办公住宅物业管理权移交接管验收规范

办公+住宅项目物业管理权移交的接管验收

在物业管理权移交期间,委派由经理带队及土建、机电、消防、财务等方面专家组成的小组来现场工作,帮助和指导管理处接管验收物业、清点接管的资产、建立财务制度及帐目、并协调准备小区的全面进驻工作。

管理要点:在认真做好小区物业管权移交时,重点做好物业的接管验收和小区全面进驻的准备。

工作方式:在小区验收中,我公司派出的工程技术人员要参与各项验收工作,任何问题记录下来,属于必须解决的及时书面呈交原管理方协助,并报所方领导。在小区物业接管验收中,管理处的全部人员必须参与,对各自分管的项目全面负责,任何问题一定要详细记录、及时报告,以求尽快解决。在完成接管验收后,全面对设备建立档案。

工作内容:

1、签定《物业管理委托合同》

根据规定,在小区正式入驻前一个月与本物业管理公司签定《物业管理委托合同》。

2、行政人事方面:

为保证计划按时进行,管理处人员应该全部招、调到位,并进行培训以保证能参加物业接管验收的准备工作。

3、工程接管验收

管理处人员应在接管验收后进行,也可以同时进行。但由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不同,需要区别对待。物业接管验收是所方领导向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主的使用要求进行检查,主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接等三个方面。

现场验收主要项目:

1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有

无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

2、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);

公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备及管理用房、信报箱等。

3、供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

4、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。

5、电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

6、空调采暖系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各分管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;

7、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、电梯、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。

资料交接:

1、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。

2、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、

各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的签定合格证书、设备(水、电、空调、采暖、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

3、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套办公室小区综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

其它交接:

1、设施设备的备品备件,施工剩余材料备品等。

2、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。

3、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

接管验收注意事项

1、在接管验收前,管理处应该主动与所方领导协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量同意验收标准,明确交接双方的责、权、利。

2、接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

3、针对初验发现的问题,属于必须改正的,书面报请所方领导督促返修,一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请所方领导认可,属于无法返修的项目报告所方领导录备案;属于暂时无须返修的问题,列出清单报请所方领导备案。

4、设施设备试运行

为保证新物业公司进驻后设备即能正常运行,必须在设备接管验收完成后有一个设备试运行阶段,在这个期间,管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,由管理处工程技术人员开始直接操作设备,但设备试运行期间所方单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

篇2:地产控股人力资源管理权限办法

地产控股公司人力资源管理权限

一、按照“管理有序、合理授权”的原则,总部与各单位实行“分级管理”的人力资源管理方式,由总部和各单位按照不同的管理权限,实施不同的人力资源管理(详见《权责手册》,以权责手册最新版为准)。总部可授权各单位对指定的员工行使人力资源管理。

二、总部行使对总部员工、各单位高层以及由总部委派到各单位工作人员的人力资源管理权。

1.人力资源管理权是指与人员招聘、人事任免、薪酬核定、培训发展、绩效管理与考核等有关的一系列人力资源管理活动的权利和义务。

2.根据管理需要,总部可对属于总部行使的人力资源管理权向各单位进行必要的授权。

3.总部向各单位的长期人力资源管理权授权应在相关制度中予以明确,临时授权应以书面的形式进行授权。

三、各单位行使对本单位除高层及总部委派人员以外的所有员工的人力资源管理权。各单位在任免中层人员时须报总部备案。

篇3:地产置业资金管理权限规定

1、目的

本管理文件规范了公司资金管理的业务授权,以使公司内部各级管理人员在其职权范围内明确有关部门职责,根据既定的权限及有关职责执行各项资金业务。

2、适用范围

2.1本程序适用于本公司所有资金管理的业务活动。

2.2本办法适用于本公司及下属子公司。

3、管理权限

3.1银行账户管理权限

3.1.1银行账户的管理由公司总部财务部统一规划、集中控制、分类管理。

3.1.2公司总部财务部具体负责公司银行账户的开立、撤销及各控股子公司银行账户开立、撤销的规划、审批、检查及考核工作;下属各控股子公司的财务部门根据公司总部财务部的安排,对本公司银行账户的使用情况按不同类别进行日常管理,并接受公司总部财务部的统一调度、检查和考核。

3.1.3公司总部和各控股子公司银行账户开立、撤销的审批权人为财务总监。

3.2对外融资管理权限

3.2.1**置业总部统一安排对外融资,并由总部财务部负责制订实施方案并进行实施管理。

3.2.2公司《资本性筹资计划报告》的最终审批权人为股东大会。

3.2.3公司总部和各控股子公司的年度贷款总额由总裁办公会核定批准。

3.2.4公司总部和各控股子公司的《信贷业务申请书》、《贷款展期申请书》均需通过财务总监的审批,上述文件签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

3.2.5公司总部和各控股子公司所有银行贷款申请报告以及贷款展期申请报告,需由财务总监和总裁审批签字。

3.2.6贷款合同以及贷款展期协议的签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

3.3担保抵押管理权限

3.3.1**置业统一安排对外担保。

3.3.2公司财务部是担保批准的办理机构。

3.3.3公司对外出具担保,应由财务部严格审查被担保单位的偿债能力和信用程度,由公司总裁和财务总监双签批准。对非控股公司的担保申请,必须经董事会批准。

3.3.4公司为控股子公司对外出具担保,可出具贷款金额的全额担保;公司为参股子公司对外出具担保,原则上出具贷款金额的担保比例不超过公司的参股比例;原则上不对系统外的公司提供对外担保。

3.3.5《担保合同》或《抵押合同》一经签发,不得擅自修改变更。保证期间,申请人和受益人因主合同发生变更需要修改《担保合同》或《抵押合同》的,应在事先征得**置业书面同意。

3.4内部资金融通管理权限

3.4.1**置业总部统一安排内部资金调剂,并由总部财务部负责制订实施方案并进行实施管理。

3.4.2内部资金的融通及调动的审批权人为财务总监和总裁,所有的内部资金融通申请报告需由财务总监和总裁审批签字。

3.4.3财务管理协议的签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。

3.5对外付款结算管理权限

3.51**置业对外付款结算按业务类、非业务类付款结算以及各业务类别进行资金付款的权限控制。

3.52母公司对外付款结算的最高审批权人为总裁,计划外付款申请必须经过总裁办公会审议通过。

3.52子公司对外付款结算的最高审批权人为母公司财务总监,子公司的业务类对外付款,单笔金额在50万以上的,以及计划外付款申请,必须经母公司财务总监审批同意。

3.53预算管理员以月度资金计划为依据审核各类付款申请,严格控制计划外付款,申请付款部门对计划外付款必须提交《计划外付款申请说明》。

3.6现金借款及报销管理权限

3.61现金借款经各借款经办人部门经理及财务部经理审批,可办理现金借款。

3.62费用报销严格按预算及资金计划进行管理。超计划的费用报销须经分管副总和财务总监审批。

3.7备用金管理权限

3.71**置业各业务部门是否采用备用金形式进行管理,须经财务总监核定。

3.72使用备用金的业务部门或项目,业务部经理或项目经理为备用金使用和管理的责任人,统一管理备用金的日常使用。

3.73备用金费用报销严格按预算及资金计划进行管理。超计划的费用报销须经分管副总和财务总监审批。

3.8票据管理权限

3.81支票的管理由财务部按财务制度严格控制,任何借款性质的支票领用必须经申领部门的部门经理、分管副总和总经理分别审批。

3.82领用支票的报销严格按预算及资金计划进行管理。超计划的费用报销须经总裁办公会审议通过。