物业接管验收作业规范

接管与接收作业规范

1.0目的

为明确物业接管验收中双方的责、权、利,确保物业使用的安全和正常的使用功能,为今后物业管理工作能正常开展,特制订本作业指导书。

2.0适用范围:

适用于本公司承接楼宇的接管与接收。

3.0职责:

运作部、工程技术部负责对楼宇的接管与接收进行控制。

4.0内容:

4.1与开发商签订物业管理委托合同。

4.1.1运作部根据开发商要求确定合同内容、条款,按“管理评审程序”进行合同评审。

4.1.2委托管理合同应包含以下要素:

4.1.2.1所管辖面积

4.1.2.2托管期限

4.1.2.3管理范围

4.1.2.4服务项目

4.1.2.5甲、乙双方责任

4.1.2.6保修条款

4.1.2.7专用基金、管理用房

4.1.2.8解除、终止合同条件

4.1.2.9违约责任

4.1.2.10争议解决方式

4.1.2.11其他条款

4.1.3经总经理授权与开发商签订正式物业管理委托合同。

4.1.4合同签署后,其正本应送财务存档。由运作部要求通知相关部门执行。

4.2接管验收的条件:

4.2.1楼宇的接管验收是在国家有关部门竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。应具备以下条件:

4.2.1.1建设工程全部施工完毕,并经竣工验收合格。

4.2.1.1供电、采暖、给排水、卫生、道路、消防等设备和设施能正常使用。

4.2.1.2楼宇幢、户编号经有关部门确认。

4.3接管验收应提交的资料:

4.3.1产权资料:

4.3.1.1项目批准文件

4.3.1.2用地批准文件

4.3.1.3建筑执照

4.3.2技术资料:

4.3.2.1竣工图纸:包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

4.3.2.2地质勘察报告。

4.3.2.3工程合同及开竣工报告。

4.3.2.4图纸会审记录、工程设计变更通知。

4.3.2.5隐蔽工程验收签证。

4.3.2.6沉降观察记录。

4.3.2.7竣工验收证明书。

4.3.2.8工程主要材料(钢材、水泥、构配件、新材料)鉴定合格证书或质量保证书。

4.3.2.9工程设备及水、电、采暖、卫生洁具、电梯等的检验合格证书。

4.3.2.10砂浆、混凝土块试块试压、供水、供暖试压报告。

4.4接管验收标准。

4.4.1房屋的接管验收按建设部和有关部门颁布的“房屋接管验收标准”等相关规定执行。

4.5接管验收程序:

4.5.1开发商书面提请管理处验收。

4.5.2管理处/工程技术部按接管验收文件和应提交的资料逐项进行审核,当具备验收条件的,应在15天内填写“业务联络单”函告开发商确认验收时间及事项。

4.5.3管理处/工程技术部会同开发商、施工单位对物业的质量与使用功能进行检验。

4.5.4对接管验收中发现的工程质量问题,及时以书面通知开发商。

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sp;4.5.5经验收合格的项目,运作部/工程技术部应签发接管文件。

4.6工程竣工图纸、资料交接:

4.6.1对开发商提交的所有工程竣工图纸、资料、管理处/工程技术部应及时按图纸目录进行清点、交接,并填写“图纸、资料交接一览表”。

4.6.2对开发商应提交而未给付的图纸、资料、管理处/工程技术部应及时填写“业务联络单”函告开发商。

4.6.3对于开发商移交的所有工程竣工图纸、资料及双方竣工验收期间的来往函件,均应按“文件档案管理规程”的要求操作。

4.7物业管理方案与契约、规章。

4.7.1运作部,修订、下达正式的“物业管理方案”并发放给办公室等相关部门。

4.7.2管理处应根据所辖楼宇的实际情况,结合“物业管理方案”要求,制订“管理公约”、“入住须知”,以规范楼宇的管理。

5.0相关文件:

5.1《房屋接管验收标准》

5.2《文件档案管理规程》

6.0应用表单

6.1物业管理方案

6.2物业管理委托合同

6.3业务联络单

6.4图纸、资料交接一览表

6.5管理公约

6.6入住须知

篇2:项目物业接管综合验收办法

项目物业接管综合验收办法

1、规范物业管理交接验收接管工作,维护企业利益,依据《物业管理条例》、《NJ市物业管理办法》、《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收办法》及公司ISO9000体系的相关规定,制定本办法。

2、本办法适用于公司全委项目的交接验收

3、综合验收小组由经营班子成员任组长,从综合管理部、市场发展部、工程管理部及A类项目中各选派1~2名专业技术管理人员任组员,项目管理处为主要配合。

4、接管综合验收的内容包括以下内容:

第二条给排水系统及配套设施、资料

第三条污水处理系统、资料

第四条消防系统及配套设施、资料

第五条供气房设施、资料

第六条空调系统及配套设施、资料

第七条电梯及配套设施、资料

第八条变配电系统及配套设施、资料

第九条防盗监控系统及配套设施、资料

第十条电话、通信、有线电视、宽带网络等设施及其配套

第十一条其它智能化系统、资料

第十二条室外行车道路、停车场配套设施及标识

第十三条绿化及其养护设施

第十四条垃圾中转或处理设施

第十五条房屋本体及每户单元

第十六条楼幢户编号及邮政设施

第十七条物业管理用房

第十八条宣传告示栏及其它公益性文体设施

第十九条各专业部门验收资料

5、接管验收程序

第二条发展商在物业交付前15天向物业公司书面提出接管验收申请

第三条综合管理部接到申请首先确认其是否符合接管验收前提要求

不符合接管验收前提要求的,通知发展商暂不予以验收交接,并说明理由,提出整改要求。

符合接管验收前提的,组织相关人员组成验收小组,按照双方约定的时间依据验收标准对物业进行接管综合验收。

第四条公司经营班子负责验收结果的审批

第五条验收合格的,在验收结束后5天内向发展商出具验收合格通知,并由验收小组代表公司办理接管手续,管理处负责现场主要协助。

第六条验收不合格的,在验收结束后3天内向发展商发出整改通知书

第七条整改结束后,由发展商提出申请,约定时间后再次复验

6、不符合接管验收前提要求及验收(复验)不合格的物业,公司不予以接管;确实需要接管的,可在协商的前提下先与发展商进行岗位交接。

7、物业接管验收的前提

第二条小区(大厦)的所有建设项目全部施工完毕,并经过竣工验收合格,验收资料齐全

第三条住宅小区(大厦)的所有建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划设计的使用功能

第四条消防、安全、供电、供气、给排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备设施正常使用并符合相关规定,相关验收证明齐全

第五条通过质监站的《综合配套设施验收》,验收证明齐全

第六条临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕,室外无架设临时管线

第七条施工单位及施工单位已完工退场,不再占用小区(大厦)内房屋且临时施工用房已拆除

第八条绿化已按要求种植

第九条主要机动车非机动车停车场已按规定配置,室外道路建成并保持通畅

第十条共用区域垃圾中转站(箱、桶)已按规定配置

第十一条共用部位消防设备设施及信报箱已按规定配置

第十二条合同中另有约定的按约定办

8、物业接管验收的标准

第二条公司管理处工作手册《房屋本体接管验收规程》、《公共配套设施设备验收规程》、《物业资料接管验收规定》

第三条《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收标准》

第四条国家另有规定的按国家规定执行

9、旧物业的接管验收参照此办法执行

设备故障报告制度

1、为加强管理处/中心设施设备的管理,保障设施设备的安全运行,特制定本制度。

2、本规定中的设备故障分为一般故障、重大故障和事故三类。

一般设备故障是指维修费用较少,基本不影响业主使用的设备故障。

重大设备故障是指影响面广,停机时间4小时以上的故障。

设备事故是指设备重大毁损,影响极大或因设备故障造成人员伤亡。

3、管理中心/处发生设备故障的,应及时处理,抓紧时间恢复。

4、管理中心/处发生一般设备故障的,由管理中心/处直接处理,处理结果、过程报公司备案。

5、管理中心/处发生重大设备故障的,应在2小时内向公司工程部报告,发生设备事故应立即向公司报告。

6、发生重大设备故障和设备事故的,公司应成立事故调查组,按ISO9000体系进行调查处理。

7、发生人为重大设备故障和设备事故的管理处/中心不得申报当年度先进集体。

篇3:X住宅区绿化接管验收标准

住宅区绿化接管验收标准

1.项目工程部(或施工单位)向物业公司移交《绿化工程竣工图》、《苗木种植一览表》、《竣工验收证明书》及《现场签证单》、《绿化工程合同》,以备存档。

2.绿化工程质量标准:

2.1苗木种植种类,数量,位置与竣工图纸相符。

2.2苗木规格符合设计要求及结算规格。

2.3施工场地无残留垃圾、余土。

2.4合格苗木质量标准:

2.4.1长势良好,没有枯枝、黄叶、残叶现象。

2.4.2乔灌木种植位置适当,高低错落有致,外形美观,造型、修剪合理。

2.4.3枝叶无病虫害,无蛀干害虫。

2.4.4乔木保护措施得当,有护树架无倒状,摇动现象。

2.4.5草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/100平方米,无裸露黄土现象。

2.4.6不合格苗木,特别是大型乔木及枯死、生长不良苗木限在移交整改通知单下发后一周内补种整改完毕。新补种部分,要从补种工作完毕起重新计算养护期,或由养护公司补种,其费用从原施工队中扣除。

3.贵重苗木、不易成活树种、一、二年生地栽季节性时花、荫生植物移交及其它不合理种植现象移交细则:

3.1对于价值昂贵稀有名贵树种(例如:千年古榕、加拿列海枣、原始移植大型乔木等),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过二伏二寒(即2年质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到2年便移交物业管理公司,在2年(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承但补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期2年。

3.2不易成活树种(例如:棕榈科中植物;具体树种名称见附注),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过一伏二寒(即1年半的质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到1年半便移交物业管理公司,在1年半(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承担补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期1年半。

3.3一、二年生地栽季节性时花因具有季节性,在非开花季节是没有花期的,因此设计单位及项目工程单位应根据设计要求注明需保持绿化中一年四季有花品种的,请提供不同季节时花替换品种名称,若设计未要求四季有花的一、二年生地栽时花品种,请注明此花花期过后需替换的永久多年生品种,以便管理公司根据设计要求进行养护工程的有效管理及达到良好绿化景观效果;以上替换品种种植所产生费用由项目工程单位承担。

3.4在项目移交时若发现有将荫生植物种植在阳生植物生长环境中的现象,请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或移交时请设计单位及项目工程单位注明此植物自然死亡后替换品种,由物管公司安排替换品种施工种植,所发生费用由项目工程单位承但。

3.5其它不合理现象(例如:一年生时花与木本灌木间种、不耐涝植物种植在湿地中等),在移交时请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或进行准时移交物管公司,但物管公司在养护过程中1年(从移交物管公司之日起)内死亡,补种由项目工程单位承担,并对补种树种从新计算质量保证期。

4.物业公司将审批验收结果交公司予以结算余款。