选择物业管理单位作业指导书

选择首届物业管理单位作业指导书

1.作业目的

在业主委员会尚未成立之前,首届物业管理单位由房产开发企业选择,并规定申办预售许可证时必须交验首届物业管理合同,这种要求物业管理提前介入的强制性规定,目的在于能以使用角度的要求参与施工质量管理和成品保护,尤其是在设备设施方面避免在设计,选型和安装等环节上的先天不足。另外,选择一个社会信誉良好的称职的收费合理的首届物业管理单位,对提升物业本身的品牌效应也将起到不可低估的作用。所以说,本项作业是营销策划中的一项重要的组成部分。

2.主管岗位总经济师:审核招标书,组织招标小组和批准评标委员会名单,代表公司答疑和签署物业管理委托合同。

主办岗位营销策划:编制招标书和委托合同,负责招标全过程的组织工作。

3.紧前工作条件

与申办预售许可证所符条件相同。

4.作业描述

4.1主管岗位决定选择物业管理单位的形式,根据房产的规模、档次选择具有管理相同类型能力的物业管理企业。

4.2主办岗位向市或区的房地产局物业管理部门提出申请,经批准后组织成立由房产开发单位和物业管理专家组成的招标小组,讨论招标的指导思想、原则及方法,并形成会议纪要。

4.3编制招标文件并经总经济师批准,内容包括:

4.3.1招标公告或邀请书,内容包括拟招标的物业名称,投标单位的资质条件,投标单位的报名截止日期,以及联系地址、电话,招投标全过程公证的公证机关名称等有关事项。

4.3.2招标书,内容包括总体说明(如占地面积、房屋类型与数量、公共设施和场地情况、物业移交日期),物业管理要求(如基础服务管理、特殊要求的管理以及专项管理服务,物业管理委托期限、物业管理服务收费限额,物业管理考核标准及奖惩措施等);投标须知(如投标书编制要求,投标、踏勘、答疑、开标等时间)。

4.3.3编制服务质量调查表或提纲(如总体环境印象,工作人员礼仪形象,服务制度和执行情况,设备完好程度,收支公开情况,管理人员人数和管理户数的比例,管理费欠缴户访问记录等)。

4.3.4草拟评标委员会的专家名单和评分标准。

4.3.5草拟委托管理合同。

4.4本主办岗位经总经济师批准,通过新闻媒体(报纸、电台、电视台、新闻发布会等)向社会发布招标公告或邀请通知。

4.5报名截止日期后,本主办岗位对报名的投标单位进行资质审查。主要审核企业营业执照,企业资质等级证书,同时通过各种途径考察其已承担项目的物业管理水平,履约情况。从中选择三到五家参加投标,经总经济师批准后书面通知在约定的时间领取招标文件。

4.6本主办岗位在招标书约定的日期召集投标人踏勘现场,并由总经济师主持召开答疑会。

4.7招标小组在投标截止日期前收取投标单位各类投标文件、副本(复印件)。公证员确认参加投标单位的有效性。

4.8对投标单位的工作实绩、管理水平、信誉进行随机取样调查。

为了保证随机取样的公平、公正和客观,调查取样时,应注意以下几点:

4.8.1对各投标单位的调查取样尽可能同时进行;

4.8.2必须由招标小组成员负责带队,并至少二人同行;

4.8.3不事先通知安排,应到现场随机抽样,预防作假,取样不实;

4.8.4现场取样调查完毕,应在调查记录上签字并密封带回。

4.9按照招标书中规定的时间、地点,在公证员、有关投标管理部门工作人员以及投标单位代表共同参加监督下,公开拆封开标,并当众宣读投标书的主要数据和承诺。

4.10评标分为三个阶段:评议投标书阶段,答辩阶段和确定中标单位阶段。

4.10.1投标书评议阶段。评委会认真仔细地独立完成投标书审查和评阅,按拟定的评分标准采用无记名方法,给投标书评分。

4.10.2答辩阶段。答辩目的是为了进一步了解投标书的真实性、可操作性、客观性。提问方仍由评委会组成,答辩方指定为投标书中明确的中标后将接管新住宅小区(大厦)的管理处主任。按回答问题的准确性,逻辑性和层次性以及管理经历和经验等方面表现,由评委无记名进行评分。

4.10.3根据投标书评议分、答辩分以及调查采样的信誉分,按事先设定的权重比例进行统计,排出名次。公证员确认中标单位并拟定公证书。

4.11寄发中标通知书,约时与中标单位签订物业管理委托合同。物业管理委托合同可以采用行业的标准文本,其主要的条款有:

4.11.1合同双方当事人;

4.11.2物业的基本情况;

4.11.3委托管理事项,其中包括提前介入期间的工作内容;

4.11.4委托管理期限;

4.11.5甲乙双方的权利和义务;

4.11.6管理目标;

4.11.7管理服务费用;

4.11.8奖惩办法;

4.11.9违约责任。

篇2:管道支吊架选择规则

1.在进行管道设计时,首先要考虑满足工艺要求,还要考虑设备管道及其组成件的受力状况,以保证安全运转。管道应力分析是涉及多学科的综合技术,是管道设计的基础。在管道应力分析过程中,正确设置支吊架是一项重要的工作。支吊架选型得当,布置合理,所设计的管系不仅美观,而且经济安全。

1作用

管道支吊架主要有以下几个方面的作用。

(1)承受管道的重量荷载(包括自重、充水重、保温重等)。

(2)阻止管道发生非预期方向的位移。

(3)控制摆动、振动或冲击。

2位置及类型

管道支吊架的位置及其类型对已定管系的受力状态的影响很大,主要有两个方面。

(1)对管系的应力分布状态、最大应力值、管系的端点作用力和力矩有影响,因为这种管系端点的荷载将会传递到与该管端相联接的设备上。因此,支吊架设置得当,能改善管系中的应力分布和端点受力以及力矩状况。因此,管系的柔性不但受到管系形状的影响,也受到所选定支吊架位置和类型的影响。

(2)支吊架的设置非常灵活,可变化的范围较大。支吊架的位置、数量和形式选择往往因人而异。对同一个管系存在着多种支吊架设置方案,不同的设置形式将反映出不同的应力分布,应力值及端点受力。因此,在进行管道设计时,为使管系具有足够的柔性,除了应注意管系走向和形状外,支架位置和型式也是相当重要的。

211间距支吊架间距尤其是水平管道的承重支吊架间距不得超过管道的允许跨距,以控制其挠度不超限。一般连续敷设的管道允许跨距应按三跨连续梁承受均布荷载时的刚度条件计算,按强度条件校验,取刚度条件决定的跨距和强度条件决定的跨距中两者的小值。

212柔性尽量利用管道的自支承作用,少设置或不设置支架.要利用管系的自然补偿能力合理分配支吊架点和选择支吊架类型。

213位移有管托的管道纵向位移不得超过管托的长度;管托长度应留足余量,并排敷设的管道横向位移不得影响相邻管道。

214生根条件

必须具备生根条件的支吊架一般可生根在地面、设备或建构筑物上。

215类型

(1)支吊架从限制性可分为3类:固定架、导向架和支托架(或单向止推架)。

(2)支吊架从力学性能又可分为刚性支架和弹性支架。

21511刚性支架

2.从理论上说,刚性支架的刚度为无穷大,在外力荷载的作用下没有变形,一般用在无垂直位移的地方。

21512弹性支架

弹簧都具有一定的刚度,在外力荷载的作用下可以变形(位移)。弹簧支架在弹簧工作范围内,管道有小的变形过程时,不会完全失去其分配荷载,从而控制荷载转移量。弹簧支吊架一般用于管段在垂直方向有热位移的场所,引起管道支点的变位,若该支点为刚性支吊架,将会妨碍管段的变位,或使管段脱离支吊架,致使管道产生过大的力和应力。如果采用弹簧管托、管吊则不会产生这种现象。弹簧支吊架分为两大类:可变弹簧支吊架和恒力弹簧支吊架。

(1)可变弹簧支吊架的特性是当管系在垂直方向发生位移后弹簧压缩或伸长,支点受力发生变化,管系在支点处的荷载将重新分配给附近支点,一般常指定其荷载变化率范围为25%。荷载变化率=|工作载荷-安装载荷工作载荷|×100≤25%当可变弹簧无法满足荷载变化率≯25%之要求时,即可选用恒力弹簧支吊架。

(2)恒力弹簧支吊架是管系上下(垂直)位移时,其荷载不变,即它的荷载变化率在理论上为零,此类支吊架适用于垂直位移量较大的管系,或者荷载变化率要求严格的场合。对用恒力弹簧吊架支承的管道和设备,在发生位移时,亦可获得恒定的支承力,因而不会给管道和设备带来附加的力和应力。可避免管道系统产生不利的力转移,以保证管道及设备正常运行。

216位置

确定管道支吊架位置有以下要点。

(1)满足管道最大允许跨度的要求。

(2)在有集中荷载时,支架要布置在靠近荷载的地方,以减少偏心荷载和弯曲应力。

(3)在敏感设备(泵、压缩机等)附近,应设置支架,以防管道荷载作用于设备管嘴。

(4)往复式压缩机的吸入或排出管道以及其他有强烈振动的管道,宜单独设置支架,支架生根于地面上的管墩、管架上并与建筑物隔离,以避免将振动传递到建筑物上。

(5)除振动的管道外,应尽可能利用建筑物、构筑物的梁柱作为支架的生根点,且应考虑生根点所能承受的荷载,生根点的构造应能满足生根件的要求。

(6)对于复杂的管道,尤其是需要作详细应力计算的管道,还应根据应力计算结果调整其支吊架的位置。

(7)应设在不妨碍管道与设备的连接和检修的部位。

(8)应设在弯管和大直径三通式分支管附近。

(9)安全泄压装置出口管道应根据需要,考虑是否设置支架。

3选用原则

(1)选用管道支吊架时,应按照支承点所承受的荷载大小和方向、管道的位移情况、工作温度、是否保温或保冷以及管道的材质等条件选用合适的支吊架。

(2)设计时应尽可能选用标准管托、管卡、管吊。焊接型的管托、管吊比卡箍型的管托、管吊节省钢材且制作简单和施工方便。因此,除下列情况外,应尽量采用焊接型的管托和管吊:①管内介质温度≥400℃的碳素钢材质的管道;②低温管道;③合金钢材质的管道;④生产中需要经常拆卸检修的管道;⑤架空敷设且不易施工焊接的管道;⑥非金属衬里管道。

(3)防止管道过大的横向位移和可能承受的冲击荷载,以保证管道只沿着轴向位移,一般在下列条件的管道上设置导向管托:①安全阀出口的高速放空管道和可能产生振动的两相流管道;②横向位移过大影响邻近管道;③固定支架之间的距离过长,可能产生横向不稳定时;④为防止法兰和活接头泄漏而要求不宜发生过大横向位移的管道。

(4)热胀量超过100mm的架空敷设管道应选用加长管托,以免管托落到管桥梁下。

(5)支架生根在钢质设备上,若设备需热处理时,应给设备专业提供垫板委托。当设备为合金材质,垫板材料应与设备材质相同。

(6)对于生根在设备或土建平台上荷载较大的支架位置、标高和荷载应事先与相关专业联系。

3.(7)凡需要限制管道位移量时,应考虑设置限位架。

(8)当垂直方向有位移时,可选弹簧支吊架;弹簧根据具体情况可用于并联和串联。

(9)当管道在支承点有垂直位移且要求支承力的变化范围在6%以内时,管系应采用恒力弹簧支吊架。

(10)在管道支吊架通用图中无法选出合适的支吊架时,可采取其它特殊形式支吊架。

4应力分析

管道支吊架的设置除了对管系一次应力的大小有着直接的影响外,还对调节管系的二次应力/端点推力起着重要的作用。正确选用支吊架,调整和改善管系的应力分布状态,使管系适应变形的需要和管系端点推力在使用范围内是十分重要的。同时,还可选择某种类型支架来限制管系在某个方向的位移,从而减少设备管嘴的应力以保护设备,尤其是那些敏感设备,如压缩机、汽轮机和机泵的管嘴等。

411泵泵出口管道布置见图1。

图1泵出口管道布置若弯头处选用刚性吊架,对于温度较高的介质,刚性吊架势必会托空,管系上管道、阀门等重量以及热胀力都落在泵嘴子上,支吊架失去了作用。改用弹簧吊架就会大大改善泵嘴子受力。

412杠杆效应

在利用支吊架调节管道的应力时,管道设计中充分利用或消除支架的杠杆效应是十分重要的。由于管道是一个刚度足够大的弹性体,那么在任何有刚性支架的地方都会产生杠杆效应。

5结语

综上所述,在整个管道工程的投资中,虽然支吊架系统所占的比例很少,但支吊架对整个管系的安全运行起着至关重要的作用;管道支吊架的设计与管系的应力密切相关,可以借助设置支

吊架来限制某个方向的力或位移,从而使管系处于安全状态。从某种意义上来说管道的规划过程实际上是规划管道支吊架。由此可见,管道支吊架的设计在管道设计中起着非常重要的作用。

篇3:报销单据选择粘贴制度

报销单据的选择与粘贴制度

3.1、报销单的种类、选择、填写标准。

3.1.1、报销单种类:费用报销单,差旅费报销单,支出凭证。

3.1.2、报销单种类的选择:

3.1.2.1、费用报销填写费用报销单。

3.1.2.2、货款及其他支出填写支出凭证。

3.1.2.3、出差外地报销填写差旅费报销单。

3.1.3、报销单的填写字迹工整、不得涂改,报销单的金额栏填写时大小写金额必须一致,并与所附原始发票一致

3.2、原始单据有关说明

3.2.1、取得合法的原始发票:名称必须填写并应与公司法人执照的单位名称相符。

3.2.2、发票金额大小写必须一致,发票货名、规格应与所填写的报销单用途一致,发票上的印章必须清晰、完整。

3.2.3、原始发票的粘贴,票据的粘贴必须用胶水(非胶棒)依次粘贴整齐,不得用订书钉或曲别针取代。票据粘贴后大小不得超过报销单,乘车发票及招待费发票应按金额大小顺序依次排开粘好。

3.3、原始单据取得形式。

3.3.1、公司采买固定资产,低值易耗品、办公文具时,取得的发票应同时附有明细的清单。明细清单同样需要加盖销货单位的财务专用章或发票使用章,报销时除填写一般报销单外,必须附有行政部资产管理员的入库验收单,入库单的数量、金额必须与明细清单一致。

3.4、交通费报销单:报销出租车票,必须填写交通费报销单,须写清乘车日期、起点、终点,详尽事由。出租车票,乘车一个月内报销有效。报销单内容填写不详细的不予报销。

3.4.1、因事情紧急需乘座出租车去外省市,须填写申请表,并注明原因,经部门总监签字方可报销。

3.5、邮电费报销单:公司的电话费由银行托收,手机费现金支付。

3.6、差旅费报销按差旅费报销单内容详细填写:实际出发及到达时间、地点、出差任务。手续不全者不予报销。

3.6.1、出差天数及费用支出应在申请预算范围之内,有特殊情况超出预算的须特别批注,否则不予报销。

3.7、采购货款的报销:应由采购人员提供购货发票及库房签章的验收入库单及请购核准单,经本部门主管、商务部主管核准后,到财会部门申请货款或报销。

3.8、关于支出凭证的使用。报销原则上必须取得正式合法之原始发票。但因业务之特殊性不能取得正规发票入帐发票时,填写此单据,但应尽可能减少,避免取得非正规发票。

3.9、报销时间的规定。

3.9.1、财务报销时间:每日9:00――12:00

3.9.2、每月1日―5日工作日为财务报表时间。此期间不办理报销。

3.9.3、每月25日为财务当月结帐日,依据会计的及时性原则,为了保证会计信息的时效性。,以利于决策,要求当月发生的费用当月报销,跨月费用一律不予报销。