物业公司接管验收控制程序

1.0程序目的

通过对接管物业进行验收,验证物业的质量、安全性、各项功能指标与设计(规定要求)的符合性,并明确与施工单位的责任范围,以便更好地开展日后的管理工作,为广大业主(住户)提供满意服务。

2.0适用范围

适用于管理处所有接管物业的交接验收管理工作。

3.0主要职责和权限

3.1管理处经理负责组织成立接管验收小组;

3.2管理处经理负责接管验收的组织协调工作;

3.3接管验收小组负责验收工作的实施;

3.4管理处经理负责物业接管后涉及施工单位的工程事宜处理。

4.0程序内容

4.1接管验收的准备工作

4.1.1管理处在接到接管验收通知后,管理处经理负责组织从管理处各部选定人员,成立接管验收小组,指定小组组长,按专业分设土建组、机电设备组、资料组。

4.1.2在进行现场检查验收前,资料组应联系查验竣工资料,如竣工资料不齐全,则应通知建设单位补齐资料,否则不能进行现场验收。

4.1.3土建组在正式现场验收前,应到楼盘现场查验竣工情况,只有楼盘已经综合验收合格、土建配套工程均已结束才能进行接管验收,否则应与开发建设单位明确完工交验日期。

4.2现场接管验收工作

4.2.1在准备工作就绪后,由接管验收小组通知开发建设单位,约定具体验收时间。

4.2.2各专业验收组按专业分工,对楼盘进行检查验收,核实相关竣工资料,并将检查结果记录在《物业接管验收表》中。

1)土建组负责主体结构、设计功能、配套设施等土建及装饰部分的验收;

2)机电设备组负责机电设备、给排水、电气、消防等各系统的验收;

3)资料组负责一切工程资料的清点、交接工作。

检查主要依据设计资料、竣工资料、国标标准规范和法律法规。

4.3验收问题的处理

4.3.1验收结束,接管验收小组要与建设单位召开现场总结会,对《物业接管验收表》中存在的问题进行汇总,与建设单位协商落实整改期限,并要开发建设单位在《物业接管验收表》中签字确认。

4.3.2如验收中发现的问题不影响接管,可与建设单位商定尾项接管,之后按约定对尾项进行验收;如不具备接管条件,则另行安排验收,具体参照前述条款执行。

4.3.3验收小组组长负责将验收情况向管理处汇报。

4.4物业接管后遗留尾项工程处理

管理处负责与开发建设单位接口,处理物业遗留工程、尾项工程。管理处在工作中涉及到需与开发建设单位协商解决的事项,亦由管理处经理来协调处理。

4.5操作记录的保存

所有接管验收的操作记录,由接管验收小组资料组负责整理、分类,归档管理,具体参照《操作记录控制程序》执行。

5.0支持性文件

5.1《物业保修协议书》(外来文件)

6.0质量记录

6.1《物业接管验收表》

篇2:A物业接管验收管理控制程序

物业作业指导书

物业接管验收管理控制程序

1、目的

规范物业公司的物业验收程序,确保物业对发展商提供的楼宇及其设施的验收得到有效控制。

2、适用范围

本程序适用于公司所承接的每个物业项目的验收。

3、定义

无

4、职责

部门/岗位工作职责

管理处负责人负责成立、组织验收小组进行物业验收工作,签发与开发商的验收往来文件。指定专人负责小区(大厦)竣工资料,设备技术资料的移交、验收、归档。

管理处工程部负责验收小组现场按照"物业接管验收流程及标准"进行严格验收,及时提出合理化建议,确保验收工作的顺利完成。

品质管理部负责全面协调,协助房屋移交验收工作。

5、方法及过程控制

5.1验收准备

5.1.1物业公司接到开发商的接管验收通知以及交工标准后,确定验收小组成员。

5.1.2由验收小组成员编制《物业接管验收流程》报品质管理部审批,并与开发商进行对接具体事项。

5.1.3管理处负责在验收前7日将验收所需专用工具应准备齐全。

5.2验收实施

验收小组成员根据单项验收表(包括:《绿化环境单工程项验收表》、《土建工程单项验收表》、《水暖工程单项验收表》、《电气工程单项验收表》以下同)/《物业验收汇总单》分专业进行验收。

5.2.1验收小组按各专业进行验收,主要验收房屋使用功能、机电设备、环境绿化、建筑外观等,将验收情况详细记录在单项验收表/《物业验收汇总单》中。

5.2.2验收小组负责分组进行单项验收,在单项验收表上记录,同时进行汇总。

5.2.3《物业验收汇总单》由开发商代表与物业代表共同签字认可后方可办理移交手续。

5.2.4管理处将全部相关资料整理存档,并在品质管理部备案。

5.3验收接管流程

首先由开发商按照接管资料移交清单(包括:《工程技术类接管资料移交清单》、《规划档案类接管资料移交清单》、《入住管理类接管资料移交清单》、《项目产权类接管资料移交清单》)物业公司组织专业人员实施验收(资料、现场),验收结果提交项目工程部组织施工单位对不合格部位进行返修,复验合格后签定物业移交书。

5.4验收重点

5.4.1建筑结构、配套设施的使用功能方面。(例如:门窗、卫生洁具、电视电话)

5.4.2工程图纸是否与实际结构相符,管线是否能够正常使用和运行,水暖电各项功能能否安全使用。

5.4.3对于检查出来的设计及施工问题,应在单项验收表/《物业验收汇总单》中作详细记录,书面反馈开发商。

5.5验收依据

5.5.1《建设工程质量管理条例》

5.5.2《建设部房屋接管验收》ZBP30001-90

5.5.3根据各管理处反馈的业主较为关心的项目。

5.6验收原则

5.6.1如实反映所存在的问题,保证业主正常使用。

5.7验收要求

5.7.1依据验收标准和单项验收表/《物业验收汇总单》逐项检验。

5.8验收方法

外观检查结合专业工具测试

5.9验收时间及期限

在接到开发商《验收通知单》及相关资料后,以书面形式回复开发商验收时间及相关资料,一般一周内开始实施验收,一个组团初、终评为期15天。

5.10验收说明及相关表格根据待验物业项目实际房型进行调整。

5.11施工单位应提交的资料

5.11.1产权资料

a)项目批准文件

b)用地批准文件

c)建筑执照

d)拆迁安置资料

e)建筑单位的有关资料

5.11.2技术资料

a)竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸、资料。

b)地质勘探报告

c)工程合同及开、竣工报告

d)工程预决算

e)图纸会审记录

f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)

g)隐蔽工程竣工验收合格证明

h)沉降观察记录

i)竣工验收证明书

j)钢材、水泥等主要建材的合格证及质量保证书

k)水、电、采暖、卫生器具等设备的产品合格证书

l)砂浆、混凝土试块试压报告

m)供水、供暖的试压报告

n)监理公司签发的各种文字材料

o)消防部门的审批文件

5.11.3上述资料详见接管资料移交清单。

5.12验收标准

5.12.1主体结构

a)地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过GBJ10的规定值(GBJ10-钢筋混凝土结构设计规范)。

c)木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害、防腐处理良好,基构件的选材必须符合GBJ206(木结构工程施工及验收规范)中2.1.1条的有关规定。

d)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

e)抗震设防必须符合GBJ11(建筑抗震设计规范)的有关规定。

5.12.2外墙

a)外墙不得渗水

b)涂料色泽均匀一致、无开裂、起鼓现象,面砖粘合牢固、拼缝均匀、顺直。

c)铝扣板应安装牢固、质量良好、钢结构焊接牢固、接地良好,表面油漆无脱落。

5.12.3屋面

a)屋面工程必须符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)4.0.6条的规定。

b)排水通畅,设施齐全、出水口、落水管应安装牢固,接口严密,不渗漏。

5.12.4楼地面

a)面层与基层必须粘接牢固、不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝,脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

b)卫生间地

面与相邻地面、相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。卫生间地面应做闭水试验。

c)地砖地面应平整牢固,接缝均匀密合。

5.12.5装修

a)钢、铝、木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,封胶良好,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确、缝隙严密适度。

b)木装修工程应表面光洁,防腐处理良好,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。

c)门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。中空玻璃无漏气、夹层污染。

d)扶灰应表面平整,不应有空鼓,裂缝和起泡现象。

e)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直。无缺棱掉角、划伤。

f)油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮,漏刷现象。

g)外墙、窗户淋水试验应无渗漏。

5.12.6电气

a)电气线路安装应平整、牢固、顺直,导线连接紧密规范,采用铁管配线,必须整体跨接地线,每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于一兆欧/千伏。

b)照明器具、低压电器及其支架必须安装牢固、部件齐全、接触良好、位置正确。

c)动力、照明闸箱安装必须牢固,位置准确,电器安装及导线连接必须牢固,接地保护必须良好,要有明显的相序及柜号标识,电器件齐全、无损坏,安装质量符合规范要求。漏电保护试验反应正常。

d)电缆、桥架、母线安装牢固顺直,性能可靠部件齐全,竖井内电缆每层要有明显的缆号标识。

e)避雷接地系统中各种避雷装置所有连接点必须牢固可靠,接地电阻必须符合GBJ32(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求。

f)除上述要求外须符合"低压电器安装验收规范"的有关要求。

5.12.7水、卫、消防

a)管道的管径、坡度、检查井、水压试验及保温防腐措施必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。

b)管道应安装牢固,控制部件启闭灵活、无滴漏。

c)卫生间地漏、排污管接口、检查口不得渗漏、管道排水必须顺畅、卫生器具质量良好、接口不得渗漏、安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

d)水泵应启停可靠,安装牢固、平稳、运行时无较大震动、钢结构底座安装牢固、防腐处理良好。

e)消防设施必须符合GBJ16(建筑设计防火规范),GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求,并且有消防部门检验合格证。

5.12.8采暖

a)管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。

b)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。

5.12.9附属工程及其它

a)室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置,管道坡度、管径均必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

b)化粪池排污量设置合理,池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道有足够坡度,并不应超过2个弯。

c)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

d)烟道、通风道应畅通无阻塞物。电井、管井整洁干净,隔层封闭应牢固,无质量问题、井门安装完毕、配件齐全,外观美观。

5.13为维护业主利益,保证投资效益,施工单位应按接管验收具备的条件和应提交的资料提前做好交验准备工作。接管验收时,交接双方均应严格按本提纲执行,验收不合格时,双方协议处理办法、接管验收后,对整改未达标的质量等问题,根据实际情况(建议由发展商)扣除部分工程款做为保修抵压金,以保证后期管理的代修费用。待整改全部完成后,按实际情况予以结算。

6.支持性文件

无

7.质量记录表格

TJzzWY7.5.4-G01-F1《验收通知单》

TJzzWY7.5.4-G01-F2《物业验收汇总单》

TJzzWY7.5.4-G01-F3《绿化环境单工程项验收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F4《土建工程单项验收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F5《水暖工程单项验收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F6《电气工程单项验收表》

TJzzWY7.5.4-G01-F7《工程技术类接管资料移交清单》

TJzzWY7.5.4-G01-F8《规划档案类接管资料移交清单》

TJzzWY7.5.4-G01-F9《入住管理类接管资料移交清单》

TJzzWY7.5.4-G01-F10《项目产权类接管资料移交清单》

篇3:物业接管验收物业入伙物业装修控制程序

物业接管验收、物业入伙及物业装修控制程序

1.0目的

对楼宇验收、接管物业、业主住户的入住及装修过程进行控制,确保业主住户在最短时间内顺利入住,业主住户对房屋的装修符合要求。

2.0范围

适用楼宇验收接管物业、入住前准备、入住过程及房屋装修过程的管理。

3.0职责

3.1总经理负责组织成立物业验收接管领导小组并负责楼宇的验收和接管物业活动。

3.2管理处负责物业验收接管物业的日常事务组织协调工作。

3.3各部门按规定组成接管小组时各专业组参与物业的验收接管工作。

3.4管理处负责入住的具体实施负责接收装修的申请批准和质量控制。

3.5工程部负责对业主住户的房屋装修的有关工程质量问题进行监督控制。

4.0工作程序

4.1楼宇的验收接管物业的控制

加强物业综合验收和交接管理,保障房屋及配套设施的质量及各项功能指标符合规定要求和标准。

4.1.1物业验收应具备的条件

4.1.1.1新建物业验收应具备的条件:

a)建设工程施工全部完成经竣工验收合格;

b)供电、供气、经排水、卫生、道路、采暖冷(必要时)等设施能正常使用;

c)房屋幢户编号经有关部门确认。

4.1.1.2原有物业验收应具有的条件:

a)房屋所有权、使用权清楚;

b)土地使用范围明确。

4.1.2成立物业接管工作小组,由总经理任组长,管理者代表和拟任管理处主任任副组长,小组成员由相关部门负责人组成,按专业设立资料组、工程土建组和机电组,管理处组织编

制物业接管计划报总经理批准实施,管理处负责日常事务的运作,按计划验收。

a)各专业组长负责接管分工范围内的工作,严格验收,把好质量关;

b)各专业小组按国家省市工程验收标准验收物业,确保物业的各项功能、指标符合规定要求。

4.1.3参与房屋的竣工验收

4.1.3.1验收前资料准备:竣工验收前资料组要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配电工程施工单位、设计院等部门提供有关资料,适当时包括物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明,用水电气指标批文,水电气表校验报告等图纸资料并对所有资料进行查验,为物业接管验收提供资料和数据。

4.1.3.2物业的竣工验收:验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993,12)《房屋接管验收标准》(1991,2)等规定组织的竣工验收工作。

4.1.4对已竣工在使用物业的验收接管工作

4.1.4.1各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、气、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收,管理处按《资料移交清单》、《房屋接管验收表(水)》、《房屋接管验收表(电)》、《房屋接管验收表(土建)》、《公建接管验收表》、《园林绿化接管验收表》、《设备接管验收表》、《工程整改记录单》、《接管验收明细表》、《验收遗漏问题统计表》所列项目进行逐项验收并填写好以上相关记录。

4.1.4.2验收结束后,验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总,并将《房屋接管验收表(水)》、《房屋接管验收表(电)》、《房屋接管验收表(土建)》、《公建接管验收表》、《园林绿化接管验收表》、《设备接管验收表》、《工程整改记录单》、《接管验收明细表》、《验收遗漏问题统计表》的副本交委托方,以落实责任部门限期整改直至达到规定要求。

4.1.5物业移交内容

4.1.5.1建筑物移交内容:

a)各类房屋清单及配套钥匙;

b)单体建筑结构、水电气设备竣工图;

c)住宅区规划图竣工总平面图;

d)其它必要的技术资料含设计的变更和隐蔽工程验收签证。

4.1.5.2公共设施及公共场地移交:

a)公共设施及公共场地清单;

b)绿化竣工图、室外竣工图含地下管网、道路、停车场等;

c)机电设备操作、维护说明书;

d)其他必要的技术资料含设计变更和隐蔽工程验收签证。

4.1.5.3资料的移交:移交资料应包括:产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收,填写《物业交接验收表》并根据《文件控制程序》进行分类编号,列出清单,移交管理处归档保管。

4.1.6新竣工的物业由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商,明确维修责任和保修期限。

4.1.7房屋的维修:应根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》加强对业主住户的房屋及维修的管理,努力做到:

a)房屋外观完好、整洁,执行《清洁服务控制程序》有关规定;

b)建筑物有明显标志及方向指引,执行《服务提供控制程序》有关规定;

c)房屋完好率应达到98%以上;

d)无违章建筑;

e)房屋装修无危及结构安全,执行本程序装修部分;

f)房屋维修及时率达98%以上,合格率达成100%并建立回访制度;

g)代收代付房租、水、电、气等各项费用,收缴率达98%以上,执行《费用收取操作规程》;

h)房屋资料档案齐全,便于查阅,执行本程序入住有关规定。

4.2楼宇入住

4.2.1入住准备

4.2.1.1管理处相关人员根据分工,应作好以下准备工作:

a)编制业主住户入住资料清单,保证入住单必要的文字资料齐备;

b)适宜的办公场所;

c)对各岗位人员进行专业培训、考核合格后上岗。

4.2.1.2对新竣工的物业,如需要举办入住典礼仪式,由管理处主任安排

和组织,护卫队负责维护现场秩序。

4.2.1.3入住手续的办理应尽量提供一条龙服务,为住户节省时间,保证办理入住手续简捷方便。

4.2.2入住过程的控制

4.2.2.1办理入住手续工作流程:

入住住户登记钥匙交接设备资料交接交接验房验收证件

4.2.2.2验证收件:向业主住户交楼时必须查验《入伙邀请书》、《商品房屋销售合同》及房屋购买付款凭证原件、业主身份证原件和复印件或业主委托代办人代办的证明、代办人身份证原件和复印件,法人资格;确认手续后,业主根据合同规定需交首期管理费;方可办理交接验房手续。

4.2.2.3住户登记:协助业主住户填写《家居情况登记表》及《家庭成员登记表》并将业主住户身份证、户口或护照签证复印存档。具体执行《客户服务中心工作手册》关于住户交楼的规定。

4.2.2.4钥匙交接:与业主住户当面清点所有房屋钥匙,填写《入伙钥匙签领表》并签字。

4.2.2.5设备资料交接:与业主和住户当面清点所有设施资料说明书,填写《入伙签收一览表》请住户签字确认。

4.2.2.6验房;管理处工程人员随业主住户前往楼宇住所,抄录水、电、气表底数,检查所有家具房屋设施装修状况,填写《业主入伙接楼表》、《入伙返修项目表》,对存在质量问题

约定时间限期维修,执行《设施设备技改修缮维修控制程序》和《工程维护部工作手册》有关规定。

4.2.2.7入住:业主住户入住后,管理处客户服务人员应将有关文件资料整理完毕,交档案室存档。

4.2.2.8业主自行出租房屋的交接,业主委托物业公司办理交楼手续时,根据《城市房屋租

赁管理办法》(1995年建设部42号令)出具租赁合同等有关书面文件,并明确水电气电话费用物业管理费的承付方和起止日期等事项。

4.3对房屋装修的控制

4.3.1住宅使用房屋需进行装修时,应执行《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》(建设部1995,6)、《建筑装饰装修管理规定》(建设部1995,8)、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》{成人发[2000]3号《公告》(发布)}和《住宅内装饰装修管理办法》(建设部110号)的有关规定,业主住户应填写《房屋装饰装修申请表》向管理处申请获得批准,审核是否符合有关规定。

4.3.2装修人员凭已审批的《房屋装饰装修申请表》、营业执照、装修装饰资质证明等有关证件到管理处办理《装饰装修服务协议》缴纳有关费用后,按期开工,对个体装修从业人员应具备个体装饰装修从业上岗证并办理相关手续。

4.3.3装修中非结构性变动应由工程部负责查验、批准,工程部可进行有偿代办,对结构性变动及专用设备(如管线、仪表)的变动,应向主管部门申请批准。

4.3.4工程部应加强对装修作业现场的监督管理,防止扰民、污染或安全事故的发生。

4.3.5装修后的验收:业主住户装修完毕后应通知管理处与业主住户共同验收,业主住户除按照装修合同进行验收外,工程部按公司《房屋装修管理规定》和国家有关装修规定进行验收,对违章情况应限期纠正,填写《房屋装饰装修竣工验收表》。

4.3.6业主住户在管理处对其装修验收并在《房屋装饰装修竣工验收表》中填写验收合格意见并签名后,方可正式启用。

5.0支持/相关文件

《服务提供控制程序》

《文件控制程序》

《基础设施和工作环境控制程序》

《设施设备技改修缮维修控制程序》

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(建设部1993,12)

《房屋接管验收标准》(建设部1991,2)

《建筑装饰工程施工企业资质等级标准》(建设部1995,6)

《建筑装饰装修管理规定》(建设部1995,8)

《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》{成人发[2000]3号《公告》(发布)}

《住宅内装饰装修管理办法》(建设部110号)

《客户服务中心工作手册》

《工程维护部工作手册》

6.0记录

《资料移交清单》

《房屋接管验收表(水)》

《房屋接管验收表(电)》

《房屋接管验收表(土建)》

《公建接管验收表》

《园林绿化接管验收表》

《设备接管验收表》

《工程整改记录单》

《接管验收明细表》

《验收遗漏问题统计表》

《入伙邀请书》

《家居情况登记表》

《家庭成员登记表》

《入伙钥匙签领表》

《入伙签收一览表》

《业主入伙接楼表》

《入伙返修项目表》

《房屋装饰装修申请表》

《装饰装修服务协议》

《房屋装饰装修竣工验收表》