物业质量体系管理评审程序（2）
物业质量体系管理评审程序(二)
1目的
本程序规定了管理评审的要求,以保证管理评审及有效运作。
2适用范围
适用于总经理、或以总经理的名义对质量体系的评审。
3相关文件
3.1《质量手册》管理职责
3.2质量记录的管理程序
3.3内部质量审核程序
3.4纠正和预防措施
4职责
4.1总经理确定管理评审时间,主持管理评审会议及批准管理评审报告。
4.2管理者代表负责制定管理评审的计划、会议日程及管理评审报告,经理部负责对管理评审中纠正措施的跟踪和验证。
4.3各部门经理参加管理评审会议,并负责执行管理评审提出的有关本部门的纠正措施。
5实施程序
5.1评审频度安排
5.1.1管理层对质量体系的评审至少每年进行一次,年度评审安排在每年第一季度,由总经理确定评审的具体日期。
5.1.2如果质量体系发生重大变化或出现特殊情况,总经理可随时召集管理层进行非定期的评审。
5.2评审内容
5.2.1管理评审的内容包括但不限于以下内容:
a.公司组织机构,人员和资源是否合适。
b.公司质量方针是否合适,质量目标是否明确、实际。
c.物业管理和向用户所提供的服务质量是否满足规定的要求。
d.客户反馈的信息。
e.内部质量审核结果。
f.纠正措施和预防措施的有效性。
g.质量体系是否适合。
5.3管理评审会议日程
5.3.1管理评审以会议的形式进行,由管理者代表准备的管理评审会议材料、计划应至少包括5.2中提及的评审内容,会议日程由总经理审批并由管理者代表提前一周分发给会议参加人员。经理部为管理评审作会议准备。
5.4管理评审会议
5.4.1管理评审会议由总经理或由其指定的代表人员主持,参加人员应至少包括管理者代表、各业务部门经理,缺席的部门经理不得超过两名,总经理、管理者代表和经理部经理不得缺席。
5.4.2参加人员根据会议日程对评审内容逐项评审,最终给出评审结果,经理部负责做好会议记录。
5.5管理评审报告
5.5.1管理者代表根据会议记录编写评审报告,经总经理审批,由管理者代表分发给会议参加人员及缺席的部门经理,管理评审报告由经理部归档保管。
5.6管理评审后续工作
5.6.1管理评审中需采取纠正措施的,参照公司管理程序CPM-OP-037"纠正和预防措施"执行。
6质量记录
6.1"管理评审报告"保存期二年
6.2"管理评审计划"
6.3"管理评审记录"
6.4"纠正和预防措施计划表"
篇2:X房地产合同评审控制程序
房地产开发公司合同评审控制程序
1.目的
通过对合同评审的控制,明确顾客对产品的要求及公司具备满足这些要求的能力,确保合同得以顺利履行,满足顾客要求。
2.范围
本程序适用于公司合同的评审工作。
3.职责
3.1总经理工作部负责合同评审的综合管理工作,对合同的合法性、有效性进行评审;
3.2策划营销中心负责房屋销售、租赁、代建合同评审的组织、记录以及合同的签订、修改等工作;
3.3财务与资产经营部对合同资金付款计划、履行合同的资金运作计划进行评审,负责融资合同评审的组织、记录以及签订和修改等工作,;
3.4工程部负责对合同的工程技术可行性、安全性进行评审;
3.5审计部负责对合同的条款的严密性、属实性进行评审。
4.控制程序
4.1房屋销售合同的评审
4.1.1公司开发项目开盘前的销售方案以及集团购买、金额超过1000万元的房屋销售合同采取会议评审的方式进行,在开盘前或合同签订前,由公司经营副总经理主持,策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部召开评审会,对销售方案或合同草案进行评审:
a)策划营销中心负责提供销售方案或销售合同草案,并对其中的销售方式、产权证书办理要求以及对方资信程度等进行评审;
b)工程部对其中的销售面积、工程项目的使用功能和质量标准及工程保修等条款进行评审;
c)财务与资产经营部对其中的销售价款、付款方式等经济条款进行评审;
d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审;
e)审计部对合同的严密性、属实性进行评审。
策划营销中心负责评审会议的记录,编制销售方案或填写"合同评审表",由参加评审人员填写意见并签字,交分管领导、总经理审批。
4.1.2零散房屋销售合同的评审
对于散户购买或者集团购买、金额在1000万元以下的房屋销售合同作为零散房屋销售合同进行评审。
在合同签订前,由承办人负责对合同草案内容对照已经批准通过的销售方案进行评审,无异议时,办理合同签订前的巡签手续,执行Q/TZH-WI-005《合同管理制度》。
对于顾客的特殊要求或超出销售方案的要求,应填写合同评审表,讲明这些要求,由策划营销中心、工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部进行书面评审,公司经营副总经理批准。
4.1.3对销售合同中不明确或无法满足的内容,由策划营销中心记录,联系顾客进行协调,达成一致。
4.2房屋租赁合同的评审
4.2.1对公司物业的租赁方案及一次性租赁面积在1000平方米以上的房屋租赁合同采用会议评审方式进行评审,在方案确定或合同签订前,由策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部召开评审会,对租赁方案或合同草案进行评审:
a)策划营销中心对其中的租赁方式、承租人的有关要求、承租人的资信程度、租赁用途的合法性等进行评审;
b)工程部对合同所涉租赁房屋的质量和使用功能、维修条款等进行评审;
c)财务与资产运营部对其中的租赁价格、付款方式等经济条款进行评审;
d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审;
e)审计部对合同的严密性、属实性进行评审。
策划营销中心负责评审会议的记录,填写"合同评审表",由参加评审人员填写意见并签字,交公司分管领导、总经理审批。
4.2.2租赁面积在1000平方米以下的房屋租赁合同,在合同签订前,由承办人组织相关部门对合同草案内容进行评审,办理合同巡签手续,执行Q/TZH-WI-005《合同管理制度》。
4.2.3对合同草案中不明确或无法满足的内容,由策划营销中心负责联系顾客进行协调。
4.3融资合同评审
4.3.1开发项目经过可行性研究和投资决策后,由财务与资产经营部负责根据"项目运作方案"中规定的融资方式和要求,联系贷款人,洽谈有关的融资事宜。
4.3.2在合同签订以前,由财务与资产经营部组织总经理工作部、审计部召开合同评审会,对融资合同草案进行评审。
a)财务与资产经营部对对方的资信程度、资金用款计划、借款期限及利率、还贷资金来源及还贷计划、双方的权利与义务及违约责任等条款进行评审;
b)总经理工作部对合同合法性、有效性进行评审;
c)审计部重点对合同的严密性、属实性和相关财务条款进行评审。
4.3.3财务与资产经营部负责评审会议的记录,填写"合同评审表",由参加评审人员填写意见并签字,交分管领导、总经理审批。
4.3.4对合同草案中不明确或无法满足的内容,由财务与资产经营部记录,联系贷款人进行协调。
4.4代建合同的评审
4.4.1工程项目经过可行性研究后,在合同签订前,由策划营销中心组织工程部、财务与资产经营部、总经理工作部、审计部召开合同评审会,对代建合同草案进行评审:
a)策划营销中心负责对其中的代建方式、项目的经济效益、社会效益以及对方资信程度等进行评审;
b)工程部对合同草案的规划设计要求、房屋造价、使用功能要求、工程进度及质量要求、工程技术可行性和安全性等进行评审;
c)财务与资产经营部对其中的资金使用计划、代建费用的收取方式及项目的财务分析等合同条款进行评审;
d)总经理工作部对合同的合法性、有效性进行评审;
e)审计部对合同的严密性、属实性和相关财务条款进行评审。
4.4.2财务与资产经营部负责评审会议的记录,填写"合同评审表",由参加评审人员填写意见并签字,交分管领导、总经理审批。
4.4.3对于合同草案中不明确或无法满足的内容,由财务与资产经营部记录,联系对方进行协调,达成一致。
4.5通过评审,应确保合同草案或评审方案的内容达到:
a)条款完备可行,双方的权利与义务明确;
b)内容合法有效,用语规范严密;
c)确保顾客合理需求得到完整体现;
d)公司具备满足顾客要求的能力。
4.6合同的签订
4.6.1经过评审通过的合同草案,由承办部门依据Q/TZH-WI-005《合同管理制度》的规定,进行合同签订前的巡签,与顾客正式签
订合同。
4.6.2合同签订后,由合同承办部门将合同正本交总经理工作部存档,副本送交财务与资产经营部、工程部等相关部门。
4.7合同的变更
4.7.1对顾客提出的合同变更由承办部门填写"合同履行跟踪表",说明变更内容和理由,由原相关评审部门、分管领导、总经理审批后,及时下发相关部门执行。
4.7.2对公司提出的合同变更,由承办部门负责通知顾客,并及时征求顾客同意后,办理合同变更手续。
4.7.3合同重大变更应重新组织相关部门评审。
4.8合同的解除
4.8.1根据合同规定的解除条件、开发经营的实际和顾客的要求,进行合同解除。
4.8.2合同承办部门填写"合同履行跟踪表",说明合同解除原因,由原合同评审部门审核签字后,交分管领导、总经理审批,由承办部门负责通知顾客,办理合同解除手续。
4.8.3总经理工作部负责指导承办部门办理因合同变更和解除而涉及的违约索赔工作,重大合同变更和解除的违约索赔应由承办部门会同总经理工作部共同进行。
5.质量记录
5.1QR04-01合同评审表
5.2QR04-05合同履行跟踪表
6.支持性文件
6.1Q/TZH-WI-005《合同管理制度》
篇3:X房地产质量管理评审控制程序
房地产公司质量管理评审控制程序(三)
1.目的
通过管理评审,定期对公司的质量管理体系进行有效的评审,确保持续有效地满足标准要求。
2.范围
本程序适用于公司管理评审。
3.职责
3.1公司总经理负责主持管理评审会议,并对评审结果做出决定性意见;
3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况,组织编制管理评审报告,检查落实管理评审意见;
3.3工程部负责管理评审的组织准备工作,收集管理评审所需的资料,编制管理评审报告,组织实施和验证评审中提出的纠正和预防措施;
3.4各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料,实施有关的纠正和预防措施。
4.控制程序
4.1公司每年(间隔不超过12个月)组织进行一次管理评审,由公司领导和各部门经理参加。在公司发生重大的质量事故、经营状况发生重大变化、公司组织结构发生重大改变以及外部审核等特殊情况时,由公司总经理决定,增加管理评审的频次。
4.2管理评审会议准备工作
4.2.1公司总经理决定会议的召开时间,由管理者代表负责安排有关部门,进行会议资料的准备工作:
a.工程部负责准备并提供年度内部及第二、三方质量体系审核和重大不合格品的处理情况、采取纠正和预防措施情况的汇总分析;
b.策划营销中心负责准备并提供顾客意见调查分析报告和对顾客投诉处理情况的汇总分析;
c.工程部负责准备并提供工程施工质量控制情况;
d.财务与资产经营部负责准备并提供年度公司经济活动分析报告;
e.管理者代表负责准备并提供质量体系运行情况报告;
f.以往管理评审跟踪措施的实施情况;
g.质量管理体系变更机会的识别;
h.改进的建议。
4.2.2工程部负责收集整理有关的评审资料,经管理者代表审阅后,于评审会一周前,连同评审会通知发至参会人员。
4.3管理评审会议
4.3.1管理评审会议由公司总经理主持召开。
4.3.2管理者代表汇报质量体系的运行情况和分析意见。
4.3.3根据各部门提供的评审资料,对以下几个方面进行评审:
a.质量体系审核的结果;
b.顾客反馈;
c.过程的业绩和产品的符合性;
d.预防和纠正措施的状况;
e.以往管理评审的跟踪措施;
f.可能影响质量管理体系的变更;
g.改进的建议。
4.3.4公司总经理对评审会议进行总结,并确定质量管理体系的改进意见和措施。
4.3.5工程部负责管理评审会议的记录并保存。
4.4管理评审报告
4.4.1工程部根据评审结果和会议记录,起草管理评审报告。
4.4.2管理评审报告的主要内容包括:
a.质量体系运行的总体情况;
b.实施质量体系审核和纠正预防措施的情况;
c.公司的经营状况;
d.顾客意见及处理情况的汇总分析;
e.公司质量管理体系具体的体系改进、产品改进和资源配置改进的需求及措施,以及这些措施实施和验证的要求;
f.管理评审的结论;
.参会人员名单等。
4.4.3管理评审报告经管理者代表审核,总经理批准后进行发放,并归档保管。
4.5管理评审结果的验证
4.5.1工程部根据管理评审报告,对需要采取纠正和预防措施的问题,填写"纠正和预防措施通知单",下发责任部门,执行《纠正和预防措施控制程序》。
4.5.2各责任部门负责制定纠正和预防措施,经工程部审核,管理者代表批准后,组织实施并验证。
4.5.3管理评审结论要求修改《手册》和质量体系程序文件的,由工程部负责组织进行修改。
4.5.4对本次管理评审报告的落实情况和效果,要在下次管理评审中进行评审。
5.质量记录
5.1QR01-01管理评审报告
资源管理
6资源管理
6.1资源提供
6.1.1公司总经理确定并提供所需的资源,以:
a、建立、实施和保持质量管理体系并持续改进其有效性;
b、达到顾客满意。
6.1.2资源包括人员、信息、技术、基础设施、工作环境等,要合理使用资源,使其发挥最大效能。
6.2人力资源
公司从不断提高质量管理体系运行的有效性及顾客满意的角度出发,对人力资源管理规定了相应的要求,见6.2章节《人力资源控制程序》。
6.3基础设施
1)公司所在的办公场所--
2)公司设有档案室,由总经理工作部统一管理,配置了有关房地产开发的法律法规、技术标准、规范等图书资料,能够满足公司开发经营的需要。
3)公司拥有多部商业用车,相关人员配备了固定电话和移动电话,能够满足公司交通和通讯的需要。
4)公司办公设备由总经理工作部统一管理,计算机和软件的使用管理见Q/TZH-WI-013《计算机管理制度》。
5)公司对施工等外包单位基础设施的配备能否满足其相应的外包任务进行监督检查,按7.4章节的有关规定执行。
6.4工作环境
1)硬件:物业管理公司提供物业管理,为公司员工提供了舒适的工作环境。
2)软件:公司通过开展民主管理、建立谈话制度等方式,确保与员工进行充分交流,及时掌握人员思想动态,在公司内创造一个开放、公平、和谐、宽松的人文环境;并严格按照国家、地方和集团公司的规定,落实职工的养老保险、住房公积金等福利,解除员工的后顾之忧。
3)为确保产品的符合性,公司各有关部门对开发项目所必需的投保及施工工作环境提出要求,并进行必要的监控