国际新城机电设备设施管理方案

新城国际机电设备设施管理方案

一、机电设备维护原则

1、对设备进行系统管理和控制,确保其处于良好的运行状态,并努力使其寿命周期费用最经济。

2、明确各类设备的管理要求,确保设备的管理工作统一、完整和完善。

3、正确操作使用设备。确保设备正常运行,有效控制和利用能源。

二、机电设备管理程序

(一)设备档案的建立要求

1、工程部应在正式接管物业后一月后内将所有设备建立台帐,并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。

2、工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号:

①所有设备应单机单台或按功能系统进行"设备标识";

②"设备标识"用标牌形式予以实施,标牌应有设备名称、设备编号;

③设备编号按下列规则编号:

④标识的制作规范:金属薄板,表面抛光呈本色;设备编号用凹形字体,涂黑色磁漆;尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×1mm,仅作参考。

3、所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。

4、设备台帐应保持与设备现行状态一致,为此,设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时地在设备台帐或设备卡上予以登录。

5、《设备台帐》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议书等)统一由公司办公室保存。使用部门保存复印件。

(二)设备的日常操作及维保管理详见相关设施设备管理规程。

1、配电房管理规程

2、水泵房管理规程

3、电梯机房管理规程

4、空调机房管理规程

5、程控机房管理规程

(三)设备的购置管理

1、设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。

2、设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

3、设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

4、设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

5、新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。

6、采购设备应遵循公司采购规程执行。

7、采购设备到达后,由工程部进行清点核对,接收相关资料,并组织安装调试或试运行。符合要求的,办理验收手续;不符合要求的,按合同或公司相关规程执行。

8、经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台帐,建立卡片等进行日常管理。

(四)设备状态标识

1、工程部应对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

2、设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。

3、正常运行中的设备可不予标识。

4、标识的方式方法:

①设备状态用标识牌进行标识,标识牌用300mm×150mm×1mm(长×宽×厚)的绿色塑料板制作,字体为黄色一毫米塑料板粘于底板上,仅作参考。

②设备状态标牌应在设备状态确定后,由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的明显位置;

③设备状态改变,标识应随之改变。

(五)设备的停用和封存

1、对多余的设备或暂不使用的设备应予停用。

2、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。

3、工程部应定期对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性。

4、设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单,经管理处主任批准后实施。

三、主要工作流程

1、在使用任何一台新设备或新员工独立操作以前,必须经过对设备的结构、性能、安全操作、维护要求等方面的技术知识进行教育和实际操作培训。

2、工程部应会同设备使用部门有计划地对使用、操作人员进行技术培训,以不断提高对设备使用,维护的能力。

3、凡规定凭证操作的设备,操作人员必须通过考试拿到证书后,方能独立使用或操作设备。

4、对于直接供租户使用的设备应定期对其状态进行检查,以查明是否处于完好状态,如若发现问题应及时修理;对于某些设备应在明显处标识及操作方法和注意事项。

5、对于员工直接操作的设备,设备部门应建立完善的设备使用规章制度,主要包括以下几种:

?设备操作规范

?设备维护保养规范

?岗位责任制

?交接班制度

6、设备的操作规范的编制。

(1)参照设备说明书及资料对一般设备的操作规范进行编写。系统设备的操作规范由工程部门编写。

(2)重要设备的操作规范,要在设备旁用醒目的标牌标示,并注上重点标记,要求操作者特别注意。

(3)设备操作规范一般应包括以下内容:

①启动前的准备工作;

②启对时的操作步骤;

③注意事项。

7、操作人员必须严格执行"五项纪律"。

①实行定人定机制度,严格遵守操作规范。

②经常保持设备清洗,按规定维护。

③认真执行交接班制度,做好交接班记录。

④管理好工具、附件,不能遗失、损坏。

⑤发现设备有异常的声音和故障应立即停机检查,自己不能处理应及时通知工程部。

四、管理标准和养护计划

(一)公共设施设备日常维修养护计划及实施方案

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。

②导轨、安全钳的工作情况维护。

③转动、滑动部的维护。

④各项安全装置的维护。

⑤计算机控制板等的维护检测。每天巡视二次,发现问题及时维修。每月检查曳引绳张紧度一次;每月定期对滑动、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯维修保养标准。①安全正常运行、平稳。

②机房、轿厢整洁。

③电梯各部分完好率100%。

2机电

设备①水泵等机电设备的维护保养。

②日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡视

检查,每半月进行一次保养;每季检修一次。由工程部实施维修。各项机电设备维修保养规程。①无故障。

②保障安全运行。

3消防

设施①疏散标志的维修及维护。

②室内(外)消火栓(箱)以及消防设施的有效维护及检修。

③喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每月检查一次消防报警系统完好情况以及消防设施的完好性、有效性。①由消防、机电、维修专业人员负责实施。

②一般消防设施视使用情况及有效性进行更换。①标识制作及维护管理规定。

②消防设施维修操作规程。

③消防报警系统维护保养规程。①设施有效,标识清楚,完好无损。

②灵敏,准确报警。

4中央空调①制冷主机维护保养。

②机房设备管道维护保养。

③阀门维护保养。

④新风机和风机过滤网。每半月对主机、管路、阀门的紧固、渗漏、保温等进行检查与维护;新风机、风机过滤网清洗;

①由工程部实施日常维修保养。

②相关专业公司实施维修(维保)。中央空调设备维修保养规程。①无故障。

②保障正常安全运行。

③设备性能良好。

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

5变配电控制设备①高压配电柜检查。

②变压器运行检查。

③低压控制柜运行检查①每2小时检查一次24小时值班控制。

②每天对配电控制柜外观清扫一次。①由工程部组织实施。

②高压配电柜由电力局进行维修。配电设备运行及维修保养规程。①无故障。

②保障正常安全运行。

③设备性能良好。

6地下车库、外围道路、停车场①地面大面积的破损,坑洼、积水。

②地面有成块的砼结块或其它污染物。每周检查一次,发现问题及时处理。由工程部组织维修。园区道路修缮标准。

房屋维修标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损。

7井、沟①井盖破损。

②堵塞。

③缺损、多污积。污水井、沟及时清理。

由工程部组织实施。房屋维修标准。①井内无积物、无堵塞。

②井盖正常使用,密合,无破损;标志清晰。

8公用标识设施①设施破损。

②标识污染。

③标志所示意思不符。①每周检查一次,并对标识的示意准确性进行检查,发现问题,及时处理。

②每月清洁标识一次。

由综管部、工程部组织实施。园区标识制作安装及管理规定。①标识清洁美观,无破损。

②安放稳固。

③标识示意正确。

(二)公共设施设备定期维修养护计划及实施方案

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。

②导轨、安全钳的工作情况维护。

③转动、滑动部的维护。

④各项安全装置的维护。

⑤计算机控制板等的维护检测。每季检查一次导轨、安全钳工作情况;每半年进行一次全面检查。由相关电梯公司实施维修(全保)。电梯维修保养标准。①安全正常运行、平稳。

②机房、轿厢整洁。

③电梯各部分完好率100%。

2机电

设备①水泵风机等机电设备的维护保养。

②日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每年检查电源切换及自动保护装置。风机等每15年更换一次。各项机电设备维修保养规程。①无故障。

②保障安全运行。

3消防

设施①疏散标志的维修及维护。

②室内(外)消火栓(箱)以及消防设施的有效维护及检修。

③喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每半年进行一次试验;每年对消防箱(栓)油漆一次,并将消防带晾晒一次,以防发霉;每年对消防疏散标志进行一次维护,发现问题,及时维修。①由消防、机电、维修专业人员负责实施。

②消防系统主要设施设备每20年更换一次。①标识制作及维护管理规定。

②消防设施维修操作规程。

③消防报警系统维护保养规程。①设施有效,标识清楚,完好无损。

②灵敏,准确报警。

4中央

空调①主机制冷剂、滤网检查、调换、清洗。

②管道保温,风机过滤网清洗

③各类阀门维护。

④各类仪器维修保养。

每季维修保养一次。①由工程部实施日常维修保养。

②相关专业公司实施维修(维保)。中央空调维修保养规程。设备性能完好;运行正常。

序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果

5变配电控制设备变压器、母线排、桥架、低压控制柜。每年对变压器、低压控制柜、桥架、母线排进行清洗,紧固、维护检查。由工程部组织实施。变配电设备维护保养规程。设备性能完好;运行正常

6地下车库、外围道路、停车场①地面大面积的破损,坑洼、积水。

②地面有成块的砼结块或其它污染物。

③地面有明显油渍。每年对局部损坏严重,修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。由工程部组织维修。园区道路修缮标准。

房屋维修标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、无油渍。

7井、沟①井盖破损。

②堵塞。

③缺损、多污迹。井盖板每年刷一次漆,防止锈蚀。由工程部组织实施。房屋维修标准。①井内无积物、无堵塞。

②井盖正常使用,密合,无破损;标志清晰。

8公用标识设施①设施破损。

②标识污染。

③标志所示意思不符。①每半年对标识安放稳固情况进行检查维护。

②每半年对标识进行维护一次。由综管部、工程部组织实施。园区标识制作安装及管理规定。①标识清洁美观,无破损。

②安放稳固。

③标识示意正确。

五、应急处理方案

(一)电梯关人援救预案

工程部接到报告后,立

即派人员前往电梯机房,切断机房主电源,并对电引机进行手动操作,使电梯轿厢移至最近平层处,打开厅门、轿门放人或搬货。在整个过程中应保持与服务中心联系。

(二)断电预案

当发现停电时,工程部配电房应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外电线停电,应立即进行倒闸操作,将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内

部跳闸,则先把分开关拉开,进行检查。没有异常情况后试送总开关,再试送各分开关。如果发现异常,应迅速派出维修人员进行检修。

(三)断水预案

如果是内部水管爆裂或其他故障需导致停水,工程部应迅速派出人员检修。关闭故障点供水阀门,切断故障水源,并汇报管理处断水区域。无法关闭水源,需切断总供水阀门,进行停水抢修,并汇报管理处。如果是外部停水,工程部应立即通知水厂抢修。

篇2:楼宇机电设备设施管理方案

设备管理是以科学管理为基础,按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、安全运行。

高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依赖性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,CPM注重设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,CPM又进一步注重预防检修,即不仅做到设备的正确使用和精心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修计划,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行,提供一个良好舒适的工作环境。

1系统日常运行及管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,提供一个高质量安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障顺天国际运行安全。

1.1运行管理

设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。

1.1.1编制设备详细的技术资料,并建立设备台帐。

1.1.2建立严格的机房管理制度,巡视检查制度和岗位责任制。

1.1.3制订科学、严格的操作规程。

1.1.4制订周密、合理的设备维护保养计划。

1.1.5对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,掌握专业知识和操作技能。

1.1.6实施维护保养工作。

1.1.7定期校验设备中的安全附件,保证灵敏可靠。

1.1.8工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,及时发现事故的潜在危险,采取有效措施进行清除,确保安全运行。

1.1.9发生设备故障后对其原因进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。

1.2设备系统的日常运行

1.2.1变配电系统

变配电系统是为建筑物提供电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控,结合顺天国际楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发现问题,给予及时处理。当发现局部停电等运行故障时,按照预定程序进行倒闸操作,保证安全可靠运行。

1.2.2采暖通风空调系统

采暖通风空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度,为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动控制系统巡视检查各主要设备运行状况,发现噪音超标、滴漏水等不正常现象,立即处理,并能根据负荷情况调整运行参数,按操作规程控制相关设备的启停。当发现运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。在日常运行中,根据外界气温、温度条件,合理调节各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。

1.2.3给排水系统

建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况,管理及水泵的运行情况,巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,立即通知有关人员前往处理。并按政府规定,定期清洗二次供水蓄水池,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。

1.2.4照明系统

照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明,发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间,按预先的设定,通过大厦楼宇自动控制系统对公共照明进行开/关控制。

1.2.5消防系统

消防系统是整个大厦消防安全的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡视检查,真正做到"预防为主,防消结合"。当发现险情时,消防管理人员及时到场,按突发火灾的应急方案及时处理,确保生命财产安全。

1.2.6电梯

电梯大楼必不可少的运输工具,管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式,以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾。在办公时间段内,电梯全开放运行,可自由乘坐。在非办公时间,相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置,一旦丢失可立即挂失注销。当发生电梯困人等事故时,按电梯困人救援程序及时处理。

2设备系统的应急处理方案

2.1设备故障处理规程

2.1.1故障分类

设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障,凡故障发生时,均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气,发生火除上述重大故障外,其它为一般故障。

2.1.2故障处理通则

发生故障时,值班员应立即处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理应尽快报告工程部部长。

根据表计的指示和设备的外部征象,判断故障的全面情况,尽快限制故障的发展,迅速地排除危及人员及设备安全的因素。

最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。

处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。

管理处主任是处理故障的全面领导人,负责调动、安排有关人员采取相关措施。

对于需要立即抢修的设备,值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前,把工作现场安全措施做好。

2.1.3重大故障处理职责

凡发生重大故障,由值班人员立刻通知工程部部长并按相关应急处理程序采取措施。工程部部长接到报告后应立即到现场指挥故障处理,并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场,负责全面指挥。

2.1.4一般故障处理职责

对于一般故障,管理处经主任可授权工程部部长处理,工程部应及时报告并作好有关故障发生和处理记录。

2.2供电电源停电故障处理规程

电源故障分以下几种情况处理

2.2.1在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。

2.2.2正常情况下的倒闸操作,管理处提前一天发出停电通知。

2.2.3如因大厦内故障引起供电回路停电,应尽快排除故障后恢复送电。

2.2.4如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能继续运行时,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并继续观察,采取相应措施。

2.2.5低压配电柜母线及其引出线故障时,应将故障段母线隔离,然后设法对未受影响的部分恢复送电。

2.2.6如供电局对大厦突然全部停电,则应立刻给楼内各有关单位发出通知,告知原因,设备值班员应坚守岗位,待恢复供电后,马上启动设备,确保顺天国际财富中心的正常工作。

2.3停水及故障处理规程

2.3.1在接到自来水公司发出的停水通知后,管理处应立即转告楼内各有关单位,并积极采取贮水保障措施,减少停水影响。

2.3.2若安排水池清洗,管理处应提前三天以书面形式发出通知,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

2.3.3给排水设备故障一般处理程序

a.给水泵出现故障时,值班人员应马上启动备用泵,然后及时对故障泵进行维修。

b.排污泵出现故障时,应迅速抢修,若一时不能修复,应准备临时排污染。

c.若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门,及进通知维修人员抢修。

b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,立即组织人员疏通。

2.4空调故障处理规程

2.4.1当主机发生故障时,启动备用机组投入运行,并且检查排除故障。

2.4.2由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水较大量外泄时,应立即停止系统的运行,排除故障后再补水投入运行。

2.4.3当故障停电时,立即关闭机组。待恢复供电后,再重新启动运行,同时做好记录。

2.5发生火警处理规程

2.5.1大楼发生火警时,要做到忙而不乱,及时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

2.5.2火灾报警程序

a.发现火警时,立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警,也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。

b.用电话报警时,必须讲清下列事项:火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。

2.5.3接到报警后的处理办法

a.中央监控室接到报警信号后,利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报,应通知中央监控室复位;如证实火警,应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救,并利用现有设施进行灭火。如火警严重,在组织前期扑救的同时向119报警。

b.中央监控室利用消防广播,引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,准备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

c.管理处主任到现场指挥灭火,管理处其他人员要立即到现场参与灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥。

d.派人到大楼门口引导消防队进入火场,指示消防拴位置。

2.6系统的维护保养

2.6.1当设备发生故障时,应立即检修,并尽可能把影响减到最低。

2.6.2由于停电导致设备不能正常使用时,有应急电源的应立即供应,确保重要设施设备正常运行。

3系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,而且要保证各项运行参数合格,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

3.1维护保养工作主式

维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次:

日常维护保养属运行操作人员的职责范围,使用的设备要有专人负责,并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁,由值班、巡视人员进行,重点在于设德的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修,由维修人员在工程技术人员的指导下实施。

3.2日常维护保养、定期维护保养的质量控制

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,发现不合格即查找其发生原因,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果,将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.3主要系统定检工作要点

3.3.1变配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,读数是否则在正常范围内,其接线是否牢固,显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。

3.3.2给排水系统:检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度,是否有误动作。管道是否有渗漏,阀门动作是否灵活、可靠,有无漏水。水泵运行声音是否正常。

3.3.3工空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,各项参数是否在正常范围内,冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

3.3.4防雷接地:雷雨季节到来之前,均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后,也要尽快对系统进行检查,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,立即处理。

3.3.5电梯系统:按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

3.4设备维护保养检修计划和标准

3.4.1供电设施年度检修保养计划(表1)

3.4.2水暖设施年度检修保养计划(表2)

3.4.3设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况,需待CPM正式接管后根据相应设备逐一制定。

4节能管理

在楼宇设备的运行成本中,能源开支是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。

节能降耗工作主要有以下几个方面:

4.1工作内容

4.1.1制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

4.1.2统计和分析能源消耗,做好能源用量的计划及计量工作。

4.1.3巡视、检查和监督能源使用。

4.1.4进行各种形式的节能宣传,加强节能管理工作。

4.1.5实施节能技术改造,应用先进节能器具,采用切实有效的节能运行技术措施。

4.2组织措施

4.2.1节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料,既是国家的现行政策,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必十分重视此项工作。

4.2.2加强能源使用的计划管理,严格执行CPM下达的各项指标,工程技术人员应经常掌握能源消耗情况,及时发现和解决出现的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

4.2.3能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。

4.2.4控制使用能源的时间,特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

4.2.5加强设备管理维修,认真节约能源,杜绝浪费水、电的情况。

4.3技术措施

4.3.1配电系统中应注意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数控制在0.95以上。

4.3.2变压器投入运行的台数,应根据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间,以提高变压器的运行效率。

4.3.3空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应根据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以减少能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度减少新风处理能耗。

4.3.4照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关,保证人走灯灭,避免浪费。

4.3.5给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关,防止溢水。加强巡视,防止跑水、漏水。

5技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容,其原因主要有以下几点:

a.设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限制,造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露,有必要进行改造。

b.设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、可靠性,延长设备使用寿命。

c.随着社会经济发展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必须改造才能适应需要。

设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段:

5.1论证立项

选择改造对象,确定改造目标,根据设备实际情况,结合长远规划,考虑现有人力、物力、财力,在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:

5.1.1扩大设备应用范围

5.1.2改善设备主要性能指标

5.1.3提高设备工作效率

5.1.4提高设备可靠性和可维修性

5.1.5提高设备安全性能和环保性能

5.1.6降低设备运行能耗

5.2方案设计

设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验,安排好改造施工和运行使用的相互衔接,尽量减少施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。

5.3组织实施

设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用,减少停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要注意改造质量控制,加强现场监理,注意指挥协调,精心组织施工,防止意外故障危及运行安全。

5.4整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档,做到图物相符,记录完备。

5.5验收移交

改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。

5.6费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的"维修基金计划"拨款。

6技术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分,是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。

6.1收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件,这些文件具有法律责任,设备管理必须不折不扣贯彻执行。

6.2建立技术档案

各主要设备及设备系统,要有齐全详细准确的技术档案:

6.2.1所有设备建立设备卡,一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。

6.2.2将各设备卡片统一汇集登记,形成设备台帐。

6.2.3每一台主要设备均建立技术档案,记录设备运行、改造、大修和故障情况,用于指导设备管理的实际工作。

6.2.4大修、改造施工结束、验收合格后,把已修改完毕的全部图纸整理归档。

6.3做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作:

6.3.1竣工资料

6.3.2运行资料

6.3.3值班记录

6.3.4大修改造资料

6.3.5二次装修图纸及审批资料

6.3.6设备故障处理资料

6.3.7区内市政设施资料

6.3.8检查、验收、年审资料

6.3.9计算机软件及录像资料