地产项目总岗位职责
地产项目总1、全面参与地产开发项目的运作与监控,包括但不限于:参与项目方案设计评审、项目前期开发及报建、项目开发全程进度、质量、安全文明施工、成本预算与控制、营销、招商等各个环节的管理;
2、根据公司提出的项目发展战略目标,实施项目的全过程推进与管理,组织和协调公司内外资源,带领团队达成公司的各项经营指标;
3、负责地产开发项目的日常事务性的全面管理,包括但不限于:基本团队的配置及建设,内部管理制度及工作流程的建立与完善、团队成员工作职责及绩效考核体系的建立与完善,协调各职能部门工作以有效达成工作目标等;
4、负责地产开发项目各类施工资料、图纸设计、招投标资料、合同等文件的审核,在公司的授权下签署各类协议或合同等文件;
5、代表地产开发项目参加重大业务洽谈、商业谈判、外事或其它重要活动;
6、负责处理地产开发项目危机事件,保障项目正常运作;
7、负责与地产开发项目相关的政府职能部门、周边关系的沟通协调。
1、全面参与地产开发项目的运作与监控,包括但不限于:参与项目方案设计评审、项目前期开发及报建、项目开发全程进度、质量、安全文明施工、成本预算与控制、营销、招商等各个环节的管理;
2、根据公司提出的项目发展战略目标,实施项目的全过程推进与管理,组织和协调公司内外资源,带领团队达成公司的各项经营指标;
3、负责地产开发项目的日常事务性的全面管理,包括但不限于:基本团队的配置及建设,内部管理制度及工作流程的建立与完善、团队成员工作职责及绩效考核体系的建立与完善,协调各职能部门工作以有效达成工作目标等;
4、负责地产开发项目各类施工资料、图纸设计、招投标资料、合同等文件的审核,在公司的授权下签署各类协议或合同等文件;
5、代表地产开发项目参加重大业务洽谈、商业谈判、外事或其它重要活动;
6、负责处理地产开发项目危机事件,保障项目正常运作;
7、负责与地产开发项目相关的政府职能部门、周边关系的沟通协调。
篇2:地产项目开发贷款基本流程
房地产项目开发贷款的基本流程
一、开发贷款定义
房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的,用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
二、借款主体
经房地产开发行业主管部门批准设立,在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
三、贷款条件
1.必须经国家房地产业主管部门批准设立,在工商行政管理机关注册登记,取得企业法人营业执照并通过年检,取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2.具有贷款卡,在银行开立基本账户或一般账户。
3.开发项目与其资质等级相符。
4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效,应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证,按规定缴纳土地出让金。
5.项目的实际功能与规划用途相符,能有效满足当地住宅市场的需求,有良好的市场租售前景。
6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定,工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7.贷款用途符合国家有关法规和政策。
8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上,并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
四、贷款所需材料
(一)基本材料
1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;
2.法人代码证书(原件及复印件);
3.税务登记证(原件及复印件);
4.企业贷款卡;
5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告,成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表;
6.公司章程(原件及复印件);
7.验资报告(原件及复印件);
8.法定代表人证明、签字样本;
9.企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本;
10.若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业,要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件);
11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件);
12.其他所需材料。
(二)贷款项目材料
1.国有土地出让合同;
2.国有土地使用证;
3.中标通知书;
4.付清土地出让金凭证;
5.建设用地规划许可证;
6.建设工程规划许可证;
7.建筑工程施工许可证;
8.建筑总承包合同;
9.项目总投资测算及建筑资金缺口证明;
10.项目可行性报告;
11.其他相关材料。
(三)担保材料
按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。
贷款利率
贷款利率按中华人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%―30%。
贷款程序
1.借款人申请借款时,应首先填写《借款申请书》,并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。
2.银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件,对工程项目的可行性和概预算情况进行评估,测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。
3.银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实,提出审查意见。在调查、审查的基础上,由银行审批贷款。
商品房开发贷款的审批权限,按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。
4.贷款人同意贷款的,应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》,并依据有关法律规定,严格审查担保的合法性、有效性和可靠性,并办理有关手续。
五、房地产开发贷款操作流程如下:
递交申请――受理调查――项目评估――核查审批――办理手续――资料归档――贷后管理――收贷撤保
六、房地产开发贷款申请
(一)借款人资格
借款人申请房地产开发贷款,须符合以下基本条件:
1.借款人是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其他经济组织。
2.有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。
3.经营管理制度健全,财务状况良好。
4.信用良好,具有按期偿还贷款本息的能力。
5.有贷款证,并在贷款行开立基本账户或一般账户。
6.有贷款人认可的有效担保。
7.贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划,其立项文件合法、完整、真实、有效。
8.借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。
9.贷款项目实际用途与项目规划相符,符合当地市场的需求,有规范的可行性研究报告。
10.贷款项目工程预算报告合理真实。
11.贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例,并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。
12.企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。
13.贷款人规定的其他条件。
(二)申请贷款资料
开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。
1.单位资料
(1)经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件;
(2)单位章程、成立批文;
(3)经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;
(4)工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件;
(5)法人代码证复印件、年检报告;
(6)房地产企业开发经营资质证书;
(7)借款申请报告;
(8)公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议;
(9)若属第三者提供信用担保方式的贷款,保证人
亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书;若属抵押或质押担保方式的贷款,须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明;
(10)公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。
2.项目资料
(1)项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告;
(2)建设用地规划许可证;
(3)建筑工程规划许可证;
(4)土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证;
(5)地价款缴交凭证复印件;
(6)施工许可证;
(7)房地产预算许可证;
(8)合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。
(三)房地产开发贷款的审查与审批
贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策,对贷款调查部门提供的资料进行核实,评价贷款风险,复测贷款风险度,提出贷款决策建议,供贷款决策人参考。
A.贷款审查的主要内容
1.审查调查部门提供的数据、资料是否完整。
2.根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。
3.审查贷款项目是否需要评估,有无评估报告,有否超权限评估,评估报告是否已批准,项目情况是否可行。
4.审查贷款用途是否合法合理,贷款金额能否满足项目的需要,利率是否在规定的上下限范围内,借款人的还款能力,是否有可告的还款来源。
5.审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年,建筑业短期贷款最长不超过1年。
6.审查担保的合法性、合规性、可靠性。
质押贷款:包括存单、国库券等有价证券质押贷款。
抵押贷款:包括房地产、营运车辆抵押贷款。
俣证贷款:(1)俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民,《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人;(2)核实保证人保证意见的真实性、合法性,如股份公司要有董事会决议;(3)审查保证人的保证能力。
7.复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为:
贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×(1-Y)+项目风险等级系数×Y]
Y=项目投资总额/(企业净有形资产+项目投资总额)
贷款资产风险度=(正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5)/贷款总额
8.审查该笔贷款发放后,企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额,授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。
9.按照授权授信管理办法,确定该笔贷款的最终审批人。
贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽,可以提出补充评估调查的内容,退回调查岗补充评估与调查。
贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后,按授权授信审批权限报有权人签批。
B.贷款的审批
房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。
1.贷款签批人在授权范围内签批贷款,并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。
2.凡是要上报上级行审批的,均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见,并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。
3.贷款经批准后,由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的,要说明理由,有关资料退还给贷款调查部门,并由贷款调查部门通知企业。
七、贷款的发放
经符合规定的贷款审批人审核批准后,信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押(质押)合同,并按规定办妥有关公证(见证)、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前,应为项目办理有效的建筑工程保险。
以房屋作为抵押品的,有偿清全部贷款本息之前,应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险,且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人,保险单正本由贷款行执管。
若属抵押(质押)担保方式,借款人应将抵押物(质物)权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管,并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时,须出具借条,待手续办理完毕即退还贷款人。
若属住房开发项目贷款,有条件的贷款行应在发放项目贷款前,与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。
贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后,由信贷员填写贷款划拨凭证,经借款人认定,并逐级审批签发后,交由会计部门,根据茬是度情况及有关约定条款,分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。
篇3:房地产开发项目投资计划管理
房地产开发项目的投资计划管理
一、投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证
作为管理的一项基本职能,计划是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点,决定了房地产开发投资行为的复杂性,使计划管理工作显得尤为重要。在房地产项目投资中必须强化计划管理工作,确立计划的龙头作用,将计划工作贯穿项目投资建设和售后服务的始终。
投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果投资失误,再好的计划都只是无本之源。所以,企业应当遵循市场规律,准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等;其次,应当编制完整的项目投资可行性报告,作详细的风险分析以研究项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项目,即投资目标。
二、制订项目开发经营计划是实施投资计划管理的重要措施
投资项目一经确立,投资计划管理工作即进入实施阶段,应通过编制项目开发经营计划书,将土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理范畴,明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、项目建设的进度安排、项目投资的资金平?计划三大内容。
编制项目开发经营实施计划,首先要充分体现项目投资可行性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标,确保前期工作的延续性;其次要充分考虑投资决策的时效性,尤其是那些早已决定投资、但拖了一段时间才付诸实施的项目,要注意重新研究市场,贴近市场,适应市场变化,使计划更具操作性。
1、编制项目投资的计划成本。
在市场经济条件下,要确保投资获利,产品的市场定位非常重要。唯有正确的定位,才能实现有效销售和目标效益。产品的市场定位来源于翔实的市场调查分析和销售的反馈信息,要避免投资认识上的误区,即片面地认为使用最好的材料设备中建设最大型的配套项目就能获得最好的收益。应当把市场需求、城市发展的取向、地块区位、配套设施、消费层次、消费特点、市场售价等因素紧密结合起来,以确定产品定位及成本控制线。产品质量和生产成本、项目区位是影响房屋产品竞争力的重要因素。市场定位准确了,产品就有顾客,有市场的优势。
编制计划成本的目的在于控制各分项工程的成本和客观反映企业的经营效果。由于房地产项目建设包含的专业分工较细,牵涉的业务部门较多,各部门在建设过程中往往容易从本位主义出发,造成投资成本膨胀,进而影响投资效益。壁如,销售部门希望通过完善的配套和强势的广告宣传促进销售,设计部门希望通过采用新材料以增强楼宇观感效果,监理部门则希望尽量少用新材料和新工艺以避免出现质量问题等。此外,大型项目和综合开发小区由于建设周期长,常常需要分期投入使用,加上房屋预售政策的影响,不可避免地存在预提费用和待摊费用,使开发成本不能即期反映,利润也只是预结利润。在这种情况下,计划成本的编制能够准确及时和均?地反映房地产企业的经营成果。
编制计划成本要以项目投资可行性研究报告的测算数据作为参考,并与财务成本核算的口径吻合,数据来源可以是经验数据、定额数据和政府有关税费的计缴规定,但在确定具体成本划分时应比可行性报告更详细,要将地价(土地出让金)、征???拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、经营管理费用(含利息)、不可预见费、税金等几大类纳入测算范围,这样才能保证计划的科学性和严密性。
计划成本一经审定实施,则要维护其执行的严肃性,保证成本控制工作的落实。具体的做法是:由计划部门编制计划成本并下达到各业务部门,用以指导、规范各执行部门的用款计划和财务部门的拨款计划。计划成本规定了各执行部门的资金使用额度,执行部门必须严格按照计划将成本控制在指标限定内,凡属计划外的超标用款,须另行报批,由计划部门在计划成本许可范围内进行调整。
2、编制项目建设进度计划。
编制进度计划的目的主要是指导项目建设工作的开展,提高工作效率,同时实现对资金的动态平衡。房地产项目由于投资额大、建设周期长,资金使用的成本控制十分重要,尤其是通过拍卖转让取得的地块,土地成本比重大,必须通过编制进度计划保证建设进度,加快资金周转,提高资金的使用率。此外,编制进度计划对销售工作影响重大。企业开展销售工作,特别是商品房预售工作,需要通过编制进度计划,掌握、控制房屋交付使用期限,在销售合同中明确交楼期,以便销售部门组织销售。同时,形象进度有助于坚定顾客信心和购买欲望,促进销售。
3、编制项目投资的资金平?计划。
资金平?计划由资金使用计划和资金来源计划构成。资金使用计划可直接通过计划成本和进度计划来编制。资金来源主要是房屋预售收入、银行贷款、企业借款或企业自有资金等。由于商品房允许预售,一些企业在项目开发落实时便投入建设,根本不结合企业的实际情况,不考虑资金来源和资金平衡问题,超出企业自身的经营能力,致使大量楼盘烂尾,企业抵御风险的能力减弱,效益低下。随着市场??费和房地产发展的日渐成熟,影响产品生命力的重要因素已不是产品的生产问题,而是产品的质量问题,它直接决定着产品的市场竞争力。作为一种资金密集型的特殊商品,住宅产品的销售尤显重要,资金的回笼是每个房地产投资项目的重点,也是影响资金平?的关键因素。因此,合理控制土地资产、房屋资产和流动资金的比例是每个房地产开发企业必须重视的问题,而这些问题有待通过资金平?计划去实现。
三、计划的控制和调整是实现投资计划管理目标的必要手段
1、计划的控制作用。
计划编制完毕,只有在实施阶段加强控制,才能保证计划的可行性和权威性,使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程,主要通过投入产出报表即资金的流量来反映。房地产项目的投入产出报表(统计报表)可按季编制,用以反映每个项目的运作状况,指导工作的进行。在编制过程中,管理费用、经营费用和财务费用的摊销办法可按会计核算方法执行。
2、计划的调整作用。
计划在实施过程中,需要根据项目环境的变化,定期进行调整,使之与实际不断协调发展,始终保持正确的方向来指导工作。一般项目投资计划每年调整一次,项目投资成本每年调整一次(报上级审批)。计划调整的过程,就是实现计划成本与最终的实际成本的渐近过程。
四、项目经营效果评价是检测投资计划管理效果的重要方法
房地产开发项目的经营效果分析工作,是计划管理工作的重要组成部分,也是总结、反馈和提高投资计划管理水平的重要方法。通过项目分析,可提取项目成本构成的经验数据,用以指导和
编制同类项目的计划成本;通过项目分析,可以比照项目投资可行性研究报告的差异,提高有关项目策划人员的水平;通过项目分析,可以吸取成功和失败的经验,加深对市场和竞争对手的了解。
随着土地使用制度改革的不断深入和土地拍卖方式的推行,房地产行业的投资回报逐步趋于合理,增强全局观念,保证每个项目投资成功率的做法将是房地产企业的致胜法宝,追求自有资金利润率的不断提高仍将是每个企业管理者的奋斗目标,投资计划管理作为科学管理的重要内容,在企业发展中将发挥日益重要的作用。