物业管理前期介入工作内容1

物业管理前期介入的工作内容(1)

1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。

2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。

第一节:规划设计阶段介入

规划设计阶段包括:

物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。

规划设计评估的程序:

1.地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。

2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。

3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。

4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。

5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。

6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。

7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

8.评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。

10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。

11.项目规划设计总体评估要点:

住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。

住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。

建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。

生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。

设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。

安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。

便于物业组织管理,节约管理成本。

各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

项目规划设计分类评估要点:

1.安保布局

a)便于安保管理区域分割,消除管理死角。

b)便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。

c)人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。

d)安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。

e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。

2.消防布局

a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。

b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。

c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。

d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。

3.交通布局

a)各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以按照不同地区需求进行调整),便于停放。

d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。

4.生活配置

a)根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。

b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。

d)如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。(指标供参考)

5.设备配套

a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。

b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。

d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用

节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。

6.智能化配置

a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。

b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平

台系统。

c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。

d)中央控制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。

e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。

7.房屋单体

a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。

b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e)住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2-3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。

g)卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。

i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。

j)宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。

k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。

m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。

n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10M),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10M,防止儿童攀爬。

8.室内配置

a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。

b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相

d)邻时,应采取安全隔离措施。

e)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。

f)室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。

g)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。

h)如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。

i)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。

j)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。

k)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

l)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

9.绿化配置

a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。

b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。

c)绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护,养护成本节约。

e)绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

10.景观配置

a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。

b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。

e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。

11.公共空间

a)应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。

b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。

d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。

e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。

f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。

g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。

h)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

12.生态环保

a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。

c)住宅区内无各类污染源。

d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。

g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。

h)宜在住宅区内形成自然生态链。

13.管理用房

a)物业管理处

管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:

管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2(指标供参考)

位置:住宅区中央,底层。

b)业委会、居委会(根据当地政策)

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功能:办公室、资料室、会议室、接待室

面积:根据具体情况而定

位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处

14.新材料、新技术

a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

b)试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。

c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

15.管理成本测算

a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b)管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。

16.与相似典型项目的比较

a)相似点

b)差异点

c)优势

d)劣势

e)改进建议

突发公共卫生事件应急预案

篇2:文华居物业前期介入主要工作内容

桂花居前期介入主要工作内容

1、对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。

2、物业交接中,各种物品、资料的准备和制作。

3、对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。

4、作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。

5、对该物业的客户档案资料进行整理、收集,以便后期有针对性的开展各项服务。

6、在竣工验收的基础上,按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。

7、物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。

8、房屋装修过程中的监管和服务。

9、物业各种标识的制作和服务工具的配置。

10、物业交付前房屋拓荒工作的实施。

篇3:项目前期介入阶段工作内容指引

项目前期介入阶段与工作内容要点指引

1适用范围

本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求,明确介入阶段、工作内容和关注事项。

2物业介入阶段与工作内容

2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括,但不限于:

1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作;

2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上,道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求:包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰,消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的,在保障小区整体协调的前提下,应设置围墙间隔已开发、未开发区域,考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。

3)公建的配套设计和功能分配;

4)绿化与景观系统设计的功能及经济性;

5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布;

6)物业管理用房的位置及功能划分,面积是否符合法律法规的要求;

7)户型的平面设计是否合理;

8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。

2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括,但不限于:

1)土建

a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;

b)门、窗的材质;

c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;

d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;

e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;

f)烟道、排气道的位置;

g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

2)配套

a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,及给业主造成的影响;

b)各种设备产生的噪音对业主的影响;

c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内;

d)各种设备设施的能源消耗;

e)室外管线、管道井布局的合理性,及给业主造成的影响;

f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。

2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括,但不限于:

1)项目所在公司招标工作介入(协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求)

a)门、窗质量及售后服务;

b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本;

c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。

2)施工过程介入

a)房屋质量控制;

b)隐蔽工程检查验收记录;

c)设计变更记录的收集;

d)设施、设备的安装调试及售后服务;

e)成品保护;

f)体育设施、儿童游乐设施质量;

g)水景设施防水施工监管。

2.4营销介入(配合)

1)销售承诺对物业管理造成的影响;

2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任;

3)协助项目所在公司拟订业主临时公约;

4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续;

5)具体按《营销配合管理规定》执行。

3各阶段物业介入通用关注要点

3.1设备房设备房包括:配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。

3.1.1设备房通用关注要点:

1)独立用房,面积适用;

2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施;

3)地面贴有瓷砖,坡度合理,并设有防止回灌的地漏;

4)配有专用灭火器1-2个位置;

5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体,设备与设备之间),通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏;

6)有应急通讯、照明设施;

7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬;

8)位置合理,减少管道交叉和总长度;

9)对设备采取相应的降低噪音措施,避免影响住户正常使用和居住;

10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。

3.1.2特殊设备房关注要点

1)电梯机房设置有专用工具挂置位置;

2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置;

3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫;

4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系;

5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时,必须采用供暖措施;

6)二次供水储水池上方加盖防尘,内壁应有玻璃钢涂衬,有不锈钢扶手,便于清洁;

7)宜设专用消防水储水池,容量能满足消防需求;

8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断);

9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备;

10)供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口,防止给小区造成污染。

3.2公共房屋

3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)

1)满足功能要求;

2)自然采光、通风、防水、防潮;

3)配有相应的办公设施、工具;

4)位置便于住户来访;

5)大小能满足人员工作要求;

6)配有空调(采暖)系统;

7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置;

8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近;

9)位置以便于开展工作为准;

10)清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。

3.2.2食堂

1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施;

2)有专用仓库,位置相邻;

3)地面走水顺畅;

4)有专用供水、供气等专用设施;

5)位置相对隐蔽,以气味、声音不影响住户正常生活为宜,同时尽可能与员工

办公、宿舍区位置接近;

6)配有专用的厨房设备,用餐桌椅。

3.2.3宿舍

1)通风、采光、防潮、防水;

2)床、被褥等寝具和设备;

3)通电话(员工打卡及内线电话);

4)分工集中管理。

3.2.4员工会议室(娱乐室、培训室)

1)通风、采光、防潮、防水;

2)位置隐蔽(与业户互不影响);

3)布局方正,便于灵活使用;

4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%-85%),白板等;

5)层高要求至少在3.3米以上,便于开展室内文体活动;

6)配有彩灯,供娱乐使用。

3.2.5垃圾中转站

1)不能设置在物业的上风向,位置隐蔽,气味不能影响住户正常生活;

2)垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运;

3)留有专用清水源;

4)房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求;

5)房屋本身有通风窗口,保障室内空气流畅;

6)地面有地漏,坡度合理,走水顺畅(地面贴瓷砖);

7)有必要的照明及采光。

3.2.6仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具)

1)通风,有自然采光、防潮、防水;

2)大小适用、内有资料柜架;

3)位置方便使用,清洁、绿化工具的位置隐蔽,特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。

3.2.7公共洗手间

1)位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近;

2)数量适中,以满足小区(大厦)基本要求为准;

3)上下通畅,地面走水顺畅,有地漏;

4)避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。

3.3公共区域

3.3.1绿化区域

1)植物品种适应当地成长,维护费用较低;

2)绿化整体布局合理,局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植);

3)绿化浇灌覆盖全部,必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑);

4)绿化覆盖区域应便于修剪、消杀,不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点;

5)在井、沟、标等处预留工程维修通道(鹅卵石)。

3.3.2停车场

1)机动车场

a)停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等);

b)车位线、导向线(牌)、车位档杆清晰、牢固;

c)地面平整,无明显积水,沟渠盖板有预留;

d)人员的专业培训及证照申办(价目及时管理制度标上墙);

e)配有专用的消防灭火器材;

f)地下车场需有配套的排风换气系统;

g)道闸系统技术成熟便于维修、养护;

h)地沟盖板做防震(防噪)处理;

i)排水沟渠形式环通,排水量满足雨季高发期的要求。

2)非机动车场

a)露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑);

b)有单车支护架及上墙制度。