作票的工作为:高压设备上工作需要全部停电或部分停电者;高压室内的二次接线和照明等回路上的工作,需要将高压设备停电或做安全措施者;带电作业和在带电设备外壳上的工作;控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作;二次接线回路上的工作,无需将高压设备停电者;转动中的发电机上的工作。

3、其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确,值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中,并向发令人复诵核对一遍。

4、工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份,应正确清楚,不得任意涂改,如有错别字、漏字需修改时,应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点,由工作负责人收执,另一份由值班员收执,按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。

5、一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点,以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。

6、事故抢修工作可不用工作票,但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护,即:停电,验电,装设接地线,悬挂指示牌。

7、工作票的有效时间,以批准检修期为限。

8、需要变更工作班中的成员时,须经工作负责人同意。

9、工作票签发人由强电管理员担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员(工作许可人)由强电组长或资深技工担任。

10、工作票所列人员的安全责任:

(1)工作票签发人:工作必要性;工作是否安全;工作票上所填的安全措施是否正确完备;所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够,精神状态是否良好。

(2)工作负责人(监护人):正确安全地组织工作;结合实际进行安全思想教育;督促、监护工作人员遵守本规程;负责检查工作票所载安全措施是否正确完备,值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件;工作前对工作人员交待安全事项。

(3)工作许可人:负责审查工作票所列安全措施是否完备,是否符合现场条件;负责检查工作现场布置的安全措施是否完善;负责检查停电设备有无突然来电的危险;对工作票中所列内容即使发生很小疑问,也必须向工作票签发人询问清楚,必要时应要求做详细补充。

(4)工作班成员:认真执行安全规程和现场安全措施,互相关心施工安全,并监督安全规程及措施的实施。

八、供电突发性事故的应急措施

(一)外线故障

1、大楼设计要求:主供停电,备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时,值班员工要检查真空::开关的指示牌是否分闸,再检查电压和指示灯,当明确失压断电后,将主供电源进线柜真空开关退出,挂上"有人工作,禁止合闸"指示牌。

2、备用电源处于非自动位置,故主供电源断电时不能自动合闸,检查备用电源进线柜的电表和指示灯,真空开关应处于准备合闸位置,合上备用电源进线柜开关。

3、检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。

4、检查低压受电柜,并合上低压总开关。

5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。

(二)内部故障

当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地),非误操作引起,除该高压柜停电,甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电,此时值班人员应遵守下列程序:

1、将故障柜的真空开关退

出(若引起火警,1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火,1人向消防中心报告火警)。

2、将故障柜的低压总开关退出,挂"有人工作,禁止合闸"指示牌。

3、将低压母联合闸,保证大楼设施用电。

4、向物管部主管和维修班报告故障经过和处理情况。

5、物管部召开事故分析会,邀请供电局、厂商及有关方面参加,分析事故发生原因和处理措施,并书面总结报告有关部门。

(三)市电全停

1、当两路市电全停,启动发电机。

2、退出市电联系开关,合上发电机联系开关,向应急负荷供电,并每隔15分钟检查一次发电机运行状况,如燃油量、水温等。

3、监视市电进线电压,尽快与供电局联系,一旦市电恢复正常,立即退出发电机电源,恢复市电。

4、及时书面向上级领导报告。

5、市电失压,发电机如不能正常自动启动,则用手动启动。

(四)通知用户

供电系统紧急故障发生后,主管管理员预计修复时间,并按转、停电通知用户规程,通知受影响的用户。

篇2:物业强电系统管理办法:二次供水操作管理规程

物业项目强电系统管理办法:二次供水操作管理规程

三.二次供水操作管理规程

1.0目的

规范二次供水管理工作,确保二次供水水质符合卫生检验标准。

2.0适用范围

适用于本公司辖区内水池(箱)的二次供水管理工作。

3.0职责

3.1工程处经理,项目管理处经理负责定时检查二次供水管理工作的实施情况。

3.2工作组具体负责二次共识管理。

4.0程序要点

4.1二次供水的要求

4.1.1工程组主管每月5日之前检查小区内水池(箱)并将检查情况记录在自己的工作日记上。

4.1.2二次供水管理由工程组专职负责,但必须持有卫生防疫占认可的《健康证》。

4.1.3水池(箱)应结构完好,无渗漏,检视岗应加着锁,水池(箱)周围及顶盖清洗干净。

4.1.4水池(箱)应每6个月清洗、消毒一次,清洗员应持有卫生防疫站认可的《健康证》。

4.1.5清洗消毒水池(箱)时,应提前1天通知客户服务部,由客户服务部通知用户做好储水准备。

4.2水池(箱)清洗消毒安全注意事项

4.2.1在水池(箱)内作业时,电源需采用36V以下的安全电压,最好用手电筒。

4.2.2抽污水的潜水泵应装漏电开关。

4.2.3水池(箱)消毒人员需戴防护**和口罩,如果在水池(箱)内感到头晕、气喘则应马上离开水池(箱)。

4.2.4上下水池(箱)时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯,严防跌落。

4.3水池(箱)清洗前的准备工作。

4.3.11:100无菌净水溶液或市卫生防疫站配置的消毒液。

4.3.2潜水泵、手电筒。

4.3.3扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。

4.4水池(箱)清洗消毒程序

4.4.1排放水:

a)排放水时应提前关闭水池(箱)进水闸阀,让水池(箱)水位用出接近消防用水水位,以免浪费。

b)为确保用户正常用水,排放干水池(箱)的时间应空置在1小时以内。

4.4.2清洗消毒:

a)清洗

--铲出水池(箱)内泥沙及各种沉积物。

--用扫把或尼龙刷从水池(箱)顶部,四周墙壁、底部依次反复刷洗。

--如果还未洗干净应再次进行刷洗直至干净为止。

b)消毒

--用扫把或尼龙刷蘸取1:100的无菌净水溶液(防疫站配制的消毒溶液依次反复刷洗消毒;之后将水池(箱)盖好封闭半小时。

--用清水冲洗一遍整个水池(箱),排出消毒水溶液。

c)注水:确认清洗结束后,打开闸阀向水池(箱)内注水,然后加盖上锁。

4.5取样送检

4.5.1用干净的矿泉水瓶从水池(箱)中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签,标签应写明送检单位及送样日期。

4.5.2水样当天由工程组人员送交给卫生防疫站进行检测。

4.5.3如果检测不合格。则应重新清洗消毒到合格为止。

4.6水池(箱)清洗消毒工作结束后,应完整、规范清晰地把情况记录在《水池(箱)清晰消毒记录表内》。

5.0记录

5.1《水池(箱)清洗消毒记录表》MPS-YG2-12

篇3:物业强电系统管理办法:电梯操作保养规程

物业项目强电系统管理办法:电梯操作、保养规程

二.电梯操作、保养规程

1.0目的

规范电梯运行管理,维修保养工作,确保电梯良好运行。

2.0适用范围

适用于本公司辖区内项目管理处电梯的运行管理,维修保养。

3.0职责范围

3.1工程处经理负责检查电梯运行管理工作的实施情况。

3.2工程处经理负责审核<>,并检查维修保养工作的实施情况。

3.3工程组主管负责电梯运作管理的组织实施。

3.4工程组主管负责制定《设施年度维修保养计划》,并具体组织实施维修保养工作。

3.5电梯管理员具体负责电梯的日常运行管理维修保养。

4.0程序要点

4.1巡视监控

4.1.1工程组当职人员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。

4.1.2巡视监控的主要内容:

a)线引电机有无异常噪音或气味,是否温度过高,线引电机轴承是否需要加注润滑油,螺栓是否松动。

b)减速箱是否需要加注润滑油,油色,油位是否正常,连轴器是否牢固可靠,螺栓有无松动。

c)指示仪表,指示灯是否正确,各继电器,接触动作是否正常,有无异常声响。

d)变压器,电阻器,电抗器温度是否正常,有无过热现象。

e)制动器动作是否正常,制动线圈是否过热,制动轮上是否有油污。

f)曳引轮,曳引绳,限速器,机械选层器,测速机等运行是否正常,有无异常声响。

g)通讯设备是否畅通灵敏,指示牌是否完好,盘车手轮,开闸板手等橡胶工具是否已放在制定位置。

h)轿箱照明灯是否正常,厅外轿内指层,指令及指示灯是否正常。

i)厅门及轿门踏板是否清洁干净。

j)轿箱对重导靴油盅油量是否足够。

k)电梯运行有无异常振动或声响,舒适感有无明显变化。

l)开门关门有无异常,轿箱内应急灯是否可靠。

m)底坑限速器,张紧装置,开关和碰铁距离是否异常。

n)补偿链是否有异响。

o)底坑有无积水或脏物。

4.1.3巡视过程中入发现上述情况有不正常时,电梯管理员应及时采取措施予以解决并汇报项目经理。

4.2异常情况处置

4.2.1发生火灾的处置:

a)楼层发生火灾时,电梯管理员应立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态,电梯运行到基站后,应使乘客保持镇静,疏散乘客迅速离开轿箱。

b)井道内发生火灾时,电梯管理员立即停梯,疏导乘客迅速离开轿箱,切断电源,用干粉灭火器控制火势蔓延。

4.2.2电梯浸水的处置:

a)当底坑内出现少量进水或浸水时,应将电梯停在二楼以上,断开电梯总电源。

b)当楼层发生水淹或浸水时,应将轿箱停于进水层站的上一层,断开电梯总开关。

c)当底坑,井道或机房进水较多时,应立即停梯,断开电梯电源总开关。

d)对湿水电梯应进行除湿处理,试梯后正常才能投入正式运行。

4.2.3停电,故障造成电梯困人时,按《应急情况处理规程》处理。

4.3电梯机房管理

4.3.1非值班人员不得进入机房,若领导检查有工程组主管陪同。

4.3.2机房内禁止存放易燃易爆或危险品,机房内应配备手提式灭火器,禁止吸烟。

4.3.3每周打扫一次机房卫生。

4.3.4机房应当做到随时上锁,不允许私配钥匙。

4.4交接班要求

4.4.1接班人远颖准时接班。

4.4.2接班人应认真听取交班人交代,并查看《交接班记录表》确认后签名。

4.5维修保养

4.5.1《设施年度维修保养计划表》的制定。

4.5.2每年的12月5日之前由项目管理处工程组主管组织电梯管理员一起研究、制定《设施年度维修保养计划表》上报公司工程处经理审批。

4.5.3制定《设施年度维修保养计划表》的原则是:

a)电梯使用的频度。

b)电梯运行状况。

c)合理时间。

4.5.4《设施年度维修保养计划表》的内容:

a)维修保养项目及内容。

b)备品备件计划。

c)具体实施维修保养时间

d)预计费用。

4.6电梯管理员进行电梯维修保养时应按《设施年度维修保养计划表》进行。

4.7电梯维修保养安全操作

4.7.1维修保养前的安全准备工作:

a)在电梯基站门口处放置"检修停用"标牌。

b)关好厅门,不好关厅门时,用合适的护栅拦住入口处,防止无关人员进入电梯轿厢或井道。

c)有人在轿顶做检修工作时,必须按下轿顶检修箱上的检修开关,关好厅门。

4.7.2检修过程中的安全注意事项:

a)给转动部位加油,清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯。

b)人在轿顶工作时,站立之处应有选择,脚下不得有油污,否则应打扫干净以防滑倒。

c)人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢系住钢丝绳并应注意整个身体位于轿厢外框尺寸之内,防止其他部件碰伤,并且轿内检修人员开梯时,要交待和配合好,未经许可不准开动电梯。

d)禁止在井道内和轿顶上吸烟。

e)检修电器部件时尽可能避免带电作业,必须带电操作或难以在完全切断电源的情况操作时应于防触电,并应由监护人,必备工具和材料,特别应注意电梯突然起动运作。

f)使用的手灯必须采用带护手的、电压36伏以下的安全灯,最好使用手电筒。

4.8电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作,大、中型修理由外委完成。

4.9每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑。

4.9.1检查曳引电动机,减速箱有无异常响声。

4.9.2检查曳引电动机和减速箱联轴器性圈有无损件。

4.9.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑的好,动作

是否灵活无阻碍。

4.9.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

4.9.5限速器旋转销轴处应加润滑油,限速器轮,张紧轮措应无异常磨损。

4.9.6检查张紧装置动作是否正常,否则应作机械调整。

4.9.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻。

4.9.8清洁控制柜内各元器件,检查接触器,继电器动作是否正常,有无异常声响,触点有无灯火,熔焊、积碳现象,如有则进行整修。

4.9.9检查机械选层器钢带有无断裂,开裂和扭曲现象如有则应更换。

4.9.10清除轿门,各厅门导轨的灰尘、油垢。

4.9.11检查自动门传动机构,安全触板转动机构是否正常,要求门口距厅门地板5-8mm。

4.10每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。

4.11每次电梯维修保养时间不允许超过8小时。

4.12电梯管理员应将上述维修保养工作,清晰、完整、规范的记录在《设施日常保养表》内。

4.13电梯因维修保养等原因需要停梯时,应由工程组主管报告主管经理批准后执行。

4.14客户服务部提前24小时通知有关用户并做出解释。

5.0记录

5.1《设施年度维修保养计划表》MPS-YG2-06

5.2《交接班记录表》MPS-YWB2-01

5.3《设施日常检查表》MPS-YG2-05

6.0相关支持文件

6.1《应急情况处理规程》MPS-YW1-06