小区业主大会选聘物业服务企业工作程序
花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序
(ZZ花园小区第二次业主大会会议议案一)
尊敬的ZZ花园业主:
依照《物业管理条例》(第379号,根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)第二十一条、第二十六条的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业并签订书面前期物业服务合同。前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效起,予以终止。
鉴于ZZ花园目前仍处于前期物业服务状态,使用由建设单位与现任物业服务企业签订的物业服务合同。经业委会在园区内进行的书面调查和业主建议统计,反映出业主们普遍希望能签订合同主体为业主们自己即“北京市朝阳区ZZ花园小区业主大会”的物业服务合同。同时,这也是确定业主大会在物业管理中的主体地位的必要形式,更是维护ZZ花园全体业主的共同利益、监督物业服务企业的物业管理活动的有效方式。
为确保签订合同主体为“北京市朝阳区ZZ花园小区业主大会”的物业服务合同的各项工作能够顺利、有序的开展,业主委员会决议制定《ZZ花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序》(本程序)。
现业主委员会依照根据《中华人民共和国物权法》第七十六第四款、《物业管理条例》第十一条第四款以及《北京市朝阳区ZZ花园小区业主大会议事规则》(YJ-002(09))第1.1.4条的规定,特提请业主大会授权业主委员会按照以下具体工作程序及内容,启动ZZ花园小区物业服务企业的选聘工作:
1ZZ花园物业服务企业的选聘工作可以采用竞争性谈判方式进行也可以通过邀请招标方式进行;选聘的物业服务企业应当具有二级或者二级以上物业服务资质。
2业主委员会应组织业主代表和部分专家组成选聘工作组,参与选聘物业服务企业的工作。采用邀请招标方式的,业主委员会可以接纳志愿担任评标委员会成员的业主或居民,也可以自行聘请社会知名人士或者专家担任评标委员会成员。
3为保证公正和专业的完成上述工作,由业主委员会委托律师事务所担任上述工作的执行机构,为业主委员会和选聘工作组制定选聘工作方案,并指导完成选聘工作。聘请律师事务所发生的费用按照惯例由受聘的物业服务企业支付。除以下事项外,均授权律师事务所对外发布:
3.1招标书或谈判要求等内容:由业委会决议确认并对外发出;
3.2选聘结果公告:由业委会决议确认并对外发出;
3.3物业服务合同(草案):由业委会决议确认并签署,待提交业主大会表决通过后生效。
4选聘物业服务企业后,由业主委员会与选聘的物业服务企业谈判、签署物业服务合同文本。但选聘的物业服务企业与合同文本,均将再提交业主大会表决,通过后方生效。
业委会将本着降低物业服务费用、提高园区物业服务质量的标准,秉持公开、公平、公正的原则,启动此次业主大会选聘物业服务企业的程序。本工作全部程序中,业委会将接受业主们的监督。每位业主均有权依《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定,请求人民法院对业主大会决议、业委会决议进行最终裁定。
请予以审议并表决。
本程序经ZZ花园小区第二次业主大会会议表决通过后开始启动执行。
北京市朝阳区ZZ花园小区业主委员会
2009年5月7日
(本议案经2009年6月16日结束的ZZ花园第二次业主大会表决通过)
篇2:再次启动花园小区物业服务企业选聘程序决议
**花园小区业主大会业主委员会文件
**业字(2013)001号
关于再次启动花园小区物业服务企业选聘程序的决议
根据《武汉市物业管理条例》第二十六、五十五条、《**花园小区业主大会议事规则》、《管理规约》规定,本小区再次启动物业选聘程序。
本次物业选聘的合同期为二年,从2013年9月1日至2015年8月31日。物业交接基准日为2013年8月31日。2013年9月1日以后的物业服务费、停车费和广告费等公共收入由业主大会选聘的物业服务企业收取。
本次物业服务企业选聘程序如下:
一、由业主委员会会同物业选聘顾问根据《武汉市物业管理条例》、《业主大会议事规则》、《管理规约》制订《物业服务企业选聘方案》(征求意见稿),在征求有关部门、业主代表意见的基础上,经过业主代表大会讨论通过后向全体业主公示7天,征求书面修订意见;
二、根据主管部门和业主反馈意见修订《物业服务企业选聘方案》;
三、提前15天向全体业主公告《物业服务企业选聘方案》(表决稿),提请业主大会表决通过;
四、由业主代表推举业主6人与业主委员会成员5人共同组建物业选聘工作小组,具体实施《物业服务企业选聘方案》;
五、业主委员会代表业主大会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》;
六、业主委员会组织物业交接验收。
上述内容将纳入《物业服务企业选聘方案》,提请业主大会表决通过。
在物业选聘期间,请广大业主加强安全防范,支持和监督物业服务企业做好各项物业服务工作,同时请业主代表、楼组长、党员居民和热心业主继续关心和参与业主大会物业选聘工作。
特此公告
武汉市**花园小区业主大会业主委员会
2013年5月14日
抄报:**区人民政府南湖街办事处、**区住房保障和房屋管理局物业管理科
抄送:**区**街都市桃源社区居民委员会、武汉SS物业管理有限责任公司
此件向全体业主公告
附:法律、规约条文依据:
《武汉市物业管理条例》
第二十六条业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;
(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员,决定业主委员会任期;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)决定选聘、解聘物业服务企业;
(五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;
(六)根据管理规约的约定,对违反管理规约的业主进行告诫;
(七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;
(八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。
第五十五条业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的,业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。
业主大会选聘物业服务企业前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
《业主大会议事规则》(示范文本)
第二十二条(物业服务企业的选聘)
召开业主大会会议之前,业主委员会应通过征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业选聘的意见和要求,并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
《业主委员会工作规则》(示范文本)
第二条(业主委员会职责)
业主委员会履行下列职责:
(一)依法忠实履行职责,执行业主大会决议、决定;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(三)根据业主的意见、建议和要求,拟订选聘、解聘物业服务企业的议案,提交业主大会会议决定;
(四)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(五)根据业主的意见、建议和要求,拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案,提交业主大会会议决定;
(六)根据业主的意见、建议和要求,拟订物业管理区域内物业共有部分的使用、经营、收益分配方案,提交业主大会会议决定;
(七)根据业主的意见、建议和要求,拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案,提交业主大会会议决定;
(八)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用;
(九)督促未按照管理规约的约定缴存专项维修资金的业主,限期交纳专项维修资金;
(十)提请业主大会决定终止业主委员会委员资格,增补业主委员会委员;
(十一)监督物业服务企业履行物业服务合同,并每年对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定;
(十二)监督管理规约的实施,对违反管理规约的行为进行处理;
(十三)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管;
(十四)及时了解业主、使用人的意见和建议,形成议案提交业主大会会议决定;
(十五)协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业之间的关系,调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业之间的物业管理纠纷;
(十六)建立业主委员会接待制度,接受业主、使用人的咨询、投诉和监督,并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告;
(十七)积极参加房屋主管部门组织的物业管理培训,接受街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会以及房屋主管部门的指导与监督;
(十八);
(十九)。
《**花园小区业主大会议事规则》
第7、9、21、28条
篇3:小区物业服务企业选聘方案（征求意见公示稿）
花园小区物业服务企业选聘方案(征求意见公示稿)
一、物业服务企业选聘的主体:
七星**花园小区业主大会
二、物业选聘方案的具体实施主体:
物业选聘工作小组负责具体实施业主大会通过的《物业服务企业选聘方案》。物业选聘工作小组由6名业主或业主代表与5名业主委员会成员组成。
选聘工作小组的6名业主或业主代表成员由业主委员会采取公开征集方式通过自荐产生,自荐业主应该提交本人产权证、身份证和相关资历证明,同时必须具备考察楼盘、审核标书等必要时间。如果自荐人数超过6人,则由业主代表大会投票选举产生,得票多的前6名业主或业主代表成为物业选聘小组成员。
三、拟选聘物业服务企业的标准:
1、具有三级(含三级)以上资质的物业管理公司;
2、物业服务诚信记录良好,无侵占小区维修资金或小区物业公共收益、擅自退出小区管理服务、拒不移交物业资料等历史记录;
3、无《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定的行为;
4、具有管理类似楼盘经验;
5、拟任小区经理有两年以上管理经验,具有岗位资格证书,有物业管理师资格更佳;
6、同意业主大会通过的物业选聘方案中确定的物业管理模式要求。
四、本次物业选聘合同期限
合同期限为两年。期限:2013年9月1日至2015年8月31日。其中前六个月为考察期。考察期满一个月内由业主委员会根据实际服务情况,征求业主代表意见确定是否符合合同约定的服务标准。业主代表半数以上认为不合格的,应该提请业主大会予以解聘,并全额扣除履约保证金纳入专项维修资金账户。
五、物业服务收费标准:
综合物业服务费标准:多层0.70元/月*平方米,小高层1.00元/月*平方米,商铺、幼儿园1.50元/月*平方米。
停车费、广告费以及其他收益的收费标准、管理成本和分配由物业公司按照--市相关规定、市场行情和本小区实际在续聘服务方案或者竞聘书中竞争报价确定,并实行独立核算。其中停车费收费标准按照现行标准,需要调整的应该经过业主大会或业主委员会批准。
六、选聘方式:
1、前期物业服务企业--新桥物业管理有限责任公司,如果满足拟选聘物业服务企业的标准,且有意续聘,则按【七星**业字(2013)002号】提交《前期物业服务合同》履行情况和工作总结、前期服务阶段公共收益收支情况、续聘物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案和物业服务合同草案等,经业主大会表决同意续聘,授权业主委员会按照本选聘方案签订物业服务合同;截止5月31日,前期物业公司未按要求提供续聘物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案和物业服务合同草案,前期物业公司丧失续聘资格。前期物业公司是否有资格参与公开竞聘,由业主大会表决“是否同意在公开竞聘中将--新桥物业管理有限责任公司排除出竞聘候选企业”
2、如果业主大会表决决定采用公开竞聘方式,则通过网上公告的方式公开竞聘物业服务企业,竞聘代理机构为上海业伟业主咨询服务有限公司,发生的竞聘代理费用由中选的物业服务企业承担。
由于前期物业公司未在规定时间提交续聘物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案和物业服务合同草案,丧失续聘资格。根据本物业服务选聘方案的规定,本次物业选聘采取公开竞聘方式进行。
3、由于不可抗力或者其他特殊原因导致公开竞聘无法按时完成时,授权物业选聘工作小组按照本选聘方案要求通过协议选聘方式完成本次物业选聘工作。
七、本小区物业管理模式:
(一)物业服务费结算模式以“酬金制”为基础,实行部分包干、部分按实结算的原则进行管理。物业服务费的包干和按实结算的具体范围由物业公司竞争确定,或者续聘物业公司自报确定。
(二)物业公司为本小区单独设置银行账户,业主大会指定的代表人与物业公司法定代表人共同用印;小区物业服务费、停车费、广告费等各项收入均须进入该账户并定期公示,实行共同监督、共同管理和使用。
(三)本小区财务独立核算,实行年度审计。
(四)物业公司在签订物业服务合同后一周内缴纳履约保证金不少于人民币五万元,具体金额和违约扣除办法由物业公司在应聘书或者续聘物业服务合同确定。
(五)业主委员会有权聘请专业机构对物业服务质量进行评估监理,或者由全体业主进行评估。
八、评审标准和评审办法【适用公开竞聘方式,其它方式可参照】:
1、本小区物业竞聘评审委员会成员共设七人。其中,本小区业主大会物业选聘工作小组指派二名成员,由本小区业主大会物业选聘工作小组从在社会上或者评标专家库邀请物业管理评审专家成员五人。
2、评审应聘文件时,商务标书采用明标方式,技术标书采用暗标方式。评审委员会成员应当按照竞聘文件设定的评审标准和方法进行独立评审。
评审采用评审委员会综合评审的方式。评审委员会应当先对技术标进行评定,再对商务标进行评定。
评审过程中,评审委员会成员认为应聘文件内容含义不明确的,可以通过工作人员要求应聘人作必要的澄清或者说明。应聘人的澄清或者说明不得超出应聘文件的范围或者改变应聘文件的实质性内容。
本小区业主大会物业选聘工作小组应当做好现场答疑记录,并由评审专家签字。
由评审委员会分别对技术标书、商务标书和应聘人陈述与答辩进行评审。其中技术标书编制占总分的60%,商务标书及业主委员会现场考察情况占总分的20%(其中业主委员会现场考察评分10%由业主委员会提供),应聘人陈述与答辩占总分的20%。
3、评分表分项分值在竞聘邀请书中明确规定。其中技术标书评审实行暗标评审打分结束后,再进行商务标书评审和陈述答辩。
4、未尽事宜按照竞聘文件的规定执行。
九、中选人的确定【适用公开竞聘方式,其它方式可参照】:
1、评审委员会完成评审后,应当出具书面评审报告,阐明评审委员会对各应聘文件的评审和比较意见,并由评审委员会成员签字确认。
评审委员会应当按照竞聘文件的要求向本小区业主大会物业选聘工作小组推荐不超过3名有排序的中选候选人。
本小区业主大会物业选聘工作小组应当按照中选候选人的排序确定中选人。当确定中选的中选候选人放弃中选或者因不可抗力提出不能履行合同的,本小区业主大会物业选聘工作小组可以依序确定其他中选候选人为中选人。
2、中选人确定后,本小区业主大会物业选聘工作小组应当在小区将竞聘结果进行公示,公示期为3日。
应聘人或者利害关系人在公示期间向本小区业主大会物业选聘小组
提出异议的,本小区业主大会物业选聘小组应当自收到投诉之日起3日内决定是否受理投诉,并自受理投诉之日起5日内,会同相关管理部门和评审专家作出书面处理决定;需要鉴定、专家评审的,所需时间不计算在内。
3、竞聘结果公示期满无异议或者异议无效的,本小区业主大会业主委员会应当向中选人发出中选通知书,同时将中选结果通知所有未中选的实际应聘人,并返还其应聘书和竞聘保证金。
4、本小区业主大会和中选人应当自中选通知书发出之日起5日内,按照竞聘文件、中选人的应聘文件和现场答辩记录签订物业服务合同。
物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与竞聘文件、中选人的应聘文件和现场答辩的内容一致。本小区业主大会和中选人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
十、物业服务质量标准:
物业服务标准应该符合--市物价部门、房管部门的相关规定,同时满足以下管理目标(业委会简称甲方,物业公司简称乙方)
1、房屋外观:清洁、整洁,遇外墙渗水情况不得随意涂刷,力求不破坏外墙整体性。
2、设备运行:路灯、草坪灯按照季度定时开关,景观喷泉遇国家法定节假日每天上午运行2小时,下午运行1小时。
3、房屋及设施、设备的维修、养护:有专人维修、养护,并做好维修养护记录,接受甲方检查。
电梯应由专业维保公司按--市技术监督局要求进行维修、养护,确保运行正常。
4、公共环境:
①环卫设备完好,合理设置垃圾桶、垃圾中转站点。
②清洁卫生实行责任制,有专职的保洁人员和明确的责任范围;保持楼道地面、墙面整洁及楼道通行无障碍,公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁,保洁人员统一着装,佩戴有相片胸卡。
③垃圾日产日清,无垃圾溢满现象,垃圾容器及时清洁,无异重味。
④小区道路、绿地等公共场地无纸屑、烟头等废弃物。
⑤雨雪天气及时对区内主干道积水、积雪进行清扫,门厅口及时铺设防滑垫。
楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。
⑥根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蚊、灭蝇等卫生消毒工作。
⑦对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养宠物、家禽、家畜者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
⑧乙方承担小区清洁维护费(包括生活垃圾和建筑垃圾托运费)。
5、绿化:
①花草树木生长良好,修剪整齐美观无杂草。
②绿地无改变性质和破坏、占用现象,必要时设置禁停车辆障碍和标志。
③实时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。
④园林小品及设施维护良好。
6、交通秩序:
①有专门秩序维护人员,实行24小时值班及巡逻制度。
②机动车按小区路牌指示行驶,地下停车库充分利用,地上停泊管理有序,禁止消防通道停泊车辆。
③危及人身安全和隐患处有明显标识及具体防范措施。
7、保安:
①小区进出设置门卡制度,实行封闭式管理。
主要出入口有专人值守,外来人员和车辆及大件物品出入有登记。
②中央监控室实施24小时安全监控。
③消防设施设备完好无损,可随时启用、消防通道畅通,制订消防应急方案。
④看管公共财产,包括楼内门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。
⑤发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。
⑥保安人员统一着装,仪表整洁,佩戴有相片胸卡,持证上岗,年龄在18―55岁之间,身体健康,身高1.65米以上。
⑦严格发放门禁卡制度,杜绝不明身份人员进入单元门粘贴、涂刷、发放宣传单及名片等。
8、急修:夜间有专人值守,处理紧急报修、水、电、电梯等紧急报修半小时内到场。
小修:①指除设备外的单次、单项局部维修费用在300元以下的维修在48小时内完成。
②维修必须是照原样修缮,不得用低端材料替代,禁止以撤代修。
③设置客户服务中心和服务热线,有效投诉处理率100%。
④对业主直接报修,乙方应填写报修单,一份留存,一份给报修人,对报修两次以上(不含两次)仍得不到合理处理的,甲方有权向乙方发书面整改函,限期整改,并给予乙方300元罚款。如在整改限期内仍未整改,则暂扣当月进度款直至得到妥善处理为止。(因前期遗留问题所产生的投诉和负面影响物业公司应积极配合解决,不宜给予处罚)。
9、高压供水养护、运行、维修
①保证居民正常生活用水,有停水处理预案。
②水箱盖上锁并定期清洗消毒,确保水质合格。
③发生突发公共卫生事件,要加强对供水系统的消毒,禁止无关人员进入水泵房。
10、对化粪池一年进行一次清理。
11、内湖每两年清洗一次,由乙方实施,甲方单独付费。
12、公用水、电费(包括物业公司正常用水、电)由甲方据实支付,乙方负责管理,禁止无关人员随意使用,严禁出现长流水、长明灯现象。
13、对项目经理要求:应为应聘方报送的项目经理本人,乙方不得随意更换,因特殊原因更换时必须征得甲方同意。项目经理到岗后应恪尽职守,密切配合业主委员会工作。对严重不负责任和不配合甲方工作的项目经理,甲方有权要求乙方进行撤换。
注:其他未尽事项同--市物业服务合同示范文本。
十一、未尽事宜:
1、对于本选聘方案未尽事宜或具体实施方案由业主委员会会同物业选聘工作小组在维护业主合法权益的前提下在竞聘文件或物业服务合同中予以明确。
2、对于任何导致妨害本选聘方案实施以及物业交接中的侵权行为授权业主委员会通过调解、协商、投诉直至诉讼等途径解决,相关费用从小区公共收益中支出(最终由侵权方承担)。
十二、本选聘方案通过程序:
本物业服务企业选聘方案于2013年5月18日经过业主代表大会讨论,经过业主代表、热心业主多次讨论,确定征求意见公示稿,再公示七天征求全体业主修改意见,经过物业选聘工作小组成员讨论通过形成表决终稿,表决终稿在业主大会表决前十五日公告。在业主大会各项准备工作完成,随即以书面征询意见的表决方式举行业主大会,对物业服务企业选聘方案表决稿进行表决。表决票的样张(征求意见公示稿)见附件。
本选聘方案(征求意见公示稿)以及表决稿
及表决票样张(征求意见公示稿)发至全体业主代表及南湖街道、区房管局物业科和社区居委会。业主如果需要,可以向所在楼幢业主代表或者业主委员会索取。
正式的表决票将通过业主代表或者业主委员会委托的业主大会志愿者,当面送达每位业主或者委托的代理人书面签收。表决票可以当场由业主或者其委托代理人填写后,由业主代表或志愿者回收,当场不能收回的需要收回表决票签收回执。当面不能送达的表决票将采取挂号信邮寄、快递、传真、电子邮件、电话等方式送达,当面签收送达方式以外方式送达的,应该保留相关凭证、录音录像或者两名业主签名见证。无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。
请业主或者其委托代理人收到物业选聘方案表决票后,在7月6日14:00之前将表决票投到密封的投票箱中,或者交业主代表或业主委员会成员手中。收到表决票后在规定期限内不反馈意见,或者选择弃权的,视为同意参与投票业主中多数意见。7月6日14:00举行业主代表大会公开计票唱票统计物业选聘方案表决结果。
--市****花园小区业主大会业主委员会(公章)
2013年6月3日