农贸市场设施设备维修维护管理方案

**农贸市场设施、设备的维修与维护管理方案

高档小区对机电设备维护管理要求较普通小区为高,为保障**农贸市场的设备运行的安全、高效,我们将结合项目的实际情况,把国浩物业设备管理方面的成功管理经验和模式运用到该物业的设备管理与维护当中,在实际的管理运行中建立一套有效而完善的设备管理模式。

此外,我们将在设备管理中导入环保、节能的管理理念,在降低运作成本的同时,尽可能为业户创造一个舒适的绿色居住、办公和经营环境。为此,我们为设备管理与维护制定了以下管理方案。

1.机电设备管理的基本原则

(1)采用国浩物业安全而高效的管理模式

A.建立完善的设备管理维护体系

依据质量管理体系对设备进行正常规范的使用,设备系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。

B.制订高标准的设备的维护保养计划

设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养,设备设施的日常巡视保养和设备定期维护保养均由工程部负责。设备的维护保养根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作,并作相关记录。

C.实施高效的设备维修规程

设备的修理分简单维修,如更换灯具、开关、疏通管道等,超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录,其中主要设备将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理,委托专业公司进行维护保养。

(2)建立完善的设备编码及标示方案

A.根据**农贸市场图纸资料的有关图则及通用图则,制定《设备编码规则》

B.制定含有设备编码编号的《设备总览表》。

C.依《设备总览表》设立设备管理卡,《设备卡》执行设备责任人制度。

D.对于标贴明显的将导入视觉标示系统。

(3)主要设施设备将建账册、建立设备台账

A.设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》,这些表为履历形式,将跟踪设备至报废。

B.利用信息平台建设,逐步将设备和各项管理工作过渡到公司的宏观调控和监管。

C.接受公司综合性的督查,引导或强制纠正设备管理中发生的错误,对新问题工程部专案协助解决。

D.工程部建立内部例会制度,创造学习、讨论、督促、建议的平台,便于各项工作均朝良性方向发展。

(4)建立完善的质量记录体系

A.任何工作做到有据可查。

B.以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。

C.发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能。

D.适度贮备零配件,软件备份二份以上,确立先换后修原则,并以此作备件数量的依据,以确保各设备系统长期可靠运行。

C.完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。

(5)技术资料的管理

A.对于技术资料管理,遵守“二级制”模式。公司资料部门掌握所有的一手资料,工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于工程部资料柜中,这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。

B.工程部资料柜钥匙管理,纳入管理处钥匙管理体系中。

(6)有关设备类钥匙的管理

A.定义设备类钥匙:所有设备功能钥匙,及其门柜、门房钥匙。

B.设备类钥匙均统一存放在工程部专用钥匙箱。

C.设立与**农贸市场相适应的钥匙掌管制度,对内方便工作,对外防范破坏及恐怖行为。

(7)技术工种的管理

对技术工种进行岗位兼职,一岗多能,既提高工作效率和应急处理能力,又作到人力资源的合理配制。

2.设施、设备的维护管理

**农贸市场公共设施、机电设备的维护及管理采用金地成熟的管理模式。

(1)设备的日常运行和维护由工程部负责,消防中心、公共停车场由保安部负责,其余功能性设施、设备由工程部负责日常的运行管理,并严格遵守各项制度和规程。

(2)设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养,设备设施的日常保养由使用单位和责任单位负责实施,设备定期保养和分级保养则由工程部负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。

(3)建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据**农贸市场的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》,并设立设备管理人和设备管理责任人。

(4)对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入CI视觉标示系统,充分显示规范化管理模式。

(5)利用公司推进的信息平台建设,逐步将设备和各项管理工作过渡到智能高效,以工程部核心辐射所有设施、设备等的工程管理工作中去,接受有关职能管理部门的调控和监督。

(6)工程部组织召开工程例会,并形成制度,创造学习、讨论、建议、纠正的平台,使各项工作不断形成良好的氛围。

(7)建立牢固的质量记录体系。根据工程部内部管理有关制度,设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求,认真细致地做好各种记录,任何工作均做到有据可查,有制度可依。

(8)发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持,确保设备长期可靠安全运行。

3.增收节支,不断提高管理水平

(1)、增收节支措施

A.经常对员工进行艰苦奋斗,励行节约,勤俭办企业教育,增强节约意识,在管理中,自觉地从一滴水,一度电做起,努力降低维修维护成本。

B.努力学习业务技术,不断提高专业素质,提高维修技术服务水平。

C.加强成本控制,原材料控制,在确保服务质量的前提下,引进现代化的设备和手段,减少人力投入,减少人员开支。

D.加强各类消耗品的管理和控制,做到计划采购、专人保管、合理领用。

E.**农贸市场内外路灯、停车场照明采取控光措施,节约用电,减少公用电费支出。

(2)、提高公共设施,机电设备管理水平的新设想。

A.提高工程部主要技术人员的素质,加强工程部工作的领导。

B.配备先进的维修工具和管理设备,实现管理微机化。

C.继续完善配件的供应商体系。

D.配备用于高空作业的液压升降台。

E.加强公司技术职能管理作用,发挥公司的技术优势,加大技术和管理的督导作用。

>F.维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优的标准进行运作。

G.建立激励机制,每季度、年度评选优秀员工,并给予精神和物质奖励,提高员工的积极性。

H.实行公司、管理处工程例会制度,及时沟通解决工程中的技术难题。

I.成立训练有素的专业技术应急小组,以处理紧急情况下的设备故障。

4.机电设备维修计划

篇2:新星城物业设施设备维修管理维护方案

新星城物业设施、设备维修管理与维护方案

(一)、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修,属于小修范围的,及时组织修复属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全

合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途

各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚

及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好

因房制宜,有计划地安排保养维修任务

完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度

完善的管理、检查、考核制度

给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态

建立和贯彻各项规章制度及各项标准

搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度

(二)、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

【房屋、建筑设施】

建物维修工

a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e.房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。

设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】

电工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)"运行"与"备用"每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】

日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;

定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。

维修保养

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵"运行"与"备用"每月定期启动后交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门

【给排水设备】

管道工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

b.水泵房

每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵"运行"与"备用"每二周交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】

分承包方维保人员

a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。

电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;

b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;

c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。

保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

b.发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;

【电梯设备】

分承包方电梯维保人员

a.每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;

b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c.设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管,督促维修保养;

b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备,记录《设备定期启动表》。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.实施电梯设备的运行管理,按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证;

d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况,填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

【水泵设备】

管道工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵"运行"与"备用"每二周交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检

查;

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

(三)、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案

【雨污水总管及屋面外墙】

对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落/每季一次

对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞。/每季一次

对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通。/每年二次

对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜。/每年二次

【小区内道路、侧石、围墙】

对小内路面,侧石进行巡检:/每月一次

a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不绊

脚,排水畅通,修补路面接缝严密,无积水、泛水现象;

b.混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂;

c.路边侧石平直,保持高低一致无缺损。

对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严重锈蚀。/每年二次

油漆铁栅栏。/每年一次

【雨污水窨井、下水道】

对区内雨、污水管进行检查、清捞。/每季二次

雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。/每年一次

疏通小区内污水下水道,保持下水道畅通,同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。/每季二次

汛期前应对下水道进行疏通,清捞窨井内淤积物。/汛期前一个月

【屋顶避雷带】

对屋顶避雷装置及接地装置进行测试,接地电阻符合相关规定,高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试,防雷测试单位应具有专业资质,完成测试工作后,应出具测试报告。/每年一次

对屋顶避雷带进行勘查,避雷带应保持完好无断裂,局部锈蚀应除锈、补油漆。/每年二次

【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】

夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破损现象。每日一次

检查照明供电线路绝缘状况是否达标。/每年一次

检查照明供电控制保护装置功能是否正常。/每周一次

【雕塑景观、喷水池】

对雕塑、景观检查保养,发现问题及时处理。/每季一次

喷水池检查保养内容:

a.巡视喷水池,损坏部位及时修复;/每周一次

b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;/每月一次

c.检查水泵、水泵控制系统工作是否正常;/每月一次

d.检测潜水泵绝缘;/每年一次

检查水底照明灯具,应保持完好无损,供电线路控制保护系统完好,电气绝缘电阻达标。/每年两次

【儿童娱乐设施】

对儿童娱乐设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件,保持设施安全可靠,发现问题及时检修。/每月一次

对设施油漆作防锈保养。/每年一次

【健身设施】

检查保养健身设施,保持设施安全可靠,健身房器械功能完好安全。/每月一次

对设施油漆作防锈保养。/每年一次

【围墙大门及电动大门】

检查围墙大门门脚头及四周,应嵌粉密实。/每年两次

大门除锈、油漆。/每年一次

检查保养电动大门,应开启灵活。/每月一次

【地面停车位】

检查地面平整,无积水、进出无阻碍,锁具功能良好。/每季一次

【地下车库】

检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;/每月一次

保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置;/每年一次

巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好;/每季一次

检查消防设施功能可靠,防火门、紧急通道门启闭灵活;/每季一次

巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠;/每周一次

保养红外线传感器、计时、监控装置。/每年两次

【楼道、室外消防栓】

检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。/每月一次

油漆室外消防栓。/每年一次

检查消防带完好无损。/每年二次

检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。/每年二次

检查消防报警按钮完整无损,功能可靠。/每月一次

【清洗水箱(蓄水池)】

水箱(蓄水池)清洗、消毒。/每季一次

水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检,化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标。

检查水箱盖板应完整无损,盖板与水箱结合面应无缝隙,水箱内表面清洁,无渗漏,工组扶梯无锈蚀、断裂。/每季一次

篇3:XS公寓设备维修服务方案

诚基公寓设备维修服务方案

实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度,设备人员安全守则实施安全管理。制定运行管理规程,实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程,规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法,维修保养内容要求,质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计,确保安全正常运行和使用。

1设备管理内容

物业设备在安装调试验收通过后,就进入了运行使用阶段,这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养,保证这些设备正常运行,充分发挥它们的功效。

物业设备管理的好坏与否,直接影响到其使用功能和使用寿命,这样对使用过程中保证设备的正常运行,加强日常和维修管理提出了更高的要求。

1供配电设备

1.1每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

1.2配电机房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。

1.3按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

1.4供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内;

1.5供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理,记录《设备故障记录表》,并在经理协同下排除异常和故障。

1.6每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;

1.7管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。

2供气设备

与煤气公司保持联系,每周巡检,请煤气公司定期专业保养,随时进行报修。

3电梯设备

3.1每周按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;

3.2设备发生异常和故障及时报告经理,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

3.3定期巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理,督促维修保养;

3.4每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;

3.5管理处每月定期组织电工和电梯维保人员检查电梯设备的运行状况,填写《电梯设备系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

4给排水设备

4.1每日一次巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

4.2水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。周交替更换一次;

4.3按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

4.4给排水设备发生异常和故障及时报告管理处经理,记录《设备故障记录表》,并在经理协同下排除异常和故障。

4.5每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;

4.6管理处每月定期组织检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。

5消防系统

5.1日常巡视

秩序管理人员负责消防设施的日常巡视,每月对小区内消防设施巡视一遍,将巡视结果记录于记录表内。

5.2定期检查

5.2.1每月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

5.2.2由管理处组织,并由秩序管理人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》。

5.3维修保养

5.3.1按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

5.3.2消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。

5.3.3每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;

5.3.4每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

6设备检查标准

6.1供配电设备

[电力变压器]

检查电力变压器是否符合要求。

分接开关档位是否与电源相符。

外壳接地装置是否可靠,接地电阻是否合格。

变压器温度是否在要求范围内,通风是否良好。

三相电压表是否平衡,变压器声响是否正常。

各接线端子紧固是否良好。

[低压开关柜]

耐压试验是否符合规范规定。

二次接线与电器或端子排的连接应牢固,绑扎排列整齐,标志清晰齐全。

接地线连接应紧密牢固。

操作部分应灵活,接点和机械闭锁的动作应正确。

闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。

接触器和各种继电器完好,面板指示灯和按钮完好。

[照明设备]

灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠,清洁整齐。

开关是否切断相线,单相三极插座接地线是否可靠,照明灯头有无触电危险。

照明线路的绝缘是否良好,接线头不应外露,灯具高度是否符合规定。

6.2电梯设备

[曳引机]

主机运行正常,速度平稳可靠。

冷却风机正常、有效。

减速和润滑良好,油位正常。

制动器完好、可靠。

[轿厢]

内部按钮齐全完好,信号登记有效。

照明完好,通风机运转平稳,无异常声。

手动、自动操作运行正常。

超载报警正确可靠。

轿门开闭平稳,时间适中。

[安全系统]

限速开关可靠,动作灵敏。

各安全开关齐全、性能可靠、有效。

各厅门及轿门安全连锁开关齐全,性能可靠、有效。

急停开关完好,性能可靠有效。

检修及运行状态正常。

[导轨导靴]

连接点平滑,固定螺栓无松动,导轨不走位。

运行时靴衬与导轨无异常声,滑动平稳。

导轨润滑良好,油杯、油毡等齐全。

各导轨表面无重大锈蚀。

6.3摄像监控系统

[控制台]

各控制器件运行正常,能实行切换定机、扫描式监视等。

操作键盘灵活、可靠。

电源锁开关完好。

交流稳压电源工作正常、稳定。

各输出电路熔丝配置合理,没有不规则行为。

高、低压电源严格分离,交、直流电源分隔明显,无随意拉接线。

二路电源切换正常、可靠。

设备接地保护、防护等安全、可靠。

[摄像机]

各摄像机工作正常,配置数量齐全。

带云台、带变焦的摄像机应调节自如,符合性能要求。

各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)。

各摄像机镜头的光圈调定正确,确保显像清晰,符合设计要求。

[录像机]

所配录像机齐全,性能良好,符合性能要求。

各摄像监视点的信号,均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。

[巡更系统]

主机、序号机功能完好。

电源、充电体充放电正常。

配套附件完好。

信号传输线路良好。

6.4安保防盗系统

[对讲装置]

户内对讲装置能与大门通话。

主机联系情况良好。

[巡更系统]

主机、序号机功能完好。

电源、充电体充放电正常。

配套附件完好。

信号传输线路良好。

6.5消防系统

[消火栓泵]

消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。

管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活。

消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象。

电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好。

水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损。

管道设备等无锈蚀、无渗漏。

[增压泵]

增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。

[消火栓及配套设施]

各层消火栓箱及附件齐全完好。

启动报警按钮完好、性能可靠。

各层消火栓出水压力符合要求。

消防接合器齐全、有效,无泄漏。

户外立式消火栓齐全有效,开启灵活。

消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。

[喷淋泵]

喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。

管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。

喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象。

电气控制和器件齐全、正常可靠,性能完好。

泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损。

管道设备等无锈蚀,无渗漏。

7设备管理安全制度

7.1电工安全守则

7.1.1任何电气设备、装置的拆装、检修、校验等工作,应有经考核合格持有操作证的电工担任。

7.1.2任何电气设备(包括停用电气设备)未经验电前,一律应作为有电。

7.1.3在工作开始前应先检查一切电工工具是否正常(如电笔先校验完整有效,使用工具绝缘良好),有破损及不完整的工具不可使用。

7.1.4严禁带电作业。紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋,确认安全方可进行。

7.1.5在检修用电线路和设备时,必须停电进行。在断开的开关闸柄上悬挂"有人工作,禁止合闸"的指示牌。

7.1.6电气设备上的指示牌,非经原工作人员或设备主任同意,任何人不得移动。

7.1.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因再进行恢复,必要时允许试送电一次。

7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

7.2监控中心安全管理制度

7.2.1监控中心24小时监控,操作人员经培训后方可上机操作。

7.2.2无关人员严禁进入监控中心。若要进入,须经设备主任批准,由设备人员陪同进入。

7.2.3监控中心严禁吸烟、明火作业,确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续,经设备主任同意,按照动火作业管理规定进行。

7.2.4监控中心消防设施完备,并定期检查。

7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。

7.2.6监控中心内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。

7.2.7监控中心内的一切设备设施、元器件、线路严禁随意更改。如有损坏,要查明原因,立即申报设备主任,经批准后及时更换。

7.2.8值班人员不得擅离岗位,进出人员应随手关门。

7.2.9各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于有效状态,各类功能标识应明确。

7.3配电房安全管理制度

7.3.1配电房应由设备人员负责。

7.3.2无关人员严禁进入配电房。若要进入,须经经理批准,由设备人员陪同进入。

7.3.3不准擅自改变原设备及线路。

7.3.4供电回路操作开关的用途要有明显的标识,停电检修必须挂牌,严禁超负荷运行。

7.3.5操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。

7.3.6机房内严禁吸烟、明火作业,确因工作需要动用明火须,按照规定进行。

7.3.7机房消防设施完备,并

定期检查。

7.3.8机房内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。

7.4电梯机房安全管理制度

7.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。

7.4.2电梯送电、断电必须由设备人员操作,禁止非设备人员操作。

7.4.3无关人员严禁进入电梯机房。若要进入,须经经理批准,由设备人员陪同进入。

7.4.4离开电梯机房应随手关闭门窗。

7.4.5电梯机房因维修保养等原因造成停梯,应在一楼挂告示牌。

7.4.6机房内严禁吸烟、明火作业,确因工作需要动用明火须经理同意,按照规定进行。

7.4.7机房消防设施完备,并定期检查。

7.4.8机房内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。

7.4.9维修、保养等原因造成停梯,应在一层挂牌告示。

8应急处理方案

8.1消防应急处理

监控室值班接报,通知巡视秩序管理员三分钟赶到现场,确认火警后,及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小,即启用楼层现有消防设备,组织现场补救。如现场火势较大,无法自行补救时,第一责任人出任应急总指挥,监控室即为应急指挥中心,总指挥由现场回到指挥中心,指挥实施消防应急方案。

总指挥命令:

(1)拨打"119"报警电话。

(2)拨打"120"救护电话。

(3)电话通知各部门。

(4)播放紧急广播。

(5)继续组织力量现场补救。

(6)组织力量疏散救护客人。

各部门接报后,根据应急方案规定,实施具体措施

(1)监控室消防应急岗位职责

a.一切行动听从总指挥的命令。

b.熟练操作监控室内的所有消防、通讯及广播设备。

c.接报后,立即通知保安巡视人员三分钟内到达火警现场并及时通知管理处第一责任人,汇报情况。

d.如经巡视人员报告为误警,写出事故报告并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份,交于管理处第一责任人。

e.如经巡视人员报告为实警,则立即通知巡视人员实施现场补救,并将情况逐级汇报管理处第一责任人。

f.火警发生后,听从应急总指挥的命令,用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。

g.利用摄像头,观察避难客人的情况,如人数较多,则通知指挥人员把客人疏散或撤离到其他场所。

h.利用对讲机实施对讲,使指挥人员及时到岗。

8.2电梯困人事故的应急处理

8.2.1得知电梯故障,立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。有人被困时,与电梯内被困人员通话,亲切礼貌地告诉他们不要惊慌,不断安慰被困者并通知电梯保养公司和设备维修人员立即派人到电梯所停之最近地方,用口头告知被困人员。

8.2.2立即通知主管领导,并在该梯门口树立停用牌。

8.2.3立即派专业人员赶赴现场,关闭该电梯动力并着手开门放人。

8.2.4非工程及保养人员不得擅自进行开门放人,以免发生危险。

8.2.5当被困人员救出以后,管理人员要向被困人员致歉,并询问他们的健康情况。如有身体不适者,要陪同或叫救护车到医院进行检查治疗。要求电梯保养公司,认真检查电梯故障原因,排除隐患。

8.2.6携带工具:绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。

8.2.7当事件结束后,保安立即撤除停用牌,恢复电梯工作。设备部根据故障原因,立即予以整改。

8.3停电事故应急处理

8.3.1发生停电事件,立即以消防应急方案的顺序通知第一责任人。

8.3.2设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场,检查供电设备,查处停电原因。

8.3.3如属小区全部断电,设备部立即向供电所查询。

8.3.4如属局部停电,设备部应立即抢修,秩序管理人员到现场维持秩序。

8.3.5由于停电之关系,电梯有可能出现困人,秩序管理人员需立即查明,如有,立即按困梯程序进行处理。

8.3.6如电源于数分钟后恢复,则作停电原因的解释。

8.3.7监控中心对整个事件作出记录,记录停电原因、人员撤离时间等详细资料。

8.3.8检修完毕恢复供电前,应通知管理处、安保及其他部门关闭所有设备,恢复后再开启。停电恢复后,设备维修人员检查各有关设备,保证所有设备正常运作。

8.3.9事件结束后,将详细情况报物业公司,如存在管理问题,应提出纠正和预防措施。

8.4触电事故的应急处理

8.4.1发现立即通知设备人员赶赴事故现场,通知就近保安赶赴现场维持秩序,制止其他危险行为的发生。通知客户中心人员赶赴现场。

8.4.2设备人员切断现场电源后,立即实施抢救,以后程序同上述急症病人处理程序。

8.4.3事件结束后,设备人员及时查明触电原因,如存在隐患,提出纠正和预防措施,立即进行整改。

8.5突发性水浸事故处理

8.5.1当接到报告后,立即告知安保中心。

8.5.2安保中心接到爆管浸水信息,立即电告就近保安赶赴现

场维持秩序,立即通知主管部门、设备部、保洁部、礼仪服务部人员赶赴现场,通知仓库准备排水工具送交现场。

8.5.3第一责任人立即担当现场指挥,统一调分派人员。

8.5.4设备人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门,打开系统卸压阀(如喷淋系统末端放水阀)保护其他设施设备、防止进一步扩大事件,防止因浸水产生触电事故。如附近有机房等重要场所,则要采用堵、排等方式,防止浸水至这些重要场所。

8.5.5保洁人员立即携带排水设施进行现场排水。

8.5.6安保人员维持好现场秩序,防止有人进行破坏活动。

8.5.7排水结束,设备人员迅速查明原因,立即实施修复,并将过程向经理汇报。提出纠正和预防措施。

8.6台风袭击前或吹强烈大风的应急处理

8.6.1接到、获得有关台风等信息后,通知各部应做好预防措施。

8.6.2设备部对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设

备进行全面检查,确保牢固。

8.6.3管理处向业户传达台风信息,及时通知业户关好门窗。

8.6.4安保加强巡逻次数,各当值保安监守岗位,无人接替不准擅离岗位。特别加强对户外物品的监视,发现情况及时通知设备人员进行紧急维修。

8.6.5设备人员坚强夜间值班人员,增加对设施设备的巡查。

8.6.7在夜间或节假日应派员进行值班。紧急情况及时向上级汇报。

8.6.8台风过后,如对小区设施及服务产生后果或影响的,由各部立即实施修复或整改,提出纠正和预防措施。