Z商场物业接管验收技术规范

商场物业接管验收技术规范

1.验收方法:

*本接管验收技术条件验收方法为观感验收法和使用验收法,侧重观感是否合格、设施设备是否符合使用要求。商场物业部负责操作。

2.接管验收标准:

3.主体结构

*外墙无明显裂纹,不渗水;

*屋面防水工程应严格按规范施工,材料必须符合设计要求和国家现行产品标准的规定,防水层与墙、地漏、管道和其他设施结合处的铺贴必须结合紧密;

*屋面排水畅通、无积水、无渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏;

*套(立)管的泛水高度必须符合设计要求;

*三层以上房屋的层面应有组织排水,虹吸式排水水斗应安装牢固、接口平密、不渗漏;

4.楼面地面

*楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓,整体面层平整、水平,阴角平直、无裂缝、无脱皮、起砂;

*块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、无空鼓、裂缝、起泡,粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差;

5.天台

*天沟、落水口畅通完好;

*隔热层、防水层完好;

*散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整;

*屋面避雷设施连接牢固;

6.楼梯、扶手

*钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑;

*楼梯无裂缝、无表皮剥落;

7.洗手间

*洗手间地面应低于相邻地面2厘米左右,无明显积水、倒泛水和渗漏现象;

*卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞、排水通畅,操作正常;

*给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力;

*地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损;

8.棚面内墙面

*顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍;

*墙面抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍,无空鼓开裂现象;

*墙面块料(如瓷砖)面层粘贴牢固,无缺棱掉角,面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝砂浆饱满,线条顺直;

*墙面油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、漏刷现象;

9.门、窗

*门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全、位置准确,无翘曲变形;

*门锁、窗销连接牢固、开启灵活;

*玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤;

*油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;

10.照明电气线路

*照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常;

*开关安装牢固、开关灵活、接触良好;

*电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常,平直美观,使用正常;

*电气线路应符合国家阻燃标准安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管,采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地;

*其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符、工作正常;

11给排水系统

*给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象,机房地面进行防尘处理,配置完整;

*明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板进行防绣处理,安装牢固、平稳;

*护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固;

*下水、雨水通畅无渗漏,屋面排水通畅无积水;

*水池、水箱卫生保洁、无渗漏;

*地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管,不应与上部排水管连接,应设置集水坑用污水泵排出;

*沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物;

*管道应安装牢固,控制部件启动关闭灵活,无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合国家的要求;

12供配电系统

*变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤;

*发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好;

*供配电系统无超负荷现象,接头连接牢固,有足够的接触面积,无过热现象;

*电气联动正确;

*配电箱、柜、桥架的接地应良好,并符合规范;

*强、弱电竖井应独立,强电、弱电要走各自的竖井,过线孔应封闭,竖井的走线齐整并绑扎牢固;

1)电缆穿墙孔封堵良好,无渗漏现象;

2)电缆沟内电缆铺设平整,无积水和杂物;

*屋面、墙面不得有任何漏水渗水;

*地面进行严格的防尘处理;

13暖通系统

*各种仪器、仪表齐全精确,安全装置灵敏、可靠,控制阀门开关灵活;

*排烟阀、送风阀、风档板安装平正,启闭灵活,闭合严密;

*管道的管架、支架、吊架应牢固;

*设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象;

14中央空调系统

*中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好、无损伤,设备的振动防护和消音措施齐全;

*楼层空调机房地面应低于相邻地面2厘米左右,无明显积水、倒泛水和渗漏现象,并进行防水处理;

*风管表面应平整、无损坏;接管合理,风管的连接以及风管与设备或调节装置的连接无明显缺陷;

*风口表面应平整,颜色一致,安装位置正确,风口可调节部件应能正常动作;

*各类调节装置的制作和安装应正确牢固,调节灵活,操作方便。防火及排烟阀等关闭严密,动作可靠;

*制冷及水管系统的管道、阀门及仪表安装位置正确,系统无渗漏,管道保温完好,无损坏;

*风管、部件及管道的支、吊架形式、位置及间距应符合规范要求;

*通风机、

制冷机、水泵、风机盘管机组的安装应正确牢固;

*消音器安装方向正确,外表面应平整无损坏;

*风管、部件、管道及支架油漆颜色与标志符合设计要求;

*绝热层的材料、厚度应符合设计要求;表面平整、无断裂和脱落;室外防潮层或保护壳应顺水搭接、无渗漏;

*冷却塔的水平衡,冷却水排放正常;

15电梯(自动扶梯)系统

*电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有电梯运行准运证;

*电梯能准确地启动运行,选层、平层、停层准确;

*机房内有承重吊环和限重标识,钢丝绳上有明显的平层线,盘车板手,手轮齐全,机房标识清楚;

*钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象;

*电梯电源专用并与机房照明电源分开,每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关;

*梯门开启顺畅,无刮阻现象;

*电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠,电梯机房工作温度正常;

16消防系统

*消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好,机房工作温度正常;

*消防箱标识清楚、玻璃完好;

*消防设施配件齐全;

*消防管安装牢固、标识明显,阀门完好、无渗漏水,水压充足;

*消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常;

*火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确;

*对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验,功能均正常;

*室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范,在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮,其控制功能、信号均正常;

*自动喷淋系统,应在符合《自动喷水灭火系统设计规范》,在消防控制室内操作启、停泵,水流批示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常;

*气体、泡沫、干粉等灭火系统,对其进行手动启动和紧急切断联动,试验控制功能、信号均正常;

*对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作(包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等)进行联动抽验,其控制功能、信号均正常;

*防烟排烟风系统,通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试,报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机;报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风;报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门;上述控制功能、信号均正常;

*消防电梯的手动控制和联动控制功能检验,非消防电梯的联动返回首层功能检验,其控制功能、信号均正常;

*火灾应急广播设备的检验:在消防控制室的选层广播;共用的扬声器强行切换试验;备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常,语音清晰;

*消防专用电话的检验:消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验;消防控制室的外线电话与"119"的通话试验。上述功能正常,语音清晰;

*应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检验:功能、信号均正常;

17安全监控系统

*安全监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好、机房工作温度正常;

*监控探头安装牢固,定位准确,成像清晰,无死角;

18道路系统

*路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能;灯柱安装牢固、油漆完好;

*路面平整,无水泥块、无起砂、断裂;

*路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;

*广场块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角;

*交通标识线、路牌清楚完好;

*踏步砌筑平实、牢固、无裂缝;

19停车场系统

*停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好;

*自行车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好;

20保洁、绿化设施

*绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草;绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固;

*垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便;

21其它配套设施

*店招、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁;

*导示系统安装牢固、标识清楚、完好无损;

*雕塑景观、装饰品安装牢固、完好、安全;

篇2:压力容器筒体拼接管理规定

为了使锅炉、压力容器上焊缝分布均匀、避免焊接残余应力相互叠加,有关锅炉、压力容器规程中对焊缝的数量和布置做了具体的规定。

(1)筒体拼接时,最短筒节的长度:对于中低压锅炉不应小于300mm,对于高压锅炉不应小于600mm;每节筒体,纵向焊缝的数量:筒体内径Di≤1800mm时,拼接焊缝不多于2条,Di>1800mm时,拼接焊缝不多于3条;每节筒体两条纵焊缝中心线间的外圆弧长,对于中低压锅炉不应小于300mm,对于高压锅炉不应小于600mm;相邻筒节的纵向焊缝应相互错开,两焊缝中心线间的外圆弧长不得小于钢板厚度的3倍,且不得小于100mm。

(2)封头和管板应尽量用整块钢板制成。如必须拼接,封头、管板的内径Di≤2200mm时,拼接焊缝不多于1条,Di>2200mm时,拼接焊缝不多于2条;封头拼接焊缝离封头中心线距离应不超过0.3Di,并不得通过扳边人孔,且不得布置在人孔扳边圆弧上;管板上整条拼接焊缝不得布置在扳边圆弧上,且不得通过扳边孔;由中心圆板和扇形板组成的凸形封头,焊缝的方向只允许是径向和环向的。径向焊缝之间的最小距离应不小于壁厚的3倍,且不小于100mm。

(3)炉胆拼接焊缝的要求同于筒体。U形下脚圈的拼接焊缝必须径向布置,两焊缝中心线间最短弧长不应小于300mm。

(4)管子对接焊缝不应布置在管子的弯曲部分。对于中低压锅炉,受热面管子直段上的对接焊缝的中心线至管子弯曲起点(或锅筒、集箱外壁,或管子支架边缘)的距离。至少为50mm,对高压锅炉,上述距离至少为70mm;锅炉范围内管道焊缝中心线至管道弯曲起点之间的距离不应小于管道的外径,且不小于100mm;受热面管子直段上,对接焊缝间的距离不得小于150mm。

(5)受压元件主要焊缝及其邻近区域,应避免焊接零件。如不能避免时,焊接零件的焊缝可穿过主要焊缝,而不要在焊缝及其邻近区域中止。

(6)开孔、焊缝和转角要错开。开孔边缘与焊缝的距离应不小于开孔处实际壁厚的3倍,且不小于100mm。在凸形封头上开孔时,孔的边缘与封头周边间的投影距离应不小于封头外径的10%。开孔及焊缝不允许布置在部件转角处或扳边圆弧上,并应离开一定距离。

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篇3:新建物业移交接管作业指导书

新建物业移交和接管作业指导书

1.作业目的

本作业不表示物业产权性质发生变化,仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性,又要做到双方界面清晰、职责分明。

2.主管岗位项目经理:督促检查主办岗位的作业,签署移交接管协议。

主办岗位土建和设备工程师:具体经办本项作业。

3.紧前工作条件

大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入,这有利于从使用者和管理者的立场上,从完善使用功能的角度出发,帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷,提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决,防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入,环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑,在竣工之前,项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的,应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。

4.作业描述:

4.1物业管理的前期配合:首届物业管理公司在取得物业的管理权后,应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。

4.1.1对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议,本主办岗位应认真对待,磋商解决方案并协助项目经理落实。

4.1.2当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时,应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见,监理应要求施工单位立即整改,但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。

4.2正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后,当交付使用的日期逼近,并且估计整改项目不多的情况下,可以和公司内部验收同时进行。

4.3本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管,随通知附送以下移交资料,由物业管理公司签收:

4.3.1房地产权证;

4.3.2竣工验收证明(包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书,整改意见和复验合格证明);

4.3.3质监站的竣工验收备案证明;

4.3.4交付使用许可证(针对住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工图;

4.3.6建设用地范围内地下综合管网图(含管线接口位置);

4.3.7沉降观察记录;

4.3.8重大工程质量事故记录;

4.3.9供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书,保修单和使用说明书;

4.3.10保修清单(包括所有保修项目,主要保修内容,保修起止日期,保修责任单位,联系方式,联系人,未付保修金数额等);

4.3.11除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备,用器具,家具,装饰,摆饰等清单;

4.3.12开发单位对外签署的尚未履行完毕,要求转移给物业管理公司继续履行的合同,协议及附件;

4.3.13出租和出售的范围清单。

4.4物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员,组成接管验收组按时到现场进行接管验收:

4.4.1实物验收内容和程序与竣工验收基本一致,区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收,并侧重于使用功能的检验。

4.4.2项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交接管会议,并负责编制会议纪要。主要议题为:

4.4.2.1物业管理公司报告验收情况,将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位,协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。

4.4.2.2物业管理公司报告接收文件资料的完整情况,如提出补充要求,开发单位应于满足。

4.4.2.3如有零星工程还未完工,部分工料尚未退场,临时建筑尚未拆除,应协商清场时限。

4.4.2.4协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话,则清点移交钥匙,签署交接书(附会议纪要)。如物业管理公司认为当天不具备接管条件,应商定时间重新召开移交接管会议。

4.4.2.5协商保修办法,签署保修协议。对于物业管理公司而言,保修责任在开发单位一方,但为了能使保修业务及时处理解决,开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位,并赞成以下两种办法之一:

开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司,由物业管理公司负责保修包干。多不退,少不补;

总包单位承担保修责任,开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司,当总包单位不能及时履行保修责任时,由物业管理公司代为保修,并按实开支费用,保修期满时按实结算。

4.5自物业管理公司签署交接书当天起,物业管理公司全面承担起物业管理的职责。