永安地产项目选择程序
安永地产项目选择程序
1.项目选择的内容
项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定,是房地产开发投资成败的关键。项目选择可分为六个阶段?寻找投资项目→筛选投资项目→初步可行性研究→项目投资谈判→详细可行性研究→总体决策。
2.项目选择的程序
投资项目寻找,即“看地”或“选址”常用方法:在房地产管理部门寻找其准备推出的出让地块;在有关新闻媒体上刊登广告,寻找合作地块和转让地块;在有关咨询、中介机构寻找项目;直接寻找拥有土地使用权的单位。
投资项目精选,开发商组织其内部的房地产专家就该地块拟建筑物业的市场现状和前景,受欢迎的平面布置和设计及功能配置、成功的租售方法等进行研讨,也可通过专家系统用电脑初步判定出若干个具有初步可行性研究价值的项目。
初步可行性研究,在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下,由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点,就其投资效果和可能出现的经济技术问题进行研究编制初步可行性研究报告。
项目谈判,在完成初步可行性研究后,对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判,以便取得更利于自身的条件。
取得使用权的方式不同,谈判重点和策略也不同:对于通过出让使用权的土地,其规划参数有政府的城市规划主管部门确定;项目谈判只能在不影响城市总体规划的范围内进行,如调整用地性质、增加地块容积率、提高建筑高度、外形设计等;对于采取多家联合开发的项目,它是由一方提供土地,另一方或几方提供开发资金,合作开发房地产后各方按比例分配盈亏或房地产。开发商在与土地提供者就拟开发物业的性质、基地及房屋平面设计、外形、补偿费及盈亏分配等方面进行全面的谈判,余地较大;对于采用征地方式取得使用权的项目,其谈判重点集中在征地的各类补偿费和吸劳、养老及拆迁安置等费用上。
详细可行性研究,委托具有专业资格的专业研究或评估咨询机构来完成,其要求比较严格,如对研究人员的构成有一定要求、报告的制作有一定的格式等。专业研究或评估咨询机构对其所完成的报告承担相应的法律责任。正式的详细可行性研究报告也可由公司的专业部门来完成。
公司总体决策,专业机构或部门完成的可行性研究报告只立足于该项目,公司还必须从其总体的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。一个房地产项目最终选定的决策权在公司,服从于公司的总体发展战略和投资方针。
附:申领建设用地规划许可证操作程序:
建设单位填报建设用地规划许可证申请表,并附送有关图纸文件
住宅、环保、消防、卫生、防疫、绿化、交通等管理部门意见
规划管理部门受理后法定工作日40天内核发建设用地规划许可证
申领建设工程规划许可程序:
需改变土地使用性质或征用划拨土地或有偿使用土地的建设工程
救助站制度
篇2:A工厂分承包方选择评价控制程序
工厂分承包方选择和评价控制程序
1.目的
本程序规定了对分承包方的选择方式、评价准则、确认方法和控制手段,以确保其提供的产品能满足规定要求。
2.适用范围
适用于为工厂提供原材料、外购、外协件和委托服务的分承包方管理活动。
3.定义
3.1分承包方:为本厂提供产品和服务的企业或机构。
3.2定期评价:包含对所供产品和质量业绩的周期评定和对分承包方质量体系的评价。
3.3首批样品:指完全使用批量生产规定的设备和工艺,在批量生产条件下,生产出的产品或材料。
4.职责
4.1计划供应部是分承包方控制的归口管理部门,负责分承包方的选择与评价的组织管理工作。
4.2质量保证部负责分承包方的质量保证能力的评价,并负责分承包方提供产品的检验和试验或验证工作。
4.3技术开发部负责提出对分承包方所提供产品的技术质量要求,并负责分承包方提供的OTS样品的认可。
4.4生产部协助计划供应部做好选择分承包方并组织对其供货能力的调查。
4.5厂长根据分承包方评审报告,对其作出取舍决策。
5.工作程序
5.1选择原则
5.1.1质量择优、价格择廉、地域择近;
5.1.2被上海大众、上海通用等汽车公司评定为合格供应商;
5.1.3产品通过某种认证;
5.1.4以往供货质量业绩被认定为良好;
5.1.5经顾客指定的分承包方。
5.2评价准则
5.2.1能提供符合质量要求的产品或服务;
5.2.2具备相应生产的技术力量、生产能力、检测能力和环境条件;
5.2.3建立满足本工厂要求的质量保证体系;
5.2.4价格合理、交货及时,重合同守信誉。
5.3评价方式
5.3.1现场评价;
5.3.2资料评价;
5.3.3样品评价等。
5.4分承包方的初选和评价
5.4.1计划供应部负责根据国内同行厂家和用户配套厂家的信息,以及工厂的选择原则、评价准则结合技术开发部提供的采购物资和外购/外协件的技术工艺要求,对能够满足的单位进行摸底调查,要求其提供《分承包方质量保证能力调查表》,必要时可会同技术开发部、质量保证部相关人员进行现场评价,进行技术、商务洽谈。
5.4.2计划供应部经初步调查确认的待定分承包方名单连同调查表交质量保证部,由质量保证部根据所供物资的重要程度,拟定不同方式的质量审核。
5.4.3对初选的分承包方进行质量审核
a.质量审核由质量保证部组织,计划供应部、技术开发部、生产部委派有资格的审核员参加,主要评价分承包方的质量保证能力、技术水平、工艺装备、检验和试验设备及供货能力等。审核组审核后须出具审核报告并报厂长批准、确认。
b.如该分承包方通过整车厂顾客或顾客批准的第二方认可或第三方注册机构按ISO9000/QS9000/VDA6.1对分承包方进行的审核将被承认,并可代替本厂的审核。
5.4.4经厂长批准确认的分承包方,由质量保证部编制合格分承包方名单,下发计划供应部、生产部,以便按所列的核准合格分承包方单位采购物资。
5.4.5技术开发部、质量保证部,根据经厂长确认的合格分承包方与其签订相应的技术质量协议,协议中必须包含100%交货及出现供货质量问题的解决办法,并提供所有经认可的采购资料,确认联系渠道和信息反馈系统。
5.4.6当顾客有要求时,工厂对分承包方要求提交PPAP或OTS认可。
5.4.7当合格分承包方发生以下情况应重新进行评价:
a.分承包方移地生产;
b.提供新产品或新组件;
c.反复出现质量问题。
5.5对合格分承包方的控制
5.5.1由质量保证部每年对分承包方进行一次质量审核(如通过顾客第二方认可或第三方ISO9000/QS9000/VDA6.1认证可适当延长审核周期),生产过程审核按评审条例打分,打分结果在90分以上,可以正常供货,80-90分之间允许供货,但需限期整改,60-79分停止供货,限期整改,60分以下取消供货资格。
5.5.2当分承包方提供的产品不合格时,按《不合格品控制程序》和《纠正和预防措施控制程序》执行,并由计划供应部将质量信息反馈至分承包方。
5.5.3每年四季度由计划供应部、质量保证部根据每月汇总的《分承包方供货情况统计表》,对分承包方一年来的供货状况进行评价,其内容主要有:
a.供货的实物质量(包括供货合格批次和产品质量审核情况);
b.分承包方质量能力(包括体系、过程审核情况);
c.分承包方价格情况;
d.供货数量和交货期;
e.售后服务质量。
5.5.4计划供应部负责以QS9000第一部分作为基本质量体系要求,对分承包方进行质量体系的开发。
5.5.5合格分承包方档案的建立
当分承包方被评定通过,列入《合格分承包方名单》后,计划供应部及时建立合格分承包方档案,归档的记录应包括:
a.首次质量保证能力评审记录,及产品认可报告;
b.定期审核报告;
c.供货记录(包括时间、质量、检验等内容);
d.质量问题处理记录。
6.相关文件
QR/SH06.01-01《分承包方质量保证能力调查表》
QR/SH06.01-02《分承包方质量保证能力调查及审核报告》
QR/SH06.01-03《分承包方供货情况统计表》
QR/SH06.01-04《合格分承包方名单》
文件会签部门会签人/日期部门会签人/日期