X园物业服务维修养护计划

御佳园物业服务及维修养护计划

1、前期物业管理服务

1.1从物业管理各专业角度提出专业建议,方便日后的物业管理,如:

(1)建筑设计(地下室、地面、架空层、标准层、屋面等)是否满足物业管理的需求;

(2)设备机房的环境、通风是否满足要求;

(3)根据清洁管理经验及整体规划要求,对垃圾房建造位置的合理性及其建造价格提出建议;

(4)管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;

(5)根据当前国家标准对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议;

(6)从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议;

(7)根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见,对设计中的缺陷提出纠正及修改建议;

(8)给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面,提供修改意见;

(9)从治安管理、工作环境、社区文化活动需要等方面提出修改建议;

(10)根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序建议。

1.2从智能化小区的实用,经济角度,提出专业建议,如:

(1)考察整体工程进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;

(2)针对发展商对智能化工程的要求,对原智能化设计提出合理化建议,并根据当前市场情况,提出增加智能化功能的建议;

1.3协助发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作,对不合格处提出整改意见,由发展商责成有关施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。

2、日常物业管理服务

(1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

(2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消防设施设备、中区供水系统等。

(3)公用绿地、花木、建筑小品及办公区域内的园林式绿化养护与管理。

(4)本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、停车场等。

(5)本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所等。

(6)专业装修工程质量监理与装修管理。

(7)公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

(8)售楼期间洗手间、会所、售楼部的保洁、维护工作(包括更换卫生纸、维护保养烘干机等设施)。

(9)交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

(10)对小区一期实行全封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,确保小区安全。

(11)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的小区文化、娱乐活动以协调小区内人际关系、沟通联系。

(12)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。

(13)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

(14)接受业主/住户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

(15)按照酒店式物业管理标准设立服务中心及门童服务,实行"服务设计、菜单服务"。

3、分项服务计划

3.1酒店式服务、人性化管理

为顺应时代和社会的需要,我司不断提高和自我完善物业管理水平,并于1999年全面导入现代酒店管理理念和技术,变"物业管理"为"物业服务与管理",更加强调突出"服务"的内涵,将物业管理服务真正提高到一个新的高度。

(1)以业主为中心,提供酒店式专业化服务

传统的物业管理,都是以物业管理公司为核心,先制定一整套规章制度与约束条例,然后要求各位业主(住用户)遵照执行,较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理,完全以业主为核心,实行"针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务",通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员,提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

(2)以星级酒店为样板,营造温馨、惬意的服务氛围

酒店业是整个服务行业的代表,在酒店里可以得到超凡的享受。我司将酒店服务与物业管理有机地结合起来,让业主在所拥有的物业空间里,也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。例如:大堂里设接待服务中心,24小时服务;业主出入大门口设门童服务,专职负责客人的迎送;服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员,而是由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。无论是从发展商,还是从业主、用户的角度出发,让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。

(3)强调服务意识,提高服务效率

在酒店里,客人的投诉或需求永远是摆在第一位的,"顾客就是上帝",即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在,实行零缺点服务(100-1≤0)。要把酒店行业的这种"服务意识"和"服务效率"导入到物业管理中来,使得"客人投诉当日有回音,故障维修处理不过夜",努力使业主(用户)的满意率达到百分之百。

(4)调整组织架构,实行科学化管理

公司采用星级酒店管理模式,按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则,从内部组织机构上达到权、则、利的统一;对外服务和接待上,则设立开放式办公的服务中心,提供一站式服务;将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等,汇编成《服务指南》。派发给业主,既加大管理与服务的透明度,又方便了业主的查询与联系,使得双方的信赖感大大加强,从而奠定优质服务的基础。

3.2护卫严要求、礼仪高标准

(1)由于御佳园花园智能化完善、全封闭式管理、环境优雅等特征,相应地决定了安全保卫工作的特点--"内松外紧"。因此,公司将通过一系列行之有效的管理制度和工作方法,加之护卫人员恪尽职守的敬业精神,竭力为御佳园花园提供既有安全性、又富有人性化的优质服务,给人以温馨、自然、亲切的感觉。

(2)高素质的护卫人员:

身高一般在1.70M以上,身体健康,反应敏捷;

文化程度在高中(中专)以上;

有60%以上的人员属于复员军人,具有较高的军事素养与

一定的拳术基本功;

有三个月以上的从业经验和良好的职业敏感性,熟悉公司护卫工作程序;

具有严格的组织纪律性和良好的职业道德。

(3)作息时间严谨,着装端庄高雅:

服务时间、班次:

实行24小时全天候服务;

实行"三班制"作业:7:00-15:00,中班15:00-23:00,夜班23:00-次日7:00

为保持与大厦整体气氛的和谐统一,护卫员岗位着装要求:

小区设巡逻岗、小区入口岗、消防监控中心岗三种岗位;

巡逻岗、消防监控中心岗、小区人行入口岗着藏青色制服装,穿藏青色衬衣,打领带;小区车道入口岗白班和中班按龙岩市交管局规定着装,即上白下蓝,戴大盖帽;,夜班着装同巡逻岗。护卫员发型统一,一律留平头。

(4)人员配备精简,岗位职责明确:

早班、中班(7:00-23:00)在小区人行入口岗设护卫兼门童2人。主要任务是为配合发展商售楼,帮助访客及业主搬运行李(物品),并协助维护小区入口处秩序,监视小区入口外商场公共部位情况。

设小区车道入口岗二人。主要任务是监看车辆进出情况,收取费,必要时开启道闸,指挥车辆的进出与停放,监视进出小区装修人员情况,确保进出车辆及人员的安全。

白班、中班各设巡逻岗8人(其中班长一人)。由于小区3月入伙后,发展商在小区内继续售楼,人员情况特别复杂,周边环镜治安情况不算好,需要加强巡逻力量。因此夜班巡逻岗同样设置8人,主要任务是负责对各大堂及大楼外围,地下停车场的巡查,指挥车辆的进出与停放,维护小区正常的工作、生活秩序,保证小区停放的车辆安全,处理突发性事件。

消防中心配备一人。主要任务是监控各个部分的监控镜头及对消防联动控制台进行监控。

3.3清洁窗明洁净、绿化美观大方

(1)御佳园花园的清洁服务工作具有"清洁面积大,清洁对象全面、清洁标准高"三大特点。我司将充分利用自有人才资源(公司拥有众多高级园艺师、造型师、技术工人等)及丰富的花草储备(公司置地育苗,建立自己的苗圃基地),为御佳园花园创造一个绿的世界、花的海洋,充分体现绿色、生态体系的生活休闲环境,力求为御佳园花园创造一个清新干净的生活环境。。

(2)宽敞明亮的会所、售楼处、样板房

若在室内摆放一些轻盈文雅的文竹、飘飘欲坠的长春藤、亭亭玉立的柱类关叶植物,不仅可以美化环境,而且能够使人心旷神怡,达到提神醒脑的作用。室内摆花,求精不求多,在光线明亮应摆放小型的山石盆景,也可摆几盆婀娜多姿的鲜花。总之,要根据空间大小,力求做到小而精、精而奇的美化效果。根据御佳园具体情况,设计摆放植物如下:

售楼处:

1、文竹2、长春藤

3、柱观叶植物4、进口吉祥植物

5、心行藤本植物6、小巧垂吊植物

样板房:

1、独立型植物架2、小形山水盆景

3、观花形植物4、观叶形名贵植物

5、台面观叶植物

会所:

1、耸立挺拔的竹类植物2、自然大方的棕榈科植物

3、层次鲜明的造景植物4、繁华似锦的盆景植物

(3)清洁内容及频率:(详见77附页)

3.4高科技支持、专业化管理

(1)我司在物业管理工作中实施专业化运作模式,通过多年的经验积累,我司创立了科学先进的设备管理模式:管理处负责设备的使用管理(运行、操作、监控)及日常维护(巡查、点检、清洁、润滑)。公司工程部进行专业化维修保养(一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造);管理处与公司工程部的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分。根据设备故障模式,公司将计划预修与状态维修相结合,对符合故障模式(符合磨损规律)的设备(如:电梯、发电机、水泵、冷水机组等)定期做三级保养,定期进行中修、大修。对符合直线型故障模式的设备(如:供电设备、电子设备等)进行三级保养、探测性维修、状态维修。一流的管理模式为一流的服务提供了坚实的保障。

(2)我司拥有一支高素质的专业技术人员队伍,专门从事建筑自动化工程、系统集成和系统的维护保养。在长期的物业管理过程中,积累了大量的智能楼宇系统(IBS)的集成、设计、施工、维护经验,加之对进口品牌楼宇自控产品的全面代理,自行开发大型物业管理软件系统,公司具有独立开发科技产品的优势,切实将智能楼宇科技与物业管理有机结合起来。我司必将以严格的运行管理措施保障楼宇的各种设备综合自动化运行,以达到舒适、安全、可靠、经济、节能的目的,为用户提供良好的生活环境,并保证各项设备常处于最优化运行状态。

(3)我司工程、设施设备管理的精华体现在公司ISO9001质量体系中的工程维修手册、消防安全手册及电梯工作手册,手册中阐述了工程各专业的工作制度及相关表格和流程,使得各项工作有章可循、有法可依。

(4)详见一设备管理工作手册

详见二设备保养计划

详见三设备管理台帐

4单项服务:外墙清洗服务

4.1清洗方法

为保持小区外墙面"长用长新",根据外墙立面及其装饰材料将来受污染程度不同的特点,玻璃、玻璃幕部分清洗频次为每年两次,采用刮洗方法;涂料部分清洗频次为每年一次,采用水洗方法。

(1)水洗程序:

用高压水枪将外墙涂料层上的浮尘冲掉;

用涂水器将清洗剂均匀涂在涂料表面,并擦洗;

用请水将清洗剂冲洗干净。

(2)刮洗程序:

先用土水器将药水均匀涂在玻璃表面;

用玻璃刮将玻璃表面刮净;

用毛巾将白窗框及密封胶擦干净;

4.2清洗工具

高空作业工具14套,擦窗机2部,铝梯1台,高压机2台。

4.3清洗剂

本公司采用深圳专业公司高科技研制生产的吐露了强袭击、专用玻璃、玻璃幕清洗剂。土量清洗剂。涂料清洗剂为中性,并且有杀菌、除霉作用,经清洗后,涂料层色泽光艳,对涂料层无损害。玻璃经刮洗后,会在表面形成一层保护膜,光洁明亮。

4.4清晰质量要求:

(1)无漏洗、漏刮;

(2)玻璃必须明亮、无擦痕、无污迹和损坏。

(3)涂料层色泽鲜明,无变色、无损害。

4.5验收方法:

(1)目测:应符合清洗质量要求;

(2)手感:用白纸擦拭应无污迹。

安全及绿化保护措施:

4.6

(1)高空工必须严格执行公司的《安全管理规定》,《操作规程》,做到安全第一,文明施工;

(2)设置醒目警示标志和防护措施,确保行人、车辆及物业设施安全;

(3)操作下方绿化带,附近车辆等用彩带雨布遮盖,防止损坏;

(4)每日检查考核,发现问题及时纠正。

4.7其它;

(1)清洗施工之前,提前两天通知有关单位,并在清洗期间关好窗户;

(2)保安人员应协助行人、车辆的保护,清洗施工红线内不得停车辆。

附页:机电设备统计表(表一)

设备保养计划表(表二)

篇2:高层楼宇物业维修养护计划实施规范

1维修基金的建立与管理

房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容,是**使用功能不断完善的基础工作。CPM在多的管理实践中,一直将如何保障房屋使用寿命及确保房屋在使用期内功能不断完善、增值保值作为重点研究项目,探索成功经验。

CPM将参照建设部、财政部1998年11月9日颁发的建住房【1998】213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理法》和长沙市政府的有关规定,收取物业维修基金,建立物业维修基金科目。

在维修基金的管理中,CPM实行房屋本体和共用设施维修项目负责制,由CPM负责定期向**业主委员会书面汇报项目执行情况,努力使维修基金发挥最大效用,保障房屋本体和共用设施始终完好、运转正常。

2房屋本体及共用设施维修养护范围

房屋本体共用部位维修养护范围:房屋承重结构部件(基础、屋面、梁、柱、墙体),抗震结构部位(构造柱、梁、墙)、外墙面、楼梯间、公共通道。

共用设施设备维修养护范围:**广场道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。

3房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作

房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度(见4及5)有计划按标准要求实施,属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出,属大中修、改造项目的报请**业主委员会批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。按建设部、财务部及长沙市有关法规精神,结合CPM多年来在物业"房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金"使用管理的成功经验,建议**基金的使用和审批采用以下方案。

3.1管理处每年年末向**业主委员会作出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结,并提出下一年度计划。经**业主委员会审核批准后由管理处组织实施,所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用,接受**业主委员会的监督、查询。

图1年度维修保养计划运作程序结构程序图

3.2特殊情况下,紧急抢修项目是为了确保**工作人员正常工人不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的,管理处在抢修项目实施后立即报**业主委员会(有可能的尽量在实施前通报),费用从相应的维修基金中支出。每半年向**业主委员会汇总结算。

图2紧急抢修程序图

4房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期

CPM根据长沙市房屋本体共用部位维修和共用设施设备维修基金有关规章制度,结合**房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限,制订出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。

4.1房屋本体共用部位维修养护周期。(表1)

4.2共用设施设备维修养护周期。(表2)

5房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准

5.1房屋本体共用部位维修计划、标准

5.1.1房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案(表3)

5.1.2房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案(表4)

5.1.3房屋本体共用部位维修养护标准及实施效果(表5)

5.1.4房屋本体共用部位日常检查表(表6)

5.2共用设施设备维修养护计划及标准

5.2.1共用设施设备日常维修计划及实施方案(表7)

5.2.2共用设施设备日常维修标准及实施效果(表8)

5.2.3共用设施设备定期维修计划及实施方案(表9)

5.2.4共用设施设备定期维修标准及实施效果(表10)

5.2.5共用设施设备日常检查表(表11)

共用设施设备日常维修计划及实施方案?表7

序号类别项目日常维修计划方案

1广场道路路面、人行道、道牙每周检查一遍,随坏随修。由工程部维按项目维修规程实施。

2室外照明高柱灯每天检查一遍,随坏随修。由工程部按作业指导书实施。柱头灯藏地灯

3沟渠池井雨水口每周检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按作业指导书规程实施。

雨水井污水井化粪池阀门井

4园林绿地绿化每天检查一遍,发现问题,及时维修。管理部安排绿化补种、园艺维修。

5机电设备变配电设备每天巡视检查,发现问题,及时维修。由工程部组织实施。

给排水设6消防设施自动烟感报警系统每周检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按相关维修规程实施

消防栓、喷淋系统疏散指示

7给排水管道管道每天检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按相关维修规程实施阀门

8公用标识导视标识牌每周检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按相关维修规程实施警示牌

9其它公用设施垃圾转运站每周检查一遍,发现问题,及时维修。由工程部按相关维修规程实施大门围墙

共用设施设备日常维修标准及实施效果?表8

序号类别项目日常维修计划日常维修实施效果

1广场道路路面、人行道、道牙⑴路面修缮质量标准;

⑵人行道铺设修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上

2室外照明高柱灯⑴电气作业安全操作规程;

⑵灯具施工技术标准。灯泡正常使用,灯罩完好清洁,灯杆及灯座无破损,完好率达99%以上。柱头灯藏地灯

3沟渠池井雨水口⑴井内无积物,井壁无脱落;

⑵化粪池出口及分隔池无堵塞;

⑶井盖上标志清晰。⑴井盖完好率达100%,标志清晰;

⑵无缺损,少污积;

⑶无堵塞。

雨水井污水井化粪池阀门井

4园林绿地绿化绿化工作标准。⑴绿化管理设施、设备齐全完好;

⑵园艺完好率达95%以上;

⑶绿化及时补种,覆盖率达99%以上。

5机电设备变配电设备⑴变配电设备保养规程;

⑵给排水设备保养规程;

⑶空调维护保养规程。无故障停水停电,设备正常安全运行

给排水设备空调设备

6消防设施自动烟感报警系统

消防栓、喷淋系统⑴给排水管道施工技术标准;

⑵消防设施施工技术标准。⑴消防设施正常有效;

⑵灵敏准确报警。疏散指示

7给排水管道管道给排水管道维护规程。管道通畅,无渗漏。阀门

8公用标识导视标识牌⑴标识清楚,无污积,破损;

⑵安放牢固。⑴标志设施完好率100%;

⑵标志无损坏。警示牌

9其它公用设施垃圾转运站⑴无破损;

⑴无脱落;

⑶外观良好。⑴确保围墙的完好;

⑵确保垃圾转运站正常使用。

围墙大门

共用设施设备定期维修计划及实施方案表9

序号类别项目日常维修计划方案

1广场道路路面、人行道、道牙⑴每年对局部损坏严重,修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。

⑵路面翻新面积应控制在每年1‰以内,其它控制每年5‰以内,逐年递增10%。翻新工作由工程部委托有关施工单位实施。

2室外照明高柱灯⑴灯杆每年刷漆一次;

⑵每月清洁灯具一次;

⑶每季检修线路一遍;

⑷对于破损灯具及老化线路进行更换。由工程部按相关作业规程维修。

柱头灯藏地灯

3沟渠池井雨水口⑴化粪池每半年清理一次;

⑵井盖板每年刷一次漆,防止锈蚀;

⑶每季度清理井内杂物一次;

⑷每年全面维修完善一次。由工程部按相应作业规程实施。

雨水井污水井化粪池阀门井

4园林绿地绿化⑴春、夏季各补换3%~6%绿地一次,树木春夏各补一次,每次3%;

⑵花木每半月修剪一次;

⑶草坪每月修剪一次;

⑷乔木每月修剪一次;

⑸根据病虫害发生规律,每年进行三次大消杀。由管理部按照相应作业规程实施。

5机电设备变配电设备⑴每周检查控制设备一次;

⑵每季检查开关灵敏度及开关紧固件件完好情况;

⑶每年保养水泵一次;

⑷空调主机每年保养一次。由工程部组织实施。

给排水设备空调系统

6消防设施自动烟感报警系统⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次

⑵消防栓每半年排一次水,检修一次;

⑶消防系统主要设备每年联动测试一次。由工程部按相关维修规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示

7给排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆;

⑵每年检测一次管道固定码;

⑶每半年维护一次阀门;。由工程部负责维修。阀门

8公用标识导视标识牌⑴每月清洁标识一次,并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次

⑵每年对标识进行维护一次;

⑶每5年更换一次。由工程部组织实施。警示牌

9其它公用设施垃圾转运站⑴每年刷油漆一遍;

⑵每季度检查排水沟通畅情况;

⑶每季度检查一次泄水孔疏通情况。由工程部按相关作业规程实施。

围墙大门

共用设施设备定期维修标准及实施效果?表10

序号类别项目日常维修计划日常维修实施效果

1广场道路路面、人行道、道牙⑴路面施工质量标准;

⑵人行道铺设技术标准。使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命,从而使整个道路保持均衡使用功能。

2室外照明高柱灯

⑴灯具施工技术标准。⑴实现良好的灯具外观;

⑵照明系统正常有效启用;

⑶照明设施线路完好率达99%以上。

柱头灯藏地灯

3沟渠池

井雨水口⑴化粪池清理作业规程;

⑵井盖刷防锈漆作业规程;

⑴池内、井内沉积物及时清理,出口畅顺;

⑵井盖正常使用,密合;

⑶流水通畅,无堵塞。雨水井污水井化粪池阀门井

4园林绿地绿化绿化工作标准。绿草如茵,树木青翠,剪切整齐。

5机电设备变配电设备机电设备维护保养规程。⑴无故障

⑵空调系统运行正常。

给排水设备空调系统

6消防设施自动烟感报警系统

消防栓、喷淋系统消防报警系统维护保养规程。⑴设施正常有效使用;

⑵外观完好,标识清楚;

⑶灵敏、准确报警。疏散指示

7给排水管道管道给排水管道维护修缮标准。⑴管道通畅,无渗漏;

⑵阀门灵活、不漏水。阀门

8公用标识导视标识牌**标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规定。⑴标识清洁美观;

⑵安放稳固;

⑶标识清晰。警示牌

9其它公用设施垃圾转运站垃圾转运站及围墙维护标准。⑴设施安全正常使用;

⑵完好美观。围墙大门