小区大厦设施设备维修运行控制规程制度
小区、大厦设施设备维修运行控制规程
1目的
对设备的维修及维护保养进行控制,确保其处于良好的运行状态,满足正常的运行需要。
2适用范围
适用于小区/大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。
3引用文件
《设施设备综合控制程序》
4术语和定义
应急维修:设备在使用过程中发生故障或损坏,为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。
返修:对于不合格的产品所采取的措施,使其能满足预期的使用要求。
返工:为使不合格产品满足规定所要求而采取的措施。
5职责
5.1工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。
5.2维修中心、各小区维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。
5.3常务副总经理负责"年度设施设备维修、保养计划"的审核与批准。
6程序要求
6.1维修流程图(附后)
6.2维修计划的制定
6.2.1维修中心、小区维修组负责制定本小区"年度设施设备维修、保养计划"。
6.2.2工程技术部负责对小区"年度设施设备维修、保养计划"进行审核,并在此基础上编制公司"年度设施设备维修、保养计划"。
6.2.3常务副总经理负责公司"年度维修、保养计划"的审核和批准。
6.2.4维修、保养计划有多项内容
具体内容包括:
a)根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限,维护保养内容及质量标准;
b)根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限,维护保养内容及质量标准;
c)根据公司现有技术力量和操作能力,确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单;
d)年度计划分解,工时测算,及维护保养的时间安排。
6.3设备维护保养工作的实施
6.3.1设备的日常维护
6.3.1.1设备的日常维护保养由操作人员负责,应做到:整齐、清洁、润滑和安全。
6.3.1.2设备应加强日常维护保养
维修保养内容包括:
a)擦拭、清洁机器外表;
b)紧固外表易松动部位;
c)检查外部零件及电气部分的完整性。
6.4.2设备的定期维护
6.4.2.1设备的定期维护由维修人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。
6.4.2.2定期维护包括多项内容
定期维护的主要内容有:
a)彻底清洗、擦拭机器内外;
b)检查、调整各部件配合间隙,紧固摆动部位,更换个别易损件;
c)清扫、检查、调整电器线路及装置;
d)疏通油路,添加润滑剂。
6.4.2.3定期维护分多个类别
具体分类有:
a)一级保养
"一保"的作业内容就是对设备进行内部清洗,沟通油路,调整配合间隙,紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查,一保工作具有一定的技术要求,其保养工作应在维修工的指导下,由操作员完成。
b)二级保养
"二保"的作业内容除了一保的全部作业外,还要对设备进行局部解体检查,清洗换油,修理或更换磨损零件,排除异常情况和故障,恢复局部工作,检查并修理电气系统等。
6.4.3重要设备的维护
6.4.3.1配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。
6.4.3.2重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程。
6.4.2.3重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容
具体内容包括:
a)重要设备长期停用,应定期进行擦拭、润滑及空运转;
b)重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用,不得随意代用;
c)重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。
6.4.4设备封存和启封前的维护
6.4.4.1设备封存前由使用部门通知工程部,工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。
6.4.4.2设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。
6.5设施设备维修工作的实施
6.5.1日常报修
6.5.1.1设施、设备发生故障,小区管理处应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据管理处的报修单,维修组派员维修,具体工作程序详见《日常报修规程》。
6.5.1.2注意事项
设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:
a)设备无法修复时,维修组应及时与报修部门联系,并提出处理意见;
b)维修人员对急修的赴修反应时间(接到通知到进入现场时间)不超过10分钟。
6.5.2巡查维修
维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复,较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报,另行安排检修。
6.5.3设备的项修
6.5.3.1工程技术部应根据设备的实际情况,对劣化状态已达不到技术要求的项目,按实际需要派员进行针对性的修理。
6.5.3.2项修时,一般要进行部分拆卸、检查,更换或修复失效的零部件,从而恢复所修部分的性能和精度。
6.5.4设备的大修
6.5.4.1设备大修应该认真考虑,并列入年度维修计划。
6.5.4.1大修可由工程技术部或维修中心承担,也可委托专业单位进行。
6.5.4.2大修时要对设备进行全部解体,修整所有基准件,修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件,使之达到规定的技术要求。
6.5.5计划维修
计划维修按"年度设施设备维修、保养计划"实施。
6.5.7委托维修
对于委托维修的实施,小区的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后,应由责任维修部门和修理方共同进行验收,并填写"维修保养单"。维
修方应在保质期内承担相应责任。
6.6设备的事故管理
6.6.1凡各种设备因非正常原因造成损坏,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面虽未损坏而内伤严重者,均称为设备事故。
6.6.2设备事故的性质
根据引发原因的不同设备事故分不同性质:
a)责任事故:因人为原因(如违反操作规程)而造成的事故;
b)质量事故:因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故;
c)自然事故:因遭受自然灾害而造成的事故;
d)其他事故:凡不属于上述三类原因的事故。
6.6.3事故的处理
6.6.3.1公司发生设备事故后,由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。
6.6.3.2工程技术部会同使用部门对事故进行分析,填写"设备事故报告书",做出处理意见。
6.6.3.3"设备事故报告书"经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理。
6.6.3.4设备事故经分析、处理并修复后,工程技术部应计算出实际损失,报送财务部。
6.6.3.5公司发生的各种事故,应由工程技术部在"设备事故登记表"内予以登记。
7相关文件
《锅炉维修保养规范》
《电梯维修保养规范》
《空调维修保养规范》
《给排水设备维修保养规范》
《供配电设备维修保养规范》
《日常报修规程》
《电脑信息系统维修保养规范》
8记录
维修单
年度设备维修、保养计划
月度设备维修保养计划
设备事故报告书
设备事故登记表
公共区域巡查表
维修保养单
附:维修流程图
篇2:变电站安全运行设备维修
变电运行的主要职能即负责电网运行以及设备事故处理,其根本目的即辅助电力设备的规范、正常操作,以保证电力运行的安全。在变电运行中,对设备的维护和监测涉及的种类较多,而各种设备故障情况均能影响电力运行的安全,因此要保证变电站设备运行安全,就必须采取针对性的维修检查技术。
1.2变电站电气设备安全管理问题及对策。
变电站电气设备的日常管理主要有周期性的巡视检查为主,在这个过程中,运行人员应根据变电站设备出现的各种具体情况,比如复杂程度、类型、容量、运行环境、电压等级、电流大小以及缺陷等级等有计划的制订相应巡查周期和工作内容。为此,本文结合实际经验,建议在电气设备日常维护中应主要针对以下几点进行:①电气设备过度的负荷以及负荷有明显的超出;②新购买的设备以及长期停止运行并经过检查修理后的设备第一次投入试运;③对于电气设备有复杂的变化以及异常现象的出现等;④电气设备中可能存在一些无法查清的可疑现象或使设备停滞发展的缺陷;⑤电气系统可能会出现一些难以预料的事故发生;⑥气候的发生变化以及一些自然灾害现象的出现,如说雾天、雪天、雨天、雷天等。
根据上述变电站电气设备的缺陷现象,在工作中应根据具体情况采取针对性措施,对此,设备运行人员应在设备缺陷消除后进行必要的质量检验,对于无法一次性消除的缺陷,应分阶段消除。同时,应经常对设备发生缺陷的次数和原因进行统计分析,以寻找设备缺陷发生规律,进而提高维护管理水平,对于发生缺陷却无法判断缺陷成因的情况,应按照相应程序,填好工作记录,存如档案,并将情况详实的汇报上级。检验电气设备缺陷程度的不同,本文建议对其缺陷管理应采用严格而明确的分级管理制度,即明确规定哪种缺陷由哪个部门和领导具体负责,以保证缺陷处理的及时性和质量。
2、变电站电气设备安全维护技术的应用
2.1直观法。此方法即根据具体设备故障的外部表现,通过看、听、闻等直观手段实现维护电气设备的方法。例如,变压器运行声音异常,即表明变压器内部可能发生绕组匝间短路或铁芯位移;导线搭接处发红发热或出现火花,即表明该搭接处松动或接触不良;在电源箱内或其周边闻到焦味,即表明该设备内部开关部件可能发生过负荷或短路引起发热;当操作设备时,设备无反应,则表明控制回路断线。此外,电气设备启动时,发生过早、过迟,或无法运行,均可确定电气设备的二次回路有故障。
2.2强迫法。直观法可有效判定或排除一些电器的故障,但若此方法行不通,则可通过强迫法,亦称强迫闭合法,例如用一些绝缘棒把有关继电器、接触器等用外力强行按住,使它能够到达正常的工作位置,从而保证设备运行人员可更仔细地观察电器部分或机械部分的各种现象,如电动机是否转动,电气设备相应部分是否运行正常等。
2.3短接法。电气设备缺陷主要包含短路、过载、断路、接地、接线错误、电器电磁及机械部分故障6种。工作中发现,经常出现的为断路故障,导致该故障发生的原因主要有触点接触不良、虚焊、假焊、熔断器熔断、导线断路、虚连、松动等。针对此种故障发生的频率较高,通常采用的电阻法和电压法相较复杂,因此选用短接法更为有效和简单,即用一根良好绝缘的导线来判断导致设备无法正常工作的短路处即可。
3、基于变电站安全运行的设备管理维修建议为确保变电站的安全运行,不但要对重要的电气设备进行维护检查,其他的设备亦应进行必要的维护和检查工作。对此,本文建议变电站应做好以下两方面的工作。
3.1引进和研究设备维修检查的新技术和新工艺,提高设备的智能化程度。在很多变电站得以广泛应用的危险点预控技术,应要求运行人员对该技术技能熟练掌握,同时在实践中不断总结经验,进而提高设备维修检查工作效率,为变电站的安全运行提供保障。
另外提高设备的智能化应用,对设备进行辅助性的技术改造,能有效快速的帮助工作人员迅速正确的找到故障点,提高设备运行维护和检查的工作效率和工作质量,减少停电检修的时间。例如:在各个控制开关处增加辅助接点,或电流、电压检测装置可迅速判定哪个位置的控制回路发生故障;在变压器周边安装声光、红外监控设备,可及时的提醒运维人员目前设备的运行情况是否正常;在油设备上安装油色谱分析仪,可即时分析设备绝缘油的情况,在设备较大故障发生前及时通知运维人员是否需要进行设备检修。
3.2提高对变电站安全运行的认识,有效控制不安全状态和因素。提高变电站所有工作人员对变电站安全运行的认识,是提高设备维护和检查技术应用有效性的根本保证。对此,变电站上级领导部门应对各变电站的工作进行具体内容的检查和检测,如对操作规范的评估测量,对设备的实际检测。同时针对检查后的结果,将出现问题的记录在案,根据问题的轻重采取自行处理或移交相应的部门处理的方式及时解决,对没有问题的应予以适当的精神和物质鼓励。总之,变电站的特殊性要求年度检查必须更规范、更严谨,以此确保控制操作失误率,以及意外危险事故发生率降至零。此外,变电站上级部门应定期的组织变电站安全运行,以及设备维修检查技术交流的活动和会议,以此提高工作人员对变电站安全运行的认识,比如开展安全周、安全月活动,技工表彰、技工技术交流大会,安全知识竞赛等,并通过海报宣传、安全录像的播放全面提升变电站所有工作人员对变电站安全认识,尤其是设备维修技术人员更应清晰地认识到责任重大,以保证在集体利益和社会责任感的双重思想引领下开展工作。如此,势必会对变电站的运行安全提高最基本的保证。
人是设备维修和检查的执行者,因此要想把安全教育和对变电站安全运行的认识落到实处,必须在具体的工作中有章可循。各变电站应制定严格的操作规范和奖惩制度,以及监督管理机制。发现违章操作的应及时予以制止和处理,对在设备维修中表现突出的应给以一定的奖励。
变电站的安全运行,不断关乎电力企业的自身利益,而且对社会的稳定性和安全生产亦有重要的作用。鉴于变电站设备对变电站安全运行的影响,必须切实加强设备维修检查工作,提高管理水平,引进先进技术,如此才能形成良性循环,有效降低变电站设备的故障率,切实地实现变电站的安全运行。
篇3:校区物业设施设备维修维护使用运行管理技术要求
校区物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理技术要求
1.1房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备:
(1)按规定建立校区区内房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案,并妥善使用与保管。
(2)建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度,检查记录完整。
(3)校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。
(4)无擅自改变房屋用途行为。
(5)外墙面、建筑小品外观完好、整洁,是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落污渍;室外招牌、霓虹灯整洁统一无安全隐患,外墙装饰无破损。
(6)确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用;及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%;
(7)确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用;及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%。
(8)保证公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电每天检查一遍,发现故障或损坏应在20分钟内到场,12小时内维修完毕。
1.2机电设施设备
(1)综合要求:
①制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度,并严格执行;
②配备所需专业技术人员,由专业人员管理(开启、关闭、保洁、维修),严格执行操作规程;
③设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘,无鼠虫害发生,机房环境符合设备要求。
④保持设备良好,运行正常,合同期限内无重大管理责任事故,无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障,应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。
(2)供电系统:
①保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并提前48小时通知招标方和物业使用人;
②制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;
③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间,用毕应立即关闭,避免浪费。
(3)弱电系统:
①按规定标准工作时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;
②监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定期限保存。
(4)电梯系统:
①电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备;
②电梯按规定时间运行,安全设施齐全,无安全事故;通风、照明及附属设施完好;
③轿厢、进道、机房保持清洁;
④电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗;
⑤电梯运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修;
⑥应有排除电梯运行险情的应急处理措施。
(5)给排水系统:
①建立用水、供水管理制度,积极协助招标方安排合理的用水和节水计划;
②设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏现象;
③按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;
④高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;
⑤限水、停水按规定时间通知招标方和物业使用人;
⑥排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生;
⑦遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水和长时间停水现象;
⑧应有险情的应急处理措施。
(6)供热系统、中央空调系统及末端设备:
①保证末端设备运行正常;
②定期进行清洁及保养;
③制订发生故障应急处理方案。
1.3小型维修(单项200元以下,包工包料)
(1)宿舍水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜;
(2)遇电路故障没电,水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏,要随叫随修;
(3)排水管、排污管要保持畅通,如有堵塞应立即疏通,厕所堵塞应当天疏通(需换厕盆的除外)。
(4)维护维修闭路防盗装置和电铃设施。
(5)公共照明、水电设施每天检查一遍。
(6)楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的检查每学期3次。