项目建设物业顾问介入工作内容
项目建设阶段物业顾问介入工作内容
一、土建/结构/道路1.材料进场管理
1.施工单位应按设计要求及本规范的有关规定对建筑材料或装饰材料进行现场验收。严禁使用不合格产品。
建议关注重点:
*建筑材料及装修材料的产品合格证。
*环境指标检验报告。
*材料进场验收记录。
*复验报告
2.施工进度
2.1施工进度表(由施工单位提供)
应审核施工进度表的科学性,是否考虑自然因素影响(天气)、市政因素等。
2.2施工流程图(由施工单位提供)
确定乙方施工现场管理人员,做好双方人员的对接。
2.3施工要点
*人员安全、施工现场安全用电、杜绝火灾隐患明确安全检察责任人。
*材料是否按照规定位置堆放
*是否做到文明施工,科学管理的要求,形成制度化。
*责任人明确,检查到位,杜绝重大安全事故。
*遵守施工现场各项管理规定。
*在道路施工中要特别关注路面有效排水的施工工艺要求及防滑措施。
2.3.1落实施工进程与进度表的时间是否一致。
由施工单位按进度报甲方现场管理人员,由现场管理人员和监理公司人员进行现场核实后进行签字认可。
2.3.2施工进程与进度表不一致的原因及记录
*对施工进度与进度表不一致原因一般由于外部因素影响,乙方应在进度表制定时给于充分考虑,避免外部因素影响。
*对施工中确实出现的进度拖延问题,应分清责任方,甲方多为设计变更带来的,乙方多为缺乏科学性的管理造成工期延误。
2.3.3施工材料与设计时选材的一致性
*根据设计要求,由施工单位选样送样到甲方,确认后进行封样,施工所用材料应按封样材料进行购置。
*如出现材料不一致时,甲方有权对乙方所购材料进行强制性退场。
2.3.4落实施工流程图的施工情况。
施工所需要的工作程序,由施工单位提供后,甲方要对流程进行严格监督,避免乙方违规操作。
2.3.5收集并库存施工采样样本。
由供货方送样进行库存,如在设计中没有标明的,可以由甲方指定产品和品牌,由施工单位购置后进行施工。
2.3.6现场签证原因和记录。
*在原设计图纸上进行变更的工程签证,应由监理公司及甲方认可后方可进行签字盖章。
*每一次变更应做记录,包括材料用量、人工费、工期等。
2.3.7和各专业项目的配合施工及预埋管线的按图施工
2.4隐蔽工程
2.4.1隐蔽工程的施工记录
*系统试压、冲洗记录;
*系统调试记录;
*系统联动试验记录;
*在吊顶以上和墙体内所预留预埋的工作,都属于隐蔽工程范围,应在封板、粉刷以前进行工程量和工程质量的核实,并作详细记录。
*协助地产项目经理和监理方在施工单位封板、粉刷以前进行工程质量的认定,合格后填写隐蔽工程验收记录。
*由施工方形成全过程施工质量检查跟进报告后,协助地产及监理质量管理人员签字认可并在顾问进行存档备查。
2.4.2隐蔽工程的施工质量跟进
在隐蔽工程施工过程中进行质量验收并做出质量评定和填写质量评定表。
2.4.3隐蔽工程的签证原因和记录。
属于新增加内容的变更必须进入隐蔽工程签证记录表内并附修改图。
*在施工过程中对原设计图纸上隐蔽工程进行变更的工程签证,应由监理公司及甲方认可后方可进行签字盖章。
*每一次变更应做记录,包括材料用量、人工费、工期及走向等
*特别关注屋面及地下室的隐蔽工程。
2.5预留管口孔洞的合理位置
按设计图纸进行预留预埋的管口、孔洞位置确认并做出明显的标注,并在施工图上标注尺寸。
*管口孔洞的数量
与设计图纸上为准,如有增设需提前于甲方、监理方对接形成记录并在图纸上做出明显标注。
*管口孔洞的尺寸
与设计图纸上为准,如有更改需提前于甲方、监理方对接形成记录并在图纸上做出明显标注
2.6变更工程
*变更工程的记录
由于在施工过程中原设计图纸没有设计的,由甲方、设计方、监理方及乙方对工程进行施工工艺有进行修改的部分形成变更工程记录。应包含下列内容:
*变更时间
*变更地点
*变更原因
*变更材料
*变更工艺
*变更工程的要点
*落实变更工程的施工质量
*变更工程的记录
二、给排水/强弱电
1.顾问关注要点
*施工期间严格巡查施工现场,巡查人员应熟悉图纸管线走向。
*对确需更改管线走向的,应是由甲方和乙方在现场进行确认后,发修改通知书给乙方后,方可进行更改施工,乙方不得擅自更改。
*如在巡查中发现违规更改走向问题,巡查人员应立即通知监理方进行核实,并通知施工方勒令拆除违规管线。
*施工方式应方便日后的检查和维修,并对可能出现的应急情况在施工阶段即应有充分考虑.
*对于重点节点及设备部位的防水及安全应做充分考虑.综合管网在施工的整个过程中所涉及各专业必须积极协调配合,以确保施工中有压管道让无压管道,埋地和隐蔽管道必须按要求做好隐蔽记录和防腐保护。
*检修口的预留
2.其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求。
三.绿化及景观施工
1.顾问关注要点
*绿化布局的维护成本合理化建议及施工跟进在施工时,应注意土层厚度及平整度,草坪在40cm左右,大灌木在60cm左右,深根乔木在150cm左右,以利于蓄水保湿,同时在土层下不能有过多的施工垃圾。
*在景观施工过程中要注意景观实际效果是否与施工图纸及效果图纸相匹配,如出现误差较大情况应与地产项目经理及时沟通并建议修正。
*如涉及水景观顾问必须关注防水设置及闸阀方便今后管理和维护。
*水景观施工应注意日后的日常维护和管理,特别是水景观周围的安全防护措施,杜绝日后的安全事故的发生。
2其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求。
四、安装工程
1顾问关注要点
*对于门窗灯的安装工程施工需要注意安装的牢固程度以及业主的评判标准,出现问题及时与地产项目经理及监理保持沟通并及时解决。
*对于特殊设施设备(例如电梯/锅炉)等的安装则需要督促及跟进技术监督局发出的安全检验合格证的落实。
*对于电器线路需要注意隐蔽工程的记录,线路铺设路线等。
*对于管道铺设需要注意坡度、检修口的预留,隐蔽工程的记录。
2.其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求。
五消防
1顾问关注要点
*顾问需要在施工中督促施工单位严格按照消防施工的规范要求进行,并做好相应记录.
*重点对消防管线的材料及施工要求达到消防规范的相关规定.
2其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求
六、装修(仅限于楼盘为精装房)
1顾问关注要点
*在装修施工过程中顾问需要特别关注防火的施工操作规范并监督施工单位严格执行.
*在施工工艺和材料上关注相关的环保要求,对于违反环保要求的施工工艺要及时制止并与地产项目经理及监理进行沟通解决.
2.其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求
收银制度
篇2:文华居物业前期介入主要工作内容
桂花居前期介入主要工作内容
1、对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。
2、物业交接中,各种物品、资料的准备和制作。
3、对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。
4、作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。
5、对该物业的客户档案资料进行整理、收集,以便后期有针对性的开展各项服务。
6、在竣工验收的基础上,按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。
7、物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。
8、房屋装修过程中的监管和服务。
9、物业各种标识的制作和服务工具的配置。
10、物业交付前房屋拓荒工作的实施。
篇3:项目前期介入阶段工作内容指引
项目前期介入阶段与工作内容要点指引
1适用范围
本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求,明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2物业介入阶段与工作内容
2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括,但不限于:
1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作;
2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上,道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求:包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰,消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的,在保障小区整体协调的前提下,应设置围墙间隔已开发、未开发区域,考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3)公建的配套设计和功能分配;
4)绿化与景观系统设计的功能及经济性;
5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布;
6)物业管理用房的位置及功能划分,面积是否符合法律法规的要求;
7)户型的平面设计是否合理;
8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括,但不限于:
1)土建
a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;
b)门、窗的材质;
c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;
d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;
e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;
f)烟道、排气道的位置;
g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
2)配套
a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,及给业主造成的影响;
b)各种设备产生的噪音对业主的影响;
c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内;
d)各种设备设施的能源消耗;
e)室外管线、管道井布局的合理性,及给业主造成的影响;
f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括,但不限于:
1)项目所在公司招标工作介入(协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求)
a)门、窗质量及售后服务;
b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本;
c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。
2)施工过程介入
a)房屋质量控制;
b)隐蔽工程检查验收记录;
c)设计变更记录的收集;
d)设施、设备的安装调试及售后服务;
e)成品保护;
f)体育设施、儿童游乐设施质量;
g)水景设施防水施工监管。
2.4营销介入(配合)
1)销售承诺对物业管理造成的影响;
2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任;
3)协助项目所在公司拟订业主临时公约;
4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续;
5)具体按《营销配合管理规定》执行。
3各阶段物业介入通用关注要点
3.1设备房设备房包括:配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。
3.1.1设备房通用关注要点:
1)独立用房,面积适用;
2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施;
3)地面贴有瓷砖,坡度合理,并设有防止回灌的地漏;
4)配有专用灭火器1-2个位置;
5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体,设备与设备之间),通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏;
6)有应急通讯、照明设施;
7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬;
8)位置合理,减少管道交叉和总长度;
9)对设备采取相应的降低噪音措施,避免影响住户正常使用和居住;
10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
3.1.2特殊设备房关注要点
1)电梯机房设置有专用工具挂置位置;
2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置;
3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫;
4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系;
5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时,必须采用供暖措施;
6)二次供水储水池上方加盖防尘,内壁应有玻璃钢涂衬,有不锈钢扶手,便于清洁;
7)宜设专用消防水储水池,容量能满足消防需求;
8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断);
9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备;
10)供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口,防止给小区造成污染。
3.2公共房屋
3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)
1)满足功能要求;
2)自然采光、通风、防水、防潮;
3)配有相应的办公设施、工具;
4)位置便于住户来访;
5)大小能满足人员工作要求;
6)配有空调(采暖)系统;
7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置;
8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近;
9)位置以便于开展工作为准;
10)清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。
3.2.2食堂
1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施;
2)有专用仓库,位置相邻;
3)地面走水顺畅;
4)有专用供水、供气等专用设施;
5)位置相对隐蔽,以气味、声音不影响住户正常生活为宜,同时尽可能与员工
办公、宿舍区位置接近;
6)配有专用的厨房设备,用餐桌椅。
3.2.3宿舍
1)通风、采光、防潮、防水;
2)床、被褥等寝具和设备;
3)通电话(员工打卡及内线电话);
4)分工集中管理。
3.2.4员工会议室(娱乐室、培训室)
1)通风、采光、防潮、防水;
2)位置隐蔽(与业户互不影响);
3)布局方正,便于灵活使用;
4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%-85%),白板等;
5)层高要求至少在3.3米以上,便于开展室内文体活动;
6)配有彩灯,供娱乐使用。
3.2.5垃圾中转站
1)不能设置在物业的上风向,位置隐蔽,气味不能影响住户正常生活;
2)垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运;
3)留有专用清水源;
4)房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求;
5)房屋本身有通风窗口,保障室内空气流畅;
6)地面有地漏,坡度合理,走水顺畅(地面贴瓷砖);
7)有必要的照明及采光。
3.2.6仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具)
1)通风,有自然采光、防潮、防水;
2)大小适用、内有资料柜架;
3)位置方便使用,清洁、绿化工具的位置隐蔽,特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。
3.2.7公共洗手间
1)位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近;
2)数量适中,以满足小区(大厦)基本要求为准;
3)上下通畅,地面走水顺畅,有地漏;
4)避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。
3.3公共区域
3.3.1绿化区域
1)植物品种适应当地成长,维护费用较低;
2)绿化整体布局合理,局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植);
3)绿化浇灌覆盖全部,必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑);
4)绿化覆盖区域应便于修剪、消杀,不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点;
5)在井、沟、标等处预留工程维修通道(鹅卵石)。
3.3.2停车场
1)机动车场
a)停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等);
b)车位线、导向线(牌)、车位档杆清晰、牢固;
c)地面平整,无明显积水,沟渠盖板有预留;
d)人员的专业培训及证照申办(价目及时管理制度标上墙);
e)配有专用的消防灭火器材;
f)地下车场需有配套的排风换气系统;
g)道闸系统技术成熟便于维修、养护;
h)地沟盖板做防震(防噪)处理;
i)排水沟渠形式环通,排水量满足雨季高发期的要求。
2)非机动车场
a)露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑);
b)有单车支护架及上墙制度。