物业接管验收物业入伙物业装修控制程序

物业接管验收、物业入伙及物业装修控制程序

1.0目的

对楼宇验收、接管物业、业主住户的入住及装修过程进行控制,确保业主住户在最短时间内顺利入住,业主住户对房屋的装修符合要求。

2.0范围

适用楼宇验收接管物业、入住前准备、入住过程及房屋装修过程的管理。

3.0职责

3.1总经理负责组织成立物业验收接管领导小组并负责楼宇的验收和接管物业活动。

3.2管理处负责物业验收接管物业的日常事务组织协调工作。

3.3各部门按规定组成接管小组时各专业组参与物业的验收接管工作。

3.4管理处负责入住的具体实施负责接收装修的申请批准和质量控制。

3.5工程部负责对业主住户的房屋装修的有关工程质量问题进行监督控制。

4.0工作程序

4.1楼宇的验收接管物业的控制

加强物业综合验收和交接管理,保障房屋及配套设施的质量及各项功能指标符合规定要求和标准。

4.1.1物业验收应具备的条件

4.1.1.1新建物业验收应具备的条件:

a)建设工程施工全部完成经竣工验收合格;

b)供电、供气、经排水、卫生、道路、采暖冷(必要时)等设施能正常使用;

c)房屋幢户编号经有关部门确认。

4.1.1.2原有物业验收应具有的条件:

a)房屋所有权、使用权清楚;

b)土地使用范围明确。

4.1.2成立物业接管工作小组,由总经理任组长,管理者代表和拟任管理处主任任副组长,小组成员由相关部门负责人组成,按专业设立资料组、工程土建组和机电组,管理处组织编

制物业接管计划报总经理批准实施,管理处负责日常事务的运作,按计划验收。

a)各专业组长负责接管分工范围内的工作,严格验收,把好质量关;

b)各专业小组按国家省市工程验收标准验收物业,确保物业的各项功能、指标符合规定要求。

4.1.3参与房屋的竣工验收

4.1.3.1验收前资料准备:竣工验收前资料组要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配电工程施工单位、设计院等部门提供有关资料,适当时包括物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明,用水电气指标批文,水电气表校验报告等图纸资料并对所有资料进行查验,为物业接管验收提供资料和数据。

4.1.3.2物业的竣工验收:验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993,12)《房屋接管验收标准》(1991,2)等规定组织的竣工验收工作。

4.1.4对已竣工在使用物业的验收接管工作

4.1.4.1各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、气、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收,管理处按《资料移交清单》、《房屋接管验收表(水)》、《房屋接管验收表(电)》、《房屋接管验收表(土建)》、《公建接管验收表》、《园林绿化接管验收表》、《设备接管验收表》、《工程整改记录单》、《接管验收明细表》、《验收遗漏问题统计表》所列项目进行逐项验收并填写好以上相关记录。

4.1.4.2验收结束后,验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总,并将《房屋接管验收表(水)》、《房屋接管验收表(电)》、《房屋接管验收表(土建)》、《公建接管验收表》、《园林绿化接管验收表》、《设备接管验收表》、《工程整改记录单》、《接管验收明细表》、《验收遗漏问题统计表》的副本交委托方,以落实责任部门限期整改直至达到规定要求。

4.1.5物业移交内容

4.1.5.1建筑物移交内容:

a)各类房屋清单及配套钥匙;

b)单体建筑结构、水电气设备竣工图;

c)住宅区规划图竣工总平面图;

d)其它必要的技术资料含设计的变更和隐蔽工程验收签证。

4.1.5.2公共设施及公共场地移交:

a)公共设施及公共场地清单;

b)绿化竣工图、室外竣工图含地下管网、道路、停车场等;

c)机电设备操作、维护说明书;

d)其他必要的技术资料含设计变更和隐蔽工程验收签证。

4.1.5.3资料的移交:移交资料应包括:产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收,填写《物业交接验收表》并根据《文件控制程序》进行分类编号,列出清单,移交管理处归档保管。

4.1.6新竣工的物业由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商,明确维修责任和保修期限。

4.1.7房屋的维修:应根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》加强对业主住户的房屋及维修的管理,努力做到:

a)房屋外观完好、整洁,执行《清洁服务控制程序》有关规定;

b)建筑物有明显标志及方向指引,执行《服务提供控制程序》有关规定;

c)房屋完好率应达到98%以上;

d)无违章建筑;

e)房屋装修无危及结构安全,执行本程序装修部分;

f)房屋维修及时率达98%以上,合格率达成100%并建立回访制度;

g)代收代付房租、水、电、气等各项费用,收缴率达98%以上,执行《费用收取操作规程》;

h)房屋资料档案齐全,便于查阅,执行本程序入住有关规定。

4.2楼宇入住

4.2.1入住准备

4.2.1.1管理处相关人员根据分工,应作好以下准备工作:

a)编制业主住户入住资料清单,保证入住单必要的文字资料齐备;

b)适宜的办公场所;

c)对各岗位人员进行专业培训、考核合格后上岗。

4.2.1.2对新竣工的物业,如需要举办入住典礼仪式,由管理处主任安排

和组织,护卫队负责维护现场秩序。

4.2.1.3入住手续的办理应尽量提供一条龙服务,为住户节省时间,保证办理入住手续简捷方便。

4.2.2入住过程的控制

4.2.2.1办理入住手续工作流程:

入住住户登记钥匙交接设备资料交接交接验房验收证件

4.2.2.2验证收件:向业主住户交楼时必须查验《入伙邀请书》、《商品房屋销售合同》及房屋购买付款凭证原件、业主身份证原件和复印件或业主委托代办人代办的证明、代办人身份证原件和复印件,法人资格;确认手续后,业主根据合同规定需交首期管理费;方可办理交接验房手续。

4.2.2.3住户登记:协助业主住户填写《家居情况登记表》及《家庭成员登记表》并将业主住户身份证、户口或护照签证复印存档。具体执行《客户服务中心工作手册》关于住户交楼的规定。

4.2.2.4钥匙交接:与业主住户当面清点所有房屋钥匙,填写《入伙钥匙签领表》并签字。

4.2.2.5设备资料交接:与业主和住户当面清点所有设施资料说明书,填写《入伙签收一览表》请住户签字确认。

4.2.2.6验房;管理处工程人员随业主住户前往楼宇住所,抄录水、电、气表底数,检查所有家具房屋设施装修状况,填写《业主入伙接楼表》、《入伙返修项目表》,对存在质量问题

约定时间限期维修,执行《设施设备技改修缮维修控制程序》和《工程维护部工作手册》有关规定。

4.2.2.7入住:业主住户入住后,管理处客户服务人员应将有关文件资料整理完毕,交档案室存档。

4.2.2.8业主自行出租房屋的交接,业主委托物业公司办理交楼手续时,根据《城市房屋租

赁管理办法》(1995年建设部42号令)出具租赁合同等有关书面文件,并明确水电气电话费用物业管理费的承付方和起止日期等事项。

4.3对房屋装修的控制

4.3.1住宅使用房屋需进行装修时,应执行《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》(建设部1995,6)、《建筑装饰装修管理规定》(建设部1995,8)、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》{成人发[2000]3号《公告》(发布)}和《住宅内装饰装修管理办法》(建设部110号)的有关规定,业主住户应填写《房屋装饰装修申请表》向管理处申请获得批准,审核是否符合有关规定。

4.3.2装修人员凭已审批的《房屋装饰装修申请表》、营业执照、装修装饰资质证明等有关证件到管理处办理《装饰装修服务协议》缴纳有关费用后,按期开工,对个体装修从业人员应具备个体装饰装修从业上岗证并办理相关手续。

4.3.3装修中非结构性变动应由工程部负责查验、批准,工程部可进行有偿代办,对结构性变动及专用设备(如管线、仪表)的变动,应向主管部门申请批准。

4.3.4工程部应加强对装修作业现场的监督管理,防止扰民、污染或安全事故的发生。

4.3.5装修后的验收:业主住户装修完毕后应通知管理处与业主住户共同验收,业主住户除按照装修合同进行验收外,工程部按公司《房屋装修管理规定》和国家有关装修规定进行验收,对违章情况应限期纠正,填写《房屋装饰装修竣工验收表》。

4.3.6业主住户在管理处对其装修验收并在《房屋装饰装修竣工验收表》中填写验收合格意见并签名后,方可正式启用。

5.0支持/相关文件

《服务提供控制程序》

《文件控制程序》

《基础设施和工作环境控制程序》

《设施设备技改修缮维修控制程序》

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(建设部1993,12)

《房屋接管验收标准》(建设部1991,2)

《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》(建设部1995,6)

《建筑装饰装修管理规定》(建设部1995,8)

《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》{成人发[2000]3号《公告》(发布)}

《住宅内装饰装修管理办法》(建设部110号)

《客户服务中心工作手册》

《工程维护部工作手册》

6.0记录

《资料移交清单》

《房屋接管验收表(水)》

《房屋接管验收表(电)》

《房屋接管验收表(土建)》

《公建接管验收表》

《园林绿化接管验收表》

《设备接管验收表》

《工程整改记录单》

《接管验收明细表》

《验收遗漏问题统计表》

《入伙邀请书》

《家居情况登记表》

《家庭成员登记表》

《入伙钥匙签领表》

《入伙签收一览表》

《业主入伙接楼表》

《入伙返修项目表》

《房屋装饰装修申请表》

《装饰装修服务协议》

《房屋装饰装修竣工验收表》

篇2:工程竣工验收监测控制程序

工程竣工验收监测控制程序

1.目的

规范工程竣工验收范围和验收活动,确保验收的工程/施工符合规定。

2.适用范围

适用于集团公司和房地产开发公司组织/主持/申请的竣工验收活动的控制。

3.职责

3.1房地产公司工程技术部负责单位工程、分部工程、分项工程、竣工验收的组织,并代表甲方参与验收。必要时应组织集团公司有关部门参加。

3.2房地产公司工程技术部、前期部,但以技术部为主负责组织并主持单项工程的竣工验收,以前期部为主,负责组织申请开发项目的竣工综合验收并代表甲方参与验收。

3.3集团公司主管副总裁负责审批开发项目综合竣工验收计划。

3.4相关部门在其职责业务范围内参与/配合竣工验收工作,准备并提供所需的文件、资料和记录。

4.工作程序

4.1工程验收应具备的条件

4.1.1工程竣工验收应具备下列条件:

a.已按设计文件、相关标准和法规要求、合同规定完成交验的工程/施工;

b.已通过工程施工单位进行的自检且符合规定/规范;

c.涉及验收应准备或提供的图样、记录、证件(如证明使用材质合格的证据)交验方已备齐。

4.1.2开发项目竣工综合验收应具备下列条件:

a.开发项目的所有工程已按标准的项目规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;

b.开发项目涉及消防、煤气、人防、绿化及其他公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格、验收资料齐全;

c.开发项目建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;

d.单项工程、单位工程、分部工程及分项工程均已通过验收并符合规定,且验收资料齐全;

e.施工机具、临时建筑、建筑余土垃圾、剩余构件已全部拆除清运完毕,达到场清地平;

f.拆迁居民已全部合理安置。

4.2工程竣工验收程序

4.3验收计划(适用于开发项目综合验收、单项工程验收)。

验收计划应包括验收阶段和收尾阶段的全部工作,应明确下列事项:

a.预计进行的日期;

b.工作内容;

c.依据的标准或要求;

d.执行单位;

4.4竣工验收应提报的文件、资料。

4.4.1根据竣工验收的类别、竣工验收资料,由施工/供方和集团公司有关部门/单位分别收集、整理、汇总报竣工验收组织/主持部门。竣工综合验收应提交的文件、资料,由集团公司技术部负责汇总后报建设行政主管部门。

4.4.2提报的文件、资料应完整、齐全、清晰、装订规范,并办理文件交接手续。

4.4.3竣工综合验收应提报的文件、资料应符合城市住宅小区竣工综合验收管理办法的规定内容和项目所在地建设行政主管部门的规定。

4.4.4单项工程、单位工程、分部工程和分项工程竣工验收资料,均应符合相关的规定要求。

4.5工程竣工验收的实施。

4.5.1验收依据:

a.国家有关行政主管部门批准的文件;

b.适用的法规、国家/行业技术标准、规范和质量评定标准;

c.有效的设计图纸、设计文件及变更通知单;

d.相关合同。

4.5.2竣工验收的标准

4.5.2.1土建工程验收标准,按照设计施工图纸、技术说明书验收规范进行验收,工程质量必须符合各项要求,在工程内容上按规定全部施工完毕,建筑物、构筑物周围2米以内场地平整,障碍物清除,道路及下水道畅通。

4.5.2.2安装工程验收标准,必须按照设计要求的施工项目内容、技术质量要求及验收规范的规定,各道工序保质保量,施工完毕,排水道必须做好冲洗、试水、畅通,给水管完成清洗试压等工作,各项设备、电气、空调、消防、通讯、有线电视、监控、可视对讲、电子门控等工程项目应全部安装结束符合安装技术质量要求。

4.5.2.3人防、消防、电梯等专业工程,验收前,需满足有关政府主管部门的验收条件和标准。

4.5.3竣工资料审查的要求:

a完整性:应提报的资料是否完整、齐全;

b规范性:所用记录表格、填写及采用的计量单位是否规范;

c符合性:是否符合验收依据的规定和要求;

d有效性:是否与实际相符。

4.5.4竣工资料审查的方法:

a审阅--记录审查中发现的不当、遗漏、错误、要求提交方进行说明、补充、

更正;

b验证--必要时可进行测量、现场观察、重新计算进行验证;

c校对--与设计图纸、设计文件、其他相关资料进行相互间校对,以判断其正确性。

4.5.5工程项目竣工验收

4.5.5.1工程项目预验收,由项目工程部组织由总工程师办公室、设计单位、监理单位等单位或部门对将要竣工的项目进行预验收,并对施工质量作出初步鉴定,及时发现遗留问题,事先予以返修,不得拖延竣工进程。

4.5.5.2工程项目正式验收

a.参加工程项目竣工验收的各方应对竣工的工程进行现场检查验收,并逐一检查工程资料所列内容是否齐备完成;

b.举行各方参加的现场验收会议;

c.施工单位代表应介绍工程概况和施工情况、自检情况及竣工情况,出示竣工资料(竣工图和各项原始资料及记录);

d.监理工程师应通报工程监理中的主要问题,发表竣工验收意见;

e.项目工程部根据在检查中发现的问题,对施工单位提出限期整改处理的意见;

f.质检部门会同项目工程部及监理工程师讨论工程正式验收是否合格,监理工程师当场宣布验收结果。

4.6竣工综合验收的程序

4.6.1除应满足4.5.5条现场验收的内容以外,还应按下列程序进行:

a.验收会议签到;

b.主持人宣布验收会议开始,宣布验收委员会组成及其分工;

c.开发单位(集团公司)汇报项目开发过程,预验收结果;

d.按分工(文件资料审查组、现场检查评定组)分别进行审查/检查;

e.按分工分别报告审查/检查结果及评价意见;

f.验收委

员会作出并宣布综合验收结论;

g.进行竣工验收证书和验收签定证书签字仪式;

h.开发单位(集团公司)代表致词;

i.验收结束。

4.7.2无论何种类型的竣工验收,均应由组织/主持部门/单位指定人员做好记录(包括录音、录象、照相)及整理/编写相关文件、报告。

4.8验收后的收尾。

4.8.1房地产开发公司相关部门应督促施工/承包单位对竣工验收提出的问题进行整改/施工,并对整改/施工结果进行检查,直至达到要求为止。

4.8.2房地产开发公司相关部门应督促施工单位拆除临时建筑、设施、撤离施工机械和设备、材料、配件。

4.8.3工程移交。

施工/承包单位应向集团公司/房地产开发公司移交竣工验收合格的工程、办理移交接受手续。

4.8.4技术资料的移交、交档和保存。

a.技术资料移交的内容应满足当地建设行政主管部门关于城市建设工程档案管

理的规定和要求;

b.集团公司技术部应按规定对施工单位移交的和集团公司各部门移交的有关的文件、资料进行整理、编目、立卷、装订并向当地城市建设档案管理部门交档。交档的文件应予复制,其中一份应交集团公司档案管理部门存档。

c.单位/单项工程的有关竣工验收资料应在验收后,由组织/主持验收部门收集、整理后向集团公司档案管理部门交档。

d.分部/分项工程的有关竣工验收资料应在单项/单位工程竣工验收后,由组织/主持验收部门交其所属的单项/单位工程竣工验收组织/主持部门汇总、整理后集中向集团公司档案部门交档。

4.7.5工程承包单位在向集团公司提交竣工报告时,应向集团公司出具质量保修书,质量保修书应明确保修范围、保修期和保修责任,除双方约定以外,最低保修期限应符合《建设工程质量管理条例》(2000.1.30国务院令第279号发布)的规定。

4.8竣工验收所用记录表格和证书的格式应符合项目开发所在地及相关法规、标准、规范的统一要求。

5.相关/支持文件

AZH/QP-35《工程管理控制程序》

BZH/QP-37《物资采购监视和测量控制程序》

CZH/QP-04《质量记录控制程序》

DZH/WI-3801《分部、分项工程质量检验规程》

EZH/WI-3802《中间验收规程》

FZH/WI-3803《单项工程验收规程》

GZH/WI-3804《竣工预验收规程》

6.附录

A《建筑工程分部、分项工程名称》

BZH/QP-38-01《竣工验收计划

C《综合验收资料目录(示例)》

D《工程竣工资料》

E《开发项目(工程)文档资料(示例)》

篇3:装饰公司过程控制程序

1、总则

对工程施工的全过程进行控制,保证质量满足顾客要求,防止出现不合格。

2、职责

2.1工程部是本要素的归口管理部门。

2.2项目部具体实施程序。

2.3技质部、材料部、人力资源部、设计部等指导、监督项目部执行过程控制程序。

3、程序概要

3.1为了对生产施工过程中有关的各项因素,包括人员、施工设备、材料、操作方法、施工环境进行有效的控制和管理,保证各施工工序按规定的方法在受控状态下进行而制定《过程控制程序》,并指导检查、监督实施。

3.2为了保证所有的工程项目在受控下进行,项目部应针对所承接的工程制定《项目质量计划》,项目部组织编制相应的《施工组织设计》和施工方案,按"项目质量计划"、"生产施工计划"、"施工组织设计"和"施工方案"进行施工。

3.3施工过程中配备的各种生产设备和施工机具、按设备管理规定进行维护和保养,以保持施工过程的设备能力。

3.4施工过程中配备的管理人员、技术人员和操作工人,要进行培训考核,作到持证上岗。

3.5工长根据图纸技术要求按施工组织设计、[[技术规范和工艺标准负责编制技术交底书,并对操作人员进行交底,检验人员严格按技术交底规定进行检查。

3.6工程部按公司现场文明施工的有关规定,对施工过程中的劳动安全和环境保护进行有效管理和控制。

3.7生产施工过程所使用的各类物质应进行检验和试验,以确保其质量,并进行标识。

3.8通过制作样板间,样板块规定技艺评定准则。

3.9特殊过程

3.10工程施工中常见的特殊工程:

防水施工

隐蔽工程施工

焊接施工

3.11根据施工组织设计明确的特殊工程应按作业指导书进行作业。项目部组织具备操作资格的人员使用经过鉴定合格的设备进行操作,并填写施工记录,对特殊施工所有资料予以保存。

3.12对质量有较大影响的季节施工过程,应按《季节施工技术措施》,进行重点控制。

4.支持性程序文件

Q/CS02-4.9-2000《过程控制程序》,