物业公司发展规划建议方案之相关制度和职责，项目部物业公司发展规划建议方案中拥海山花苑的物业公司的《管理目标及整体设想》只是笼统的大概的发展规划,结合现在的工程进度、销售状态及2009年年底交付计划。中拥物业公司的工作计划...
中拥海山花苑的物业公司的《管理目标及整体设想》只是笼统的大概的发展规划,结合现在的工程进度、销售状态及2009年年底交付计划。中拥物业公司的工作计划具体安排如下:
一、立即着手准备组建中拥海山花苑项目部物业公司,做好物业管理的前期准备工作。
二、做好物业公司前期介入工作。
三、着手准备物业公司管理的全面启动阶段的工作。
四、物业公司全面正常运作阶段。
以下分项具体计划安排如下:
一、组建中拥海山花苑项目部物业公司;做好物业管理的前期准备工作。
1.组建物业公司,招聘各部门骨干人员。人员上岗时间截止到8末。
拟招物业主管1人,具体负责物业公司组建工作及前期细节准备工作。
工程部长1人,熟悉项目建设情况,制定相关维修、保养程序,流程制度。
综合管理部长1人,负责物业公司组建细节及相关工作。
保安部部长1人,保安4人,负责售楼处及小区形象岗。制定保安制度及培训计划
3.制定《业主临时公约》,《业主装修约定》《前期物业管理合同》《住户守册》《停车场规则》《业主收楼文件》等条例。
4.制定物业管理人员学习、培训、计划与执行与培训。
5.配合销售公司做好业主购房咨询工作(物业服务方面)
6.进行物业管理的财务预算、开支等测算(收入、支出、费用控制)
7.进行物业费标准的详细测算
8.筹措物业办公用房、员工住宿、食堂等场所。研究会所的使用方案。
9.着手准备办理物业管理资质、收费许可证的前期准备工作及办理。
10.与政府主管部门行业协会做好先期的沟通、交流等工作。
11.探索物业公司创收工作(主动出击)
12.研究物业、业主共建和谐社区,美好家园系列活动,并寻求各项活动赞助商
13.学习研究《物权法》《新物业管理条例》及经典物业成功管理案例
14.小区分区分档次管理方案的探讨工作(普通住宅,公建去,别墅区)
15.物业公司有偿服务的范围及价格
16.物业公司所需办公用品,服装,物资等,在启动阶段前应全部或部分陆续备齐
二、做好物业公司管理工作的重要工作―小区项目建设前期介入工作
以方便物业公司的管理、方便业主,减少维护费用,节省人力资金等方面,对中拥海山花苑,项目建设的全过程全面参与,并积极提出参考性的建议,具体工作计划安排如下:
1.参与主体建设所用材料,设备等的选定工作,从质量,工艺,施工,使用效果维护,维修等进行参与一,建议选用材料质量上乘,施工质量优良的企业与之合作,房屋质量提高,免维修,物业公司就可少上一些人,可集中精力做好其他方面的工作。
2.参与安防,监控,可视对讲,一卡通,灯光照明等选定选址工作。要求先选定的设备可靠,性能运行稳定,维护费用低,厂家售后服务力量雄厚。目的是以良好的设备,全方面的安防监控一则节省维护维修费用,二则可以少上不少保安人员,增加小区的安全保障,使业主放心居住、生活。
3.参与小区整体封闭、车辆、居民(车人)出入口的选定规划。地上地下停车场的出入口设置及车辆管理及收费系统的细节工作。小区出入口既要便于管理还要便于绝大多数业主的出行。少一个出入口则节省至少4个保安员。
4.参与小区园林绿化、景观设计、施工、监管工作,其目的就是要省人省钱还要安全
园林绿化的树种草坪要选耐候好、抗病虫害,维护费用低的品种,不赞成铺设草坪。
景观设计施工要考虑能否会给小区的居民带来一定的安全隐患;部分景观的耐久性如何,维护是否简易。
山体公园的出入管理,广场照明,业主休闲活动,公园的消防,安全,绿化用水等均要从细节参与。
5.参与物业全面接管验收楼宇前的项目验收工作,尽早发现问题,尽早整改,为正式接管工作创造良好的条件(如外饰,门窗,挡杆,消防,弱电,中水项目等)。
6.做好物业垃圾中转房的选址建设的建议工作。
垃圾中转房的选址既要便于保洁人员归集垃圾,还要考虑不要影响业主的正常生活。
7.参与住宅精装修的效果图纸设计;参与施工管理验收工作。以做到心中有数,熟悉材料设备的供应商,施工方,为以后的维护及报修工作打下良好的基础。
8.参与小区外配套的监管工作,早熟悉图纸、管线、布局等,以方便日后的验收、接管、维护。
以上的前期介入工作一直要到小区全面竣工将会业主居住使用为止。其过程漫长,此时的物业公司起着参谋,监理的作用。
三、着手准备物业公司管理的启动阶段(人员约需80-100人左右)
此阶段是以物业的验收接管为始点和标志,具体如下:
(一)部门健全,人员到岗至100%,此阶段任务艰巨,为了提高物业管理,服务的水平,从部门设置,到人员的使用均达到高峰期。期间的支出费用也是最多的。等以后正常运行稳定了,可据实际情况“精兵简政”。
2009年5月左右,所用人员全部到岗,全面培训,实战操作演练。
(二)启动阶段的时间大约为2009年9月~10月左右至2009年末清水房交付使用。如果精装修,则物业公司将全力参与。(2010年1月至精装修结束)
(三)此房启动阶段具体工作:
1.楼宇的全面验收,整改合格后的接管工作。
2.配套,园林绿化等全面验收,接管工作。
3.业户上房、入住办理手续建档工作,签订前期物业管理服务合同等。
4.与有保修义务的公司签订进一步的维保细节协议,确认责任与义务。
5.建立设备的档案资料及全部工程图纸档案
6.首次物业费的收缴工作。
7.全面开展维护,保安,保洁,绿化工作。
在此阶段有以下几个重点工作
1.物业收费许可证能否办下来。
2.物业管理的资质能否办下来。
沟通,通融,办理。
3.物业办公、住宿、食堂已解决,人员必须全部上岗。
四、公
司全面正常运作阶段(2010年年底至2011年底)日常管理,服务的稳定并继续提高,争取2年内进入大连物业管理先进小区,并进一步加大对员工的培训,考核。在保证物业服务水准不下降前提下,为了节约费用,精简人员。
全面建设和谐、稳定的小区的工作步入全面、持续、稳定并提高阶段。
此阶段除了大力加强、管理、提高服务水平之外,重点工作放在建立和谐、安居、快乐的小区文化活动建设。
1.业主正式拿钥匙入住时,为举行业主盛大庆典活动,邀请具有中国民间特色的秧歌队,锣鼓队恭贺乔迁之喜。赠送安家之礼品――万事开头喜。此费用由开发公司销售公司负责
2.与社区居委会建立良好的合作关系,积极协作支持社会的工作,引导社区与物业公司合作联手建设社区的文化活动。
3.利用小区环境、公园、滨海路等优美的环境,并针对小区居民的兴趣喜好成立秧歌队,太极八卦队,舞蹈队、合唱队、键球队,徒步协会、钓鱼协会、书法绘画协会、扑克象棋部。费用可由开发公司、物业公司、业主自筹,寻求赞助商等联合承担。
4.组织夏季“乘凉晚会”
(1)邀请其它小区交流表演
(2)业主自编自演
(3)其它有偿演出(可寻求赞助)
5.不定期举办棋类、扑克大赛,奖品由物业公司自筹。
6.中秋节举办“海上升明月有,天涯共此时”晚会
7.举办“我爱家园”摄影、诗词、书法、绘画等有奖活动。
8.业主拿手绝技表演挑战赛
9.组织业主春踏青,夏游园、秋赏海山,冬观雪景等时令活动
10.认领小区景观植物花草活动
11.业主子女升学、高中状、小区同喜同贺活动
12.学生假期举办中小学生公益活动等
13.小区业主乘坐游艇、海边浴场游泳优惠活动。
14.开民“小区是我家,人人都来管”活动,调动业主积极参与小区管理
15.充分发挥,利用会所的功能
具体活动很多,其目的就是搞好与业主的关系,提高物业费的收费率,以保证物业公司持续稳定、良性动作,在前期物业管理服务过程中,需要开发公司给予大力的支持与资金赞助。
五、物业创收设想
(一)发挥会所的功能,部分活动有偿。
(二)根据物业管理条例及物业管理公司的约定,开民部分项目的有偿服务。
(三)利用好中水(出售或开个洗车店对业主优惠)。
(四)经营用房的出租,或物业公司自己经营使用(经营超市、水果、蔬菜等便民店)。
(五)电梯内的动态、静态广告媒体合作。
(六)小区主要入口的宣传栏的利用(白钢宣传栏可由赞助商提供、物业没有费用支出)。
(七)楼道感应灯广告媒体、楼道静态广告。
(八)小区废品专业公司承包。
(九)在房子销售阶段,业主装修,家居饰品,乔迁之喜等阶段,物业寻求相关的品牌供应商进驻现场,物业收取租费,提成费,赞助费等。
(十)代 办、代订、代缴的有偿服务。
(十一)家政服务谨慎开展(涉及人员安全问题)。
其它创收方案,会根据具体管理过程中积极出击,努力寻求。
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