物业电梯维保监控办法作业指导书
物业作业指导书:电梯维保监控办法
1、目的
为统一电梯维修服务监控操作规范,提高电梯管理水平。
2、范围
适用于公司各管理处电梯维保监控。
3、定义
无
4、职责
部门/岗位工作职责频次
品质管理部负责组织电梯维保供方的选聘
组织电梯大检查,评估维保方服务质量;
抽查供方服务质量及时
每半年评估一次
每季度至少一次
管理处对电梯维保方服务质量全面检查与监督
对电梯维保方进行季度评估每月一次
每季度一次
监控人员日常检查服务供方的服务质量每周
定期评估服务供方服务质量每月
5、方法和过程控制
5.1供方的选择
5.1.2使用电梯的管理处,一般应选择该品牌电梯当地分公司作为电梯维保的战略伙伴,服务质量不能达到要求时,也可选择规模较大、实力较强的电梯维保公司作为电梯维保服务供方。
5.1.3所选电梯维保服务供方,应为具有政府主管部门认定的资质级别的合法电梯维保企业。
5.1.4确定电梯维保服务供方须经品质管理部经理、管理处经理、品质部专业人员、财务人员共同审核,选择三家以上企业从企业资质、服务质量、委托价格等方面进行对比,进行招投标,以选择质优价廉的维保服务供方。
5.2维保合同的签订
5.2.1各管理处应根据管理区域内电梯运行状况,对电梯维保委托方式进行选择,一般新安装电梯在第一次大修以前采用半保方式,第一次大修以后可采用全保方式;一般住宅电梯首先考虑半保方式,写字楼或其他使用率较高的电梯应首先考虑全保方式。但是为了转移技术风险,在经济条件许可的情况下,建议均采用全保方式。
5.2.2维保合同内容一般应包括:合同期限、电梯安装地点、电梯型号、数量、维保价格、维保内容、维修及保养标准、违约罚则、合同续签等事项。以本监控办法所附的合同为标准,各地公司可根据实际情况进行适当调整。
5.2.3签订合同前应请维保单位对拟委托电梯进行现场考察,提交电梯五年内的大、中修计划,提交电梯年度保养计划,提交电梯维保人员介绍资料等。
5.2.4拟采用半保方式委托保养的,须请维保单位提供常用配件的供应价格、信息更新方式、配件供应渠道等保证资料。
5.2.5全保方式一般要求每周进行一次例行保养、半保方式一般要求每半月进行一次例行保养;电梯出现故障时,一般要求维修人员在15分钟内到达现场;管理处电梯达8部以上时,要求维保单位现场须派驻专职人员。
5.3服务过程监督
5.3.1采用全保委托方式时,公司电梯总数量在30部以下的,需指定一名专业技术人员负责电梯维保服务供方的监控工作,电梯总数量在30-60部的,须有两名专业技术人员负责,依此类推。
5.3.2采用标准保委托方式时,专业技术人员的配备数量为全保方式时的1.5倍。
5.3.3各管理处须严格按照维保合同及附件的要求对分供方进行监控。
5.3.4维保方每次例行保养完成时,须由各管理处指定的电梯技术员签字确认,质量未达到合同要求时须重新保养,直至合格。
5.3.5维保方每月须提交月度服务报告,对电梯维修、保养、运行管理等情况进行汇总。
5.3.6每季度由各管理处对维保方的保养效果进行评估并记录。
5.3.7每半年,品质管理部组织相关人员需对电梯保养工作进行综合评估。较大或普遍存在的问题,由公司知会维保方,要求其提出改进意见。
5.3.8合同中应明确严禁维保方以礼品、娱乐性招待、金钱或其他形式贿赂、馈赠物业公司员工,否则可认为乙方违约,合同立即解除。
篇2:电梯设备运行巡视监控管理
电梯设备的运行巡视监控管理
巡视监控管理,是由电梯机房值班人员实施的,定时对电梯设备进行巡视、检查,发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视,根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》。
电梯设备巡视记录表
巡视时间备注
电梯编号
序号运行监控项目
1机房温度、湿度
2曳引电动机温度、润滑油、紧固情况
3减速箱油位油色、连轴器紧固情况
4限速器、机械选层器运行情况
5控制柜的继电器工作情况
6制动器
7变压器、电抗器、电阻器
8对讲机、警铃、应急灯
9轿箱内照明、风扇
10厅外轿内指层灯及指令按钮
11厅门及轿门踏板清洁
12开关门有无异常
13井道底坑情况
14各种标示物及救援工具情况
15电梯运行舒适感
电梯值班员:负责人:
1、建立巡视监控管理制度
公司工程部的电梯管理员,根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。
2、巡视内容
机房值班人员巡视应注意按照上表提示内容检查。
3、巡视中发现不良情况的处理
当巡视中发现不良状况,机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则及时报告公司工程部主管,协同主管进行解决。整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。
异常情况处置管理
当电梯工作中出现异常情况时,司梯人员和乘梯人员都要冷静,保持清醒的头脑,以便寻求比较安全的解决方案。
1、发生火灾时的处置:
1)、当楼层发生火灾时,电梯的机房值班人员应立即设法按动"消防开关",使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后,疏导乘客迅速离开轿箱。电话通知工程部并拨打119电话。
2)、井道或轿箱内失火时,司机应立即停梯并疏导乘客离开,切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时,电话通知工程部。若火势较猛就应拨打119,以便保证人员和财产的安全。
2、电梯遭到水侵的处置:
电梯的坑道遭水侵,应将电梯停在二层以上,然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源,水源堵住后进行除湿处理,如热风吹干。试梯正常后才能投入使用。
篇3:电梯监控系统三大类
电梯监控系统的三大类
目前电梯的监控系统大约分三类:
1,大部分品牌电梯都有自己开发的监控系统,他们都包括不同的通讯方式,不同的硬件接口,能较好的实现多台电梯的运行监视和一些基本的远程控制。但是此类产品由于销量有限,一般价格很贵,能消费的客户很少。
2,用plc构成的网络通讯监控。我们知道plc可以很方便的构成系统,开发此类系统完全省去了硬件开发的成本,只要软件开发成熟即可开工安装,而且系统一般采用标准的通讯接口,很容易与建筑的其它智能设备一起构成网络,但是电梯控制要是plc或要附加plc,相应的通讯单元,成本较高。但随着plc的价格不断下降,也不失一个好方法。
3,用单片机构成一个独立的采样通讯单元,形成一个二级监控系统,此类监控在初期的开发成本包括软硬件,开发成本较高,但形成系统后,再销售的成本就很低了。但是由于市场不大,难以形成规模,还有此类系统由于不采样标准配件,今后维护的难度,成本较高。
下面我们用第二种方法来进一步说明如何构成一个监控系统:
首先,电梯控制柜要把信号采样并通过一定的通讯方法将信号输出到网络中。如果电梯采用plc,被采样的信号如开关量,故障储存单元等大部分都储存在plc的内存中;如果电梯不采样plc,所有信号只能通过一个单独的plc来采集了,当然,这必然要更改一些线路。我们必须将系统需要监试的信号和打算控制的信号用硬件线路来实现,当然,这需要我们对当前的电梯有深入的认识。
信号收集好后就需要与网络通讯,一般plc都有多种网络通讯方法,如较长用的RS485等,通讯有一定的格式,一串数据如何分辨呢首先一定有一个控制符表示通讯的开始,还要有一个接收站的站号,然后就是通讯的内容(如读取***,写入***,置位***),当然一个完整的通讯必须具备有数据校核的方法,关于plc的通讯,可以去查阅相关的资料。
在网络中最重要的就是一个高效,方便,适用的用户观看,操作的介面。由于个人计算机的普及,一般用他来构成用户操作的平台。构造用户平台,必须先考虑与网络的通讯,数据才能以一定的格式被接收或发送;然后是用户介面的设计;在平台中,应该有一个数据库存储电梯的各种操作,参数,并能按用户需要进行一定的查询,统计。
对电梯进行更高效的管理和监控,往往需要电梯的维护商能直接监控电梯,并提取用户中心的数据,所以,还可以在上面说的2级系统上,添加一个监控中心,使维护商的工作能更高效,科学。为不增加成本,一般不使用专线连接,使用电话线在需要通讯时拨号连接就灵活得多。连接时自动读取用户平台的最新数据。当然,用户平台也可在一定时间或特殊情况下自动拨号连接中心报警或上传数据。中心的监控功能还可以利用数据进行特殊处理,实现远程的维修判断,如通过高速的采样监视电梯数据变化,然后用慢速回放,可以帮助分析一个故障的过程。