中央空调管理程序流程
中央空调管理程序(流程)
一、中央空调操作规程
(一)中央空调机房是重要设备机房,为保证中央空调系统安全、正常运行,必须严格遵照操作规程进行操作。
(二)严格遵守《中央空调机组操作手册》要求,保证安全运行。
(三)掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际运行状况,在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内,作好运行记录,保证数据准确无误。
(四)发现异常情况以及设备故障应迅速查明原因,正确处理,及时报告有关领导和部门,认真作好记录(内容应包括异常情况或故障的现象、过程、原由及处理方法、结果)。严格遵守设备检修记录归案制度。
(五)及时掌握外界环境温度和内部各部分空调负荷需求,合理调整机组、水泵等投入的数量及有关参数,在保证安全生产和用户需求前提下,做到经济运行。
(六)空调机组开启前的操作
1.首先检查所有电源(泵、风机、主机)处于正常状态,开关使用灵活、电压、电流恒定。
2.开启欲启动之机组冷却水进出阀门,开启欲启动之机组冷却塔阀门,手动或自动启动冷却塔风扇,手动或自动启动冷却泵。
3.开启欲启动之机组冷冻水进出水阀门,手动或自动启动冷冻泵。
4.在上述步骤完成后,检查机组状态是否满足开机条件,确认无误后按照《中央空调机组操作手册》启动机组。
(七)停机操作在空调机组停机5-15分钟后,按上述步骤反向操作。
二、空调运行日常巡视工作规定
系统项目检查内容时间
空调机房1、空调机组
2、水泵、电机
3、阀门及管路
4、压力表、温度计
5、控制柜电气装置1、检查并记录有关运行参数(温度、压力、电流等)
2、有无不正常之声响、振动及温升。
3、有无跑冒滴漏现象。
4、指示是否正确。
控制系统信号指示是否正确,开关状态是否正确。每2小时一次
空调末端装置1、风机盘管、新风机组、空调器
2、电磁阀、温控器
3、阀门
4、管路保温
5、自动排气阀
6、冷凝水系统
7、控制柜电气装置1、检查有无异响,有无不正常振动,过滤网是否脏堵
2、开启是否灵活,温度控制是否准确
3、开启是否灵活,有无跑冒滴漏现象
4、保温材料是否损坏
5、排气是否正常,有无跑冒滴漏现象
6、有无堵塞,滴漏
7、控制系统信号指示是否正确,开关状态是否正确。每天一次
冷却塔1、电机、风扇、皮带
2、布水器
3、填料
4、浮球阀
5、集水盘,滤网
6、控制柜电气装置
7、冷却塔主体1、有无不正常声响、振荡;皮带是否过松打滑
2、有无损坏、掉落
3、有无损坏、有无堵塞
4、位置是否正确、有无损坏
5、是否脏坏
6、控制系统信号指示是否正确,开关状态是否正确。
7、有无跑冒滴漏现象每天二次
三、电动离心泵的运行操作
(一)启动前的检查与准备
1.检查水泵进水阀门应打开,水泵出水阀门应全关。
2.水泵出口压力表应完好,指针指示"0"位,开启(旋塞)。
3.检查电动机及水泵轴承,应有足够润滑油。
4.检查电动机接地线是否完好,如该泵停用已超过半年,则在启动前应通知电工做绝缘检查。
5.用手搬动靠背轮(联轴器),应能轻快转动,无摩擦及异声。
6.启动前应开启冷却水阀门,检查冷却水是否畅通。
7.检查填料箱压盖,应松紧适度,不偏不斜,不与轴接触。
8.检查地脚螺丝是否牢固无松动。
(二)起动
1.合上开关,起动水泵,注意电流表,当空载电流正常,无异声、振动,而且水泵出水口压力正常后,开启出口阀门。
2.注意补水泵出口压力应稳定。
3.注意热水系统的循环水泵工作参数是否正常,如果压力低,可用补水泵向系统内补水。
(三)正常运行的维护工作
1.按巡回检查制的内容检查水泵及电动机,应无异声和振动,轴承润滑良好,轴承处温度不应超过70℃。
2.注意各表指示稳定在正常工作范围内。
3.水泵进、出口压力正常稳定。
4.备用泵应处于随时可以投入使用的状态,每班应检查一次。
(四)正常停用
1.关闭水泵出口阀门。
2.按停泵按扭停止电动机运转。
3.关闭冷却水阀门。
四、空调运行操作程序
(一)起动前的检查
1.各轴承的润滑油应充足,加油设备应齐全,冷却水管应畅通,轴承箱不漏油,防护设备齐全良好。
2.电动机地脚螺丝无松动,接地线可靠。
3.风量调节器开关灵活好用,远距离操作机构齐全,动作灵活。
(二)起动与运行
1.风机启动前,一般将调节阀调到闭合的位置。
2.按启动按钮,启动后达到正常转数时,再逐渐开大调节阀,直至规定负荷为止。
3.运行过程中,轴承温升不高于40℃,表面温度不高于80℃。
4.运行过程中,注意检查有无异声和振动。
(三)风机的紧急停机
1.运行中,风机有剧烈的噪声,必须紧急停机。
2.运行中,轴承温度剧烈上升,必须紧急停机。
3.运行中,风机发生剧烈的振动和有撞击的现象时,必须紧急停机。
五、压力表的维护与冲洗
(一)压力表的使用维护:运行中,压力表的表管和旋塞均不应泄漏,压力表每周要冲洗一次,要保持压力表表面清洁,(在校表时应把工作压力用红线标在刻度盘上)使表针指示清晰可见
。发现压力表有异常变化,应及时查明原因。在更换压力表时,必须使用经过检验,并有铅封的压力表,使用压力表每半年必须校验一次。
(二)冲洗压力表步骤:
1.关闭压力表的三通旋塞。
2.开启压力表放水阀门冲洗两分钟。
3.关闭放水阀门。
4.停留三分钟后开启压力表三通旋塞,压力表投入运行。
六、安全阀的使用与维护
(一)热水机组正式运行之前,要先校对安全阀。
(二)安全阀的装置,零件必须齐全良好。
1.弹簧式安全阀要有提升手把和防止随意拧动调整螺丝的装置。
2.杠杆式安全阀要有防止重锤自行移动的装置和限制杠杆越出的导架。
3.运行中,未经主管人员的批准,严禁调整安全阀。
4.安全阀的维护
(1)须定期做手动或自动排气试验,操作时防止烫伤,应轻拉、轻放;
(2)如果发现安全阀严重泄漏,应停机检修;
(3)严禁将弹簧拧死或在杠杆上加压重物。
七、运行中临时停机
因工程维修等原因临时停机,经工程主管、管理处经理批准后,由管理处提前24小时通知用户。因突发事件停机,应立即联络有关部门经理,并向用户作出解释。
八、维护保养
(一)新风柜
1.月保养
(1)清洗空气过滤器1-2次;
(2)更换破损过滤网;
(3)检查出风口避震喉,如有破损则更换。
2.季保养
(1)给风机轴承加黄油。加油时,用手动油枪加油,直到密封圈四周有小油珠出现;
(2)检查皮带松紧情况,若皮带紧但仍出现打滑现象,可将皮带擦净。
3.年度保养
(1)检查轴承是否良好,若磨损严重,则进行更换;
(2)检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀,若出现损坏,则应用优质防锈漆重新油漆;
(3)清洗风机叶轮和轴,若轴上有锈斑,则可用砂皮将其磨光;
(4)检查接水盘中有无淤泥或其他外来物,若有应清除,以保证排水畅通;
(5)检查附属阀门(包括风阀)是否正常工作,如有损坏,则更换;
(6)检查管系是否漏气、漏水;
(7)清洗翅片,折卸外壳后,用水枪将清洗药水喷入翅片间,浸润数分钟,再用清水冲洗干净;
(8).检查电机绝缘电阻、相间及相地间都应不大于0.5欧姆。
(二)冷却水泵
1.月保养
(1)清洗扰流板,散热胶片上的外来杂物;
(2)清理洒水转头,洒水喉管处的污垢及藻类,以保证出水流畅;
(3)开启水盆之排水阀门,清理水盆,隔入网及入风网外的污垢、泥尘;
(4)检查皮带运行状况,若出现松动打滑,则应折下皮带,清洁皮带与皮带轮之间接触面;若皮带变形、磨损严重或断裂,则应更换新皮带。
2.半年保养
(1)检查电机、减速器及分扇联接器上的螺丝及销子是否坚固;
(2)更换齿轮箱减速器内的润滑油;
(3)更换电机、风扇联接器内的润滑油;
(4)检查水盆、洒水系统是否漏水;
(5)检查浮球阀及其他阀门的工作是否正常。
3.全年保养
(1)清洗玻璃纤维外壳;
(2)折卸并全面清洗,检查齿轮箱减速器及联接器,更换磨损严重的轴承;
(三)风冷冷水机组
1.月保养
(1)清洁机器外壳,清除进风口附近的杂物;
(2)打扫仪表盘,避免尘土杂物影响控制电路;
(3)检查温度计、压力表工作是否正常。
2.年度保养
(1)检查机组外壳,对油漆剥落或腐蚀处,应重新刷防锈漆;
(2)应加以更换清洗翅片,保证翅片间通道通畅,无障碍物;
(3).清洗风扇叶片,确保处出风效率;
(4)检查风扇电机轴承,若磨损严重,应加以更换;
(5)更换风扇电机润滑油;
(6)检查压缩机油位,对于缺油者补充润滑油;
(7)检查机组内的制冷剂充灌量,视需要给予补充;
(8)检查控制机构的各设定值,对不合适者,加以重新设定;
(9)检查系统保温,对破损处应重新处理;
(10)检查各阀门工作情况(包括水流开关),确保处于良好状态。
(四)水冷冷水机组
1.月保养
(1)擦拭机身外壳,保持机身干净整洁;
(2)检查各仪表工作状况是否正常,停机时对控制板及控制箱进行除尘;
(3)检查温度计、压力表工作是否正常。
2.年度保养
(1)更换润滑油及油过滤器;
(2)检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常;
(3)检查是否出现制冷剂泄漏;
(4).检查启动接触器的磨损情况,需要时更换新的;
(5)检查电机绕阻的绝缘;
(6)清洗冷凝器铜管内壁;
(7)清洗蒸发器铜管内壁;
(8)检查管系是否漏水,各阀门运转是否正常,水流开关工作是否正常;
(9)检查保温层完好度。
(五)离心式清水泵
1.月保养
(1)检查盘根是否漏水,若磨损严重,应更换;
(2)给轴承加油;
(3)给联轴器加油;
(4)检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象;
(5)清洁电机、水泵外壳;
(6)检查压力表工作是否正常。
2.年度保养
(1)检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况,若磨损严重,则应更换;
(2)检查密封件的密封情况,更换密封效果差的部件;
(3)检查泵叶、泵壳的腐蚀情况,清洁泵叶、泵壳的内外表面;
(4)校对轴线,检查键磨损情况
,若磨损严重,应于以更换;
(5)检查电机绕阻的绝缘;
(6)检查管系是否漏水,各阀门是否工作正常;
(7)给控制系统除尘,检查电路动作的可靠性。
篇2:幼儿园中央空调使用管理制度
幼儿园中央空调使用管理制度
一、只有有幼儿在园时才可以使用中央空调。
二、室内温度低于20℃开启制热功能,使室温达到23℃
三、室内温度高于28℃开启制冷功能,使室温达到26℃。孩子睡觉前要调整好室内温度,在熟睡后不要开启制冷功能。
四、在雨天要开启空调除湿功能,保证室内正常湿度。
五、孩子出汗后不可以直接进入制冷的室内,要等无汗后进入房间。
篇3:商业物业中央空调管理要求
商业物业中央空调管理问题
商业物业包括各类商业广场及SHOPPINGMALL等,由于商业物业公共设施配套齐全,每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分,运行期间水电费的消耗颇巨,控制其运行成本,并有效地处理实际管理中遇到的各类问题,是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节,特别是对多产权、多业态的商业物业而言,尤为突出。
笔者根据对江苏省首家SHOPPINGMALL四年多的管理实践,对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。
一、中央空调运行费用
中央空调系统,由于管道多,覆盖面积大,运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时,应主要考虑以上因素:
1、用电成本(P1、K1、P2)
主机(P1、K1)
根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等,对一年中夏冬二季的运行成本进行计算,然后按一年12个月进行平均,得出每个月的平均电费P1。
在实际操作过程中,由于主机并非满负荷运行,故根据具体情况,在计算中要考虑其负荷系数K1,K1≈0.6~0.9。
辅机(P2)
此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率,进行估算。需注意的是因季节的不同,在制冷和供暖时,辅机的数量和类型亦有所不同。
2、用水成本(P3)
中央空调管道内的循环用水,开放式冷却塔的日常消耗用水,应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。
3、用汽成本(P4)
对于以蒸汽为能源的溴化锂机组,除考虑空调系统的用电成本外,还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等,计算出每月的平均蒸汽费用。
4、管道损耗(K2)
冷暖气在中央空调管道输送过程中,因气流的紊流损耗,管壁损失等所产生的管道损耗,以管道损耗系数K2表示,K2≈1.02~1.05。
5、预温损耗(K3)
因管道内外温度差异,冷暖气在输送过程中,在管道内要经过一段时间的预热或预冷后,才能达到一定的出口温度,故冷暖气在传输过程中的能量损失,可用预温损耗系数K3表示,K3≈1.05~1.08。
夏季预温时间随管道长短不同而有所变化,通常在40分钟左右,冬季预温时间较夏季短。
6、变损线损(K4)
广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担,变损线损约占供电量的1%~3%,作为中央空调系统,该项损耗可在其用电成本中,取变损系数K4≈1.01~1.03加以考虑。
7、电价差异(K5、K6)
在估算上述用电成本中,注意各地动力用电和照明用电的电价差异,动力用电比照明用电通常约低15%左右,故应根据各地实际电价对之进行计算。
另外,白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同,在计算中,应根据用电的不同时间段加以区分,在此白天和夜间的电价分别以K5、K6表示。
8、周期变化
由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季,同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有区别。长江中下游地区,通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外,其他月份每月耗能量均不同,因此计算中央空调运行成本时,在考虑到全年各种气温的变化因素后,按月均价格向业主收取费用较为合适。
9、成本汇总(P)
以P表示空调运行总成本,则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下:
P=K2K3K4(K5+K6)?(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)
二、季节和温度变化的影响
在长江中下游地区(其他地区可根据当地实际情况进行修正),夏季空调供应时间平均为五个多月,冬季约四个多月,根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料,如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1,则全年不同月份,不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。
由图1可见,中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月,其最高成本约为平均成本的178%,且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。
三、公摊空调费
对于单一产权的商业物业,无须区分自用空调和公摊空调的费用,但对于多产权多业态的商业广场而言,计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙,但由于冷暖气的流动和热量的交换,自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比,故根据业主自用部位和公共部位各自的使用面积和层高,分别计算其容积,由此确定公共部位的容积(含室内中庭、公共用房等)占商业物业室内总容积的比例,并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法,对公摊空调费用的估算作一探讨。
1、气体的不均匀影响
由于冷暖空气性质的差异,存有暖升冷降的情况,同时由于公共部位如中庭等处,空间较大,温度难以均衡,故存在温度的不均匀性,因此在计算公共部位冷暖气容积时,应考虑气体的不均匀性影响,此处以影响系数K表示:K≈0.75~0.95。
2、计算步骤
①首先依据施工竣工图,并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量,对存有变化之处,做好记录,对实际容积进行修正,作为数字统计的基础。
②把修正过的实际数据填入表1中。
③业主自用和公摊空调费估算
a、业主自用空调费用成本A(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K*∑G)〕(2)
b、物业公摊空调费用成本B(元/m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)
④使用实例
时代广场五楼由某娱乐公司经营,根据行业特点,开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施,故室内空调全由业主另行安装,室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题,业主认为应该交,但要求管理公司作出合理的收费依据,在我们将上述计算过程向业主交待并进行审核后,业主愉快接受了该项费用。
四、延时空调费
延时空调费指在正常的营业时间之外,按部分业主或使用人的要求,另外开启空调系统所产生的费用。
延时空调费在多产权多业态的商业物业内,使用较为频繁,如扬州时代
广场因业态多,经营主题不同,在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少,也有清晨即需供应空调的商家。
延时空调费的计算,除根据实际开机时间的长短,按第一部分所述内容逐一计算空调成本外,还需考虑加班人员的加班费用,即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数量和实际享用空调的室内面积之和,计算延时空调费成本,由申请供应延时空调的业主或商户共同承担。由于单独开机成本较高,如果业主较少或使用面积不大,则费用相对较高。
五、小结
根据四年多的工作实践,对商业物业中央空调管理工作的几个问题,小结如下:
1、对于单一产权的商业物业而言,计算中央空调的运行成本和收费标准,是一项重要的基础性工作,由于商业物业面积大,能源费用运行成本高,如对成本估算不足或对收费标准制定有误,则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果,故应引起各级管理人员高度重视。
2、对于多产权,多业态的商业物业而言,由于业主众多,各业态经营时间差异较大,且业主入住的前期硬件条件又各有不同,故计算业主或商家的自用和公摊空调费用,是理顺收费工作的一个不可或缺的重要工作。
3、在多业态的商业物业中,延时空调费的出现是一种常见的情况,由于前期建设和后期招商的变化,以及不同业态对中央空调的需求不同,导致空调运行成本增加,也增加了业主的使用成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家,或是在商家入驻后,根据具体情况对空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计,应尽量避免长期延时使用空调。
4、中央空调费的支出,在一年中起伏较大,夏季达到高峰,下半年的该项支出比上半年约增加30%~50%,为便于搞好成本控制和收费工作,在全年应按月均价收费,年终决算。
顾客是业主的上帝,公共部位的空调是供顾客享用,其成本则由业主共摊,此点业主已达成共识。公摊空调的近似计算方法有多种,本文所提出的容积比例法只是其中一种,仅供参考。在收取公摊空调费的过程中,应根据不同业态和不同商家的实际情况和具体问题,分别进行核算。同时,在商业物业内,由于中央空调在使用过程中,存有多种损耗,因此个别商家如在室内安装空调计量仪,并根据表计数量单独缴纳空调使用费是不合适的,整个广场应统一计算,按比例共摊,否则加大了其他业主的公摊成本。