物业管理师物业管理实务试题第三章物业管理合同
物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章物业管理合同
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1.在()阶段,由()制定业主临时公约。
A物业销售之前建设单位
B物业销售之前物业管理企业
C物业人住阶段建设单位
D物业人住阶段物业管理企业
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对业主公约的掌握程度。物业销售之前,由建设单位制订业主临时公约。故本题选A,有关内容可参见教材第66页。
2.下列属于合同要约的是()。
A拍卖B广告C标价D投标
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项A“拍卖”选项B“广告”选项C“标价”属于邀请要约。故本题选D,有关内容可参见教材第51页。
3.物业管理招标是()。
A要约B承诺C邀请要约D反要约
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对要约的掌握程度。招标是邀请要约,投标是要约。故本题选C,有关内容可参见教材第50一52页。
4.前期物业服务应达到()的质量标准。
A国家规定B省、市规定C合同约定D业主要求
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。故本题选C,有关内容可参见教材第56页。
5.下列不属于合同签订应遵循的基本原则是()。
A诚实信用B权利义务公平对等C业主占主导地位D合同自由
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本
题选C,有关内容可参见教材第54~55页。
6.承诺必须由()作出,才能产生法律效力。
A要约人B受要约人C第三方D要约人的代理人
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对合同的承诺的掌握程度。合同承诺必须由受要约人或其代理人作出。故本题选B,有关内容可参见教材第52页。
7.物业管理服务合同一般采用()。
A书面合同B口头合同C事实合同D以上都可以
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对物业管理服务合同的掌握程度。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同形式,如前期物业服务合同、物业服务
合同、业主公约等。故本题选A,有关内容可参见教材第54页。
8.前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将()。
A继续生效B中止C终止D以上都不可以
【答案】C
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同区别的掌握程度。前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将会终止。故本题选C,有关内容可参见教材第58页。
9.物业服务合同签订的过程中,某业主对物业管理企业提出异议,该业主的反对()。
A成立B不成立C根据具体情况具体分析D该业主可拒绝履行合同义务
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。故本题选B,有关内容可参见教材第57~58页。
10.业主自有物业专有部分的承接验收属于()之间的问题。
A业主与开发商B业主与物业公司C物业公司与开发商D业主与施工方
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对签订前期物业服务合同应注意的事项的掌握程度。物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节,而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题,无需在合同中约定。故本题选A,有关内容可参见教材第57页。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1.合同要约构成要件有()。
A要约必须是特定人的意思表示
B要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定
C要约发出就生效
D所有的订约提议都可以构成要约
E要约不一定具有订立合同的意图
【答案】AB
【解析】本题考查的是考生对合同要约的构成要件的掌握程度。要约的构成要件包括:①要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图;②要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须
具体确定;③要约必须传达到受要约人才能生效。故本题选AB,有关内容可参见教材第51页。
2.下列属于邀请要约的有()。
A广告B标价C投标D拍卖E招标
【答案】ABDE
【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项C“投标”是要约。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第50~52页。
3.合同要件应当具备的必要条件有()。
A当事人的缔约能力
B当事人的真实意思表示
C合同的内容的合法
D合同的形式合法
E合同的权利与义务对等
【答案】ABCD
【解析】本题考查的是考生对合同要件应具备的必要条件的掌握程度。选项E“合同的权利与义务对等”属于“合同签订应遵循的基本原则”。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第53页。
4.合同签订应遵循的基本原则有()。
A当事人的缔约能力
B诚实信用
C守法和维护社会公益
D合同自由
E主体平等
【答案】BCDE
【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本
题选B、C、D、E,有关内容可参见教材第54~55页。
5.物业服务合同可因以下哪些原因终止()。
A物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同
B因不可抗力致使物业服务合同无法履行
C业主委员会选聘了新的物业管理企业
D物业管理企业被宣告破产
E法律、法规规定的其他情形
【答案】ABDE
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同的掌握程度。物业服务合同可因下列原因终止:①物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同;②物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的;③因不可抗力致使物业服务合同无法履行;④物业管理企业被宣告破产;⑤法律、法规规定的其他情形。故本题选A、B、D、E,有关内容可参见教材第60页。
6.物业服务过程中出现的争议,可通过以下()方式解决。
A协商B仲裁C诉讼D行业主管部门裁定E以上都可以
【答案】ABC
【解析】本题考查的是考生对争议的解决方式的掌握程度。一般情况下,有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成,则可依照合同中约定的仲裁条件请求仲裁委员会仲裁,或者向人民法院提起诉讼,故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第60页“明确违约责任的界定及争议的解决方式”的内容。
7.签订物业服务合同时,应特别注意的条款有()。
A明确服务期限
B项目所包括的内容具体、详细
C明确项目管理服务质量标准
D明确相应管理服务费用
E逐项写清管理服务项目
【答案】BCDE
【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同应注意的条款的掌握程度。要注意以下主要条款:①项目,及应逐项写清管理服务项目;②内容。即各项目所包含的具体内容越详细越好;③标准,即各项目具体内容的管理服务质量标准;④费用,即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用,故本题选B、C、D、E。有关内容可参见教材第59~60页“物业服务合同的主要条款宜细不宜粗”的内容。
8.根据《物业服务收费管理办法》,常规物业服务合同中物业服务费不包括()。
A业主人身保险
B业主机动车的保管
C使用人的人身保险
D物业公共区域公众责任险
E业主财产保管费用
【答案】ABCE
【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用,排除物业管理企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务,故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第59页“对免责条款的约定”的内容。
9.签订物业服务合同应注意()。
A合同双方当事人的权利和义务
B免责条款的约定
C违约责任的约定
D物业服务合同条款宜粗不宜细
E以上都正确
【答案】ABC
【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。签订物业服务合同应注意的事项有:①明确业主委员会的权利义务;②明确物业管理企业的权利和义务;③对违约责任的约定;④对免责条款的约定;⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;⑥合同的签订要实事求是;⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。故本题选A、B、C,有关内容可参见教材第59~60页“签订物业服务合同应注意的事项”的内容。
10.物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在()。
A订立合同的当事人不同
B违约责任的约定不同
C服务内容不同
D合同期限不同
E服务质量标准不同
【答案】AD
【解析】本题考查的
是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同,故本题选A、D。有关内容可参见教材第58页“物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别”的内容。
11.签订前期物业服务合同的当事人是()。
A业主B业主委员会C建设单位D物业管理企业E物业使用人
【答案】CD
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。故本题选C、D,有关内容可参见教材第50页。
12.物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()特点。
A期限明确B期限不固定C期限不明确D稳定性弱E稳定性强
【答案】AE
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。物业服务合同期限由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点,故本题选A、E,有关内容可参见教材第58页。
13.前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的()。
A续筹B管理C使用D缴存E保管
【答案】ABCD
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。故本题选A、B、C、D,有关内容可参见教材第57页。
14.物业服务合同的特点有()。
A一般权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同
B《物业管理条例》对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定,物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案
C合同明确,业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得一定的酬金或利润
D合同期限不确定
E只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任
【答案】ABCE
【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。选项D“合同期限不确定”应为“有明确期限”。故本题选A、B、C、E,有关内容可参见教材第57~58页。
二、案例题
1.某小区入住已五年,已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业A公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业,一直未能顺利进行,A物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付A物业管理公司的物业管理费。A物业管理公司在多次催缴未果的情况下,将王先生告到法院。请问你认为A物业管理公司能胜诉吗?为什么?
【答案】能胜诉,应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。
合同的期限虽然已经届满,但业主委员会没有选出新的物业管理企业,也没有订立新的物业服务合同,A物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主,实际享受A物业公司提供的服务,并未提出异议,理应按约支付物业管理费。
2.刘先生购买了一套位于顶层的商品房,“人住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定:为维护小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏。”人住后,刘先生未经物业公司同意,擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为:这是自己的房子,自己有权利处理,拒不拆除。物业公司决定:对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下,物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐,物业公司因此把刘先生告上了法庭。
物业公司的诉讼请求是:刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业公司在操作中的错误所在?
【答案】
(1)A物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据,应予以驳回;
B诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持;
C此案的诉讼费应由双方分担。
(2)业主应合理使用房屋,不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾,擅自封闭阳台和加装护栏,不仅侵犯了其他相关业主的利益,而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定,行为不当。
(3)首先,作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位,无权罚款;其次,物业公司应依照合同约定,采取协商或司法途径解决矛盾,无权采取停水、停电等方式处理纠纷。
3.A房地产开发商开发的居住小区一期已经人住,当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近,A开发商找到B物业管理公司并与之签订了为期十年
的物业管理合同,将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。按合同约定,B物业公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A开发商与B物业管理公司签订为
期十年的物业管理合同效力如何?A开发商要求.B公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?
【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同,属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定,前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同,但是在此期间,若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后,前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。
(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份,在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同,开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有,是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为,该条款无效。
4.邵先生在某小区购买一套住宅人住三年,每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚,邵先生回家发现,自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏,整个门毁坏变形,屋内一片狼藉。邵先生立
即打电话给物业公司,同时报警。经统计,邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为,自己缴纳了物业管理费,物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责,家中被盗物业公司竟然毫无察觉,属于管理疏漏,应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下,邵先生对物业公司进行起诉,要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求?为什么?
【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求,但会部分支持邵先生的诉讼请求。
失窃案件发生时,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内,保安员未能巡逻发现,存在疏漏,未能及时发现、制止犯罪,对由此产生的损失负有一定
责任。但是,盗窃是发生在室内,发现起来有一定的难度,故物业公司无需承担全部责任。
5.你是某公司的高级管理人员,公司委派你起草前期物业服务合同,你认为前期物业服务的主要内容是什么?物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?
【答案】前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系,包括主要部分为:一是合同的当事人,二是物业基本情况,三是服务内容与质量,四是服务费用,五是物业的经营与管理,六是承接查验和使用维护,七是专项维修资金,八是违约责任,九是其他事项。
物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别:
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同,主要差别在于:一是订立合同的当事人不同,前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,具有期限明确,稳定强等特点。
6.你是某物业公司的高级管理人员,公司委派你与业主委员会签订物业服务合同,你认为签订物业服务合同应注意哪些事项?
【答案】一是明确业主委员会的权利义务,二是明确物业管理企业的权利和义务,三是对违约责任的约定,四是对免责条款的约定,五是物业服务合同的主要条款宜细不宜粗,六是合同的签订要实事求是,七是明确违约责任的界定及争议的解决方式。
篇2:物管师物业管理师基本制度与政策试题（2）
2012物管师--物业管理师基本制度与政策试题(2)
1.实行(),可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定,重视物业共用部位、共用设施设备的建设,对提高建设质量,保障业主财产权益具有重要意义。
A.物业服务企业资质管理制度
B.物业管理审批制度
C.物业承接查验制度
D.物业管理监察制度
2.以下关于业主大会的工作要求的表述,正确的是()。
A.业主大会筹备组的工作内容,应当在首次业主大会会议召开7日前以书面形式在物业管理区域内公告
B.公告《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案)的同时,应当在业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式前公告
C.确认业主身份,应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准
D.业主在首次业主大会会议上的投票权,应当根据业主拥有物业的住宅年限确定
3.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,这属于管理规约中关于()的内容。
A.业主的共同利益
B.物业的使用、维护、管理
C.业主应当履行的义务
D.违反规约应当承担的责任
4.物业管理服务的()对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求,一旦相关服务满足不了业主的消费需求,就很难有效地予以纠正和弥补。
A.即时性
B.系统性
C.监督性
D.完整性
5.以下属于由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备是()。
A.户外围墙
B.落水管
C.照明设施
D.电梯
6.业主的维修养护事项如果需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得()的同意,以便建设单位和物业服务企业采取必要措施,最大限度地减少给其他业主带来的不便。
A.物业服务企业和规划主管部门
B.居民委员会和物业服务企业
C.建设单位和居民委员会
D.建设单位和物业服务企业
7.物业管理投标是指物业服务企业通过投标方式竞聘()。
A.物业管理人才
B.物业服务企业
C.物业服务志愿者
D.物业管理项目的活动
8.下列前期物业管理招标文件所包含的内容中,不属于招标活动方案内容的是()。
A.开标时间
B.招标组织机构情况
C.开标地点
D.评标标准和方法
9.评标委员会由()共同组成。
A.投标人和招标人
B.评标专家和监督人员
C.招标人的代表和评标专家
D.投标人的代表和评标专家
10.物业承接验收时,建设单位向物业服务企业移交的技术资料是()。
A.单体建筑、结构、设备竣工图
B.竣工总平面图
C.物业的规划
D.设备、设施的安装、维护、保养等资料
答案:CCCACDDDCD
11.物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下,为了保证房屋的维修和正常使用,依照国家规定建立的专门性资金,专项维修资金属于()所有。
A.业主
B.物业服务企业
C.房屋规划主管部门
D.国家
12.根据筹备业主大会的工作要求,业主大会筹备组的工作内容,应当在首次业主大会会议召开()日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A.10
B.15
C.28
D.30
13.首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由()负责筹备和召集。
A.业主大会的监督者
B.业主
C.业主代表人
D.业主委员会
14.物业使用人是指物业的承租人和其他()。
A.业主委员会委员
B.业主代表
C.物业管理机构的业主
D.实际使用物业的非业主
15.业主(),需要通过民主协商的机制来实现,管理规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。
A.共同财产的监督和共同利益的分配
B.共同财产的管理和共同利益的平衡
C.共同财产的分配和共同利益的分配
D.共同财产的分配和共同利益的平衡
16.《物业管理条例》规定,物业承接验收时,建设单位向物业服务企业移交的竣工验收资料是()。
A.地下管网工程竣工图
B.设备、设施的安装保养资料
C.物业质量保修文件
D.物业使用说明书
17.按照我国《公司法》的规定,物业服务企业股份有限公司的注册资本不得低于()万元。
A.50
B.100
C.500
D.1000
18.以下对物业管理从业人员应具备的条件的表述,错误的是()。
A.具有本专业中专毕业以上学历,见习一年期满,经单位考核合格者
B.按国家有关规定已担任本专业初级专业技术职务或通过专业技术资格考试取得初级资格,经单位考核合格者
C.在本专业岗位工作,经过国家或国家授权部门组织的从业资格考试合格者
D.具有个人开办物业服务企业的经验
19.业主大会议事规则是()组织、运作的规程,需要由业主共同决定。
A.业主委员会
B.业主大会
C.物业服务企业
D.其他管理人
20.下列选项中,()是业主应当遵守的一个最基本的准则,也是业主必须承担的一项基本义务。
A.业主不得转让建筑内的住宅
B.业主不得随意改变住宅的居住用途
C.业主行使专有部分所有权时,不得危及建筑物的安全
D.业主的专有部分是建筑物的重要组成部分,但与共有部分又不可分离
21.下列业主的权利中,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有()。
A.完善权和监督权
B.知情权和监督权
C.控制权和知情权
D.控制权和完善权
22.一般情况下,确定房屋所有权人主要凭据是()。
A.物业服务企业对业主的登记记录
B.房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证
C.房地产开发商与业主签订的合同凭证
D.房屋现居住人的身份证明
23.《物业管理条例》规定的业主大会制度,是为了保障众多业主的公众权益不受损害,只要不影响业主民主决策,是否成立业主大会,由()决定。
A.物业管理区域的全体业主
B.非物业管理区域的全体业主委员
C.物业管理区域的相关行政机构
D.全体业主
24.物业管理区域内业主人数较多的,可以按照幢、单元、楼层等为单位,推选()名业主代表参加业主大会会议。
A.1
B.2
C.5
D.7
25.《物业管理条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的(B)备案,以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。
A.省级人民政府房地产行政主管部门
B.区、县人民政府房地产行政主管部门
C.区、县人民政府工商行政主管部门
D.区、县人民政府民政府
26.不得对潜在投标人实行歧视待遇表现为()。
A.采取地方保护主义,限制外地物业服务企业参加投标
B.对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目,而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间
C.向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求
D.从企业所有制角度进行限制,不允许民营物业服务企业参加投标
27.邀请招标也称定向招标,是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书,邀请特定物业服务企业参加投标,主要适用对()的物业管理项目。
A.物业管理无要求
B.小区居民素质有特定要求
C.物业管理有特定要求
D.小区公用设施与设备有特殊要求
28.下列前期物业管理招标文件所包含的内容中,属于对招标人及招标项目简介的内容是()。
A.物业服务项目
B.投标人资格
C.物业管理用房的配备情况
D.服务应达到的标准
29.业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经()同意。
A.有利害关系的业主
B.业主大会
C.其他业主
D.业主委员会
30.关于建筑物及其附属设施的管理,下列说法中错误的是()。
A.业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理
B.对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换
C.建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主委员会所有
D.物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督
31.物业管理服务受益主体的广泛性体现为物业服务企业()。
A.跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价,以保证受益群体的最大化
B.随时满足业主客观上存在的物业服务需求
C.长时间接受客户的监管和考验
D.对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理
32.以下对《物业
管理条例》规定业主在物业管理活动中享有权利的表述,不正确的是()。
A.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
B.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议
C.按照物业服务企业主管部门的约定,接受物业服务企业提供的服务
D.选举业主委员会委员,并享有被选举权
33.用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是()。
A.物业服务合同
B.业主大会议事规则、管理规约
C.业主委员会议事规则
D.业主大会的议事规则、业主委员会议事规则
34.下列选项中,()不属于业主委员会委员应当符合的条件。
A.具有丰富的组织能力和足够的工作时间
B.遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务
C.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主
D.热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力
35.下列业主在物业管理活动履行的义务中,()是确保物业管理正常运行的必要前提。
A.执行业主大会的决定
B.按照国家有关规定交纳专项维修资金
C.配合物业服务企业开展服务活动的义务
D.按时交纳物业服务费用
36.业主委员会的每次会议均应当做好书面记录,由()签字后存档。
A.主持会议的委员
B.业主委员会的主任
C.业主委员会的组织者
D.业主代表人
37.管理规约是多个业主之间形成的共同意志,是业主共同订立并遵守的()。
A.强制性条例
B.行为准则
C.合同规定
D.基本原则
38.下列选项中,临时管理规约对业主使用物业的禁止性行为作出的规定不包括()。
A.违章搭建、私设摊点
B.占用物业共用部位、共有设施设备
C.在非指定位置倾倒垃圾、杂物
D.擅自改变房屋墙面颜色
39.业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,()可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。
A.其他业主和公安部门
B.公安部门
C.其他业主和物业服务企业
D.物业服务企业主管部门
40.以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述,不正确的是()。
A.建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较,从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标
B.前期物业管理招标投标活动,要求依照法定程序进行,有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为
C.前期物业管理实行招标投标制度,有利于创造物业管理公平的市场竞争环境
D.促进物业服务企业提高物业服务质量,体现了机会均等的市场原则
答案:1-5CCCAC6-10DDDCD11-15ABDDB16-20ADDBB
21-25BBAAB26-30BCBAC31-35ACBAD36-40CBACC
注释人:*hy提交时间:2012-6-811:35:16
2012年物业管理师《基本制度与政策》预测模拟试题
1、根据《物业管理企业资质管理办法》的相关规定,负责颁发一级物业管理企业资质证书,下发管理权的是()。
A、各省、自治区人民政府建设主管部门
B、建设部小区办
C、中国物业管理协会
D、国务院建设管理部门
2、一级资质审批前,应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产部门审查,审查期限为()个工作日。
A、10
B、15
C、20
D、30
3、()主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。
A、政府价格
B、国务院发改委
C、物价管理
D、市场管理
4、物业管理法律关系中民事法律关系占大多数,其中特点有()、大多数由当事人自愿设立、当事人的权利义务一般是对等的。
A、权利的享有和义务的承担相分离
B、主体法律地位对等
C、服务与被服务的对等
D、主题法律地位平等
5、()是调整平等主体的自然人之间的自然人之间,法人之间的财产关系和人身关系的法律规范总称,是物业管理活动中最常用的法律规范。
A、民法
B、法规
C、条例
D、规章
6、自2004年5月1日起施行《物业管理企业资质管理办法》(建设部125号)规定:三级资质物业管理企业可以承接()的物业管理业务。
A、各种物业管理项目
B、30万m2以下住宅项目和8万m2以下非住宅项目
C、20万m2以下住宅项目和5万m2以下非住宅项目
D、10万m2以下住宅项目和3万m2以下非住宅项目
7、()是调整平等主体的自然人之间、法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称,是物业管理活动中最常用的法律规范。
A、民法
B、刑法
C、条例
D、规章
8、法律规范的三要素是指()。
A、调解、仲裁、诉讼
B、假定、处理、制裁
C、公平、公正、公开
D、法律、法规、规章
9、《物业管理条例》规定,在交接物业时不按规定移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,并处()的罚款。
A、1万元以上3万元以下
B、1万元以上10万元以下
C、3万元以上10万元以下
D、5万元以上20万元以下
10、物业管理投标环节属于法律意义上的()。
A、要约邀请
B、要约准备
C、要约
D、承诺
答案:
DBADACABBA
11、根据《物业服务收费明码标价规定》的规定,政府价格主管部门应当会同同级()对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。
A、工商行政管理部门
B、税务部门
C、房地产行政主管部门
D、建设行政管理部门
12、业主违法物业服务合同或业主公约的规定,装修、装饰房屋、损害公共部分、共用设施设备或构成妨碍物业管理秩序的,物业管理企业可以要求其承担相应的()。
A、民事责任
B、行政责任
C、刑事责任
D、连带责任
13、物业管理法律关系中权利义务共同指向的对象是物业管理法律关系的()。
A、主题
B、客体
C、内容
D、要素
14、司法解释是为适应司法实践的需要由()发布的。
A、司法部
B、公安部
C、最高人民法院
D、最高人民检查院
15、()是调整平等民事主体之间的交易关系的法律。
A、《中华人民共和国民法通则》
B、《中华人民共和国物权法》
C、《中华人民共和国合同法》
D、《中华人民共和国担保法》
16、物业共用部位、共用设施设备的()费用可以计入物业服务成本。
A、小修
B、中修
C、大修
D、改造
17、以下关于我国物业管理政策的说法中正确的是()。
A、政策的表现形式是多种多样的
B、法律比政策调整社会关系的范围更广泛
C、政策由国家强制力保证实施
D、政策具有国家意志的属性
18、业主和物业管理企业之间的法律关系是典型的()的法律关系。
A、民事性质
B、行政性质
C、不平等主体之间
D、有隶属关系的主体之间
19、根据《物业管理服务收费管理办法》的规定,物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务时,服务费收取标准由()。
A、业主大会决定
B、双方约定
C、物价部门决定
D、物业管理企业规定的标准
20、()是物业管理企业在接管物业前就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理服务的角度上提出意见和建议,以便将来更好地满足业主使用的要求的行为。
A、前期物业管理
B、日常物业服务
C、物业管理要和开发同期介入
D、物业管理的早期介入
答案:
CABCCAAABD
21、物业管理服务中,服务的主体起主导地位的是()。
A、房地行政主管部门
B、业主
C、社区的建设
D、建设单位
22、在选聘物业管理企业时坚持招标、投标制度,体现了物业管理的()原则
A、专业高效
B、公平竞争
C、统一管理
D、权责分明
23、以下关于各项物业管理原则的理解中不正确的是()。
A、权责分明原则,是指物业管理相关各方即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业等的权利与责任应当非常明确
B、依法行事原则,是指在物业管理活动中要以相关的
法律、法规和签订的《物业服务合同》或《前期物业服务合同》为依据
C、业主主导原则,是指在物业管理活动中,业主永远是对的
D、服务第一原则,是指物业管理的根本任务是服务,应寓管理于服务中
24、()往往是立法的先导,经过一段时间的实践后,转化为更为规范和稳定的法律。
A、决议
B、文件
C、制度
D、政策
25、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身,财产安全受到损坏的,应当依法承担相信的法律责任是()。
A、侵权责任
B、违约责任
C、行政责任
D、刑事责任
26、《合同法》采用的是()原则。
A、侵权责任
B、违约责任
C、时间优先
D、书面优先
27、()颁布的《物业管理条例》于2003年9月1日开始实施,这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段。
A、全国人民代表大会
B、国务院
C、国家发展
D、建设部
28、按照《物业管理企业资质管理办法》的规定,一级资质企业的必备条件之一是管理()的物业。
A、各种类型
B、特种类型
C、两种类型以上
D、三种类型以上
29、前期物业管理由()负责选聘物业管理企业。
A、建设单位
B、业主大会
C、业主委员会
D、业主
30、收取物业服务的工作属于()的工作内容之一。
A、物业的接管验收
B、客户管理服务
C、安全服务
D、社区活动组织
答案:
BBCDBABCAB
31、我国第一家物业管理公司出现在()。
A、北京
B、上海
C、广州
D、深圳
32、业主委员会是业主大会的()机构。
A、派出
B、执行
C、监督
D、附属
33、1994年建设部第33号令颁布了(),这为我国城市物业管理工作的正规化奠定了基础。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《物业管理条例》
C、《居住区物业管理条例》
D、《物业服务收费办法》
34、物业管理企业在实施物业管理活动过程中首先要()。
A、接管验收物业
B、签订物业服务合同
C、收集物业资料
D、为客户办理入住手续
35、()是指正在使用和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施,相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
A、物业
B、房地产
C、不动产
D、固定资产
36、物业管理有许多特性,但其根本属性是()。
A、专业性
B、广泛性
C、服务性
D、主动性
37、《物业管理条例》在前期物业管理中规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业时,()签订书面的《前期物业管理服务合同》。
A、应当
B、不必
C、必须
D、口头
38、《物业管理条例》规定,一个物业管理区域内的()组成一个业主大会。
A、业主
B、建设单位
C、物业管理企业
D、全体业主
39、《物业服务合同》是具有法律效力的规范(),是物业管理的基本依据。
A.文件
B、文本
C、文书
D、规定
40、在日常物业管理中,物业管理企业接受委托代收的各种公共事业的费用,可向()收取手续费。
A、业主
B、委托单位
C、使用人
D、最终用户
答案:
DBADACAACB
41、物业管理企业在综合开发中根据业主、物业使用人签订的特约服务,服务费用由()约定。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、双方
42、物业管理企业在管理中的各项物业服务收费是有区别的,按照我国现行的办法是()
A、政府指导价
B、市场调节价
C、包干制和酬金制
D、政府指导价和市场调节价
43、物业管理费用核算包括经费、保险费、土地使用费、()等。
A、差旅费
B、绿化费
C、取暖费
D、水电费
44、物业管理企业,年末应收账款余额的()计提坏账准备金,计入管理费用。
A、0、1%~0、5%
B、0、2~0、5%
C、0、3%~0、5%
D、1%
45、()是物业管理人员应当具有的职业道德。
A、诚实守信、热情服务
B、语言表达和沟通能力
C、心理素质和个人形象
D、兢兢业业、热情服务
46、根据《物业管理条例》规定,一个物业管理区域成立()。
A、一个业主大会
B、一个业主委员会
C、两个业主委员会
D、根据具体情况确定
47、在委托物业管理服务中,物业管理企业只拥有物业的经营权()。
A、使用权
B、产权
C、支配权
D、管理权
48、物业管理企业为了转移物业管理服务中的风险,要向保险公司投保公众责任险,其中不包括()。
A、财产保险
B、人身保险
C、公共责任保险
D、医疗保险
49、物业管理属于服务行业,按照现行税收制度的规定,企业应交纳()。
A、管理税
B、营业税
C、城市建设维护税
D、所得税
50、物业管理企业是服务性第三产业,国家为了扶持物业管理企业,对企业给予政策性亏损补贴和其他补贴,称为()收入。
A、业务补贴
B、补贴
C、经营补贴
D、附加补贴
答案:
DDBCA-ADDBB
51、财务预算在实施过程中难免出现偏差,因而需要通过财务预算控制系统及()找到偏差的原因,然后提出修改和补救办法。
A、提出决策
B、早发现问题
C、有效的效仿
D、定期性检查
52、业主在物业管理企业多次催要后仍不交物业费,超过三个月的,物业管理企业有权按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十九条规定向人民法院申请()。
A、支付令
B、催款令
C、审查令
D、督促令
53、专项维修资金应当在银行专户存储、专款专用,专项维修资金可()或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。
A、购买国债
B、购买股票
C、购买基金
D、发行债券
54、物业管理企业利用物业公用部分、公用设施设备进行经营的收入主要用于(),也可以按照业主大会的决定使用。
A、物业管理企业员工的奖金
B、业主委员会办公经费
C、专项维修资金
D、小区建设
55、企业的财务管理人员必须争取的判断资金风险和资金()对企业利润最大化的影响,采用最适合公司的筹资方式来筹集资金。
A、管理
B、成本
C、支出
D、收入
56、人民法院在收到起诉书之日起()日内决定是否受理并通知当事人。
A、5
B、7
C、10
D、15
57、对于物业管理企业来说,物业共用部位、共用设施专项维修资金应当作为企业的()来进行管理。
A、或有负债
B、长期负债
C、预计收益
D、现金预算
58、业主大会成立后,经业主大会同意,()将专项维修基金移交给物业管理企业代管。
A、住房资金管理中心
B、房地产行政主管部门
C、银行
D、业主委员会
59、建设部于()发布了《房地产开发企业资质管理规定》,明确规定对房地产开发企业实行资质管理。
A、2000年1月
B、2000年2月
C、2000年3月
D、2000年6月
60、房地产开发主管部门对符合条件的企业核发《暂定资质证书》,暂定资质的条件不低于()级资质的条件
A、一
B、二
C、三
D、四
答案:
BAACBBBBCD
61、下列关于房地产开发项目的原则,表述不正确的是()
A、房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划
B、房地产开发项目,应当符合年都建设用地计划
C、房地产开发项目,应当符合房地产销售计划
D、房地产开发项目,应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则
62、对于质量不合格的房地产项目的处理方式,下列应当注意的问题中,说法不正确的是()
A、在商品房交付使用之后发现质量问题,必须向工程质量监督部门申请重新核验
B、房屋主体结构不合格的选择退房还收换房,权利在消费者
C、由质量部门人的,房屋主体结构不合格的均可申请退房
D、对给购房人造成损失应当有合理的界定,应包含精神损失等间接性损失
63、编制城市规划一般分为总体规划和()两个方面。
A、分区规划
B、简单规划
C、详细规划
D、控制规划
64、在编制城市总体规划前,应当制定(),对城市总体规划需要确定的主要目标、方向和内容踢出原则性意见,作为总体规划的依据。
A、城市总体规划纲要
B、城市整体规划纲要
C、城市详细规划纲要
D、城市整体规划大纲
65、城市规划实行()制度。
A、一级审批
B、分级审批
C、总体审批
D、二级审批
66、城市总体规划纲要,需经()审核同意。
A、国务院
B、市人民政府城市规划行政主管部门
C、市人民政府
D、市人民政府城市建设行政主管部门
67、从城市总体规划到控制性详细规划,一般是由()委托编制和进行方案评选,审定后具有法规效力,是一种政府行为。
A、政府部门
B、房地产开发单位
C、个人
D、市人民政府
68、工程设计综合资质只设()级,其承接工程设计业务范围不受限制。
A、甲
B、乙
C、丙
D、丁
69、建设单位领取施工许可证后,因故不能按其开工,可申请延期,延期()。
A、以一次为限,不超过3个月B、以一次为限,不超过6个月
C、以两次为限,每次不超过3个月D、以两次为限,每次不超过6个月
70、建设工期不足一年的,到位资金原则上不得的好与工程合同价的()。
A、20%
B、30%
C、40%
D、50%
答案:
CDCABCAACD
71、建设单位应当自领取施工许可证之日起()月内开工。
A、2
B、3
C、4
D、5
72、下列不符合申领施工许可证的条件的是()。
A、已经办理该建筑工程用地批准手续
B、未确定施工企业
C、有保证工程质量和按其的具体措施
D、按照规定应该委托监理的工程以委托监理
73、工程完工后,施工单位应向()提交工程竣工报告,,申请工程竣工验收。
A、建设单位
B、建设行政主管部门
C、房地产行政主管部门
D、监理单位
74、房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时,应当()。
A、并不是要求交易双方当事人更改成交价格,只是通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费
B、要求交易双方当事人更改成交价格,并通知交易双方应当按什么价格缴纳有关税费
C、既不能要求交易双方当事人更改成交价格,也不能通知交易双方按什么价格缴纳有关税费
D、要求交易双方当事人更改成交价格,但不通知交易双方按什么价格缴纳有关税费
75、房地产转让的实质是()。
A、房屋买卖
B、房地产权属发生转移
C、房地产权属不发生转移
D、仅土地使用权发生转移
76、下面叙述中()不属于商品房的预售条件。
A、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用证书
B、持有建设工程规划许可证
C、持有人民政府建房许可证
D、取得商品房预售许可证
77、()是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力,反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意识,并依靠政权强制力量保证实施的,用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体过得类型的行为规范。
A、物业管理政策
B、物业管理法律规范
C、物业管理关系
D、物业管理法律关系
78、签署物业服务合同的一方不履行物业服务合同义务或履行义务不符合约定时,依法应当承担()。
A、民事责任
B、刑事责任
C、行政责任
D、社会责任
79、物业管理活动中最常用的法律规范是()。
A、宪法
B、刑法
C、民法
D、行政法
80、的民事责任是()。
A、停止侵害
B、排除妨碍
C、赔偿损失
D、支付违约金
答案:
BBAABCBACB
篇3:物业管理师管理实务考试预测试题及答案（6）
案例分析题(二)
某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住,2005年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同,合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后,安排了该小区管理服务人员退场,但以部分业主欠缴物业服务费为由,拒绝移交相应的物业管理资料,拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致,应由甲物业管理公司负责修缮。之后,乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1:上述20户业主提出的修复请求是否合理是否应由乙物业管理公司负责无偿修复(4分)
问题2:乙物业管理公司的做法是否妥当如果您是该公司的负责人,如何处理业主的投诉(4分)
问题3:该小区的前期物业服务合同何时终止(3分)
问题4:甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立请说明理由(3分)
问题5:在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业管理公司应如何进行物业承接查验(6分)
答案:
案例分析题(二)
问题1答题要点及评分标准:
(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的,因房屋未超过保修期限(2分);
(2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的,因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分,凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的,本得分点与上一得分点均不得分)。
问题2答题要点及评分标准:
(1)乙物业管理公司的做法不妥当(1分);
(2)该公司应勘察现场,统计业主损失情况(1分),积极向业主做好解释工作,告知业主在保修期内,房屋应由建设单位无偿保修(1分);
(3)同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位),积极与建设单位联系修缮,随时向业主通报进展情况(1分)。
问题3答题要点及评分标准:
答“2005年7月31日(24时)”或“2005年8月1日(零时)”均可以得分(3分)。
问题4答题要点及评分标准:
拒绝移交的理由不成立(1分);理由是业主欠缴物业服务费用,应通过业主委员会督促,物业管理企业诉讼等其它途经解决(2分,答因合同已终止,依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料,也可以得分)。
问题5答题要点及评分标准:
(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下,对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验,做好查验记录(1分);尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作(1分)。
(2)自查验之日起,乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案(2分)。
(3)乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料(2分)。
案例分析题(一)
某物业管理公司管理一高层住宅小区,近斯收到部分业主投诉及建议,具体意见汇总见下表。问题1:解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)(5分)
编号意见与建议
1部分楼梯间陈旧,要求进行粉刷
2保安人员更换频繁,给小区安全管理带来隐患
3小区内停车秩序混乱,建议加强管理
4小区外市政道路边常有小摊贩,环境脏乱,建议加强管理
5常有人到小区散发广告,住户反感,也存在不安全因素
6楼道灯损坏频率高,建议及时检查更换
7某部电梯安全隐患严重,需要大修
8建议小区外墙全部翻新
9小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),建议采取措施
10小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理
11部分业主要求减免物业服务费
12希望提供家政服务
13部分业主反映交通不便,要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路
14建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开,避免与业主争用电梯
问题2:上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些对此,物业管理企业应如何处理(4分)
问题3:试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施(4分)
问题4:在上述所有问题中,您认为不可能满足业主要求,仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项为什么(4分)
问题5:针对上述问题,请结合您的工作实践,试举出至少三项管理措施,以提高管理服务水平(3分)
答案:
案例分析题(一)
问题1答案要点及评分标准:
(1)需要资金投入的项目有:第1、6、7、8、9项(2.5分,答对每项0.5分,错答1项得0分)。
(2)其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支(1.5分,答对每项0.5分,错答1项得0分);第7、8项从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊(1分,每项0.5分,错答1项得0分;答对从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊均可得分)。
问题2答案要点及评分标准:
(1)第4项和第12、13项(2分,答对任意2项得2分,答对1项得1分,错答1项得0分)。
(2)物业管理企业应向业主作出解释,第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围,无权直接处理(1分);物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映,积极协调,争取解决,可积极联系家政,按业主要求提供相应服务(0.5分);并跟踪事态,及时向业主通报(0.5分)。(凡未答第12项如何处理的不扣分)。
问题3答案要点及评分标准:
(1)可能原因有:环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因;有食源是老鼠较多的原因(2分)。
(2)应采取措施:加强环境治理,包括:及时清运垃圾,积水处理,加强药物灭杀蚊蝇,利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠(1.5);同时加强宣传教育,取得业主配合(0.5分)。
问题4答案要点及评分标准:
第11项(2分),因为物业管理服务是公共性服务,所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务(2分,答因受契约、合同等约定,不能随意减免物业服务费,也可以得分)。
问题5答案要点及评分标准:
1、加强基础管理,包括日常检查和员工培训;
2、调整优化管理服务工作流程;
3、加强安全管理,公共秩序管理;
4、加强小区共用设施设备的更新改造工作;
5、加强小区卫生管理工作;
6、加强沟通和宣传工作(答对上述任意3项得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
1.以下()不属于住宅小区物业管理的目标。
A.创造舒适、安全、安静的居住环境
B.提供便利、方便居民生活
C.发挥物业的最大使用价值
D.实现企业效益
2.小型写字楼的面积在()。
A.1万m2以上
B.1万m2以下
C.3万m2以上
D.3万m2以下
3.工业物业的分类不包括()。
A.无污染工业物业
B.轻污染工业物业
C.一般工业物业
D.重工业物业
4.绿化养护管理的特点是经常性针对性和()。
A.公益性
B.动态性
C.静态性
D.阶段性
5.我国《城市区域环境噪声标准》规定,()分贝是正常的环境声音,是噪声的卫生标准。
A.40
B.50
C.55
D.60
1.D2.B3.D4.B5.A
6.高层外墙清洗时,对气候的要求较高,风力应小于()级。
>
A.四级B.三级C.五级D.二级
7.住宅小区防治物业环境污染的重点工作是()。
A.商业垃圾
B.医疗垃圾
C.装修垃圾
D.业主和使用人生活垃圾
8.物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类,最常见的分类方式是按招标对象的广度划分,即()。
A.全方位物管招标和单项目物管招标
B.单纯物管招标和物管与经营总招标
C.发展商招标、业主委员会招标和物管公司的专项招标
D.公开招标、邀请招标与协商招标
9.组成招标文件的六要素不包括()。
A.投标邀请书
B.技术规范及要求
C.合同样本
D.附件(附表、附图、附文等)。
6.A7.D8.D9.C
11.新建小区公共绿地人均应在()平方米以上。
A.1.5
B.2
C.1
D.2.5
12.住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到()。
A.98%,100%
B.98%,100%
C.98%,98%
D.100%,98%
13.小区环境卫生管理服务不符合标准的是()。
A.小区内环卫设施要完备,设有垃圾箱、果皮箱,垃圾中转站等保洁设备;
B.有兼职的清洁人员和明确的责任范围,小区按时清扫保洁,垃圾箱至少两天一清除;
C.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象,楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁;
D.商业网点管理有序,符合卫生标准,无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象;
14.具有优越的地理位置和交通环境,建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求,有完善的物业管理服务,包括24小时的设备维修与保安服务,这样的条件属于()。
A.甲级写字楼
B.乙级写字楼
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼
15.商场物业的特点不包括()。
A.商场要合理布局,精心策划
B.建筑结构设计单一
C.商务齐全,人员素质杂
D.客流量大
11.C12.C13.B14.A15.B
26.工业物业空气污染的防治途径包括()。
A.教育住户和生产单位改变能源结构,减少直接燃煤
B.硬化地面,减少尘土
C.绿化净化空气中二氧化硫和机动车尾气
D.禁止车辆驶入,减少尾气排放
27.酒店库房钥匙要求()。
A.双人保管
B.三人保管
D.专人保管
D.值班人员保管
28.国务院颁布的《城市绿化条例》是自()年开始实施的。
A.1990
B.1991
C.1992
D.1993
29.物业环境管理的基本原则是()的原则。
A.以防为主,防治结合
B.一治为主,防治结合
C.以防为主,一治为辅
D.一治为主,以防为辅
30.业主公约应对有关物业的()等事项依法作出约定。
A.使用
B.维护
C.管理
D.公共利益
26.D27.A28.C29.C30.ABCD
1.在确定业主委员会候选人时,应慎重选择()的候选人。
A.对社会有一定影响
B.热爱公益事业
C.大公无私
D.处事公平
E.关心小区管理
【答案】ABCDE
2.物业管理承担(ACD)的修缮责任
A.房屋建筑共享部位
B.业主自用部位,自用设备
C.共享设施设备
D.物业规划红线内的市政公用设施设备
3.房屋的结构部分是指()。
A.基础
B.门窗
C.承重构件
D.非承重墙
E.屋面
F.楼地面
G、给排水管线
【答案】ACDEF
4.在住宅室内装饰装修活动中,禁止()行为。
A.将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间,厨房间
B.将房间的间隔墙打掉
C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸
D.拆除连接阳台的砖、混凝土墙体
【答案】ACD
5.房屋设备及其管理主要有()几个明显的特点。
A.服务性功能强
B.经营性特点突出
C.专业性技术性要求高
D.综合性强
【答案】ABCD
6.高层楼房以楼内供水泵总计费水表为界,界线以外的供水管线及设备由()负责维护管理,界线以内至用户的供水管线及设备由()负责维护管理。
A.自来水企业
B.建设单位
C.物业管理企业
D.业主
【答案】AC
7.建筑物的防雷装置,一般有()组成。
A.接闪点
B.引下线
C.接地装置
【答案】ABC
1.物业服务收费管理办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照()对房屋及配套的设施设备和相关场地(),()向业主所收取的费用。
A.物业服务合同的约定
B.进行维修、养护、管理
C.维护相关区域内的环境卫生和秩序
【答案】ABC
2.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行()。
A.政府指导价
B.市场调节价
C.自己定价
【答案】AB
3.物业管理企业应当按照政府主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置将()等有关情况进行公示。
A.服务内容
B.服务标准
C.收费项目
D.收费标准
【答案】ABCD
4.业主与物业管理企业实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括()。
A.物业服务成本
B.法定税费
C.物业管理企业的利润
D.设备维护费
【答案】ABC
5.业主与物业管理企业实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括()。
A.物业服务支出
B.物业管理企业的酬金
C.法定税费
【答案】AB
6.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳()。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
A.物业服务费用
B.物业服务资金
C.法定税费
【答案】AB
7.根据使用功能不同,物业可以分为()及其它用途物业。
A.居住物业
B.商业物业
C.旅游物业
D.工业物业
【答案】ABD