工业园区物业基本情况管理服务内容

工业园区物业基本情况和管理服务内容

㈠物业概况

z工业园区前期物业管理分为碧湖和南山两个区块。

碧湖区块的道路卫生清扫和市政设施维护等。

南山区块的道路卫生清扫,绿化养护、市政设施维护及路灯维护管理等。

㈡物业管理服务方案与服务标准:

1、基本要求:

⑴园区实行全面保洁,垃圾清扫、清运及时,整体环境舒适,绿化效果佳,环境卫生、绿化维护良好。道路统扫后必须做到车行道净、人行道净、绿化带净,无砂、石、土,无杂草杂物,无跳扫漏扫、漏畚,无烟头纸屑,明沟等畅通无沉积物。

每天收集清运垃圾一次,按时擦洗垃圾箱、垃圾桶等;做到垃圾箱、垃圾桶等整洁无污渍,清扫产生的沙石、土不得扫入下水道或倒入绿化带及沿路边。

⑵物业公司有完善的物管方案,质量管理、维修管理、财务管理、档案管理等制度健全,服务管理人员行为规范,业务素质高,服务主动热情。

⑶园区的配套设施及水、电、消防等共用设施设备运行维护及时。

⑷园区垃圾箱摆设整齐,外观整洁;道路护栏及其它附属设施清洁;道路标志等清洁完美。

⑸实行物业管理服务明码标价,按规定在园区的公示栏或显著位置公示物业管理服务的内容和收费标准以及所提供的特约服务和代办服务的项目和收费价目。

(6)设有服务接待中心,公示服务电话,白天专人值班接待,及时受理业主咨询、投诉,处理有关物业服务事务,并建立完整的投诉、维护和回访记录。

2、市政设施维修养护

⑴维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。

⑵园区设施按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设施运行记录;对设施故障及重大事件或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

⑶急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率100%。

⑷水、电、消防等设施维护人员技能熟练,严格遵守操作规程及保养规范。

⑸道路平整通畅,停车泊位划定整齐。

⑹道路公共照明设施完好率100%。

⑺市政设施整洁,主要设施标识清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

⑻雨水井、窨井每月检查1次,根据需要定期清理疏通、保持通畅,无堵塞外溢。

⑼在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

⑽对共用设施定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修及时组织修复;道路设施的看护,发现有损坏和被违规占用的,在5小时内报告园区管委会。

3、保洁服务

(1)园区内公共区域(硬化地面、主次干道、人行道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱、垃圾箱等每周擦拭1次。

(2)生活垃圾日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

(3)对区内主干道路的积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

(4)建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。垃圾设施每天清洁1次,无异味。

(5)饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

4、绿化养护管理

(1)绿化管理养护措施,保证无破坏,践踏随意占用绿地现象。

(2)做好日常绿化养护、定期进行浇水、施肥、整形、修剪、锄草松土、防治病虫害,确保花草树木生长良好,整齐美观。

(3)绿化地内清洁卫生,无纸屑、烟头等杂物。

(4)加大宣传力度,是人人关心爱护花、草、树木。

(5)接受园林绿化管理部门的技术业务指导、监督、检查。

(6)设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

5、公共秩序维护

(1)配合公安部门作好园区的安全防范工作,消除隐患。

(2)按照规定路线和时间巡逻,对园区重点部位每1小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

(3)制定火灾、浸水等突发事件的应急处理预案。

(4)园区箱变等部位,设置安全警示标志。

(5)做好园区的安全宣传工作,增强业主的防范意识。

6、综合管理服务

⑴建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定较完善的物业管理方案并组织实施。

⑵按规范签订物业管理服务协议,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

⑶管理人员应持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

⑷运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。

⑸建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料、台帐报表、图册健全,保存完好。

⑹提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。

⑺采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率100%,对薄弱环节进行改进。

⑻建立市政设施维修台帐,帐目清楚、准确,按规定报销市政设施设备维修材料费用,定期汇总报批使用情况。

7、如有需要(遇上级部门考察视察等原因),中标人必须无条件实行突击保洁,保洁人应达到招标人的要求。

8、碧湖区块和南山区块企业内部垃圾清运由中标人负责,费用由企业直接支付给中标人,具体事宜由招标人牵头,中标人与企业另行协商。

㈢其他注意事项

1、评标委员会及招标代理机构不向落标的投标人解释落标原因,不退还投标文件。

2、本次招标设标底价,如果投标报价高于标底价,则此项报价无效。

3、中标人应当按照合同约定履行义务,完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目,也不得将中标项目肢解后分别转让他人。

4、投标报价包含:

①承包人对物业管理工作所安排的所有管理人员、保洁、维护、养护人员等相关人员的工资、劳保福利、保险及税收等一切费用。

②承包人对物业管理工作所配备工具、材料、运输车辆等的费用以及垃圾清运至垃圾填埋场运输

费和垃圾处置费。

③包含中标人另需解决的办公及管理用房,临时垃圾转运点。

5、本次招标代理服务费由业主支付给招标代理机构。各投标人不需将招标服务费考虑进投标报价。

三、考核原则

z工业园区管理委员会实行考核制度兑现承包款,制定考核办法和奖罚标准,组织人员不定期对工业区的物业管理范围进行检查考核。考核采取当场记录扣分,每月考核情况予以公布。月考核平均分在90分以下的,每低一分扣50元人民币。如累计三次考核分低于80分,管委会将收回物业管理权,终止承包合同,重新发包,该承包单位五年内不得参加本园区投标。

四、费用支付方式

招标人根据考核结果每月支付应付款,支付基数为月平均物业管理费中标价的90%,余额10%待年终考核合格后支付。

五、考核标准

z工业园区物业管理考核标准

篇2:实验楼物业服务内容技术标准

高校实验楼物业服务内容及技术标准

本文件适用于实验楼用房。实验楼物业服务内容主要包括卫生、安全、设施设备配合维保、考务会务、节水节电、维修、综合服务等七项内容。现就各项服务内容提出具体的技术标准。

一、保洁服务:

(一)保洁内容:

对大楼内公共区域、地下室、院会议室进行保洁,具体范围:楼梯、台阶、公共通道、平台、屋顶、电梯间、强弱电间、卫生间、门窗、大楼内墙等所有公共部位保持清洁,做到无杂物、无垃圾、无污垢、无污渍、无异味。及时清扫积水(积雪),确保大楼卫生责任区明亮整洁。完成有关业务部门临时委托的应急工作。

(二)保洁服务具体标准:

总体标准:内外环境整洁,没有卫生死角,环境卫生清洁率达98%。

1、每日清洁及循环清洁各楼层通道、楼梯及电梯、大厅并拖洗干净

每周循环清洁公共设施:强弱电间、防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等;除尘公共部位梯间墙面、天花板;

擦洗楼梯道门窗玻璃。地面、梯间洁净,无污渍、水渍、灰尘,墙面无乱贴乱划,无擅自占用现象,无乱堆乱放;铁栏油漆完好无脱皮;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘,地脚线干净无明显灰尘;

每月应对灯具除尘擦抹。

2、公共卫生间保洁。保持卫生间洁具、镜面、墙面、台面、台盆、水笼头等干净无水迹,小便斗内无积垢,并根据卫生间实际及使用状况进行定时全面清洁,及时巡回保洁,确保卫生间内地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物;四壁洁净、窗户明亮、设施完好、用品齐全;卫生纸、洗手液及时更换;在卫生间明显位置公示每天保洁记录情况。

3对实验室堆放在过道、垃圾桶边等地方的,药水瓶等实验用材料药品或属于特种和危险品垃圾的,禁止物业处理,物业应及时通知相关部门处理。

4、定期检查室外天台、雨篷、屋顶,雨季要特别检查,确保无杂物、垃圾,排水口畅通,水沟无污垢、杂草。每年至少2次清除屋面(上半年5月、下半年11月)、保持檐沟、雨水口、落水管的畅通;

5、垃圾收集与处理。保持垃圾桶清洁,垃圾日产日清;

6、做好会议室内的清洁工作。根据组织方的具体要求,做好会议前后室内的清洁检查、器具消毒与会议座椅地面的保洁工作。

二、安保服务:

(一)安保内容:

安保值班,巡检,电子监控室,门口车辆秩序的维护,突发事件的应急处理等消防安保管理。

(二)安保服务具体标准:

总体标准:确保楼内财产安全、维护好楼内正常秩序。

1、安保人员要熟悉物业管理及有关法律法规;当班时佩戴统一标志和执勤工号,穿戴统一制服,工具佩戴规范,仪容仪表规范整齐;上岗时举止文明,仪态良好。

2、门岗人员(即大楼服务值班点)负责各主要通道出入口的值班管理。对外来人员应进行验证、登记,杜绝闲杂人员进入,对进入大楼内部施工的人员进行必要的登记和管理,做到工完、人走、场清,不留建筑垃圾;大件物品搬出实行登记,实施交通疏导等工作。交接班制度完善,并有工作及交接班记录。

3、执行巡逻制度。进行定时巡视,重点部位、重点时间以及遇到特殊情况时必须加强巡逻;及时发现和处置不安全隐患;受理投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事件及紧急情况时,应按应急预案规定及时报告警方、学校相关职能部门,维持好现场秩序及保护好现场、必要时采取正当防卫,防止事态扩大,收集好证据;安全巡逻有记录有检查。

4、在执行日常巡视工作中,应加强节能减排的巡视力度,特别对公共部位出现长明灯和常流水现象进行纠正和处理。

5、楼宇值班室(点)内保持整洁,值班时间不脱岗。严禁在值班室内使用明火器具或食宿设备。对外来人严格履行登记手续,按各楼宇使用要求开闭大门。

6、紧急事故反应。(1)制定紧急事故处理预案,包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等;(2)有紧急事件救护组织,并始终处于紧急事故反应状态;(3)按消防要求组织进行疏散;(4)对紧急事故做出快速、正确的反应,尽可能减少破。

7、其他防范措施。(1)设有用户求助与报警电话(有人值守);接到报警信号,确认后应立即派人赶往现场查看,予以恰当的应急处理;(2)涉及人身安全的地方,增设明显的标志并落实防护措施;(3)协助有关部门维护好大楼的正常生活秩序,防止不安全事件发生;(4)钥匙管理及登记备案制度。坏和损失程度。

8、实行服务安全报告制度。对服务区域内发生的任何涉及人身伤害、财产损失、火灾事故、偷盗、突发事件等方面的安全事故,一经发现应采取应急措施并立即向委托方物业主管部门及相关业务主管部门报告。

(三)消防服务:

1、消防服务的内容:保证消防设施齐全,标识清晰,消控室24小时值班(有消控室的大楼执行),使用功能正常,防止火灾责任事故的发生。

2、消防服务具体标准:

(1)定期进行消防训练,保证有关人员掌握基本消防技能;熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。

(2)防火、灭火配置的各类消防器材、设备和设施,需制定指定专人管理检查并保持其完好;制定防火安全管理办法;

(3)保持消防通道畅通,禁止在消防通道设置路障、堆放杂物;保持安全出口的通畅,如有出现应及时处理。

(4)发现火警迅速向消防部门报警,并马上派人前往报警地点,迅速采取措施,抢救生命,组织力量救火,在自身安全的前提下尽可能保护好业主的财产物资,派人接应消防车,服从火场总指挥员的统一指挥。

(5)巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全;发现设施设备缺失故障时,必须立即向保卫处报告并配合专业维保单位进行修复处理,以熟悉操作和检查消防监控设备。

(6)消防监控室值班人员必须持公安部门发出的有效上岗证件上岗,按国家消防要求实行24小时值班制度,值班人员无脱岗现象;消防监控室内应保持清洁,地面无积灰,监控箱表面无污渍;每日填写工作记录,建档备查。

(7)对人防工程设施设备的巡查,保证基设施设备完好,发现问题及时向委托方相关部门报告。

三、技术服务(设施设备管理):

(一)服务内容:物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、高压变电所、一级供水供电基础设施设备等,由

管理方委托相关业务专业维保单位进行维修保养,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。

(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:

保证设施设备完好,正常运转。

1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。

(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。

(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。

(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。

(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。

(5)做好水泵房卫生清洁。

(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。

(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。

3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。

4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。

6、电梯运行与管理。

(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。

(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。

(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。

(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。

(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。

(6)配合完成每年电梯年检工作。

7、空调设备维护管理。

(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。

(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。

(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。

四、大型活动服务:

(一)服务内容:因此项服务工作存在一定的不确定性及偶然性,所以具体工作及服务内容只提出一个常规的要求,每次服务存在一定的差异,具体还是根据组织方,针对每一次活动的内容来决定和执行。

(二)总体标准:根据学校相关活动组织方的要求,配合完成相关的服务保障工作。

1、根据组织方的要求进行场地、会场、等地的布置,做好相关安全、保卫、保密等工作。

2、根据组织方所提出的要求,提供尽可能的服务,如供水、供电、茶水、安保、会务现场服务等方面的服务。

3、以上工作,物业方必须提供,并派出专人负责联系与协调。

4、此项工作由后勤管理处进行下达。物业不接受其他单位的工作任务。

五、节能服务:

(一)服务内容:按节约型高校的要求,物业应加强所辖范围内的水、电、气等资源时行必要的监管。

(二)服务标准:主要是对本大楼的水、电进行管理和控制上,同时学校节能要求和相关规定,对大楼存在的常明灯,常流水,空调开启未按学校规定等现象进行必要的管理,具体办法根据学校后勤管理处能源管理科的办法并受权执行。

六、维修服务:

(一)服务内容:及时发现、上报大楼内损坏的一切物品、构筑物、建筑物、设施、设备等,并追踪其修复情况,保证大楼的正常运转和使用。

(二)服务标准:

根据学校零星维修和大中维修管理办法的规定,物业所要完成的工作就是,首先,及时发现或根据接报(要现场勘察,证实),立即上报后勤管理处维修管理科处理;其次,根据维修管理科下达的维修任务命令进行修复(此项维修费用不在物业支付,由维修管理科根据工作量和国家定额另行支付),如果出现紧急情况的维修,如水管的突然爆列、突然停电或可能出现的人身、财产损失的,物业可先进行抢修,事后或同时上报后勤管理处。其他上报后未下达给物业公司维修的,由其他单位进行维修,物业因作好配合工作,根据本服务要求中,安保服务第二条的规定执行,同时做好验收工作。

七、综合服务:

(一)服务内容:全面负责大楼内后勤物业服务相关管理工作。履行岗位职责。

(二)服务标准:

1、楼宇大厅设置服务点的,对客服工作进行检查。对本大楼有关后勤工作的投诉服、报修热线电话受理,物业管理监督检查。对外来及进入大楼施工的施工人员进行登记必要时可收取一定的施工押金。

2、负责对全部服务人员礼仪、服务态度的管理。

3、对用户提出的投诉,进行答复、零维修及物业服务的回访,工作应有详细记录。

4、负责大楼的按时开放或关闭,和清洁卫生的控制。

5、建立大楼基础设施设备管理资料台账,完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、使用部门资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。

6、负责与业务部门的沟通和联系,及时处理重要的投诉。每半年向业主方汇报物业管理服务情况。

7、一年不少于二次向使用部门及师生采用走访、问卷调查等形式开展物业服务工作回访,并对薄弱环节进行改进。

8、发生紧急事件时,立即组织相关责任人处理,按应急方案制定的措施执行。并分析原因,提出整改方案和预防措施。

9、物业服务人员进出时,做好相关资料和财物的交接工作。

10、负责召集管辖楼宇的物业会议,检查工作的落实情况,布置工作任务,就项目物业管理运行执行中的问题提出解决方案。

11、负责对大楼的报修,各类报表的申报。

篇3:学生宿舍物业文化建设服务内容技术标准

高校学生宿舍物业文化建设服务内容及技术标准

文化建设服务

(一)指导思想和规范:

1、公寓文化是校园文化的重要组成部分,是全面提升学生素质的第二课堂。

2、公寓文化建设,要求内容健康向上,简洁雅致,富有知识性、趣味性、先进性,融思想教育、道德教育、法治教育、文化教育于一体。

3、学生宿舍之间应提倡互帮互学,开展丰富多彩的文化活动,营造室雅人和的氛围,繁荣宿舍文化。

4、公寓文化的开展要有组织、有计划地进行:

A、每年举办一到两次公寓文化节,营造良好的公寓文化氛围;

B、积极与院系开展共建活动,繁荣公寓文化;

C、经常开展公寓文化、艺术、宣传等活动。一年不少于四次;

D、定期开展文明宿舍评比工作;

E、定期编印公寓报刊,加强与学生的互动联系。

5、在公寓宿舍内使用计算机,要自觉遵守国家和学校对计算机信息管理的规定。

A、严禁使用计算机玩色情电子游戏、看色情盘片和登陆色情网站;

B、禁止查阅、调用、复制、传播*(色情)影像制品、刊物和计算机软件。

6、使用电话,应文明对话,礼貌用语,不得妨碍他人学习和休息。晚上熄灯后,如无特殊情况不使用电话,以免影响他人休息。

(二)环境布置方面:

1、公寓的门厅、楼道、走廊布置美观大方,突出文化氛围和育人功能:

A、门厅可张贴励志对联、窗花;

B、楼道可布置形式多样的主题展;

C、走廊可张贴名言警句等;

D、会客角、报刊角、文化园地的布置。

2、公寓楼设有专用公告栏、学生文化宣传栏或橱窗等,并经常更新内容。

A、公告栏要涵盖通知、提示、天气预报、点亮预警等内容;

B、学生文化宣传栏或橱窗每月至少更新一期。

3、公寓大厅各类服务公示上墙:

A、管理服务人员信息上墙;

B、各类服务流程上墙(报修维修流程、跳电处理流程等);

C、24小时服务热线、主管热线等;

D、各类超值便利服务公示(订奶服务、打气筒、针线包、缝补衣物等)。

4、学生寝室内布置要整洁、健康、温馨、高雅:

A、室内空气新鲜、无异味;

B、室内门窗玻璃洁净、明亮,暖气片、窗台无杂物;

C、地面干净,门后无垃圾,床下整洁无杂物;

D、床上物品叠放统一整齐、无乱挂衣物;

E、饭盒、脸盆、牙具、水杯、暖瓶等日用品摆放统一整齐;

F、室内墙壁无乱贴、乱挂、乱画、乱钉现象;

G、不使用违章电器。

5、注重学生公寓各种现代化配套设施的增加以至完善,加强对公寓区的绿化、美化,增加文艺、体育活动场所。

(三)文化组织方面

1、一个学生社区可以有一个社团进驻。

2、要建立学生公寓楼长、层长、寝室长体系。

3、每一幢楼宇校方派驻辅导员、班主任至少1人,或每一相对独立社区派驻的学工干部、辅导员总数达到等量标准。

4、定期召开学生宿舍座谈会(管理论坛)。

5、开展党建进公寓,定期召开学生公寓党建、团建论坛。

6、大学生骨干参与学生公寓管理,发挥自身的积极性和主动性:

A、勤工助学岗位参与学生公寓管理;

B、各公寓楼长、层长、寝室长参与公寓管理;

C、学生干部、学生党员参与公寓管理。

7、建立健全学生公寓自治组织(学生自律委员会),让学生参与公寓管理,发挥学生的主观能动性。

8、建立健全学生公寓各项管理制度。

9、提高公寓管理人员素质:

A、明确管理人员的职责;

B、重视选拔政治素质好、专业知识扎实、思想作风过硬的同志加入到学生公寓管理队伍中来;

C、通过培训、管理和考核工作,重视管理人员的职业、消防安全知识教育;?

D、转变管理人员"管人"的旧观念,强化服务意识,以良好的言行举止和优质高效的服务来"服务育人",还要在管理中投入感情,以礼相待,以情育人。