物业验收工作作业指导书
1.0目的
规范公司物业接管验收程序,为以后物业的使用和管理奠定良好基础。
2.0范围
适用于丽江花园物业管理公司受委托管理物业的接管验收。
3.0职责
3.1资源部负责成立物业接管筹备组(简称“筹备组”)。
3.2筹备组组织物业验收的全过程。
3.3物业所属管理处根据委托管理合同,从使用和管理的角度提出完善物业功能的建议。
3.4保安部根据委托管理合同,从物业安全的角度提出完善物业功能的建议。
3.5技术部负责物业环境因素的初始识别、评价;资源部负责安全卫生风险的初始识别、评价。
3.6资源部负责协调公司内部的资源。
4.0内容
4.1公司与委托方签订物业管理合同后,由资源部成立管理处筹备组,并指定筹备组组长筹备组负责接管验收工作的组织。
4.2前期介入
4.2.1资源部负责同委托方协商确定前期介入的时期。
4.2.2前期介入的时期可以是:
A、物业的设计阶段;
B、物业的施工阶段;
C、物业竣工验收前;
D、物业竣工验收后;
E、物业的使用过程中;
F、配套设施完善期间;
4.2.3资源部根据确定的介入时期,指导筹备组编制工作计划安排,并交由委托方审核。
4.2.4筹备组在资源部对人力配备方面的支持下负责组织各专业人员实施执行经过批准的工作计划.
4.3物业的验收
4.3.1物管部指导筹备组对接收的物业情况进行验证.
A、物业的情况可能是:
a、已竣工验收,但未经使用;
b、已竣工验收,已在使用;
c、未竣工验收,但经批准可以投入使用.
d、未竣工验收,也未经批准投入使用.
B、验证时需核对
a、产权证明,可包括:红线图、规划许可证、商品房预售许可证。
b、竣工验收证明。
c、消防验收证明。
d、综合验收证明。
e、使用状况资料(含租售情况).
f、经批准可以投入使用的证明.
C、验证过的资料复印后归档保存.
D、筹备组将验证结果记录在《物业交接验收表》,并经委托方签字确认.
4.3.2验收的准备
A、技术部配合筹备组根据表明物业实际状况的资料,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准.
B、验收计划和验收标准应提前送达委托方,并经委托方同意后方可实施.
4.3.3验收的实施
A、验收的实施分预验收和正式验收二阶段进行.
B、进行验收的主要内容有:
a、对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书、设备和建材的试验报告书、设备试运行记录、设备运行记录、设备维修保养记录等技术检验资料的验收;
b、按移交设备清单上所列的项目,对清单上的设备进行规格型号、容量及设计要求的验收和设备的安装数量、安装位置及竣工图的验收.
c、对物业按运行系统验收其功能,系统主要有:供配电系统、给排水系统、公共照明系统、土建工程、污水处理系统、装饰工程、绿化工程、通风空调系统、弱电系统、电梯系统、供热系统、物业专用的设备(施)。
d、识别、评价
C、在预验收过程中,检查出未达到验收标准的设备及设计要求不符的设备,
由技术部及相关分供方配合筹备组提出书面整改报告返回给委托方进行整改.
D、对在预验收中未达到要求的设备(施)整改实施后,物管部进行检查、验证,整改合格后进行正式验收.
4.3.3.4对无法进行整改的设备(施)由委托方出具证明,说明原因与设施现状,经物业所属管理处经理及管理者代表确认签字后,收入物业移交档案中.
4.3.3.5预验收和正式验收的结果都记录于《物业交接验收表》并由移交方与接收方共同签字确认.
4.3.4物业验收的确认和交接
4.3.4.1筹备组组织技术部、保安部及相关分供方写出单项的验收报告.
4.3.4.2筹备组组长根据全部单项验收报告,写出物业的综合性验收报告经物业所属管理处经理批准后呈交管理者代表.
4.3.4.3管理者代表根据综合性验收报告,同物业的委托方进行正式移交,并由物业所属管理处负责组织有关人员办理有关手续.
4.4物业的验收档案
4.4.1物业的验收档案一般包括
4.4.1.1物业的原设计图纸
4.4.1.2设计变更资料
4.4.1.3竣工图
4.4.1.4设备出厂合格证书
4.4.1.5设备和建材的试验报告书
4.4.1.6设备运行记录
4.4.1.7设备维修保养记录
4.4.1.8验收过程中发生的记录、表单
4.4.1.9单项验收报告和综合性验收报告
4.4.2全部验收资料要分类整理归档、标识清楚.
4.4.3筹备组在档案建立后按《文件控制程序》同技术部办理移交。
5.0相关文件
5.1文件控制程序(RGPM-4.2.3-B-01)
6.0应用表单
6.1物业交接验收表RGPM-7.5.4-D-01-01
篇2:公司内部验收作业指导书
公司内部验收作业指导书
1.作业目的
一个开发项目从前期策划准备到竣工交付,浸透着决策层,管理层和操作层的全体员工的心血,是否达到预期的目标要求,应该对公司有个交代,对项目经理领导的管理班子所作出的业绩应该有个客观的评价。同时和物业管理公司也应该有个责任划分的界线。
2.决策岗位总经理:签署验收意见(或全权委托总建筑师)。
主办岗位总建筑师:主持公司内部验收。
协办岗位营销策划,设计管理:组织验收班子,汇总整改内容。
项目经理:落实整改。
3.紧前工作
竣工验收备案手续完成,取得入户许可证。
4.作业描述
4.1总建筑师组织验收组代表公司验收开发项目。验收组由总经理(或全权委托总建筑师),总建筑师、总经济师、设计管理、营销策划和物业管理公司的专业技术人员等参加。由总经理(或全权委托总建筑师)担任组长,总工程师、项目经理和施工单位现场负责人列席配合。
4.2工作内容与预验和竣工验收基本一致(参见作业指导书《竣工验收》),检查覆盖范围由抽查改为逐层逐间逐点,工程资料检查增加D册和E册。
4.3工作目标和立场有所改变,主要根据售房合同中开发商种种承诺是否已全部体现在工程实体中,并从使用角度对工程质量作出评价。发现有不完善的地方提出整改意见。
4.4物业管理公司负责记录和汇总整改项目,由项目经理交施工单位限期整改,有物业公司负责复查。
4.5总建筑师代表公司在项目经理提交并经总工程师签认的内部验收报告上签署验收意见。
4.6为使建成建筑尽快纳入正规的物业管理,如果预计整改项目不多和不复杂,公司内部验收可以和物业移交接管同步进行。(详见作业指导书《物业移交和接管》)。
4.7施工单位向项目经理点交全部钥匙,如有遗缺的应要求施工单位更换锁芯。如物业移交接管同步进行的话,钥匙则直接点交给物业管理公司。
篇3:项目申办规划验收作业指导书
项目申办规划验收作业指导书
1.作业目的
为了体现政府对实施城市规划的监督,指导和服务的职能作用,确保房地产项目的最终开发效果与审批条件的一致性,项目竣工后,在其他各政府职能部门验收后,还必须最后通过规划管理部门的规划验收。同时,规划验收也是开发单位申办大产证,实现按期交付使用的先决条件。要求经办岗位事先做好充分准备,一旦条件成熟,立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。
2.作业依据
规划管理部门张榜公布的《规划验收申办程序》。
3.主管岗位项目经理:负责督促检查主办岗位申办。
主办岗位土建工程师:负责收集整理报送资料文件,具体经办申办手续。
4.紧前工作条件
4.1项目的单体,总体环境已竣工并验收合格。民防、绿化、消防、交警等政府部门的专业验收通过。
4.2已委托测绘院进行竣工测量,并取得《建设工程竣工成果测绘报告书》。
4.3已向城建档案管理部门申请办理工程档案的初步验收,并取得《上海市建设工程档案审核意见书》。
5.作业描述
5.1主办岗位到规划部门领取《建设工程竣工规划验收申请单》填报,并同时附送下列文件:
5.1.1建设项目选址意见书;
5.1.2建设工程用地规划许可证;
5.1.3建设工程规划许可证;
5.1.4建设工程项目表;
5.1.5总平面施工图;建筑平、立、剖面施工图;建筑分层面积表;绿化布置图;
5.1.6建设工程灰线复验记录单;
5.1.7建设工程竣工成果测绘报告书;
5.1.8上海市建设工程档案审核意见书;
5.1.9民防、绿化、消防、交警等管理部门的验收证明。
5.2测绘报告书中记载的小区总建筑面积如超过原规划部门核定的数额,本主办岗位应与项目经理商量编制超面积的说明文件,附以详细的计算和合理的理由。如自觉说服力不强,应及时向总建筑师和总经济师汇报,商量处置办法,尽量避免受到惩罚性处理。
5.3规划管理部门检查验收通过后,发给《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》。
5.4主办岗位将证明交总经济师,由总经济师安排营销策划岗位人员凭证向上海市房地产资源管理局办理房地产权证登记手续。
5.5最迟项目竣工后六个月内,由项目资料管理岗位人员向城建档案馆报送建设工程竣工档案,申办《上海市建设项目(工程)档案验收合格证》(详见作业指导书《工程竣工档案编制验收和报送》)。