物业管理师辅导:物业纠纷处理范例精解(2)
物业管理师辅导：物业纠纷处理范例精解(2)
案情介绍：，某煤矿为解决职工住宅问题，在煤矿附近建造职工住宅楼一幢。当时，被告潘某的丈夫毛某系该矿工会主席，他已于购买该矿出售的折旧公房一户，共花人民币570元。他又索取在附近新建的职工住宅楼一户，将其于购买的的折旧公房改为其弟媳原告周某的名下，因为原告也是该矿的职工。房屋实际上仍由被告夫妻居住，并且原告也没有支付给被告夫妻该房的房款570元。于12月4日，原告公爹毛甲出资，由原告与其公爹毛甲共同按新建房的10%交购房款4732??64元。末，该楼竣工，由原告周某与某丈夫搬入居住。但房产证是被告丈夫毛乙的名字。6月19日，煤矿房产科以毛乙已购买了折旧公房为理由，按矿上的规定，已有折旧公房不再分配住房为理由，将这户住宅收回，这户住宅新分配原告周某。并将房证改在周某的名下，将原来折旧出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。
被告潘某的丈夫毛乙，于12月20日，起诉与被告离婚，被告提出在煤矿附近购买的四号楼的有限产权是她和丈夫毛乙共同财产，要求分得此房。为此，原告就此房的确权问题提出诉讼。审理及评析：一审法院经审查认为，此房的使用权和有限产权是被告夫妻存续期间共同取得的财产，煤矿房产科以被告丈夫毛乙有公房为由收回此房分给他人的行为无效，侵犯了共有人的合法权利。原告的诉讼请求不予支持。判决该房的使用权和有限产权属于被告和其丈夫共有。原告对一审判决不服，向中级人民法院提起了上诉。
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中级人民法院经审查认为：被告的丈夫毛乙于购买出售的折旧房一套，按其所在单位的规定，已失去取得新建住宅楼的购买资格，其分配的住宅权已被矿上收回，因此，被告对争讼的房屋没有使用权，同时，被告及其丈夫并未对新购房屋交付预付款，所以没有取得争议房屋的有限产权，矿上将争议的房屋重新分配给职工原告周某，原告支付了预付款并且取得了房产证，因此，原告取得了争议房屋的有限产权。据此，二审法院取消一审法院判决，改判如下：撤销一审法院判决。讼争房屋的有限产权属于原告周某所有。
本案中毛乙、潘某夫妻为什么不享有讼争房屋的有限产权?来源：
这一问题，涉及到处理有关有限产权纠纷的一些原则。实践中，遇有此类纠纷，一般按以下原则办理：
1??2月25日以前试点期间出售给个人的住宅，一律有效，购房人享有有限房权。对有限产权的房屋，有限产权人不得出租、出典，如有出售、转让，只能出售、转让给原售房单位或房地产部门。如果购房人将有限产权的房屋出卖、转让给其它单位或个人，原出售单位或者房管部门提出异议的，应宣布其买卖关系无效。
2??2月25日以后，个别单位仍补贴出售的住宅，购房人不能取得产权。但如果购买人已将补贴费用交还补贴单位的，经审查属实后，可承认其完全产权，产权人可以依法自行处分。
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3?比绻?购房人是按国家规定的标准价购买的商品房，其产权归个人所有，可以使用、继承和出售，但出售的增值部门，本人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价部分的比例。
4?背鍪坌隆⒕勺》浚?标准价和各项优惠措施不适用于年收入一万元以上的住户。
5?狈苍?2月25日以后贱价出售的公有住房，应分别情况处理，或按规定补收价款，或由出售单位收回产权并退回原价金，重新订立租赁关系。贱价出售的公房在未处理前不发房产证和土地使用证，已采取欺骗方法取得的房产证和土地使用证，在处理纠纷时应宣布无效。
6?本晒?房出售时，原住户享有优先购买权。凡因未保护原住户对这种优惠商品住房的优先购买权而发生纠纷的，应认定其买卖关系无效。
7?惫旱镁晒?房的住户，在购旧房5年后才允许出售，且原出售单位享有优先购买权，原住户只能按有关规定取得售房款，即只能分得售价扣除有关税费后原付款占当时房屋平均综合造价的比例部分。如因该住户未保护售房单位的优先购买权而发生纠纷，须委托房地产交易市场代售。
本案中，有关纠纷情况不属于上述几种情况，而是属于煤矿住宅分配问题。被告在分房之前，已经购买了一套出售的折旧公房，虽然更名为原告所有，但原告并没有付款给被告;房屋并没有转移给原告。而按照本案中煤矿房产科的有关规定，被告因已购买一套旧有公房没有了购买单位新建的住宅的资格。所以，实际上被告已不可能取得新建房屋的有限产权，而且后来有关事实也证明了产权也按
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规定作了更改。所以，二审法院宣布房屋有限产权不属于被告，而属于原告是正确的。
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篇2:物业管理案件所引起纠纷处理规范
物业管理案件所引起纠纷的处理规范
在物业管理区内车辆失窃、业主居室内财物失窃及业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范
(一)业主车辆丢失赔偿案件的处理规范
1.如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理,在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务,那么发生车辆丢失的,业主可以要求物业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任。
2.如果没有约定,但有证据证明物业管理公司疏于管理,未尽到安全防范义务或未配备应有的安全防范设备,对车辆的丢失有过错失的,物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然,如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务,没有过错的,物业管理公司可不承担赔偿责任,因为物业管理公司不是侵权行为人,业主的车辆被盗,是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的,犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管法律关系,对业主的车辆没有保管义务。
3.如果物业管理公司设有专门的停车场,并对停放的车辆收取场地使用费,我们应根据其收费的数额和车辆的价值比率,确定物业管理公司应承担赔偿责任。在无法查清该车是否丢失,是否在本小区内丢失时,应按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条关于高度盖然性的证明标准,即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下,如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性,人民法院即可以对该事实予以确认的规定,并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。
(二)业主居室内财物被盗赔偿案件的处理规范
物业管理合同没有约定财物保管服务,但物业管理公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备,对财物丢失或毁损有过错的,业主可以要求物业管理公司承担与其过错相适应的赔偿责任。对于业主居室内财物被盗的损害赔偿问题,我们还是应该看物业管理合同中物业管理公司与业主是否有约定,如果有约定则物业管理公司不能免责。如果没有约定,但有证据证明物业管理公司没有尽到保护业主财产不受非法侵害的义务的,物业管理公司也不能免责。这里有两个问题需要注意:
1.盗窃案件已被侦破的,则应由犯罪分子承担民事赔偿责任。若犯罪分子不能赔偿或不能全额赔偿的,则由物业管理公司赔偿或补充赔偿其不足的部分。
2.盗窃案件未被侦破的,其业主财物损害的数额难以确认,则应按照公平合理原则,也就是权利义务均衡与对价的原则,确认物业管理公司应当承担的赔偿责任。
(三)业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范
业主在小区内被害,其家属往往以物业管理公司未尽物业管理合同义务,而要求物业管理公司承担民事赔偿责任,物业管理公司往往以没有过错为由拒绝赔偿,由此引起纠纷。物业管理区域内发生刑事案件,物业管理公司是否应当承担赔偿责任,这是一个颇有争议的问题。我们认为,问题的关键在于对物业管理合同中所约定的治安管理义务应当如何理解,物业管理公司对治安管理服务要做到何种程度才算按照合同约定正确履行了此项义务。如果认为小区内的治安管理必须“保证小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故”,则物业管理公司只要未做到这一点,即为违反合同义务,就应当承担违约赔偿责任。但如此理解,对物业管理公司而一言过于苛刻。无论是从物业管理合同的缔约目的,还是从各地制定的物业管理条例中关于物业管理公司应当提供的服务的规定来看,物业管理中的治安服务,都应理解为对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务,不可能要求物业管理公司保证服务区内不发生重大刑事案件;从权利义务相对等原则而言。