小区物业接管验收程序

住宅小区物业接管验收程序

一、接管验收准备

物业服务企业做为小区物业接管人,应该依据国务院2003年所颁布的《物业管理条例》中关于物业接管验收的相关法律法规规定,对小区物业进行接管验收。贵方作为物业管理移交人,应依法协助我司完成接管验收工作。

我方、贵方应由各自接管、移交主管人员成立物业交接验收、移交小组,召开接管验收、移交会议,依法确定接管、验收事项,明确接管、验收标准,确定不合格项整改完成时限。

1、双方应依法核准物业管理用房移交、接管事宜,以便利用该房完成接管验收工作。

移交方应确保物业管理用房房屋及屋内门、窗、水、电设施设备完好。办公桌、椅、柜等基本用品齐备。

业主及各项设施、设备档案、记录齐备。

收费记录完整,财务账册齐全,记录准确。

业主入住档案、资料完整。

2、具有完整项目工程原始资料,图纸。

3、项目在职职工档案、相关资质证书(复印件)准确、完整。

4、根据项目实际情况所起草、制订项目的相关管理资料、文件。

5、有与开发企业所签订《前期物业服务管理协议》、合同,并在有效期内,服务管理权益明确。

6、接管验收标准执行依据:

6.1《建设部房屋接管验收标准》建设部建标(1991)第69号。

6.2《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号。

6.3天津市政府物业管理相关法律法规规定。

7、具有小区业主多次、严重投诉问题记录及处置方案记录。

二、接管验收标准

1、接管验收标准应执行国家和天津市政府相关法规规定。

2、技术验收应符合各系统行业规范。

3、标准的编制还应参照项目建筑施工设计和各系统设计、安装技术要求。

4、如在施工和设备安装阶段做出变更、应以原设计单位所审批的变更设计为准。

5、接管验收标准的制定应具有可操作性。

三、接管验收程序

在物业服务管理行为过程中,管理权益将随接管验收程序的完成确定同时形成移交,其物业管理责任也随接管单位代表签字而转移。而责任的转移,应是交、接双方对所交接的范围充分了解的前提下所进行的约定行为。

物业接管验收工作将由以下工作内容组成:

1、约定交接范围

产权单位和物业管理企业应事先约定交接范围,慧景、华迪小区的交接应为:

1.1小区物业服务管理范围的移交建筑(含物业管理用房);

1.2小区建筑配套的设施、设备;

1.3小区市政设施、设备;

1.4已购入并在使用的办公物品、设备;

1.5已购入的维修工具、设备、库存零件、配件;

1.6物业管理档案、记录、文件;

1.7财务管理账目;

1.8在职职工档案,专业资质证书(复印件)等。

2、交接验收准备

2.1由交、接双方和双方所认同的相关单位共同编制交接物品清单,标明交接物业的名称,建筑面积,建筑物所处地址,四周边界,占地面积,绿化面积,区域内单体建筑名称、用途,区内市政道路长度,面积;物业服务管理用房位置,现使用名称,面积,室内配套设施,物品等相关内容。

建筑配套设施、设备清单:设备名称,型号,数量,生产单位,出厂日期,安装日期,数量,技术参数,维修养护记录等相关内容。

2.2双方对所交接清单实物现状进行考察,必要时制作交接物的现状影、像档案,双方留作记录。

2.3督促相关责任单位向我方作技术交底,说明情况。

2.4双方约定接管验收日期,明确验收工作程序,约定不合格内容的认定、处理方法。明确双方接管验收工作负责人,约定负责人的工作权限。

2.5双方和相关责任单位组建物业接管验收小组,召集各方参加工作会议,确定接管验收注意事项。协商接管验收所需设施、设备、测量仪器、仪表的准备,做好验收保障。

3、接管验收

物业的接管验收包括文档验收、制订标准、实物验收、不合格品处理方式等四个步骤完成:

3.1文档接管验收

根据《物业管理条例》相关法规规定内容,文档接管验收应包括:

3.1.1开发建设报建批准相关文件、许可证书等原始文件资料。

3.1.2总图:包括总平面图、立面红线图、图纸目录等。

3.1.3土建部分:包括建筑竣工图、结构图、立面图、维修记录等。

3.1.4电气部分:电气设计说明、外电竣工图、电气施工竣工图(照明、动力、事故配电)、高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同资料、安装及验收资料、高低压设备试验记录、运作记录、保养资料、电气系统图、平面图等。

3.1.5消防部分:消防报警系统图、平面图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运作资料、操作手册、设计说明;消火栓、喷淋系统图、平面图、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等资料;控制柜说明书、操作手册。

3.1.6电信部分:电信电缆竣工图、配线表、验收资料等。

3.1.7卫星电视部分:前端设备说明书、使用手册、分支分配系统图、平面图等。

3.1.8保安监控系统图、平面图、操作手册、说明书等。

3.1.9门禁系统图、操作说明、“维保”合同、验收记录、维修记录等。

3.1.10给排水部分:供水、排水系统图、平面图、设计说明、控制柜、原理图、接线图、清洗记录、水泵技术资料。

3.1.11供暖部分:供暖系统图、设计说明、控制图、原理图、界线图、清洗记录、水泵技术资料。

3.1.12建筑、市政系统、配套工程、设施设备系统竣工验收文件、维护保养记录、使用合同、维护保养同。

3.1.13地面、地下停车场(库)规划报建批准手续、施工图纸、竣工图纸、设备设计、安装、竣工图纸、设备技术资料、维修记录、停车场使用批准相关文件。

3.1.14双方应对映文档、图纸目录,逐条逐项(张)的进行核对。其标准为:无残破、损、缺,内容与文档目录相符,文档、图纸干净整洁,符合档案接管要求(如有缺损,及时采取补救措施)。

3.2制定标准

依据相关行业标准、技术说明、维修记录、编制接管验收

技术标准,编制验收应用文件/表单。

3.3实物接收。

3.3.1建筑验收:

单体建筑验收:

建筑物四侧外立面、外窗、出入口(门)台阶、门、四侧外排水、地面、其它附属物等完好、无破损及严重污迹,无影响人身安全的质量隐患。

建筑物内部公共区域:

地面、天花、墙壁、楼梯、门窗;照明设备、消防设施、通风设施完好。

公共卫生间:

地面、墙面、天花、照明、外置管线、卫生洁具、隔栅、门、排风扇、水龙头及其它附属设施等无损坏、丢失、使用灵活有效、无渗漏现象发生、无严重污迹。

3.3.2市政设施验收:

按照图纸对道路、照明、管网、电缆、附属设施等进行验收,进行无破损丢失、无影响人身安全的质量隐患的检查验收。

3.3.3市政工程的验收:

道路有无积水,沟渠、管井是否有残余垃圾。

供水管道是否渗漏。

化粪池有无透气管。

区域内有无消火栓接合器。

室外供排水管线是否通畅。

室外车场标识系统是否完善。

区域内照明系统及防雷保护、接地保护是否符合要求。

3.3.4给排水系统的验收:

检查自来水公司进水表阀,是否完好。

水泵、电机安装是否稳固,运行声音是否正常。

排水管道选材是否符合要求,检查口有无跑冒滴漏现象。

排水沟、集水井、化粪池是否畅通,潜水泵是否正常运作有无堵塞现象。

3.3.5绿化验收

植物、植被完好,无残损、枯死现象。

附属排、灌,设施设备完好。

3.3.6附属建筑验收:

符合各项验收要求,适用于原建筑设计用途,可正常使用。

3.3.7停车场设施验收:

停车场权属清楚、归属明确,管理费、租金定价无争议。

地面停车场规划报建手续完备,产权单位出具移交委托内容明确,条目清楚,批复手续、收费许可齐备。

3.3.8小区各出入口交通标识验收:

小区各出入口交通标识齐备、设置符合规定。

3.3.9小区业主停车管理档案验收:

购置车位档案、租用车位档案、收费财务记录、管理能耗缴纳计帐凭证。

3.3.10供配电系统验收:

高、低压配电柜,变压器是否工作正常;有无事故及安全隐患如安全距离,绝缘胶板,接地网等。

确定各分户所接电源是否正确,并做出明显标识。

3.3.11保安监控系统验收:

画面是否清晰,云台动做是否准确,录像设备是否正常。

消防系统:烟感、温感、水流等信号能否正常动作;消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等能否自动及手动起动,能否联动;消防电话是否畅通;消防广播可否播放。

3.3.12门禁系统验收:

根据操作使用说明各项功能,进行系统测试,各功能满足使用需要及质量要求,门禁系统在接管验收过程中应增加3个月的试用期,并按规定由安装和移交单位提供不少于1年的质量保修期限。

四、不合格问题处置方法

1、对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题,接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知,要求移交人限时对不合格问题进行整改,移交人应在限定时间内完成整改事宜。

2、对在规定时间完成整改有困难的,移交人需以书面形式做出解释,并做出完成整改时限书面承诺,完成整改后,接方应对整改问题进行复检。复检合格后经双方签字确认后,完成整改复检工作程序。

3、在实际工作中,由于接管验收具有时限约定,所以在处理不合格问题时,接方在征得移交方的同意,并在下达不合格整改通知后,可以先对不合格项进行接收,再由接方监督移交人在规定时限内完成整改工作。移交方有义务配合接方督促移交人按规定时限内完成相应整改工作。

五、财务问题

在物业接管验收中,财务方面的接管验收应该引起双方重视。建议双方共同成立财务验收小组,认真审核物业方面的所有收支及应付款项目,并与移交人形成处理意见。以保证接方进场后的管理服务工作得以正常、有序的展开。

1、对物业接管验收中,不符合质量要求,需要发生整改施工费用的问题,由移交单位负责整改及负担所需费用,如移交人委托乙方对质量问题整改,应按预算价格,承担整改费用。

2、委托整改费用应以预付方式交给接方,接方在收到委托整改费用后,按约定的时限完成整改工作。

六、交验内容、事项的调整

物业接管验收需根据接管小区的实际情况对交验内容、事项进行必要的调整,用以满足该项目物业接管验收的需要。

篇2:项目物业接管综合验收办法

项目物业接管综合验收办法

1、规范物业管理交接验收接管工作,维护企业利益,依据《物业管理条例》、《NJ市物业管理办法》、《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收办法》及公司ISO9000体系的相关规定,制定本办法。

2、本办法适用于公司全委项目的交接验收

3、综合验收小组由经营班子成员任组长,从综合管理部、市场发展部、工程管理部及A类项目中各选派1~2名专业技术管理人员任组员,项目管理处为主要配合。

4、接管综合验收的内容包括以下内容:

第二条给排水系统及配套设施、资料

第三条污水处理系统、资料

第四条消防系统及配套设施、资料

第五条供气房设施、资料

第六条空调系统及配套设施、资料

第七条电梯及配套设施、资料

第八条变配电系统及配套设施、资料

第九条防盗监控系统及配套设施、资料

第十条电话、通信、有线电视、宽带网络等设施及其配套

第十一条其它智能化系统、资料

第十二条室外行车道路、停车场配套设施及标识

第十三条绿化及其养护设施

第十四条垃圾中转或处理设施

第十五条房屋本体及每户单元

第十六条楼幢户编号及邮政设施

第十七条物业管理用房

第十八条宣传告示栏及其它公益性文体设施

第十九条各专业部门验收资料

5、接管验收程序

第二条发展商在物业交付前15天向物业公司书面提出接管验收申请

第三条综合管理部接到申请首先确认其是否符合接管验收前提要求

不符合接管验收前提要求的,通知发展商暂不予以验收交接,并说明理由,提出整改要求。

符合接管验收前提的,组织相关人员组成验收小组,按照双方约定的时间依据验收标准对物业进行接管综合验收。

第四条公司经营班子负责验收结果的审批

第五条验收合格的,在验收结束后5天内向发展商出具验收合格通知,并由验收小组代表公司办理接管手续,管理处负责现场主要协助。

第六条验收不合格的,在验收结束后3天内向发展商发出整改通知书

第七条整改结束后,由发展商提出申请,约定时间后再次复验

6、不符合接管验收前提要求及验收(复验)不合格的物业,公司不予以接管;确实需要接管的,可在协商的前提下先与发展商进行岗位交接。

7、物业接管验收的前提

第二条小区(大厦)的所有建设项目全部施工完毕,并经过竣工验收合格,验收资料齐全

第三条住宅小区(大厦)的所有建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划设计的使用功能

第四条消防、安全、供电、供气、给排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备设施正常使用并符合相关规定,相关验收证明齐全

第五条通过质监站的《综合配套设施验收》,验收证明齐全

第六条临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕,室外无架设临时管线

第七条施工单位及施工单位已完工退场,不再占用小区(大厦)内房屋且临时施工用房已拆除

第八条绿化已按要求种植

第九条主要机动车非机动车停车场已按规定配置,室外道路建成并保持通畅

第十条共用区域垃圾中转站(箱、桶)已按规定配置

第十一条共用部位消防设备设施及信报箱已按规定配置

第十二条合同中另有约定的按约定办

8、物业接管验收的标准

第二条公司管理处工作手册《房屋本体接管验收规程》、《公共配套设施设备验收规程》、《物业资料接管验收规定》

第三条《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收标准》

第四条国家另有规定的按国家规定执行

9、旧物业的接管验收参照此办法执行

设备故障报告制度

1、为加强管理处/中心设施设备的管理,保障设施设备的安全运行,特制定本制度。

2、本规定中的设备故障分为一般故障、重大故障和事故三类。

一般设备故障是指维修费用较少,基本不影响业主使用的设备故障。

重大设备故障是指影响面广,停机时间4小时以上的故障。

设备事故是指设备重大毁损,影响极大或因设备故障造成人员伤亡。

3、管理中心/处发生设备故障的,应及时处理,抓紧时间恢复。

4、管理中心/处发生一般设备故障的,由管理中心/处直接处理,处理结果、过程报公司备案。

5、管理中心/处发生重大设备故障的,应在2小时内向公司工程部报告,发生设备事故应立即向公司报告。

6、发生重大设备故障和设备事故的,公司应成立事故调查组,按ISO9000体系进行调查处理。

7、发生人为重大设备故障和设备事故的管理处/中心不得申报当年度先进集体。

篇3:X住宅区绿化接管验收标准

住宅区绿化接管验收标准

1.项目工程部(或施工单位)向物业公司移交《绿化工程竣工图》、《苗木种植一览表》、《竣工验收证明书》及《现场签证单》、《绿化工程合同》,以备存档。

2.绿化工程质量标准:

2.1苗木种植种类,数量,位置与竣工图纸相符。

2.2苗木规格符合设计要求及结算规格。

2.3施工场地无残留垃圾、余土。

2.4合格苗木质量标准:

2.4.1长势良好,没有枯枝、黄叶、残叶现象。

2.4.2乔灌木种植位置适当,高低错落有致,外形美观,造型、修剪合理。

2.4.3枝叶无病虫害,无蛀干害虫。

2.4.4乔木保护措施得当,有护树架无倒状,摇动现象。

2.4.5草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/100平方米,无裸露黄土现象。

2.4.6不合格苗木,特别是大型乔木及枯死、生长不良苗木限在移交整改通知单下发后一周内补种整改完毕。新补种部分,要从补种工作完毕起重新计算养护期,或由养护公司补种,其费用从原施工队中扣除。

3.贵重苗木、不易成活树种、一、二年生地栽季节性时花、荫生植物移交及其它不合理种植现象移交细则:

3.1对于价值昂贵稀有名贵树种(例如:千年古榕、加拿列海枣、原始移植大型乔木等),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过二伏二寒(即2年质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到2年便移交物业管理公司,在2年(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承但补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期2年。

3.2不易成活树种(例如:棕榈科中植物;具体树种名称见附注),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过一伏二寒(即1年半的质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到1年半便移交物业管理公司,在1年半(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承担补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期1年半。

3.3一、二年生地栽季节性时花因具有季节性,在非开花季节是没有花期的,因此设计单位及项目工程单位应根据设计要求注明需保持绿化中一年四季有花品种的,请提供不同季节时花替换品种名称,若设计未要求四季有花的一、二年生地栽时花品种,请注明此花花期过后需替换的永久多年生品种,以便管理公司根据设计要求进行养护工程的有效管理及达到良好绿化景观效果;以上替换品种种植所产生费用由项目工程单位承担。

3.4在项目移交时若发现有将荫生植物种植在阳生植物生长环境中的现象,请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或移交时请设计单位及项目工程单位注明此植物自然死亡后替换品种,由物管公司安排替换品种施工种植,所发生费用由项目工程单位承但。

3.5其它不合理现象(例如:一年生时花与木本灌木间种、不耐涝植物种植在湿地中等),在移交时请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或进行准时移交物管公司,但物管公司在养护过程中1年(从移交物管公司之日起)内死亡,补种由项目工程单位承担,并对补种树种从新计算质量保证期。

4.物业公司将审批验收结果交公司予以结算余款。