物业的验收和接管工作程序
物业的验收和接管程序
1.目的
明确物业验收和接管的过程,确保物业验收和接管得到有效控制。
2.适用范围
本程序适用于本公司新接管的物业项目的验收和接管。
3.引用文件
3.1质量手册第4.7、4.9章
3.2ISO9002标准第4.7、4.9章
4.职责
4.1总经理负责任命并成立物业验收接管小组。
4.2物业验收接管小组对公司新承接的物业进行验收和验收合格后物业接管工作。
5.工作程序
5.1验收准备
5.1.1物业验收接管小组与委托方按照物业的情况编制验收和接管方案。
5.2物业的验收
5.2.1验收接管小组根据专业分类分别对土建、设备、供电、给排水等进行验收并做物业交接记录。
5.2.2验收接管小组依据国家《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业进行验收。
5.2.3验收接管小组对单项设备进行试运转验收,主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标是否符合产品说明书的规定要求。
5.2.4验收接管小组在验收中检查出不合符要求的,向委托方提出书面的《整改报告》,由委托方或工程施工单位进行整改。
5.2.5《整改报告》实施完成后,验收接管小组进行验证并在《整改报告》中记录结果。
5.3物业验收后的工作
5.3.1各专业工种根据验收的情况,写出验收报告。
5.3.2验收接管小组将验收报告汇总成物业验收报告,并将验收报告呈交总经理或副总经理。
5.3.3总经理或副总经理代表公司与委托方、施工单位进行正式移交,并办理有关的手续。
5.3.4物管部统一保存验收接管资料。
6.支持性文件和记录
6.1物业交接记录
6.2整改报告
篇2:项目物业接管综合验收办法
项目物业接管综合验收办法
1、规范物业管理交接验收接管工作,维护企业利益,依据《物业管理条例》、《NJ市物业管理办法》、《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收办法》及公司ISO9000体系的相关规定,制定本办法。
2、本办法适用于公司全委项目的交接验收
3、综合验收小组由经营班子成员任组长,从综合管理部、市场发展部、工程管理部及A类项目中各选派1~2名专业技术管理人员任组员,项目管理处为主要配合。
4、接管综合验收的内容包括以下内容:
第二条给排水系统及配套设施、资料
第三条污水处理系统、资料
第四条消防系统及配套设施、资料
第五条供气房设施、资料
第六条空调系统及配套设施、资料
第七条电梯及配套设施、资料
第八条变配电系统及配套设施、资料
第九条防盗监控系统及配套设施、资料
第十条电话、通信、有线电视、宽带网络等设施及其配套
第十一条其它智能化系统、资料
第十二条室外行车道路、停车场配套设施及标识
第十三条绿化及其养护设施
第十四条垃圾中转或处理设施
第十五条房屋本体及每户单元
第十六条楼幢户编号及邮政设施
第十七条物业管理用房
第十八条宣传告示栏及其它公益性文体设施
第十九条各专业部门验收资料
5、接管验收程序
第二条发展商在物业交付前15天向物业公司书面提出接管验收申请
第三条综合管理部接到申请首先确认其是否符合接管验收前提要求
不符合接管验收前提要求的,通知发展商暂不予以验收交接,并说明理由,提出整改要求。
符合接管验收前提的,组织相关人员组成验收小组,按照双方约定的时间依据验收标准对物业进行接管综合验收。
第四条公司经营班子负责验收结果的审批
第五条验收合格的,在验收结束后5天内向发展商出具验收合格通知,并由验收小组代表公司办理接管手续,管理处负责现场主要协助。
第六条验收不合格的,在验收结束后3天内向发展商发出整改通知书
第七条整改结束后,由发展商提出申请,约定时间后再次复验
6、不符合接管验收前提要求及验收(复验)不合格的物业,公司不予以接管;确实需要接管的,可在协商的前提下先与发展商进行岗位交接。
7、物业接管验收的前提
第二条小区(大厦)的所有建设项目全部施工完毕,并经过竣工验收合格,验收资料齐全
第三条住宅小区(大厦)的所有建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划设计的使用功能
第四条消防、安全、供电、供气、给排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备设施正常使用并符合相关规定,相关验收证明齐全
第五条通过质监站的《综合配套设施验收》,验收证明齐全
第六条临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕,室外无架设临时管线
第七条施工单位及施工单位已完工退场,不再占用小区(大厦)内房屋且临时施工用房已拆除
第八条绿化已按要求种植
第九条主要机动车非机动车停车场已按规定配置,室外道路建成并保持通畅
第十条共用区域垃圾中转站(箱、桶)已按规定配置
第十一条共用部位消防设备设施及信报箱已按规定配置
第十二条合同中另有约定的按约定办
8、物业接管验收的标准
第二条公司管理处工作手册《房屋本体接管验收规程》、《公共配套设施设备验收规程》、《物业资料接管验收规定》
第三条《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收标准》
第四条国家另有规定的按国家规定执行
9、旧物业的接管验收参照此办法执行
设备故障报告制度
1、为加强管理处/中心设施设备的管理,保障设施设备的安全运行,特制定本制度。
2、本规定中的设备故障分为一般故障、重大故障和事故三类。
一般设备故障是指维修费用较少,基本不影响业主使用的设备故障。
重大设备故障是指影响面广,停机时间4小时以上的故障。
设备事故是指设备重大毁损,影响极大或因设备故障造成人员伤亡。
3、管理中心/处发生设备故障的,应及时处理,抓紧时间恢复。
4、管理中心/处发生一般设备故障的,由管理中心/处直接处理,处理结果、过程报公司备案。
5、管理中心/处发生重大设备故障的,应在2小时内向公司工程部报告,发生设备事故应立即向公司报告。
6、发生重大设备故障和设备事故的,公司应成立事故调查组,按ISO9000体系进行调查处理。
7、发生人为重大设备故障和设备事故的管理处/中心不得申报当年度先进集体。
篇3:X住宅区绿化接管验收标准
住宅区绿化接管验收标准
1.项目工程部(或施工单位)向物业公司移交《绿化工程竣工图》、《苗木种植一览表》、《竣工验收证明书》及《现场签证单》、《绿化工程合同》,以备存档。
2.绿化工程质量标准:
2.1苗木种植种类,数量,位置与竣工图纸相符。
2.2苗木规格符合设计要求及结算规格。
2.3施工场地无残留垃圾、余土。
2.4合格苗木质量标准:
2.4.1长势良好,没有枯枝、黄叶、残叶现象。
2.4.2乔灌木种植位置适当,高低错落有致,外形美观,造型、修剪合理。
2.4.3枝叶无病虫害,无蛀干害虫。
2.4.4乔木保护措施得当,有护树架无倒状,摇动现象。
2.4.5草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/100平方米,无裸露黄土现象。
2.4.6不合格苗木,特别是大型乔木及枯死、生长不良苗木限在移交整改通知单下发后一周内补种整改完毕。新补种部分,要从补种工作完毕起重新计算养护期,或由养护公司补种,其费用从原施工队中扣除。
3.贵重苗木、不易成活树种、一、二年生地栽季节性时花、荫生植物移交及其它不合理种植现象移交细则:
3.1对于价值昂贵稀有名贵树种(例如:千年古榕、加拿列海枣、原始移植大型乔木等),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过二伏二寒(即2年质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到2年便移交物业管理公司,在2年(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承但补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期2年。
3.2不易成活树种(例如:棕榈科中植物;具体树种名称见附注),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过一伏二寒(即1年半的质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到1年半便移交物业管理公司,在1年半(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承担补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期1年半。
3.3一、二年生地栽季节性时花因具有季节性,在非开花季节是没有花期的,因此设计单位及项目工程单位应根据设计要求注明需保持绿化中一年四季有花品种的,请提供不同季节时花替换品种名称,若设计未要求四季有花的一、二年生地栽时花品种,请注明此花花期过后需替换的永久多年生品种,以便管理公司根据设计要求进行养护工程的有效管理及达到良好绿化景观效果;以上替换品种种植所产生费用由项目工程单位承担。
3.4在项目移交时若发现有将荫生植物种植在阳生植物生长环境中的现象,请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或移交时请设计单位及项目工程单位注明此植物自然死亡后替换品种,由物管公司安排替换品种施工种植,所发生费用由项目工程单位承但。
3.5其它不合理现象(例如:一年生时花与木本灌木间种、不耐涝植物种植在湿地中等),在移交时请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或进行准时移交物管公司,但物管公司在养护过程中1年(从移交物管公司之日起)内死亡,补种由项目工程单位承担,并对补种树种从新计算质量保证期。
4.物业公司将审批验收结果交公司予以结算余款。