ZZ中心项目接管方案

电视中心项目接管方案

接管验收是物业公司开始介入项目物业管理工作重要的第一步。接管验收工作的成败直接影响到后期的物业管理工作,项目经理应对此项工作给予高度重视。做好接管验收工作,不但是对物业管理工作的负责,更是对产权单位的负责。国贸物业将充分利用公司雄厚的工程技术力量向zz电视中心项目提供后援支持。

一、成立接管验收领导小组

1.组长:项目经理

2.副组长:本项目工程部经理。

3.各接管验收小组组长:本项目各工程专业领班;公司其它项目工程部主管、领班。

4.组员:工程技工;保安主管、班长;清洁领班;客服主管、助理。

二、成立公司技术支持组

组员:水系统工程师;弱电系统工程师;公司其它项目工程部经理。

三、分区接管计划

1.地下停车场区域接管小组

2.外围区域接管小组

3.综合业务楼区域接管小组

4.多功能演播楼区域接管小组

5.生活服务楼区域接管小组

四、由zz电视中心向物业公司提供资料

1.房地产平面图。

2.面积测绘报告。

3.竣工图(总平面图、建筑、结构、设备、附房工程、隐蔽管线的安全图纸)。

4.永久性的水准点坐标记录。

5.建筑物或构筑物沉降观察记录。

6.水、电、采暖、消防、卫生器具的检验合格证书。

7.供水供暖供电试压报告。

8.建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项。

9.建筑物质量保证书。

10.工程保修书。

五、设备移交验收(按系统)

内容:按zz电视中心开具的设备清单,对其规格、容量,按设计要求进行验收。对设备的安装数量,安装位置按竣工图进行验收。

消防水系统验收负责人:公司水系统工程师

停车管理系统验收负责人:公司弱电系统工程师

六、接管验收日程安排

1.接管验收自20**年月日起至20**年月日止。

2.zz电视中心负责人、承建单位向物业公司介绍情况及接管验收注意事项。

七、实施接管验收

1.各接管验收小组开始接管验收工作,并按照验收标准仔细进行,对不符合接管验收的事项逐一记录、汇总,提出书面验收意见。

2.物业公司汇总各小组书面验收意见,归纳工程不合格项和遗留问题清单,征求公司各专业工程师意见。

3.向zz电视中心接管验收负责人提交接管验收意见。

4.请zz电视中心及承建单位提出整改意见。

八、物业接管验收内容(工程专业)

1.主体结构:

1)地基基础的沉降不得引起地面变形和上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形。

3)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显的裂缝。

4)木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害。

2.外墙:

1)外墙不得渗水。在雨天,不应有明显印痕和霉点。

2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。

3.屋面:

1)各类屋面均需排水通畅,无积水,不渗漏。

2)平屋面应有隔热保温设施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。

3)房屋的屋面应有组织排水、出水口、檐沟,落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。

4.楼地面:

1)面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体平面平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如楼木地板)应表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

2)卫生间、阳台、盥洗间地面与相临地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。

3)楼地面应平整、牢固,接缝密合。

5.装修:

1)钢木门窗应安装平整牢固,无翘曲变形,开关灵活。零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

2)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。

3)门窗玻璃应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。

4)抹灰应表面平整,不应有空鼓,裂缝和气泡等缺陷。

5)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角。

6)油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮,漏刷现象。

6.电气:

1)电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导管连接必须紧密。铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密,可靠,使管路在结构上和电气连成整体,并有可靠的接地。

2)照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

3)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠。

4)对电视共用天线进行系统检查。

7.管道的验收:

1)排水立管全部进行通球试验。

2)开式水箱,暗装或直埋地下的排水管道做灌水试验。

3)卫生器具做通水试验。

4)消防管道做通水试验。

5)消防管道做冲洗试验。

8.公共区域附属配套设施:

公共区域附属配套设施应保证完好无破损。

九、物业接管验收内容(保安专业)

1.对公共区消防栓、灭火器的数量及完好情况进行验收。

2.接管钥匙。

十、物业接管验收内容(清洁专业)

1.对卫生间设备设施完好情况进行接管验收。

2.接管各区域清洁库房及钥匙。

十一、物业接管验收内容(会务专业)

1.对会议室内设备设施及物品进行清点。

2.对会议室设备进行试用。

3.接管会议室钥匙。

篇2:压力容器筒体拼接管理规定

为了使锅炉、压力容器上焊缝分布均匀、避免焊接残余应力相互叠加,有关锅炉、压力容器规程中对焊缝的数量和布置做了具体的规定。

(1)筒体拼接时,最短筒节的长度:对于中低压锅炉不应小于300mm,对于高压锅炉不应小于600mm;每节筒体,纵向焊缝的数量:筒体内径Di≤1800mm时,拼接焊缝不多于2条,Di>1800mm时,拼接焊缝不多于3条;每节筒体两条纵焊缝中心线间的外圆弧长,对于中低压锅炉不应小于300mm,对于高压锅炉不应小于600mm;相邻筒节的纵向焊缝应相互错开,两焊缝中心线间的外圆弧长不得小于钢板厚度的3倍,且不得小于100mm。

(2)封头和管板应尽量用整块钢板制成。如必须拼接,封头、管板的内径Di≤2200mm时,拼接焊缝不多于1条,Di>2200mm时,拼接焊缝不多于2条;封头拼接焊缝离封头中心线距离应不超过0.3Di,并不得通过扳边人孔,且不得布置在人孔扳边圆弧上;管板上整条拼接焊缝不得布置在扳边圆弧上,且不得通过扳边孔;由中心圆板和扇形板组成的凸形封头,焊缝的方向只允许是径向和环向的。径向焊缝之间的最小距离应不小于壁厚的3倍,且不小于100mm。

(3)炉胆拼接焊缝的要求同于筒体。U形下脚圈的拼接焊缝必须径向布置,两焊缝中心线间最短弧长不应小于300mm。

(4)管子对接焊缝不应布置在管子的弯曲部分。对于中低压锅炉,受热面管子直段上的对接焊缝的中心线至管子弯曲起点(或锅筒、集箱外壁,或管子支架边缘)的距离。至少为50mm,对高压锅炉,上述距离至少为70mm;锅炉范围内管道焊缝中心线至管道弯曲起点之间的距离不应小于管道的外径,且不小于100mm;受热面管子直段上,对接焊缝间的距离不得小于150mm。

(5)受压元件主要焊缝及其邻近区域,应避免焊接零件。如不能避免时,焊接零件的焊缝可穿过主要焊缝,而不要在焊缝及其邻近区域中止。

(6)开孔、焊缝和转角要错开。开孔边缘与焊缝的距离应不小于开孔处实际壁厚的3倍,且不小于100mm。在凸形封头上开孔时,孔的边缘与封头周边间的投影距离应不小于封头外径的10%。开孔及焊缝不允许布置在部件转角处或扳边圆弧上,并应离开一定距离。

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篇3:新建物业移交接管作业指导书

新建物业移交和接管作业指导书

1.作业目的

本作业不表示物业产权性质发生变化,仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性,又要做到双方界面清晰、职责分明。

2.主管岗位项目经理:督促检查主办岗位的作业,签署移交接管协议。

主办岗位土建和设备工程师:具体经办本项作业。

3.紧前工作条件

大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入,这有利于从使用者和管理者的立场上,从完善使用功能的角度出发,帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷,提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决,防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入,环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑,在竣工之前,项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的,应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。

4.作业描述:

4.1物业管理的前期配合:首届物业管理公司在取得物业的管理权后,应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。

4.1.1对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议,本主办岗位应认真对待,磋商解决方案并协助项目经理落实。

4.1.2当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时,应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见,监理应要求施工单位立即整改,但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。

4.2正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后,当交付使用的日期逼近,并且估计整改项目不多的情况下,可以和公司内部验收同时进行。

4.3本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管,随通知附送以下移交资料,由物业管理公司签收:

4.3.1房地产权证;

4.3.2竣工验收证明(包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书,整改意见和复验合格证明);

4.3.3质监站的竣工验收备案证明;

4.3.4交付使用许可证(针对住宅建筑);

4.3.5完整的全套竣工图;

4.3.6建设用地范围内地下综合管网图(含管线接口位置);

4.3.7沉降观察记录;

4.3.8重大工程质量事故记录;

4.3.9供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书,保修单和使用说明书;

4.3.10保修清单(包括所有保修项目,主要保修内容,保修起止日期,保修责任单位,联系方式,联系人,未付保修金数额等);

4.3.11除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备,用器具,家具,装饰,摆饰等清单;

4.3.12开发单位对外签署的尚未履行完毕,要求转移给物业管理公司继续履行的合同,协议及附件;

4.3.13出租和出售的范围清单。

4.4物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员,组成接管验收组按时到现场进行接管验收:

4.4.1实物验收内容和程序与竣工验收基本一致,区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收,并侧重于使用功能的检验。

4.4.2项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交接管会议,并负责编制会议纪要。主要议题为:

4.4.2.1物业管理公司报告验收情况,将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位,协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。

4.4.2.2物业管理公司报告接收文件资料的完整情况,如提出补充要求,开发单位应于满足。

4.4.2.3如有零星工程还未完工,部分工料尚未退场,临时建筑尚未拆除,应协商清场时限。

4.4.2.4协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话,则清点移交钥匙,签署交接书(附会议纪要)。如物业管理公司认为当天不具备接管条件,应商定时间重新召开移交接管会议。

4.4.2.5协商保修办法,签署保修协议。对于物业管理公司而言,保修责任在开发单位一方,但为了能使保修业务及时处理解决,开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位,并赞成以下两种办法之一:

开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司,由物业管理公司负责保修包干。多不退,少不补;

总包单位承担保修责任,开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司,当总包单位不能及时履行保修责任时,由物业管理公司代为保修,并按实开支费用,保修期满时按实结算。

4.5自物业管理公司签署交接书当天起,物业管理公司全面承担起物业管理的职责。