物业客户入住装修控制程序

物业客户入住装修控制程序

1.0目的

对客户入住过程进行控制,使客户在最短的时间内顺利入住,并确保业主和客户对租用单元的装修符合要求。

2.0范围

对客户入住过程及入住前、后租用单元的二次装修的管理。

3.0职责

3.1客户服务部全面负责对客户入住过程的实施,工程部、行政人事部予以配合。

3.2客户服务部负责二次装修过程装修申请的审批。

3.3工程部负责监督对客户租用单元的装修设计的审批工作,对有关工程技术和质量问题的控制。

3.4物业管理公司工程部负责客户装修设计的审核工作及竣工验收工作。

4.0工作程序

4.1审批

4.1.1开发商与客户签订《商品房买卖合同》或《租赁合同》。

4.1.2业主/租户持客户入住通知单到物业管理公司客户服务部办理相关入住手续。

4.2客户入住前的准备工作

4.2.1准备入住前需由客户签署的必要文字资料,包括:《入伙通知书》和身份证明文件

4.2.2客户服务部根据开发商与业主/租户商定的入伙收楼日期,提前与客户联系告知入伙收楼手续的办理流程、所需携带的资料及需交付的费用。根据客户提出的需求提供一站式服务,以节省客户时间,保证办理入伙收楼手续快捷办理。

4.3验核证件

4.3.1客户服务部经办人必须查验客户身份证明(个人:身份证;公司:营业执照复印件)方可办理入伙收楼手续。

4.4客户登记

4.4.1协助客户填写《租客资料登记表》、《客户车辆登记表》、《名称指示牌订单》。

4.4.2与客户签订《前期物业管理服务协议》。

4.5现场验房

4.5.1客户服务部与客户确定收楼验房时间后,以发文的形式通知工程部、秩序维护部。

4.5.2客户服务部、工程部、秩序维护部协同客户对其购置/承租单元的物业管理公司原有设备设施进行清点、查验及移交工作,如已安装能源表(电/水/天燃气),则进行能源表初始读数的抄读。双方查验无误后,在《验房单》及客户入住能源表读数记录上进行签署确认。

4.6钥匙交接

如客户承租单元已由开发商/业主安装户门,并将钥匙交由物业管理公司托管,则客户服务部与客户办理钥匙移交,在《物品交接记录》上签字确认。

4.7办理停车证(卡)

由客户填写《固定车位登记表》,属租用车位的,需与开发商确认停车位租金的交纳情况,并陪同客户到行政人事部交纳停车位管理费,并到客户服务部办理停车证(卡)。

4.8确认反馈

客户服务部办理完以上手续后,将客户入住情况反馈给开发商、业主及物业总经理。

4.9客户入住流程图

业主或业主代理人直接到达入伙物业管理公司

业主携带必备文件和其他:

1.《入伙通知书》;

2.业主/代理人身份证明及办理房产证所需资料;

3.各期收据或发票、须缴付的各项费用等。

验证组出示《入伙通知书》和身份证明文件:

1.收回《入伙通知书》,检验各项证件、资料,确认业主入住资格;

2.安排业主或代理人签到;收取业主或代理人身份资料复印件、收取业主资料卡;

3.安排业主签署《北京市房屋所有权登记申请书》等;

4.发放入伙手续书

发展商财务组按付款通知进行房款结算及补退款手续

1.结清购房余款;

2.进行面积差额补退款结算并开具相应的发票;

3.逾期交付房款,违约金结算;

4.代收产权费用:契税、公共维修基金及相关税费并开具结算单由业主签字,责任人在手续转接单第2栏上签字盖章。

物业财务组收回由开发商开具的《入住确认书》

收取以下各项费用

1.预收一年物业管理费;

责任人在手续转接单第1栏中签字。

物业签署组在物业公司签署的文件及相关事宜

1.签署《前期物业管理委托协议》、请业主填写《业主资料表》等协议或文件;

2.回答业主提出的询问。

责任人在手续转接单第2栏中签字。

物业物品发放组与物业进行各项文件或物品交接

1.发放"五书"、门禁卡、电表IC卡、电器说明书等

2.发放房门钥匙、入住证;请业主签署《收楼签收单》;

3.交给业主《验房单》、抄表记录单,并请人陪同业主验房;

责任人在手续转接单第3栏中签字并收回存档。

收楼验房组陪同业主验房

1.业主填写《房屋验收单》(详见样本2);如发现问题,在《验房单》上逐项写明,发展商责令总包或装修单位限期处理;

2.收回《房屋验收单》,交至物品发放组,同时责任人在手续转接单第4栏中签字。

收楼手续完毕

4.10二次装修

4.10.1装修准备工作

4.10.2客户需对租用单元进行二次装修时,应执行国家有关规定。客户与物业管理公司签定《施工防火安全协议书》

4.10.3客户服务部组织与客户及装修公司召开装修协调会,向装修公司及客户提供相关表格及协议,并指导填写所有资料。

4.10.4.由装修公司缴纳装修押金及装修监管费。

4.10.5.装修公司在装修期间按《装修指南》(附相关表格)的有关规定进行施工。

4.11.工程审批

4.11.1物业管理公司工程部对二装公司提交的施工图纸进行审核,在3-10个工作日内完成,下发装修审批意见,装修公司整改后报客户。

4.11.2.如施工涉及到任何消防设施上的改动,由施工方上报相关政府部门审批。

4.11.3装修公司持《建筑消防设计防火审核意见书》到物业管理公司开具《开工证》张贴于装修单元内,并到工程部办理临时用电申请,填写《临时用电申请表》。

4.12装修监管

秩序维护部和工程部应加强对装修现场的监督管理,防止噪音(如钻孔等)、污染(油漆类)、或安全事故的发生。

4.12.1竣工验收

4.12.2二次装修过程中遇有隐蔽工程应提前申请进行隐检验收,待检查合格后施工方可继续进行,此工作由监理物业管理公司工程部完成,并填表写隐检记录。

4.12.3客户装修完成后装修公司报请政府部门对二次装修进行消防检测和电气检测,合格后施工单位可向工程部申请竣工验收。

4.12.4客户装修完毕后提交《装修工程竣工验收报告》《装修竣工图纸交接单》至工程部,工程部组织客户服务部、秩序维护进行验收。下发整改意见,装修公司整改后报业主审批。

4.12.5验收合格后,上报工程部一套完整的验收记录。

4.13押金退还

验收合格后,装修公司填写《申请返还押金》,客户进行确认后,由客户服务部、工程部、秩序维护部、行政人事部进行财务审核,由物业总经理批准后方可退还。

4.14客户退租

客户退租手续的办理按《客户退租流程》执行。

4.15空房管理

物业管理公司所有空房管理见《空置单元的保洁养护规定》。

5.0相关文件

5.1《装修指南》

5.2《客户入住、二次装修办理程序》

5.3《前期物业管理服务协议》

6.0相关记录

6.1《租客资料登记表》

6.2《固定车位登记表》

6.3《雇员登记表》

6.4《名称指示牌订单》

6.5《安全责任书》

篇2:物业接管验收物业入伙物业装修控制程序

物业接管验收、物业入伙及物业装修控制程序

1.0目的

对楼宇验收、接管物业、业主住户的入住及装修过程进行控制,确保业主住户在最短时间内顺利入住,业主住户对房屋的装修符合要求。

2.0范围

适用楼宇验收接管物业、入住前准备、入住过程及房屋装修过程的管理。

3.0职责

3.1总经理负责组织成立物业验收接管领导小组并负责楼宇的验收和接管物业活动。

3.2管理处负责物业验收接管物业的日常事务组织协调工作。

3.3各部门按规定组成接管小组时各专业组参与物业的验收接管工作。

3.4管理处负责入住的具体实施负责接收装修的申请批准和质量控制。

3.5工程部负责对业主住户的房屋装修的有关工程质量问题进行监督控制。

4.0工作程序

4.1楼宇的验收接管物业的控制

加强物业综合验收和交接管理,保障房屋及配套设施的质量及各项功能指标符合规定要求和标准。

4.1.1物业验收应具备的条件

4.1.1.1新建物业验收应具备的条件:

a)建设工程施工全部完成经竣工验收合格;

b)供电、供气、经排水、卫生、道路、采暖冷(必要时)等设施能正常使用;

c)房屋幢户编号经有关部门确认。

4.1.1.2原有物业验收应具有的条件:

a)房屋所有权、使用权清楚;

b)土地使用范围明确。

4.1.2成立物业接管工作小组,由总经理任组长,管理者代表和拟任管理处主任任副组长,小组成员由相关部门负责人组成,按专业设立资料组、工程土建组和机电组,管理处组织编

制物业接管计划报总经理批准实施,管理处负责日常事务的运作,按计划验收。

a)各专业组长负责接管分工范围内的工作,严格验收,把好质量关;

b)各专业小组按国家省市工程验收标准验收物业,确保物业的各项功能、指标符合规定要求。

4.1.3参与房屋的竣工验收

4.1.3.1验收前资料准备:竣工验收前资料组要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配电工程施工单位、设计院等部门提供有关资料,适当时包括物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明,用水电气指标批文,水电气表校验报告等图纸资料并对所有资料进行查验,为物业接管验收提供资料和数据。

4.1.3.2物业的竣工验收:验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993,12)《房屋接管验收标准》(1991,2)等规定组织的竣工验收工作。

4.1.4对已竣工在使用物业的验收接管工作

4.1.4.1各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、气、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收,管理处按《资料移交清单》、《房屋接管验收表(水)》、《房屋接管验收表(电)》、《房屋接管验收表(土建)》、《公建接管验收表》、《园林绿化接管验收表》、《设备接管验收表》、《工程整改记录单》、《接管验收明细表》、《验收遗漏问题统计表》所列项目进行逐项验收并填写好以上相关记录。

4.1.4.2验收结束后,验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总,并将《房屋接管验收表(水)》、《房屋接管验收表(电)》、《房屋接管验收表(土建)》、《公建接管验收表》、《园林绿化接管验收表》、《设备接管验收表》、《工程整改记录单》、《接管验收明细表》、《验收遗漏问题统计表》的副本交委托方,以落实责任部门限期整改直至达到规定要求。

4.1.5物业移交内容

4.1.5.1建筑物移交内容:

a)各类房屋清单及配套钥匙;

b)单体建筑结构、水电气设备竣工图;

c)住宅区规划图竣工总平面图;

d)其它必要的技术资料含设计的变更和隐蔽工程验收签证。

4.1.5.2公共设施及公共场地移交:

a)公共设施及公共场地清单;

b)绿化竣工图、室外竣工图含地下管网、道路、停车场等;

c)机电设备操作、维护说明书;

d)其他必要的技术资料含设计变更和隐蔽工程验收签证。

4.1.5.3资料的移交:移交资料应包括:产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收,填写《物业交接验收表》并根据《文件控制程序》进行分类编号,列出清单,移交管理处归档保管。

4.1.6新竣工的物业由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商,明确维修责任和保修期限。

4.1.7房屋的维修:应根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》加强对业主住户的房屋及维修的管理,努力做到:

a)房屋外观完好、整洁,执行《清洁服务控制程序》有关规定;

b)建筑物有明显标志及方向指引,执行《服务提供控制程序》有关规定;

c)房屋完好率应达到98%以上;

d)无违章建筑;

e)房屋装修无危及结构安全,执行本程序装修部分;

f)房屋维修及时率达98%以上,合格率达成100%并建立回访制度;

g)代收代付房租、水、电、气等各项费用,收缴率达98%以上,执行《费用收取操作规程》;

h)房屋资料档案齐全,便于查阅,执行本程序入住有关规定。

4.2楼宇入住

4.2.1入住准备

4.2.1.1管理处相关人员根据分工,应作好以下准备工作:

a)编制业主住户入住资料清单,保证入住单必要的文字资料齐备;

b)适宜的办公场所;

c)对各岗位人员进行专业培训、考核合格后上岗。

4.2.1.2对新竣工的物业,如需要举办入住典礼仪式,由管理处主任安排

和组织,护卫队负责维护现场秩序。

4.2.1.3入住手续的办理应尽量提供一条龙服务,为住户节省时间,保证办理入住手续简捷方便。

4.2.2入住过程的控制

4.2.2.1办理入住手续工作流程:

入住住户登记钥匙交接设备资料交接交接验房验收证件

4.2.2.2验证收件:向业主住户交楼时必须查验《入伙邀请书》、《商品房屋销售合同》及房屋购买付款凭证原件、业主身份证原件和复印件或业主委托代办人代办的证明、代办人身份证原件和复印件,法人资格;确认手续后,业主根据合同规定需交首期管理费;方可办理交接验房手续。

4.2.2.3住户登记:协助业主住户填写《家居情况登记表》及《家庭成员登记表》并将业主住户身份证、户口或护照签证复印存档。具体执行《客户服务中心工作手册》关于住户交楼的规定。

4.2.2.4钥匙交接:与业主住户当面清点所有房屋钥匙,填写《入伙钥匙签领表》并签字。

4.2.2.5设备资料交接:与业主和住户当面清点所有设施资料说明书,填写《入伙签收一览表》请住户签字确认。

4.2.2.6验房;管理处工程人员随业主住户前往楼宇住所,抄录水、电、气表底数,检查所有家具房屋设施装修状况,填写《业主入伙接楼表》、《入伙返修项目表》,对存在质量问题

约定时间限期维修,执行《设施设备技改修缮维修控制程序》和《工程维护部工作手册》有关规定。

4.2.2.7入住:业主住户入住后,管理处客户服务人员应将有关文件资料整理完毕,交档案室存档。

4.2.2.8业主自行出租房屋的交接,业主委托物业公司办理交楼手续时,根据《城市房屋租

赁管理办法》(1995年建设部42号令)出具租赁合同等有关书面文件,并明确水电气电话费用物业管理费的承付方和起止日期等事项。

4.3对房屋装修的控制

4.3.1住宅使用房屋需进行装修时,应执行《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》(建设部1995,6)、《建筑装饰装修管理规定》(建设部1995,8)、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》{成人发[2000]3号《公告》(发布)}和《住宅内装饰装修管理办法》(建设部110号)的有关规定,业主住户应填写《房屋装饰装修申请表》向管理处申请获得批准,审核是否符合有关规定。

4.3.2装修人员凭已审批的《房屋装饰装修申请表》、营业执照、装修装饰资质证明等有关证件到管理处办理《装饰装修服务协议》缴纳有关费用后,按期开工,对个体装修从业人员应具备个体装饰装修从业上岗证并办理相关手续。

4.3.3装修中非结构性变动应由工程部负责查验、批准,工程部可进行有偿代办,对结构性变动及专用设备(如管线、仪表)的变动,应向主管部门申请批准。

4.3.4工程部应加强对装修作业现场的监督管理,防止扰民、污染或安全事故的发生。

4.3.5装修后的验收:业主住户装修完毕后应通知管理处与业主住户共同验收,业主住户除按照装修合同进行验收外,工程部按公司《房屋装修管理规定》和国家有关装修规定进行验收,对违章情况应限期纠正,填写《房屋装饰装修竣工验收表》。

4.3.6业主住户在管理处对其装修验收并在《房屋装饰装修竣工验收表》中填写验收合格意见并签名后,方可正式启用。

5.0支持/相关文件

《服务提供控制程序》

《文件控制程序》

《基础设施和工作环境控制程序》

《设施设备技改修缮维修控制程序》

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(建设部1993,12)

《房屋接管验收标准》(建设部1991,2)

《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》(建设部1995,6)

《建筑装饰装修管理规定》(建设部1995,8)

《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》{成人发[2000]3号《公告》(发布)}

《住宅内装饰装修管理办法》(建设部110号)

《客户服务中心工作手册》

《工程维护部工作手册》

6.0记录

《资料移交清单》

《房屋接管验收表(水)》

《房屋接管验收表(电)》

《房屋接管验收表(土建)》

《公建接管验收表》

《园林绿化接管验收表》

《设备接管验收表》

《工程整改记录单》

《接管验收明细表》

《验收遗漏问题统计表》

《入伙邀请书》

《家居情况登记表》

《家庭成员登记表》

《入伙钥匙签领表》

《入伙签收一览表》

《业主入伙接楼表》

《入伙返修项目表》

《房屋装饰装修申请表》

《装饰装修服务协议》

《房屋装饰装修竣工验收表》

篇3:质量手册楼宇入住及装修控制程序

质量手册:楼宇入住及装修控制程序

1目的

对业主、住户入住过程进行控制,使业主、住户在最短的时间内顺利入住,并确保业主和住户对房屋的装修符合要求。

2适用范围

适用于对公司管理的物业入住过程及对入住前、后房屋装修的管理。

3职责

3.1管理部物业主管负责楼宇入住过程的策划、组织和协调工作。

3.2管理处负责入住的具体实施,负责批准装修申请和质量监控。

3.3工程部负责对业主、住户的房屋装修的有关工程技术和质量问题进行监督控制。

4程序

4.1入住准备

4.1.1管理处相关人员根据分工,应做好以下准备工作:

a.编制《业主、住户入住资料清单》,保证入住前必要的文字资料齐备;

b.适宜的办公场所;

c.对各岗位人员进行专业培训、考核合格后上岗。

4.1.2对新竣工的物业,如需要举办入住典礼仪式,由管理部经理负责安排和组织,保安部负责维护现场秩序。

4.1.3入住手续的办理应尽量提供一条龙服务,为住户节省时间,保证办理入住手续简洁、方便。

4.2入住过程的控制

4.2.1办理入住手续工作流程:

验收证件--住户登记--钥匙交接--设备资料交接--交接验房--入住

4.2.2验收证件

向业主、住户交楼时必须查收有财务部签发的《收讫各项费用通知单》,方可办理交楼手续。

4.2.3住户登记

协助业主、住户填写《住户登记表》,并将业主、住户身份证、户口或护照签证复印存档。

4.2.4钥匙交接

与业主和住户当面清点所有房间钥匙,填写《钥匙交接清单》。

4.2.5设备资料交接

与业主和住户当面清点所有设备资料、说明书,填写《设备及资料交接清单》,请住户签字确认。

4.2.6验房

管理处人员应随业主和住户前往住所,登录水、电等表底数,检查所有家具、房屋设备内装修状况,填写《交楼问题清单》,对存在的质量问题应约定时间限期维修,具体执行管理工作手册的有关规定。

4.2.7入住

业主和住户入住后,管理处物业主管应将交楼有关的文件资料整理完毕,交档案管理员存

档,对外籍人士应填写《外籍人士临时居住登记卡》交保安部存档。

4.2.8业主自行出租房屋的交接:业主委托物业公司办理交楼手续时,应根据《城市房屋租赁管理办法》出具租赁合同等有关书面文件,并明确水、电等物业管理费的承付方和起止日期。

4.3对房屋装修的控制

4.3.1住宅或商用房屋需进行装修时,应执行《建筑装修工程施工企业资质等级标准》和《建筑装饰装修管理规定》的有关规定,业主或住户应填写《二次装修申请表》向管理部申请批准。

4.3.2装修人员凭已审批的《二次装修申请表》,营业执照及装饰装修资质证明等有关证件到管理部办理《装饰装修施工队伍责任书》,缴纳有关费用,按期开工。对个体装修从业人员,应携带个人身份证办理手续。

4.3.3装修中,非结构性变动应由工程部负责查验、批准;对结构性变动及专用设备(如管线、仪表等)的变动,应向主管部门申请批准,工程部可进行有偿代办。

4.3.4工程部应加强对装修作业现场的监督管理,防止扰民、污染或安全事故发生。

4.3.5装修后的验收:业主、住户装修完毕后应通知管理处。业主和住户除按照装修合同进行验收外,并由管理处组织工程部按照本公司《房屋装修管理规定》进行验收,对违章情况应限期纠正,填写《装修情况登记表》。

4.3.6业主、住户在管理部对其装修验收并在《装修情况登记表》中填写验收合格意见后,方可正式启用。

5相关文件

5.1《城市房屋租赁管理办法》

5.2《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》

5.3《建筑装饰装修管理规定》

5.4《房屋装修管理规定》

6质量记录

6.1《业主、住户入住资料清单》

6.2《收讫各项费用通知书》

6.3《入住手续完成确认书》

6.4《住户登记表》

6.5《钥匙交接清单》

6.6《设备及资料交接清单》

6.7《交楼问题清单》

6.8《外籍人士临时居住登记卡》

6.9《二次装修申请表》

6.10《装饰装修施工队伍责任书》

6.11《装修情况登记表》