物业管理人事管理技巧及范例精解（1）
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(1)
第一节招聘和签约的过程与注意事项
一、招聘
物业管理公司的招聘是通过招募、选拔、录用来实施的。
(一)招募
招募是物业管理公司为吸引量多质优的候选人应聘而展开的一系列活动。一般采用以下形式:
(1)内部招募。
①提拔。根据公司的空缺职位的具体需要。从公司内部进行提拔。如保安领班空缺,在保安员中挑选符合要求的员工填补保安领班职位空缺。一般来说,内部提拔能给员工升职的机会,使员工感到自己在企业中有发展的机会,有利于激励士气。再者,内部提拔上来的人员熟悉本单位情况,能较快适应新环境。此方法也较省时省钱。
②工作调换。也称“平调”,将内部员工平行调到空缺职位上,填补内部空缺。此方法可供员工从事企业内多种相关工作的机会,有助于以后的提拔,也可调整平衡企业人员比例。
③工作轮换。轮换是一种短期的工作调换。此方法可以使那些有潜力的管理人员了解到组织的不同方面,也可减少一些员工长期从事某项工作而带来的枯燥无聊感,往往可提高工作效率。
(2)外部招募的方法及人力资源的来源。
①招募广告。这是企业获得应聘人员的常用方法。招募广告内容可包括:公司介绍、招聘职位介绍、招聘职位要求及待遇的介绍、联系方式等等。好的招募广告既可吸引更多的人应聘,又扩大了企业的知名度,可谓一举两得。但要注意选择较好的媒体(介)。如著名报纸、电台、电视台,以达到较高的收阅率和收听、收视率。
②专业院校。这是企业招聘物业管理“准人才”的重要基地。物业管理公司可以与房地产专业院校建立起横向联系,每年召开毕业生供需见面洽谈会。甚至在这些院校里设立奖学金,赞助一些品学兼优的学生,以吸引这些学生毕业后到自己的公司来工作。
③人才交流中心和职业介绍机构。现有市、区、县政府人才交流服务机构,都储有大量的人才信息,供用人单位挑选。具体做法是:物业管理公司持本公司营业执照,到人才交流服务机构,先填写人才需求表,然后自己上机查询(也可由人才交流服务中心人员查询)。对选中的信息,可付费打印出来,再与所选对象联系,进行双向选择。面谈以后,应于15天内向所选对象作出是否录用的答复,并将招聘录用情况填入“回执”联,及时反馈给人才信息库。另外,还可通过人才交流中心和职业介绍机构,参加各类人才交流会或劳务招聘会。参加设摊招聘,预约登记时,要带好单位工商营业执照或注册登记证。并准备好招聘宣传品,写明本单位名称、地址、单位简况、招聘岗位、人数要求、岗位要求等事项。招聘时,将招聘宣传品张贴在设摊处,以供应聘者了解、选择。洽谈后如对应聘者有初步意向,物业管理公司将应聘者填好的意向单留下,把意向单回执退还给应聘者。回执上写明下次面试(考试)的时间、地点或双方面试的其它方式。物业管理公司一般应在一个月内向应聘者反馈是否被录用的信息。
委托中介机构招聘。由人才中介机构根据物业管理公司提出的招聘需求,通过各种渠道招募。目前人才市场上已有“猎头”公司,专为企业物色高级经营、管理和技术人才。这种招募方法较适合选择物业管理的高级经营管理和技术人员。
以上几种方法仅仅是使物业管理公司拥有了一个多条渠道的“人才候选库”,接下来就涉及招聘的第二个程序,如何从应聘者中选拔人员。
(二)选拔
选择的过程一般总是初选→精选→作出录用决策,以此来决定人员的取舍,它是一个不断获得信息,不断对人员加以测量、评价,不断“过滤”、“筛选”,运作较为复杂的过程。
(1)资格审查。这是对求职者是否符合职位基本要求的一种审查。最初的资格审查往往是通过审阅求职申请表进行的。求职者一般会提供自己的求职申请书和履历表,用人单位可以从这些资料中获得有关求职者的基本信息。为了便于对资料进行整理分析,可要求求职者再填写一份由自己单位设计的申请表。申请表的具体内容依具体单位而异,但大致会有以下几方面的内容:
①个人基本情况:姓名、性别、出生年月、婚姻状况、联系地址等。
②家庭状况:家族成员姓名、与投考人关系、年龄、职位、工作单位等。
③工作经历:从学校毕业后的工作情况、以往任职单位及所任职务、薪金水平、离职原因等。
④个人受教育情况:受教育程度、毕业学校及专业、所获证书。
⑤其它能力:主要是指语言能力和计算机能力(三资企业尤其重视外语能力)。
⑥身体状况:身体状况是否能胜任该职位。
⑦资料概况:以往有否奖惩记录等。
单位还可在申请表中涉及个人兴趣、爱好,对企业的期望,要求待遇等方面的内容,以期对求职者有更全面了解。在审查申请表时,要注意求职者的学历及就业经验、实际工作能力、再次寻找工作的意图等,把明显不符合职位录用要求的申请者筛除掉。为了确保求职者在申请表中所填写的内容是真实有效的,申请表最后可设“自愿保证”一栏,如“我保证以上所写各项内容均属实,如发现有虚假之处,愿接受立刻辞退的处理”,并要求申请者在此处签名。
(2)面试。在人员的选拔中,面试被一些企业认为是选拔中最重要的一步。有些企业甚至仅凭面试来决定人员的录用。而事实上,有效的面试确实是选拔人员的一个好方法。
面试的操作方法有:一是结构式面试。这种面试在进行面试前,已有一固定的框架(或称问题清单),主考官根据此框架控制整个面试的过程。二是非结构式面试。这种面试无固定模式,事先无需太多准备,主考官只要掌握有关企业、职位的情况及求职者的一些基本情况即可。在面试中往往提一些开放式问题,如“谈谈你以前的工作”,“你有哪些兴趣、爱好”,等等。
另外一种面试称为压力面试。这种面试往往会在面试开始时,即给应试者以意想不到的一击,通常是敌意的或具有进攻性语言行为,以观察应试者的反应情况如何。压力面试一般只在招聘一些需能控制自己情感、面对挫折毫不动容的一些职位,如销售人员、公关人员等时才用得较多。
按面试针对的对象来看,又可分为个别面试和集体面试两种方法。个别面试由主考官们对应试者进行个别面试、评定,其他人员则等候在外或在不同时间进行;集体面试则是对应聘某一职位的求职者一起进行面试。在集体面试中,主考官会先单独问每个应试者一些问题,然后让大家对某一话题进行讨论,从中对每个应试者加以比较和评判。集体面试较节约时间,又可同时将多人进行比较,是一种较好的面试方法,在面试中可用结构式、非结构式的形式。但集体面试对主考官的要求也较高,主考官事先要对每个应试者情况有一个基本了解,在面试时要善于观察,善于控制局面。
此外,根据不同的职位要求,还可设计一些与此职位更相关的问题,如招聘管理人员、可问及应试者的管理才能、对好的管理者的看法,等等。
在经过资格审查、初次面试之后,物业管理公司可根据岗位的具体要求,安排部分员工进行以下的再次面试(考试),进行精选。
①专业考试。许多职位有特定的知识技能要求,要求求职者能掌握某一专门领域的知识技能。如招聘电工,要求应试者通过一定级别的应知应会考试,并持有上岗证;会计、报关员等职务,也需通过专业知识考试。
②心理测验。用来测验个人的智力、能力倾向、个性特征及兴趣爱好,常用的测验是:通过以上这些选拔方法,可使用人单位对申请者有一全面了解。但这种了解只是静态地反映一个人的特点。对于一些职位来说,可能更需要考察申请者在真实工作环境中的表现如何。情境模拟(亦称作评价中心)便是以模拟真实工作情况来考察申请者的能力、个性等方面情况的一种方法。在情境模拟中,经常通过公文处理法、无领导小组讨论、角色扮演等方法。由主考官对应试者进行观察、评价、打分。
招聘过程中的最后一道环节是录用。
(三)录用
录用决策模式主要有两种类型:一是单一预测的决策模式;二是复合预测的决策模式。单一预测的决策模式,是指从许多求职者中为某一种工作或某一类性质相同的工作选择一个或者若干个任职者。主要操作方法是,把对人员的各种条件、各个指标的评分情况分别列出后,采取加权计总分,而各种条件、各个指标的权重分配视不同物业管理公司、不同的职位而定。复合预测的决策模式,是指在一次招聘中分别测定众多求职者。并把他们安排到多种不同的性质的工作中去。主要操作方法是,把对求职人的综合能力测试得到的数据一一列出后。把人选工作的要求,以及工作对人的要求相互选择,合理录用,配置人员,可达到比较好的总体效应。
人力资源部门为本公司招聘到基本符合录用条件的人后,还要安排体检和政审,对应聘者的身体健康条件及政治行为表现作最后的严格审核。这也是最后的筛选、淘汰过程。
人力资源部门在完成了招募、选拔和录用的招聘活动后,对录取的求职申请者要寄发正式录用通知,告知录取人员何时、到何处报到,该带些什么,以及开始工作的日期等。
二、签约
物业管理公司在录用员工的同时,必须与劳动者(合同制岗位)签订劳动合同。劳动合同是劳动者与用人单位确定劳动关系,明确双方权利和义务的协议。劳动合同书是维系企业与员工合同双方权利和义务的法律规范,对整个物业管理公司的管理,起着十分重要的作用。它既涉及国家有关方针、政策和物业管理公司的管理制度,又涉及物业管理公司和员工的利益分配,影响企业管理的全过程。人力资源管理部门要认真学习《劳动法》,认真研究劳动合同内容条款,确保合同内容既符合国家的法规政策,保护企业的合法权益,又代表员工的根本利益,调动好员工的积极性。
实行劳动合同制是企业劳动人事制度改革的重要措施,也是一项十分细致的工作。
劳动合同书的编撰,可根据企业与员工的具体情况而定。一般来说,劳动合同书包括以下内容:劳动合同期限、工作内容、劳动保护和劳动条件、劳动报酬、劳动纪律、劳动合同终止的条件、违反劳动合同的责任。劳动合同除前面规定的必备条款外,当事人可以协商约定其它内容。
(1)物业管理单位与劳动者订立劳动合同,必须遵循两个原则:一是平等自愿,协商一致;二是符合法律、行政法规的规定。
(2)劳动合同必须由员工亲笔签署或盖章,企业代表签章(一般可由企业人力资源管理部门负责人为代表),并加盖人力资源部印章及注明签约的日期后方可生效。有的企业为表明劳动合同的法律约束作用,在双方签署后,交由政府法律公证处公证或经劳动法律部门签证。
(3)有些企业为了规范劳动合同的管理,还编撰了《劳动合同管理规定》。
(4)订立劳动合同的程序通常为:
①劳动者提交用人单位发给的录用通知和其它证明材料;
②用人单位向劳动者介绍其拟定的劳动合同的具体内容和要求;
③劳动者在全面了解劳动合同的内容所涉及的真实情况后,作出同意或不同意录用的表示,并可就合同的内容提出自己的要求;
④用人单位和劳动者在充分协商的情况下,对劳动合同的条款达成一致的意见,双方签字盖章后,劳动合同即告成立;
⑤劳动合同成立后,根据要求需办理鉴证的,可到劳动行政主管部门办理鉴证手续。
(5)劳务协议工的劳务协议,一般可由劳务工的派出单位与物业管理公司商定,以劳务承包形式,订立协议,约定双方的权利和义务。物业管理公司作为劳务输入单位,不直接与劳务工本人签订合同,由劳务输出方与劳务工签订具体的协议式合同。
合同或协议签订后,输入电脑,每月查阅并打印出合同期满人员,提前2个月作出续签与否的准备。
三、关于晋升主管、领班实行考核聘任制的几个要点
(一)晋升条件
(1)拟晋升主管、领班人员,必须具备良好的职业素质,热爱本职工作,有创业精神。
(2)廉洁奉公,作风正派,团结同志,遵章守纪,起模范作用。
(3)有较强的政治责任感和工作责任心,有充分胜任拟晋升职务的工作能力、技术业务水平。
(二)审批程序及考核
(1)部门经理依据岗位职责对晋升者进行者考核合格后提名,报主管人事的副总经理审批,由人事部办理聘任手续,试用期一般为3个月。
(2)晋升者在拟晋升岗位试用3个月后,由人事部依据晋升条件再次进行考核。考核形式为考评、笔试和口头答辩相结合,考核内容为公共部分和岗位职责、业务知识、业务技能。具体考核项目如下:
考评内容:
①敬业精神和工作责任心;
②礼节礼貌、仪容仪表、举止风范;
③业务技能、业务素质(含外语);
④督导能力、应变能力、处理问题能力;
⑤部门创收情况及费用指标控制能力;
⑥语言表达能力及在员工中威信;
⑦消防、安全、卫生意识。
考核小组成员由人事部及质检培训部组成。
四、临时工的录用、辞退
(一)录用原则
各部门根据工作需要,在编制定员以内,可招用临时工。临时工必须政历清楚,身体健康,且年龄、身材、容貌符合要求。
(二)录用范围
下岗、退休、离休等人员。
(三)录用程序
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篇2:物业管理劳动人事管理技巧范例精解7
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(7)
第七节物业公司业务员的工作要则与素质要求
一、敬业乐观
(一)了解公司
当员工刚进入公司时,必须先对公司作一番了解。
1.公司的共同目标。每一家公司都有各自的目标,并且通过“经营理念”、“经营方针”等形式,明白地表示给员工知晓。而在公司内工作的每一个人,都必须朝同一方面从事有秩序的活动,才能达成公司目标。所以,一踏进企业工作,都应先深入了解公司的目标。
2.公司的目标可分解为公司内每个人的目标。公司必须要由很多人分担其各式各样的工作,这些任务的完成才能达成公司的总目标。
3.尽心完成自己分内的工作。既然员工是公司的一份子,就不可以因为本身的厌恶或心情不佳等理由而不做其派定的工作。
(二)由学生意识转为社会人意识
刚步出校门的学生,一旦进入公司服务后,公司就必须将他们娇嫩的学生意识转换为社会人意识。
学生和社会人的差异在哪里呢?
一般说来,在学生时代的意识是:
1.没有上、下班固定时间,而且休假日很多,可以自由处理的时间比较多;
2.以考试成绩来评价自己和别人;
3.只和自己喜欢的人或气味相投的人交往;
4.平常靠打零工来赚钱,不需要考虑什么利益问题;
5.为了考试必须认真念书。
可是身为社会人,就不一样了,进入了社会到公司上班后,在意识上必须具备:
1.不仅有固定的上、下班时间,而且工作忙的时候必须自觉留下来加班;
2.以日常的工作态度、成果来评定员工的表现;
3.不论年龄、性别,都要与别人保持良好的人际关系;
4.为了公司的利益,做事时必须考虑工作效率和降低成本;
5.工作上必须具备的知识,必须靠自己主动去努力充实。
(三)成功的表现
作为一名成功的业务员,工作时应表现得精神抖擞、一丝不苟,在与顾客应对时,亲切有礼,给人感受颇为舒畅。这种敬业乐群的工作态度,并非与生俱来,而是靠长期培育训练出来的。
二、着装整洁
“佛要金装,人要衣装”。由于一个业务员的外表,会给公司内、外人士留下深刻印象,所以,业务员在上班时间,对自己的穿着应多加留意,一名业务员服装的贵贱在其次,重要的是让人有清洁愉悦的感觉。一个能干的业务员,除了要将工作做得尽善尽美之外,还须给人以良好的印象。而要给人良好的印象,员工应该视不同的场合穿得体的服装。
在服装方面,应注意的事项有:
1.服装应以便于工作,不要穿休闲服或太过华丽的衣服。如果公司规定穿制服或工作服,应依照公司的规定穿着。
2.服装要求整齐清洁,绝对不可肮脏皱乱。
3.为有利于规范员工行为和加强自律,上班时应将名牌、服务证挂在左胸上。
4.如果休假日需加班会见客人时,也要像平常上班一样,装扮整齐。
三、工作步骤
一名业务员被指示做某一工作时,最好依以下步骤来进行,以收事半功倍之效。
1.接受工作指示或命令。一般业务员做某一工作时,会接获上司的工作指示。这时候,不能只听上司交代的,还要明确地掌握住工作目的才行。所以,员工要深思的事情有:①目标是什么?②为什么必须达到那个目标;③何时达到呢?④如何会做得更好?
2.搜集有关的资料、情报。即搜集与工作的计划、执行等相关的文件、资料、情报,而且对于情报的选择,要有慧眼。
3.考虑工作的步骤与方法。愈是需要花长时间工作的事情,愈需要依照工作的步骤与方法来做,才比较有效率,此时宜好好活用“5W2H”的审核表。
4.决定工作的步骤与方法。不妨从所拟定的几个方案中挑选较合理的,决定时应该考虑到“更早、更好、更轻松、更便宜”这几项因素,来做筛选。
5.制定行事表。
6.实施时须留意:①确实依照所计划的步骤和方法去做;②很自信地去执行;③时时审核实际进度和预定计划的差距,必要时修改所定计划。
7.检讨与评估。从品质、期限、成本等层面,将工作的结果和当初的计划做一比较,如果不能达到预期结果,就应该找出其原因。
8.做完后,向上司报告结果。
注:5W2H之中5W是:when、where、who、why、what,即何时、何地、何人、何因、何事;2H是how、howmuch(many),即如何、多少。
四、商用文书
商用文书有一定的标准格式:①发文号码;②发文年月日;③收件人;④发件人;⑤文件名称;⑥问候语;⑦本文;⑧末文;⑨结语;要点摘录;追加或附注事项。
这儿提出几点需要特别留意之处:
1.收件人的公司名称、职称名称、个人姓名等,都要用敬语来写,而且公司名称应全文照写,不可省略。
2.文件名称应该力求简洁具体,让人能够一目了然,知道该项文件的主旨是什么。
3.开头问候的部分,一般写些问候语,或有关最近交易的感谢词句等。
4.正文、末文部分要简明,且能有一气呵成的连贯性。
5.文章要以客气、不失礼的口吻,不过也不可过于冗长、散温、丧失格调。
6.避免使用艰涩或陈腐的言词,力求平易简洁和现代化。
7.不可有错字、漏字,因错漏字是很失礼的事。信件写好后,一定要再过目。
8.对外文函,避免手写而尽可能打印。
9.发信时机不可错过。
10.书信的格式应尊重对方国家的习惯。
五、关于问题的解决
对于一名业务人员要尽可能避免问题的发生,但仍难免会发生浪费或错误事情,若能够提高警觉并加以改善,事情就会做得圆满无缺。
首先,为了避免小错不断发生,每位业务员对于自己分内的工作,应该每时每刻都存有问题意识,也就是经常采取“质问”的态度来发现问题。比如常自问:“为什么会变成那个样子呢?”“该怎么做,才会把事情做得更好?”等问题,然后激荡思考力来处理这些问题。
不可对习以为常的工作抱着“这样做就成了”的态度,如此一来,问题意识就荡然无存,也不可能再发掘什么问题及进一步要求自我改进了。因此,一个肯精益求精的业务员,会经常保持鲜活、敏锐的眼光来探寻新的问题,并努力要求自己去突破改善。
平常到底有些什么问题等着业务员去发掘呢?常见的问题有:
1.具有障碍性质的问题。也就是为了达到目标,而让业务员颇感困扰、难以处理的问题。
2.与所定的基准发生偏差的问题。如业绩不能如所预期的增长,纠纷发生率偏高,出错误的件数比平常增加等。
3.为了达到目标而必须解决、改善的重要问题。
4.属于创新之类的问题。这是公司为了将来要开创新的事业、开发新的业绩等,衍生出来的问题。业务员必须愿意积极面对新的挑战,同心协力,努力去克服困难。
在分析问题的过程中,可以采用因果分析图(也称鱼刺图)和Pareto图(也称排列图)作为辅助工具。
六、礼貌用语
一名业务员对于“敬语”应有所了解,然后在与人交谈时灵活运用。比如:
1.尊敬语:表示尊敬对方和对方的动作之言词,如“您”等。
2.谦逊语:表示谦卑的言词,如“敝公司”、“本人”等。
3.客气语:表示对对方的客气话,如“请”。
4.敬语加上客气话,如“李总经理,您请用”。
在商界上,最好多使用第四类的敬语,让人感受到彬彬有礼。
有些说话不太严谨的业务员,很容易在上班时间因一时疏忽,在顾客或上司面前讲错了话,故而不可不慎。例如:①俺。②你是谁啊?③等一下!④什么事?⑤要我来问吗?⑥什么?再说一遍!⑦你第一次吗?⑧快一点!⑨写下你的地址、姓名。打电话给经办人等等,不可轻易脱口而出。
七、使用电话
电话对工商界来说,是不可缺少的工具。可是,如果使用不当,比如说话声音太大、不亲切、不简洁等,反而会出现反效果。所以,员工应该懂得使用电话的礼节。
使用电话时,应该注意以下事项:
1.不管是打电话或接电话,不可因为对方看不到你说话的表情或态度,就草率地应答对方,还是要保持应有的说话态度。
2.打电话的时间应该留意小心,如打到公司时,最好避免中午或下班后的时间,打到个人的住家,则应该避免吃饭的时间。
3.最好在清静的地方打电话,这样比较不会泄漏业务机密。还有,若夹杂喧闹嬉笑声,会引起对方的不悦,这点也要留意。
4.电话是很方便的通讯工具,但不是所有的事情都可以靠电话来处理。如果是要拜托长辈或顾客的事,或要向对方表达歉意时,不管对方住多远,最好亲自去拜访一趟,比打电话来得好些。
接电话时,还要注意:
5.电话铃一响,就要马上去接,绝对不可任它一直响下去而不管。
6.接了电话筒以后,要马上清晰地表明自己公司的名称、自己所属的单位。若对方说“经常麻烦您”,就要回答“哪里,我们才是麻烦您!”
7.如果对方没有说出公司名称、所属单位,或自己的姓名,接电话这边应该说:“抱歉,您是哪一位?”以确认对方的身份。
8.接电话时,一定要交谈的内容记在备忘录上,以免忘了误事。
9.若电话中所谈的事情,需要传达给有关同仁,必须将时间、地址、内容等正确地传达出去。
10.电话讲完后,要确定对方已挂上电话筒,才能放下电话,这是应有的礼貌。
八、交换名片
交换名片是建立人际关系的第一步,如果运用得当,将有助于自己事业的发展。基于此,业务员在与人初次见面交换名片时,须注意以下几点:
1.外出时,必须准备一些名片,若忘记携带或用光了而未准备,都欠妥当。
2.名片应从名片夹抽出,而名片夹最好放在上衣胸口的袋里,千万不要放在长裤口袋中。还有,名片从皮包夹或车票夹取出不太好看。
3.名片最好是站着递给对方,如果自己是坐着,待对方走过来时,应站立起来,问候对方后再交换名片。
4.地位较低的人或访问的人要先递出名片。如果对方有很多人,先与主人或地位较高的人交换;如果自己这方人较多,就由地位较高的人先向对方递出名片。
5.名片递给对方时,应从对方看得到的方向交给对方。
6.名片应该以双手递给对方,收别人名片时,也要用双手去接。
7.拿到对方的名片时,应先仔细看一遍,碰到不认识的字,应问对方怎么念。另外,也要确认一下对方的头衔。
8.收了对方的名片后,若是在站着讲话,应该将名片拿在齐胸的高度;若是坐着,就放在视线所及之处;若一次收很多张名片,就按顺序放在桌子上。
9.在谈话中,不可折皱对方的名片,或任意丢弃在桌上,这样是极不礼貌的。
九、会客
当有客人来公司,柜台的业务员出面迎接,见到对方时,要先说“欢迎光临敝公司”,然后将客人带到会客室。
在引导客人通过走道走进会客室之时,要注意到如下几点:①在客人的左前方两三步,说:“请走这边!”然后以自己的背不完全被客人看到为准则,静静地带路。②若走道弯弯曲曲或上下起伏时,要轻声提醒客人注意。③通过危险地带时,要提醒访客务必小心。
搭乘电梯时,要注意的事项有:①自己先进入,按钮,到了之后,先让访客出去。②如果电梯有人操作,进出电梯时,应让客人或上司先走。
引导客人进入会客室后,必须:①认客人坐上座。②要客人长等时,应拿出杂志、报纸给客人看,并不时进来传达拜访对象的状况。③若拜访对象在开会,或有其他事情时,最好由本人或其代理人先出来照会一下,并说声抱歉,再让客人等候。
在上班时间内,如果须在同一时段约见同事和公司外的访客,则应以访客为优先。
对于来访的客人应该如何应对呢?
1.无论访客的身份如何,不可让他久等。
2.会见访客时,举止要高雅。不可将双手交叉于胸前,不要盘腿而坐,大腿不可神经质地摇动等。
3.西装要穿着整齐,纽扣要扣好。
4.当代表公司接待访客时,不可谈些个人的想法或自己所不知道的事情,也就是,绝不做不负责任的承诺或回答。
5.与客人会面时,为了维护公司的形象,应该显现明朗诚恳的态度。
6.会客时,原则上不要接听电话,如果非接不可,应获得访客的谅解。
来访的客人告辞时,业务员原则上应送到公司门口,如果公司在高楼大厦内,则至少要送到电梯口。
有关送客时要注意的事项有:
1.当走在走廊时,业务员应走在访客的斜后方,不过,当要为客人指引出口、电梯等时,就要走在客人的左前方。
2.当送客人到电梯口时,必须要等到电梯门关了后才可离开,而送访客上车时,则在汽车开动时,应鞠躬行礼送客。
3.客人乘自用车来访时,应该在客人离开前,通知停车场将车开到公司大门口处等候。
4.提醒访客,不要忘记寄存的物品。
十、拜访客户
当业务员代表公司到客户的公司或住宅拜访时,不仅不可为对方带来困扰,而且在访问前,还要做好各种准备。在访问前应做的准备事宜有:
1.先与受访者预约,并将访问的目的、日期、停留时间、人数一并告诉对方;
2.当约定有所变更时,应及早与对方取得联络;
3.再次确认访问的目的,使对方了解谈话的方向;
4.多数人一同去拜访时,应先做好协调工作;
5.将必要的资料、名片准备好;
6.即使事前有预约,出发前仍须确认对方的情况。
到了拜访对象的处所时,应注意:
1.起码要比预定的时间早到5分钟。
2.到了目的地之后,要先整理服饰,外套应该在进门前脱下。
3.如果迟到的话,应该及早跟对方或本公司联络,以免别人认为你不守信。迟到时若不闻不问,不仅有损个人的形象,也会毁了公司的信誉。
拜访客户时,业务员的一举一动都会受到对方的注意,为了让自己以及公司为对方留下良好的印象,业务员应该以合宜的态度来应对才是。
首先,到达对方的前台时,应该:
1.要清晰地讲出公司名称、自己的姓名、拜访对象,以及事前是否有预约,并将名片递出等待转达;
2.若是通过介绍人安排见面,应将实情说明,并提示介绍信;
3.柜台答允代为转达时,就即道谢,再在指定的场所等候。
其次,在等候时,应注意:
1.不可东张西望、流露出惊恐的样子,应该在指定的场所静静地等候;
2.离开等候处所时,应向柜台人员交待一声;
3.等候时间超过30分钟仍无法会面,不妨约定下次再见面的时间,然后离去;
4.当对方正在忙碌或不在时,可以留下名片,简要说明拜访内容,请人代为转交。
被引见时,要注意:
1.站在入口处,等待一下;
2.对方邀请进入时,先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜访的对象,以便等一下站起来与对方打招呼;当外出和拜访对象晤谈时,业务员应该表现得落落大方。
在会客室等待拜访时,就应该:
1.看到对方进来,应该立刻站起来与对方招呼。
2.对方说请坐时,应即道谢;
3.感谢对方接见之后,再确认对方可以谈话的时间有多少。
在晤谈时应注意:
1.原则上不应该抽烟,若想抽,应在确认对方不怕烟熏时才可抽。不过,当你向对方做说明时,最好不要抽。还有,绝不可叨着烟,这样很不礼貌;
2.不要流露出一副坐立不安的样子,这样不仅对方会被感染,而且亦难以取得对方对自己的信依赖感。所以,入座时应尽量坐在椅子的前半部,两手则放在膝上或手持笔记、文具等,并且应避免跷起大腿;
3.讲话时应看着对方,不可东张西望或一直往下看。
十一、洽谈
要想成为洽谈的高手,发自内心的热情与诚意是第一要诀。
在与别人洽谈时要注意:
1.要热忱、诚恳地和对方交谈,务必谦虚。
2.咬字要清楚,让对方易于了解。
3.声音太大、太小或音调过高,都应避免。
4.长话最好分成几个段落,以便让对方有思考的时间。
5.在洽谈前,将要表达的内容规划出优先顺序,洽谈时再逐一提出,但不可以专家的姿态,唱独脚戏。
6.谈话要能够引起对方的共鸣,不可伤对方的自尊,也不要使用对方不懂的专门用语或外语。
7.尽量多听取对方的意见,不光是听,还要用心倾听下来,边听边记录。
8.最好不要用方言,以免对方听不懂。
9.不要忘记自己是代表公司与对方洽谈业务。
10.发言时要说“敝公司”或“我们”……,而不是说“我”……,总之,时时以公司的意向为依归。
11.在与对方洽谈时,要避免显露个人的意见、感情。
十二、约会
约会准时,是做生意的基本条件。一个没有时间感的人,做起生意会让人没有信任感。所以,与人有约,一定要切
实履行,绝不可轻易失约。与人约会时,应注意:
1.不做太离谱的约定。
2.发言时,要先衡量,哪些是自己权限内可说的,哪些是不可说的。
3.遇到自己不了解的事务,或必须取得上司、他人同意者,应予保留等回到公司与有关人员磋商后,再和对方联络。
4.要将约定的事项记录下来,在洽谈结束后再互相确认一下。
5.所做的约定,无论是大是小,都要向上司报告。
约定完成以后,必须注意:
1.谈完主题内容后,不要再说些无谓的话,应赶快道谢离去。
2.不要超过预定的时间,万一超过,必须道歉。
3.离开时不要忘了随身携带的文件、物品,以免泄露公司的机密。
十三、表达能力
作为一名业务人员,能够从容地站在众人面前说话,是最基本的要求,并将直接影响自己业务上的成交率。遇事畏首畏尾,腼腼腆腆的人,总觉得这种个性是天生的,没有办法改变。然而个性受后天环境的影响也很大,如果有信心,还是可以矫正的。
1.心里想要做的事,最好付诸实施,这并不需要有多大的果断力,只要有点勇气就可以了。
2.不妨拉下脸皮想,就是丢脸,也不要怕在众人面前发言,如此历练过几次,胆子变大后,遇事就不会缩手缩脚了。
3.一般腼腆的人愈是想着自己的缺点,就愈是畏缩不前。最好厚着脸皮想“又不是只有我才有缺点,大家都有,有什么好担心的呢?”
4.公开表达意见之前,最好先做好充足的准备,将表达的内容记在备忘录上,然后反复演练,直到熟练为止。通过这种反复练习之后,应该不会再在众人面前发生紧张怯场之事了。
篇3:物业管理人事管理技巧及范例精解（6）
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(6)
第六节其他管理办法
一、更衣室管理规定
1.员工更衣柜实行集中管理。
2.新入厦员工凭人事部通知单,经部门经理批准,到更衣室管理员处办理有关手续。
3.员工更衣柜限于本人使用,不得转借他人和私配钥匙。
4.受护更衣室内设施,严禁私自撬换锁、移动更衣柜、扒柜门等现象发生。保持更衣室内卫生。
5.更衣柜内严禁存放贵重物品、现金和票证,不得存放公用物品和客用品。
6.更衣室坚持晚间关门制度,每晚24:00关门。次日早6:30开门,关门期间入室者,须经管理人员同意,并登记备查。
7.如发现被盗,要保护现场,并及时通知管理人员和保安部。
8.员工调出时,应在1周内交回更衣柜钥匙,逾期不交者,将请保安部协助强行打开,人事部有权对柜内物品进行处理。
9.更衣室管理人员应加强责任心,严格管理,加强巡视,检查柜锁是否锁好,发现问题及时报告。
10.以上规定如有违反,视情节轻重,按“处罚”条例有关规定处理。
二、职工浴室管理规定
1.到浴室洗澡员工须严格遵守浴室的开放时间。
2.凭员工证进入浴室洗澡,严禁携带亲属和子女。
3.爱护浴室的环境卫生及公共设施。
4.洗澡时勿携带贵重物品,以免丢失。
5.请勿在浴室内打闹、大声喧哗。
6.严禁在浴室内洗衣物。
7.工作人员要认真履行职责,严格管理,每天定时清扫浴室,保持清洁,有问题及时报修。
8.以上规定如有违反,视情节轻重,按“处罚”条例有关规定处理。
三、职工餐厅就餐规定
为加强职工食堂管理,特作如下规定:
1.员工必须按规定时间到餐厅就餐。
2.员工餐厅只向员工提供一顿工作餐,员工加班必须持加班餐券,特殊情况用餐须事先报餐饮部经理。
3.早餐只供大厦内部职工使用,大厦以外人员不得用早餐券就餐,否则将对转让者处罚。
4.员工餐证必须写清部门、姓名,否则不准就餐。餐证不得转让,凡发现转让餐证者一律严肃处理。
5.员工就餐时不得将大厦客用物品带入餐厅(如餐巾纸等)。
6.员工就餐时必须着工装、戴工牌。
7.请勿在餐厅内大声喧哗,共同维护餐厅的良好环境。
8.禁止将个人餐具带入餐厅或将餐厅餐具带出餐厅。
9.餐后将残羹倒入指定的容器中,并将用过的餐具放在指定地点。
10.爱护餐厅的设施和餐具,如有损坏,照价赔偿。
11.讲卫生、讲公德,禁止将骨头、鱼刺、鸡蛋皮等遗留在餐桌上,禁止在餐厅内随地吐痰,乱扔废弃物。
12.注意节约,杜绝浪费。
13.用餐员工应排成一队按顺序等候用餐。
四、工服管理规定
1.工服是根据所在部门岗位及工作需要而制做的工装,上班时一律统一着装。
2.工服不准穿出大厦(外联部门及部门经理以上人员因工作需要除外)。
3.工服有破损要及时送工服房修补。
4.因本人责任造成制服损坏、丢失,包括帽徽、肩章、臂章领花、领带等,应按原价赔偿。
5.离职员工应到人事部办理手续,将工服等退回工服房。包括:西服、裙子、衬衣、裤子、领带、领花、帽子等。
6.对于已不能穿用的工装,应收取折旧费(如:冬季毛袜、皮鞋、布鞋、军靴、保安部棉大衣、皮手套、临时工大头鞋、工程部绝缘鞋等)。
五、倒班宿舍管理规定
1.住宿时间:晚22:00至次日上午早9:00。
2.住宿人员必须持有当日本部门经理签发的住宿卡(每日一签,一签一宿)方可安排其住宿。
3.严禁将大厦为客人配备的物品带回宿舍使用。
4.不得使用电加热器具或将易燃物品带回宿舍。
5.不许在宿舍里吸烟、酗酒、打架斗殴、搞赌博活动等。
6.住宿后要抓紧时间休息,及时关灯。
7.外来人员到宿舍找人,须先到值班室登记,由值班人员负责接待传呼。
8.倒班宿舍值班员要加强责任心,严格管理,加强巡查,发现问题及时上报。
9.倒班宿舍内严禁存放大量现金及贵重物品。
10.爱护公物,未经允许不得随意搬动室内各种设备,损坏丢失房间的物品照价赔偿。
11.保持室内卫生,起床后将自己的被褥叠放整齐。
12.每月最后一天各部室秘书应持经理签字的凭据领取下月住宿卡。
13.倒班宿舍(包括武警、学员宿舍)不允许私留外来人员住宿,一经发现严肃处理。