智能化系统接管验收标准检验办法

1.0目的

1.1本指导书规定了接管物业内智能化系统接管验收标准及验收办法,确保智能化系统投入正常运行。

2.0适用范围

2.1本指导书适用于接管物业内的可视对讲系统、IC卡门禁系统、消防和电梯及围墙报警网络系统、闭路电视监控系统、巡更管理系统、自动抄表系统、车辆出入和停车管理系统、通讯和接入网系统、物业管理数据库管理系统、家庭智能化系统的验收。

3.0职责

3.1接管验收小组按本指导书对所接管物业的智能化系统进行验收。

4.0工作程序

4.1标准

参照国家JCJ/T16-92《民用建筑电气设计规范》、GB50200-94《有线电视系统工程技术规范》、GA/T75-49《安全防范工程程序与要求》、CECS89-97《建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范》、GB50166-92《火灾自动报警系统施工及验收规范》、GBJ303-88《建筑电气安装工程质量检验评定标准》、EIA/TIA568A《商业建筑物电信布线标准》、ANSI/TIA/EIA570《家居布线标准》、EIA/TIA569《建筑通讯线路间距标准》及达到设计要求。

4.2验收标准

4.2.1可视对讲系统:

a)主机和各分机面板目视完无损坏、刮伤,连线紧固良好,主电源工作正常,备用电源在主电源断电情况下能自动切换;

b)能实现来访者与楼内住户的双向通话及画面可视,声音、图像清晰;

c)楼内住户可遥控开启或关闭大楼入口的控制装置;

d)楼内住户可直接向监控中心报警。

4.2.2IC卡门禁系统:

a)主机和电磁锁应完好无损,安装牢固可靠;

b)电磁门锁安装于每座楼可视对讲机机旁和地下车库的电梯门口处;

c)220V交流电源使用专用电源,备用电源使用电源箱,线路电缆间的绝缘电阻不小于1KΩ;

d)使用操作员卡可测试开锁,电磁锁在平时使用IC卡或在可视对讲分机上可进行遥控,紧急情况下里面可以手动开锁,外面可用机械钥匙打开;

e)只有合法的持卡者使用自己的非接触IC卡靠近配套的读写器才可自动开锁;

f)发卡计算机的IC卡管理软件具有发放初始用户卡、修改或删除已发卡号的功能;

g)电磁门闭门器安装牢固,能自动闭门;

h)门被强行打开或门保持开启状态超过了预先定义的延迟,则报警响起,系统连续发出蜂鸣音并闪光;

i)键盘操作时只有输入合法的命令后方可开门。

4.2.3消防与电梯、围墙报警网系统:

a)破碎按钮装置于每层楼的楼梯间,应完好无损;

b)各楼层的声光装置及区域联动装置能可靠动作;

c)每个防火区至少设一个手动报警按钮,任意相近两个按钮步行距离不大于30米;

d)消防控制、通信和警报线路,金属管保护良好,各线连接牢固,无松动现象;

e)消防控制系统有下列功能:

控制消防水泵的启、停,显示其工作、故障状态,显示闸阀、水流批示器状态;

监视高位水箱液位状态;

对泡沫、干粉灭火系统应控制系统的启停,显示系统的工作状态;

接受手动报警钮和报警阀等自动灭火系统启动信号,控制消火栓泵、喷淋泵的启停;

确定火灾时能启动事故广播和消防通讯设备,接通火灾事故照明灯和疏散指示灯,强制电梯全部停于首层,消防主机通过低压配电柜系统切断非消防电源;

在监控中心计算机显示动态流程图、参数变化、设备运作情况、状态及故障分析。

f)报警状态下,住宅内响起警笛声,监控中心的报警台也开始报警并能显示该触发按钮的楼房号、层数等信息;

g)监控中心接到报警后,小区内响起警笛声,并能接通紧急疏散广播系统、启动消防水泵及相关的摄像机和录像机;

h)任一防火区设定的两

个控测器同时报警时,监控中心发出信号使防火卷帘门自动落下;

i)报警、监控中心的双供电自动切换可靠;

j)测试安全报警系统的误报率接近于零;

k)报警的时间、地点将自动地存储的计算机的数据库中,可查询;

l)围墙穿越报警系统在发生线路短路或断路时会引起控制器报警;

m)微波、红外线双鉴式移动物体探测器被触发时,监控中心的围墙报警系统控制柜发出报警信号并在平面上显示报警发生的地段;

n)电梯故障时,在监控中心能显示电梯有具体位置;监控中心可对电梯轿箱广播。

4.2.4闭路电视监控系统:

a)主要公共活动场所、通道和电梯等处的控制装置可进行有效的监视和记录;

b)视频线无松动,监视旋钮可正常调节,防护罩控制、镜头控制连线牢固,防雨、防尘罩密封良好;

c)可使用飞机操纵杆式云台控制该摄像枪的左右旋转、镜头拉远拉近、定格等操作;

d)监控系统能与报警系统联动,能根据需要自动把现场图像切换到指定的监视器上显示,并自动录像;

e)操作时分切换器可将任意一只摄像枪的信号切换到主监视器上进行显示,画面上应有摄像机的编码;

f)摄像枪的观察视野和亮度变化的范围符合图像清晰等要求;

g)云台和电缆接口防水好;

h)云台可全方位旋转,水平旋转范围为0-360。,垂直旋转范围为±60。,具有自动回旋功能。

4.2.5巡更管理系统:

a)巡更系统的设备性能稳定可靠;

b)每支巡更枪都有自己的不同的编码和计算机存储系统;

c)巡更枪轻触微型巡更按钮后,巡更点的到位信息即存入枪内,将巡更枪插入计算机的插座中,即可读取所有的巡更信息。

4.2.6自动抄表系统:

a)自动抄表系统可实现水、电和煤气费的计算机自动抄表、查询、统计、打印功能;

b)每户的LON控制节点能准确、安全地计量,各参数信息能可靠地传输到集中抄表计算机进行存储处理;

c)发生故障时自动报警。

4.2.7车辆出入和停车场管理系统:

a)读卡机、遥控器、档车杆及其控制器、感应器安装符合要求,能可靠工作;

b)购、租了车位的持IC卡者,由读卡机控制档杆升起或放下,计算机存储入车记录及存放时间记录;

c)非持IC卡者,由门岗安全管理人员进行人工收费处理,计算机存储存放时间及收费记录。入口刷卡记录车辆入场时间,并对入库车辆统计,入口显示空车位数量,出口刷卡根据停车时间计费收费,财务的专用电脑对所有出入车辆情况进行统计和打印;

d)可对车辆存放历史记录进行统计、查询及打印;

e)停电时,档车杆可用人工方法升降。

4.2.8通讯和接入网系统:

a)电管竖井内线槽固定牢固,支架涂漆,接地可靠,井内出线口正对检修门;

b)电盒安装位置正确,横平竖正;

c)电缆长度从插座到配线箱不超过90米,跳线、设备线及交叉跳线的长度不超过10米;

d)留有数量的通讯插座,插座安装在固定的位置;

e)符合布线设计要求,支持电话、电视、数据、多媒体等服务;

f)业主加入INTERNET可获取物业管理、收费、治安管理、服务管理等信息。

4.2.9物业管理系统:

a)有保证中心计算机数据库信息资源的安全和网络管理中心的正常运行的治安措施;

b)设置安全的分级查询、修改权限;

c)有良好的查询界面,方便有权限的人员进行查询、维护和更新;

d)能自动提醒设备管理人员进行设备检修和维护。

4.2.10家庭智能化系统:

4.2.10.1能达到安全防盗报警、家庭自动化和家庭通讯功能。

4.2.10.2安全防盗报警应能满足以下要求:

a)各安防前端设备布置合理,安装位置正确;

&nb

sp;b)烟感探测器探头,倾斜不大于45。,按5%比例喷烟验证报警。温感探测器安装牢固,按10%的比例加温验证报警。手动报警按钮安装牢固,任选两处验证报警;火灾报警控制器各接线端子牢固;

c)当房屋被非法侵入时,防盗报警系统能自动启动,在室内响起警笛声(要求大于60dB)的同时,通过电话线自动拔通物业管理中心报警电话和110电话以及预留电话;

d)煤气敏感元件启动时,在室内响起警笛声(要求大于60dB)的同时,通过电话线自动拔通物业管理中心报警电话及预留电话;

e)温感、烟感等敏感元件启动时,在室内响起警笛声(要求大于60dB)的同时,通过电话线自动拔通物业管理中心报警电话和119电话以及预留电话;

f)电话报警时能自动强制占线;

g)屋主按动家庭检测装置检测按钮,室内的安全装置状态信息会由红绿灯的显示正确显示;

h)系统编码设定后,自动投入运行,一旦报警产生自动声光报警,同时联动闭路电视监控系统,将该区域的摄像机图像自动切换到电视监控系统的电视屏幕,同时录像。

4.2.10.3家庭自动化:

a)通过电话拔入实行对家用电器远程调节控制;

b)具有与相关网络联接的接口。

4.3在验收时,应提交下列资料和文件:

a)完整的竣工图纸;

b)设计变更的证明文件(包括施工内容明细表);

c)安装技术记录(包括隐蔽工程验收记录);

d)网络联接的有关协议文件(包括互联网、电信系统、有线电视系统);

e)竣工验收记录、报告;

f)系统性能测试报告;

g)系统功能的最终描述;

h)系统软件编制说明;

i)系统监控点参数设定表;

j)系统线路端接与配线架描述;

k)提供《系统操作手册》、《系统程序员手册》和《系统工程维护手册》等教材;

l)制造厂提供的产品说明书、实验记录、合格证件及安装图纸等技术文件;

m)整个智能化系统的线路布置总图。

4.4智能化系统接管验收应按《物业接管工作规程》做好记录、签署。

5.0引用文件和记录表格

5.1《物业接管工作规程》

篇2:项目物业接管综合验收办法

项目物业接管综合验收办法

1、规范物业管理交接验收接管工作,维护企业利益,依据《物业管理条例》、《NJ市物业管理办法》、《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收办法》及公司ISO9000体系的相关规定,制定本办法。

2、本办法适用于公司全委项目的交接验收

3、综合验收小组由经营班子成员任组长,从综合管理部、市场发展部、工程管理部及A类项目中各选派1~2名专业技术管理人员任组员,项目管理处为主要配合。

4、接管综合验收的内容包括以下内容:

第二条给排水系统及配套设施、资料

第三条污水处理系统、资料

第四条消防系统及配套设施、资料

第五条供气房设施、资料

第六条空调系统及配套设施、资料

第七条电梯及配套设施、资料

第八条变配电系统及配套设施、资料

第九条防盗监控系统及配套设施、资料

第十条电话、通信、有线电视、宽带网络等设施及其配套

第十一条其它智能化系统、资料

第十二条室外行车道路、停车场配套设施及标识

第十三条绿化及其养护设施

第十四条垃圾中转或处理设施

第十五条房屋本体及每户单元

第十六条楼幢户编号及邮政设施

第十七条物业管理用房

第十八条宣传告示栏及其它公益性文体设施

第十九条各专业部门验收资料

5、接管验收程序

第二条发展商在物业交付前15天向物业公司书面提出接管验收申请

第三条综合管理部接到申请首先确认其是否符合接管验收前提要求

不符合接管验收前提要求的,通知发展商暂不予以验收交接,并说明理由,提出整改要求。

符合接管验收前提的,组织相关人员组成验收小组,按照双方约定的时间依据验收标准对物业进行接管综合验收。

第四条公司经营班子负责验收结果的审批

第五条验收合格的,在验收结束后5天内向发展商出具验收合格通知,并由验收小组代表公司办理接管手续,管理处负责现场主要协助。

第六条验收不合格的,在验收结束后3天内向发展商发出整改通知书

第七条整改结束后,由发展商提出申请,约定时间后再次复验

6、不符合接管验收前提要求及验收(复验)不合格的物业,公司不予以接管;确实需要接管的,可在协商的前提下先与发展商进行岗位交接。

7、物业接管验收的前提

第二条小区(大厦)的所有建设项目全部施工完毕,并经过竣工验收合格,验收资料齐全

第三条住宅小区(大厦)的所有建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划设计的使用功能

第四条消防、安全、供电、供气、给排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备设施正常使用并符合相关规定,相关验收证明齐全

第五条通过质监站的《综合配套设施验收》,验收证明齐全

第六条临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕,室外无架设临时管线

第七条施工单位及施工单位已完工退场,不再占用小区(大厦)内房屋且临时施工用房已拆除

第八条绿化已按要求种植

第九条主要机动车非机动车停车场已按规定配置,室外道路建成并保持通畅

第十条共用区域垃圾中转站(箱、桶)已按规定配置

第十一条共用部位消防设备设施及信报箱已按规定配置

第十二条合同中另有约定的按约定办

8、物业接管验收的标准

第二条公司管理处工作手册《房屋本体接管验收规程》、《公共配套设施设备验收规程》、《物业资料接管验收规定》

第三条《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收标准》

第四条国家另有规定的按国家规定执行

9、旧物业的接管验收参照此办法执行

设备故障报告制度

1、为加强管理处/中心设施设备的管理,保障设施设备的安全运行,特制定本制度。

2、本规定中的设备故障分为一般故障、重大故障和事故三类。

一般设备故障是指维修费用较少,基本不影响业主使用的设备故障。

重大设备故障是指影响面广,停机时间4小时以上的故障。

设备事故是指设备重大毁损,影响极大或因设备故障造成人员伤亡。

3、管理中心/处发生设备故障的,应及时处理,抓紧时间恢复。

4、管理中心/处发生一般设备故障的,由管理中心/处直接处理,处理结果、过程报公司备案。

5、管理中心/处发生重大设备故障的,应在2小时内向公司工程部报告,发生设备事故应立即向公司报告。

6、发生重大设备故障和设备事故的,公司应成立事故调查组,按ISO9000体系进行调查处理。

7、发生人为重大设备故障和设备事故的管理处/中心不得申报当年度先进集体。

篇3:X住宅区绿化接管验收标准

住宅区绿化接管验收标准

1.项目工程部(或施工单位)向物业公司移交《绿化工程竣工图》、《苗木种植一览表》、《竣工验收证明书》及《现场签证单》、《绿化工程合同》,以备存档。

2.绿化工程质量标准:

2.1苗木种植种类,数量,位置与竣工图纸相符。

2.2苗木规格符合设计要求及结算规格。

2.3施工场地无残留垃圾、余土。

2.4合格苗木质量标准:

2.4.1长势良好,没有枯枝、黄叶、残叶现象。

2.4.2乔灌木种植位置适当,高低错落有致,外形美观,造型、修剪合理。

2.4.3枝叶无病虫害,无蛀干害虫。

2.4.4乔木保护措施得当,有护树架无倒状,摇动现象。

2.4.5草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/100平方米,无裸露黄土现象。

2.4.6不合格苗木,特别是大型乔木及枯死、生长不良苗木限在移交整改通知单下发后一周内补种整改完毕。新补种部分,要从补种工作完毕起重新计算养护期,或由养护公司补种,其费用从原施工队中扣除。

3.贵重苗木、不易成活树种、一、二年生地栽季节性时花、荫生植物移交及其它不合理种植现象移交细则:

3.1对于价值昂贵稀有名贵树种(例如:千年古榕、加拿列海枣、原始移植大型乔木等),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过二伏二寒(即2年质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到2年便移交物业管理公司,在2年(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承但补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期2年。

3.2不易成活树种(例如:棕榈科中植物;具体树种名称见附注),施工单位对树种成活质量保证期必须从工程竣工验收后要经过一伏二寒(即1年半的质保期)后才能移交物业管理公司;若以上名贵树种质保期未达到1年半便移交物业管理公司,在1年半(从工程竣工验收之日计起)质保期内死亡,仍由项目工程单位承担补种责任,并对补种树种从新计算质量保证期1年半。

3.3一、二年生地栽季节性时花因具有季节性,在非开花季节是没有花期的,因此设计单位及项目工程单位应根据设计要求注明需保持绿化中一年四季有花品种的,请提供不同季节时花替换品种名称,若设计未要求四季有花的一、二年生地栽时花品种,请注明此花花期过后需替换的永久多年生品种,以便管理公司根据设计要求进行养护工程的有效管理及达到良好绿化景观效果;以上替换品种种植所产生费用由项目工程单位承担。

3.4在项目移交时若发现有将荫生植物种植在阳生植物生长环境中的现象,请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或移交时请设计单位及项目工程单位注明此植物自然死亡后替换品种,由物管公司安排替换品种施工种植,所发生费用由项目工程单位承但。

3.5其它不合理现象(例如:一年生时花与木本灌木间种、不耐涝植物种植在湿地中等),在移交时请设计单位及项目工程单位根据植物生长特性整改完毕后再进行移交,或进行准时移交物管公司,但物管公司在养护过程中1年(从移交物管公司之日起)内死亡,补种由项目工程单位承担,并对补种树种从新计算质量保证期。

4.物业公司将审批验收结果交公司予以结算余款。