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网页运营岗位职责

2024-07-24 阅读 4297

电商运营主管职责描述:

1、负责天猫店、淘宝店的产品线收入、利润等业绩指标;

2、负责产品策略制定、二次规划及产品推广等产品运营工作;

3、负责产品销售预测,进销存管理,负卖处理等供应链工作;

4、负责制定活动计划,组织开展专场活动,定期复盘等营销活动工作;

5、负责网页运营及转化率提升等网站运营工作。

任职要求:

1、学历:专科及以上学历;

2、专业:不限,营销、管理等专业优先;

3、工作经验:2年以上电商运营或业务、营销推广等工作经验;

有知名品牌或自主运营品牌的线上网店运营经验,有独立管理天猫店、淘宝店且获得良好收益的经验;

4、知识要求:了解电商基础运营、营销策划等基础知识;

有一定的审美水平,要有格调有追求。

5、能力要求:良好的沟通能力、能承受较强的工作压力,具有一定的组织管理能力。职责描述:

1、负责天猫店、淘宝店的产品线收入、利润等业绩指标;

2、负责产品策略制定、二次规划及产品推广等产品运营工作;

3、负责产品销售预测,进销存管理,负卖处理等供应链工作;

4、负责制定活动计划,组织开展专场活动,定期复盘等营销活动工作;

5、负责网页运营及转化率提升等网站运营工作。

任职要求:

1、学历:专科及以上学历;

2、专业:不限,营销、管理等专业优先;

3、工作经验:2年以上电商运营或业务、营销推广等工作经验;

有知名品牌或自主运营品牌的线上网店运营经验,有独立管理天猫店、淘宝店且获得良好收益的经验;

4、知识要求:了解电商基础运营、营销策划等基础知识;

有一定的审美水平,要有格调有追求。

5、能力要求:良好的沟通能力、能承受较强的工作压力,具有一定的组织管理能力。

篇2:某某商场前期筹备运营方案

某商场前期筹备的运营方案

一、经营定位:

近几年里,由于几家大型现代商业公司融入**地区商业市场,给这里的零售行业带来质的飞跃,在**激烈的商业竞争中,POST购物中心应因地制宜,力求创新。针对**市的消费热点,通过市场分析和营销策划,率先应用**的经营风格,以**当地的中高档商品为商品定位,实施品牌战略。并通过以人为本的管理,促进双赢合作,强化公司凝聚力和创造力,运用**经营管理模式,垄断该地区的高中档商品零售市场。

二、经营品项:

1、项目介绍:

**波斯特购物中心―**商业大厦**店,作为大型购物消费中心,是在一个单体建筑内,整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态,为消费者提供一站式服务。她具有全面系统的规划,各种商业形态交叉互动,相互补充。休闲、舒适、周到,购物中心凝聚多姿多彩的消费生活,体现着现代都市人对休闲、交流的渴望,是现代生活方式的集中体现。

a.POST购物中心地处**商业中心之黄金地段,超值旺地,尽享都市繁华。建筑面积3.3万平方米,经营面积2.4万平方米。

b.首层由国际名品服装旗舰店,化妆品、首饰及名品服饰等组成;

c.二层由潮流青春休闲服装,海内外精品男士服装、服饰,西欧风情咖啡厅等组成;

d.三层由流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰,中式传统茶嗣等组成;

e.四层由主流家用电器,家居精品广场,儿童新天地等组成。

f.地下一层是拥有300余个停车位的大型停车场;

g.POST购物中心蜂聚海内外知名品牌,集合上乘休闲、娱乐多种商业形态,势必成为身份的象征、购物的天堂。

2、经营品类规划:

F1:国际名品服装旗舰店、世界名表中心、环球化妆品总汇、经典眼镜世界、至尊首饰珠宝行、极品鞋行等;

F2:潮流青春休闲服装、海内外精品男士服装、服饰及西式经典咖啡厅等;

F3:流行时尚及高贵典雅的女士服装、服饰;名品针棉服装、皮草展示中心、新潮时装总汇及中式传统茶嗣等;

F4:主流家用电器、家居精品广场及儿童新天地等。

三、服务功能设计:

由于POST购物中心是集合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼等多种商业形态,为消费者提供一站式服务。她具有全面系统的规划,各种商业形态交叉互动,相互补充。休闲、舒适、周到,购物中心凝聚多姿多彩的消费生活,体现着现代都市人对休闲、交流的渴望,是现代生活方式的集中体现。

四、经营规划布局设计:

第一:经营规划布局要维护购物中心的商品品类经营黄金比例。业内人士都比较认同女装及服饰、男装及服饰、其它辅助综合商品类、52:18:30的这个商场品类经营黄金比例,也适用于品牌经营构成比例(当地市场畅销品牌、哈市畅销品牌、**特有品牌)。

第二:经营规划布局要维护**哈尔滨商场的统一主题形象和统一企业品牌形象。POST购物中心是一种多业态组合的商业组织模式,但它绝不是一个无序的大杂烩,必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。经营规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和**企业品牌形象。

第三:经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类互补。简单地说,同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂,不能盲目引进在风格和价位相互雷同的品牌商品同时进店。譬如新商场招商,就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜;新商场同风格化无差异更是不能想象的。异类互补的目的就是要满足顾客消费的选择权,并能让顾客心身体验变化,提高其消费兴趣。譬如休闲服装、时装因为款式风格不同,可以互补;让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

第四:经营规划布局顺序原则。核心品牌商品先行,辅助品牌商品随后的原则;服装服饰类商品优先,辅助项目配套的原则。

第五:经营规划布局着重考虑核心主力品牌专柜对于人流所起的关键作用,其布局直接影响到新商场的形态。新商场的核心主力品牌专柜适合放在经营轴线(或线性营业现场通道)的端点,不宜集中放置在中间,这样才能达到组织人流的效果。

第六:经营规划布局要以“以点代面,特色经营"为目的,也是大型综合性商场的经营特点。顶级特殊品牌供应商是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位,对它们给予优惠政策,邀请其入场,能够起到增强文化氛围,活跃新商场气氛之作用。例如公司今年上半年在阳光大厅专门邀请宾利车展,展示世界顶级名车文化。诚然,顶级特殊供应商的经营范围要与商场的经营主题及品牌形象相吻合。

五、建筑规划设计:

整体建筑规划设计是由主楼21层POST宾馆,副楼12层联通写字楼,裙楼地上四层商场经营区及地下一层附属功能区构成。整个建筑规划符合现代商业经营运做需要。对商场经营区室内结构再做合理修饰改造,更能符合商业经营需要。

六、运营管理设计

POST购物中心运营管理继续沿用**经营管理模式。**商业开业伊始就被国务院发展战略研究中心评为“黑龙江省首家现代化大型商场”在纷至沓来的国内外宾客中赢得了“花园式商厦,购物者天堂”的美誉。**运营模式经过十年来在商业领域中不断的磨合验证、探索更新,逐步形成完整的**的商业经营管理模体系,这一体系并且通过了ISO9001-2000质量体系认证,用当今**商业经营业绩足可以印证**经营管理模式的实用价值。

**现运行中的各项管理性文件和各工作流程操作性文件,是新公司的运营管理的依据及指导蓝本。

七、招商设计:

1、招商优势:

哈尔滨**商业经营管理团队为**零售市场订制最佳适宜的品牌经营合作方案,以利益共享、双赢经营我主导,运用**经典特色品牌为依托,竭诚打造环**区域独家高档名店,垄断该地区的高中档商品零售市场。

2、招商范围:

诚招有特色、有风格、有品位的名优中、高档服装、服饰等百货类品牌,范围是以“穿”为主的商品,包括:服装服饰、珠宝首饰、化妆品、运动休闲、生活家居、箱包皮具、名品钟表等,以及高档休闲、娱乐等其他商业服务经营项目。(酒吧休闲类、儿童娱乐类、文化传播类等商业经营项目)

3、招商要求:

国际、国内中高档知名品牌及服务品牌的厂商、代理商、经销商。

与具有有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证的经营主体共同合作。品牌商品具有有效的商标注册文件,产品合格证书和检验报告等质检资料,进口商品提供海关报关单及商检证明。

4、经营合作方式:

>

品牌专柜(店),利润月保底+扣率形式为主。

各品类主要标志性品牌供应商重点引进,合作条件合理优惠;其他品牌条件优与同等市场条件。

5、经营合作标准:

楼层品类代表品牌招商标准

F11.名表劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、帝驼、

梵高、名威、世爵、英纳格、天梭每1延长米柜台利润月保底700元,扣率18%

2.珠宝首饰周大福、六福、老凤祥、谢瑞麟、

行行行、宝玉龙、皮尔卡丹按700元/平米,利润月保底,扣率23%

3.化妆品姿生堂、欧珀莱、CD、美宝莲、

欧莱亚、玉兰油、雅芳、羽西每平方米月保底销售700元,扣率20%

4.皮鞋百丽、瑕步士、爱步、其乐、都彭、

史碧嘉、CD、欧枚柯、罗密瑞姿按550元/平米,利润月保底,扣率22%

5.皮具登喜路、都彭、华伦天奴、BOSS、

ELLE、POLO、新秀丽、皇冠按550元/平米,利润月保底,扣率25%

6.国际名店都彭、BOSS、马可波士、金狐狸、都彭、宝姿、温馨鸟、卡奴迪路按450元/平米,利润月保底,扣率20%

7.眼镜警察、古奇、CD、都彭、卡地亚、

浪琴、纪樊希、登喜路、古加希每1延长米柜台利润月保底700元,扣率20%

F21.青春休闲ESPRIT、艾格、LEE、苹果、依恋、

艾斯迪色彩、罗蒙迪可、雷柏高、

米奇、淑女屋、鳄鱼恤、美珂欧兰租金按每月400元/平米;

扣率23%

2.运动系列耐克、阿迪达斯、锐步、迪阿多纳、

李宁、安踏、金莱克、乐图租金按每月400元/平米;

扣率23%

3.男士正装

休闲装沙驰、金利来、圣大保罗、卡尔丹顿、

观奇、贝利龙、老人头、汤尼威尔、

华伦天奴、凯撒、鳄鱼、马克华菲、

阿曼尼、迪可尼、仕东利、租金按每月400元/平米;扣率23%

4.男士服饰BOSS、百富、毕加索、巴黎世家、都彭、金利来、ZIPPO、瑞士军刀租金按每月450元/平米;扣率23%

F3

1.女士时装敦奴、魅力一生、哥弟、马天奴、

AD、范怡文、七色麻、阿勒锦、

骆驼、玛丝菲尔、THE、玖姿租金按每月300元/平米;扣率23%

2.女士服饰黛可丽娜、利典安、米奇、梵高、

维弗拉氏、依慧达、泰盟诺迪租金按每月350元/平米;扣率23%

3.女士正装白领、柯里亚诺、柯罗芭、莉奥拉、

杜蕾娜、宝姿、吉芬、马克张、萨浓租金按每月300元/平米;扣率23%

4.内衣黛安芬、安莉芳、欧迪芬、皮尔卡丹、

曼尼芬、爱慕、奥戴莉、伊丝芬租金按每月300元/平米;扣率23%

5.针棉沙美娜、亭宜、宜而爽、皮尔卡丹、阿尔巴斯、鄂尔多斯、鹿王、日神、高尔夫、圣雪绒、雪莲、珍贝租金按每月300元/平米;扣率23%

F41.家居系列多样屋、捷克水晶、韩国宇宙床品、友和贝印、黛安家品、双立人橱具、飞利蒲松下小家电、进口数码相机、

随身听、MP3、复读机、电话租金按每月200元/平米;扣率20---23%

POST――****店招商资料(1)

6、招商工作程序:

(1)、为营造很好的招商环境,吸引更多的理想品牌供应商加盟,增加合格候选供应商的基础数量,特制定本招商工作程序.

A、全国招商工作程序:

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动,该程序兼顾向国内知名品牌供应商宣传介绍POST购物中心的作用。利用全国有影响力的专业媒介发布新业信息,并有隆重招商宣传作用。专业媒体(时尚杂志、中国服装报等)。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

B、哈市招商工作程序:

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段,利用省、市有影响的媒介(生活报、新晚报)发布新业信息,并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时,策略地吸纳更多适合**市场需求的候选供应商。在**南岗八楼办公区建立招商办公室,业务接洽人员编制需要3人,电话、电脑各一部。

C、当地招商工作程序:

此程序在招商工作时间排序上定为第三程序,也是重要和关键的招商工作程序,当地供应商黄金比例数量份额应占招商总量的半数以上,在保证合适特色品牌供应商数量的同时,当地招商兼顾开发引导的功能,协助当地供应商经营正规品牌化商品,成为品牌化经营的学习实践基地。考虑减少、避免竞争对手对POST购物中心招商筹备工作的恶意破坏,正式招商工作与开业时间紧密衔接,不给对手恶意破坏的机会。招商部人员队伍组建后必须经过系统培训,实践磨合后再投入实际工作状态。以先建立过硬的招商队伍,再投入招商实战,这样才会百战百胜。先有计划有步骤地对适合预选供应商评定,有的放矢地对理想品牌供应商洽谈,因为POST购物中心能够容纳经营的品牌专柜数量与实际能够在**市场运营的品牌供应商数量相差出入不是很大,茫无目的地传统式招商做法,并不适合新公司招商实际要求,这样不仅节约费用,而且能有准确的针对性,提高合作成功率,减少竞争对手的不利手段干扰。宣传工作中心,应以POST购物中心****店即将登陆**,成为购物的天堂、身份的象征,以全新的内涵震撼雪乡,以上乘

的品质服务于**人民等内容为中心,制造轰动性前奏和神秘氛围,为下一环节的实质各项工作,做好铺垫。细致调研现有市场运营品牌现状,制定商场招商各品类工作预案标准,初步接待来洽谈的品牌供应商,并认真填制初选供应商登记表,对重点目标备选供应商,保持主动接触,排除阻碍,建立合作伙伴关系。签订意项合作协议,收取合作预约订金。

(2)、POST购物中心业前招商工作进度

第一阶段:(筹备预案期)

※POST总体经营计划预案拟定,招商工作原则方案制定;

※制定POST商品定位标准;

※拟定初步各商品类布局方案;

※拟定与供应商合作方式及条件标准。

第二阶段:(初选储备供应商期)

※进入全国招商工作程序;

※进入哈市招商工作程序,组织实施初选供应商资源储备;

※POST招商团队组建,基础工作技能培训,团队协调性磨合;

※招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案;深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总,编制各商品类经营指导方案;

※对本省级代理,将至**市场开发、寻找下级地区代理的供应商资源普查备案;协调协助开发工作;

※当地招商工作程序开展,组织实施初选供应商资源储备;

※制定完备的商品储备品牌资讯,对适合的预选供应商资源评定分类;

第三阶段:(评审确认供应商期)

※确定正式的各品类商品定位标准和品类布局执行方案以及招商合作式方、合作条件标准等公司经营原则方案;

※确定各品类最终执行的经营工作方案,各品类重点标志性经营品牌认定,以及针对性特殊招商方案的制定及实施;

※普通标准性品牌供应商洽谈合作条件,结果对比择优;

※评审确认合格供应商,签订意项合作协议,收取合作预约订金;

第四阶段:(合作协议书签订期)

※根据POST各项筹备工作完成进度情况,确定准确开业时间,对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调,确保开业正常可行之后,与合格供应商签订正式合作协议书;

第五阶段:(入场实施专柜期)

※卖场专柜设计基本标准设定,规定贯彻;

※与供应商协调专柜设计规格,符合双方设计规定要求;

※办理相关入场装修手续,进场实施装修专柜;

※做到及时合理,人员积极跟进,协调配合各管理环节,控制按规划方案实施,高效圆满完成阶段工作目标。

7、招商部筹备期人员编制

为高效率地完美正确地完成POST购物中心招商筹备工作计划方案,确保商场如期隆重开业,并且能够达到公司预期工作目标,现建议购物中心招商部筹备期人员编制方案如下:

以工作相互支持、管理相互制约的工作原则,暂把POST购物中心在筹备期的招商部分为两个组。(1).规划审计组;(2).招商业务组。

(1).规划审计组:

工作职能:宏观组织协调,各项工作监督跟进,评估分析招商结果.a.各商品类招商定位总目标工作的制定及审核;b.商场各商品类结构布局编制、审核;c.单位品牌经营面积计划、核定;d.品牌装修宏观标准制定、审核、验收;e.商场各商品类单位面积利润核定;f.各品牌合作协议的评估、汇编、保管;兼有商业信息的搜集、分析、提供的职能。

工作目标:招商工作计划方案的制定,工作结果的审核评估,确保招商工作的正确有效性。

人员编制:

组长(一名);综合助理(一名);汇编管理文员(一名)。合计三人。根据具体工作职能特点选择适合人员。

(2).招商业务组:

工作职能:a.根据公司总计划原则制定各商品类具体招商工作计划方案,并认真实施执行;b.制定各自商品类品牌供应商的量化参数指标,根据其销售业绩、社会知名度及影响力、经营者的实力与能力和商业信誉、商业区域分布、加盟合作者与品牌生产厂的属性等等,划分核定重点合作供应商;c.与品牌供应商的联络,业务谈判,经报批公司核准后签定合作协议;d.及时监督反馈供应商的意向,实施工作计划方案;e.时时跟踪品牌商品发展动态,反馈、修订工作方案。等等……

工作目标:招商工作计划方案的准确实施,工作结果正确、及时、有效。

人员编制:

招商业务组组长(一名)

业务组各业务主办及工作范围:

(一)、男装业务主办(一名);招商助理(一名)。

国际名店F男士服装J

(二)、女装业务主办(一名);招商助理(一名)。

少淑装M淑女装N内衣0

(三)、青春装业务主办(一名);招商助理(一名)。

运动系列H青春休闲装I时装广场(春夏)Q

皮草/针棉(秋冬)R

(四)、服饰业务主办(一名);招商助理(一名)。

皮鞋G精品服饰E男装服饰K女装服饰P

(五)、综合1业务主办(一名);招商助理(一名)。

化妆品A钟表B首饰C眼镜D

(六)、综合2业务主办(一名);招商助理(一名)。

休闲服务L家居系列S童装/儿童用品T

儿童游乐中心U家居服装V

合计一十三人。根据具体工作职能特点选择适合人员

为便于以后运营工作可持续性进行,节约人力资源,未来的商场经理可暂时参与前期招商工作。

合作:以最大限度允许自主经营,专业运作为合作形式,统一收银,固定收益,为合作条件,鼓励冠名前缀宣传,共同双赢发展。

组织:**商业发展中心策划,**POST购物中心组织实施。

重点:家电类专业店:国美、三联、苏宁、黑天鹅、

体育专业店:李宁、申格、

家居专业店:多样屋、

(3)、品牌传播

目的:提高**地区当地品牌商品经营水平,满足适合POST购物中心经营的品牌数量,加快商场组织速度,确保商场经营品牌质量和如期开业。

通过对品牌商品当地区域销售代理经营权的引导调控,确保品牌可控发展趋向,为品牌商品最大化市场价值实现和公司最高长久收益而服务。

方法:通过**新商场的组织过程,给预将开拓**地区市场的品牌省级供应商提供**地区商业推广的平台。

在当地组织常规商场经营工作的同时,兼顾开发引导品

牌经营发展的附加功能,协助当地供应商正规化商品经营,把新商场创造成为商品品牌化经营的学习实践基地。

途径:通过对哈市招商工作过程,对预将要开拓**地区市场的省级代理提供**市场推广支持服务。

通过对当地招商工作过程,对希望能经营理想品牌和要学习掌握商品正规化品牌经营模式的当地业内人士提供联络、培训、指导等支持服务。

组织省级代理品牌在**地区推广发布会;

哈牡两地供应商联谊会;

**商业咨询支持机构;

**著名品牌供应商协会;

组织:**商业发展中心及****外派管理机构为发起者和组织者。

****外派管理机构以因地制宜为原则,不辱使命作宗旨。认真完成在**的经营工作。

篇3:商业地产成功运营管理

商业地产的成功运营管理

随着现代商业地产的发展,能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目,无一不是经过理性而严谨的规划而来的。除了以ShoppingMall为代表的商业业态的发展趋势之外,商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。

运用国际运营理念,营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式,不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境,更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。

商业地产成功的关键――统一的运营管理

运营管理是商业运营的核心,是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用,其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目,会在激烈的竞争中逐渐蜕变,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

运营管理的统一性,就是开发商和入驻店铺精诚合作,在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施,但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业项目的功能就是帮助商户创造收入,提高每一平米商业面积的赚钱能力,这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键。换句话说,大型商业项目长期成功与否的保证,成功的统一运营就是一个关键。

商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一:统一招商管理(立足长远)、统一营销(广告宣传等)、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心,都以一个真正Mall的理念来运营,必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mall,其成功运营就是很好的例子,除了选址成功外,最重要的就是遵循购物中心的特点,开发商自营了主力百货―――天贸南大-天河百货。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题,并且能够提高非主力店的租金收入。

虽然运营管理是一个项目成功与否的关键,但在运营管理之前,要确保一个项目完美顺利地开发、进展,则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作,因此说,它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。

商业地产顺利运营的基础――完美的规划与招商

一、科学严谨的市场调查

房地产市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析,并对市场定位提供依据回避风险。商业地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

二、合理准确的选址要求

国外Mall一般选址郊区,其原因是:首先,市中心地价昂贵;其次,市中心物业大多属于私人所有(系永久产权),拆迁赔偿的法律障碍和经济成本令人生畏;再次,人们已经完全接受了在市区工作、在郊区生活的模式;此外,极高的私车拥有率和四通八达的路网为郊区MALL提供了巨大客流。

但国内的情况则完全不一样,以厦门为例,现有的Mall包括世贸商城、SM商业城、明发商业广场和罗宾森广场无一例外均设在市区,真正的郊区Mall极为少见。

可以说,在国内Mall的选址往往必须同时具备以下三个条件,一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势,最好处于新城区与老城区的过渡区域;二是必须拥有相当数量的中高收入消费群体;三是交通便利,有充足的停车位。

三、准确的定位

ShoppingMall最显著的特征一是大,占地面积和建筑面积大,建筑格局大;二是多,行业多,店铺多,功能多,业态业种的复合度齐全;三是广,商品组合的广、宽、深度都极高,其中商品宽度主要靠大卖场来实现,深度主要靠专卖店来实现。

为了实现“全员、一站式、一次性购足”的目标,MALL需通过设置大型百货、超市及各类不同行业的专卖店、娱乐场所、文化广场、餐饮店等覆盖各个层次不同类型的顾客,再辅以专业店针对消费者各色需求,其间穿插各类特色店以吸引旅游购物者。正缘于这些特点,容易让人产生“无主题经营”的感觉。从营销的角度讲,主题是一种基于STP(特定目标市场)选择后的特色定位,由于对商圈内消费者进行了细分,它必然会排斥一部分消费者,这似乎与MALL的消费者全覆盖特征相悖。

事实上,Mall的一些基本特征无法容忍对特定商圈内消费者做过多的排斥。以一座20万平方米的Mall为例,要维持其商业经营每平方米需要大约10000元的销售额,这样一年就是20亿元,每天平均500万元以上,如果单客交易金额为100元,则每天需要客流量5万人以上!如果对商圈消费者细分过度,是难以支撑Mall这个庞然大物的。

而缺乏主题,又难以产生足够的吸引力,难以将自身与竞争对手区隔开来。在主题的选择上,两种极端路径间必然有一个适宜的权衡。Mall的STP目标市场选择,其主力的核心目标顾客群,应是聚焦于区域消费能力较强、容量较大的消费板块上。一个区域的消费层次和收入水平基本上是正态分布的,即其两端收入最高和最低的顾客群一般较少,中间消费群才是支撑区域消费的主力,他们的精神、物质需求和文化、价值取向构成了Mall主题的内涵。

四、全程有序良好的招商工作

在完成了项目整体的规划后,当经过准确的市场调查,进而确立了项目的选址和恰当又有自身特色的定位后,统一招商,统一经营就开始在有步骤地具体工作中得到落实,项目整体的运营便在“统一”中得以保障。

统一的招商能够协调好开发商、投资者与经营者三者之间的关系,通过招商及承租户结合来为后期项目的运营奠定基础。

在一个成功的Mall,每个承租户的成功都是互相依赖的,而且会引导其他承租户的成功的,这就是共生原理。为了维系这种共生关系,明发MALL必须整合各商家的事业项目,犹如经营一家事业体。所以,各商店是不能被分割出租的,必须整合为一,以免在经营管理上失去掌控的,要有如首席指挥家在编写交响乐曲般地计划各商店的配置。

成功的招租,对业主及管理者而言,其表现的是稳定的收入来源。未出租空间对业主及管理者来说是没有任何生产力的,而且还会影响整个项目的凝聚力。愈少的店铺,表示愈少的消费者会被吸引,表示愈少的业绩来源,表示愈少的收益。

商业地产成功运营的保障――统一经营

经营不等同于运营,然而,统一的经营确是成功运营的最直接的体现。因为顺利的经营可以产生利润,成功地运营就是使通过专业经营公司的管理,合理定租金的制定,赢得更长久的回报,使整个MALL能持续经营,产生丰厚回报,使开发商、投资者、经营者都能从项目的成功运营中长期受益。

租金是购物中心业主的主要收入来源,一般而言,制定租金策略时多从几个方面来考虑,如商品业种、承租面积及面宽、位置及租店户在整体策略中的角色等。

众所周知,商业地产的表现形式是地产,但核心与灵魂还是商业运营。因此必须要有一个经营出色的团队来统一管理运做,这就是统一开幕的重要性。聘请专业经营管理公司进行全程经营管理。

一、统一的招商管理

统一的招商管理是按照制定的招商准则,购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商,并对所有招来的商户进行统一管理。在招商中注意维护和管理好各业态的经营比例;维护项目整体的统一主题形象、统一品牌形象;并使其后期经营间,能够在功能和形式上同业差异、异业互补;以超强人气主力商家的引进和合理布局来保障人流;通过自营、联营和租赁等恰当的经营方式的灵活选择,放水养鱼,使从长远眼光为商业项目的长期经营创造条件;购买者、经营者、物业管理者的利益大捆绑,确保商业持续繁荣。国外的Mall一般采取完全出租经营的方式,便于统一经营管理,长期受益。而国内大都采取了将主力店的位置留下来出租,其他的商铺出售的方式。国内的广州天河城、厦门SM商业城也采用只租不售的形式,均比较成功。

二、统一的营销管理

对于统一的营销(广告的宣传等),是建立对整个商场运营的统一营销管理,是进行一项精细化的管理工作。进行统一的广告宣传,有步骤有计划的实行推广计划、落实媒体计划。通过公关宣传和形象策划,使商场的知名度大大提高的同时,有效的联合各商家进行利于商场经营的促销宣传和各类吸引的活动,使统一的主题和定位更加鲜明突出,整体促销广告更具有整体性和形象性,最终促进商品的销售。

三、统一的服务管理

成功的商业运营更需要对商户进行统一的服务,这个服务需要从大处涵盖,从小处精耕。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、在合约中,更要体现到后期的管理的实际行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出一个商业项目的品牌与特色来。

四、统一的物业管理

商业地产中的统一物业管理,是按照相关服务合同,对相关设施设备和经营场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具体包括商场建筑及附属设施,设备的养护及维修管理,环境卫生及绿化管理,安全保卫管理,广告管理和租赁管理等等。

如何继续保持商业项目本身的内、外形象,保持与所有签约商户的既对立又融洽和谐统一的关系,并注意与自身的经营定位、目标市场多数顾客群体保持吻合协调,既是一个商业项目开业后经营管理的新难题又是对顾客和商户提供优质服务的新开始。因此,通过“统一招商规划、统一营销推广、统一监督服务、统一物业管理”来实现整体运营,与广大业主利益捆绑,降低投资者经营风险,确保商业的可持续发展,就显得更为重要和急迫。