大厦接管方案范本
**大厦接管方案
第一章概况
项目简介
****物业管理有限公司简介
在交易中心大厦的物业管理服务台中,我们将以真挚热忱与细心周到服务,让大厦的业主感觉到物业管理带来的无微不至的关怀,实现**的公司服务口号。
大厦管理构想
针对大厦设备种类齐全,建筑标准高档的物特点,我们将以先进的服务理念、明晰的管理思想为依托,通过严密的服务组织和精心的专业策划,让每一个细微处尽在掌握之中。
在大厦物业管理方案的设计中,我们将大厦管理机构与**模式的专业化运作体系有机结合起来,从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现,塑出又一件新康物业精品,在合同期内,我们的服务将确保顾客满意度达95%以以上,维修及时率达98%以上我们的管理半确保房屋完好率达98%以上,辖区内不发生任何安全事故。并力争使成为增城、乃至广州的典范。
在我们的努力下,您的物业将获得最大的收益。
大厦的接管条件
为达到上述管理和服务目标,并确保管理方案的有效实施,大厦在管理费标准和办公物资配备方面也应与之相符合。
1.管理费
结合政府的大厦管理费标准()及增城的实际情况,我们初步估算大厦的管理费应当在元---元之间,在此基础上我司将按管理收每年撮10%的管理者酬金。
2.主要办公物资装备需求
主要办公场地及物资装备一栏
名称数量备注名称数量备注
经理室20平方米保险柜1个
财务室20平方米沙发1套
会议室50平方米文件柜9个
办公区60平方米培训器材1套协商再定
办公室30平方米三轮车2部
高度室30平方米人货车1部
办公室30平方米电焊机
操作室30平方米冲击钻
仓库50平方米切割机
档案室20平方米手电钻
电话机7部砂轮机
传真机1部疏通机
第二章总体管理构想
在大厦物业管理方案的设计中,我们将大厦管理机构与新康模式的专业化动作体系有机结合起来,从而达到共性化管理与个性化服务高度统一与完美再现。同时,我们对每一个体系的运作方式上引入动态管理模式,以求在运动过程中不断完善,不断发展,为断进步。
大厦物业管理系统总图:
物业常规服务体系:包含:清洁绿化,保安,车辆管理,消防等一系列物业管理常规的管理服务项目的运作流程及作业标准。
设备设施维保体系:针对大厦的公共设备及设施的维护,保养反规定的动作流程和作业要求。
质量管理运行体系:为确保大厦牧业管理的质量,实现即定的质量目标而制定一系列管理服务规范,主要依据我们所实施的ISO9001质量管理标准。
资源供给保障体系:公司动作所需的重要资源的管理体系,包括人力资源的招聘,培训和管理,也包括重要档案资料以及维护物业所需的设备工具及物料的采购,保管和检验等。
网络信息支持体系:利用数码网络技术为手段,通过建立相应的程序应用软件,实现信息交流和相应的物业管理服务功能。主要包括:内部办公自动化系统。
第三章机构及人员配备
大厦管理处以经理为管理核心,下设四部,扁平状的机构,最大限度满足精简,高效的设置原则:
大厦管理处机构设置图
各部门的职能分工及列表及人员编制(注:人员编制系据经验推测,操作时应按大
厦实际情况调整)
大厦财务部与职能分配
大厦事务处职能人员配置
第四章大厦物业管理动作体系第
一.物业管理动作体系概述
大厦系高档写字楼,大厦业主及用户的素质较高,对牧业管理也必然提出更高的要求,鉴于此,在物业管理日常动作上,我们将对大厦实施高起点,主标准的物业管理与服务。通过科学的管理,优质和服务,全面提升大厦物业管理水平,营造一个高的自然环境及和谐的人文环境,短期内在济南建立一座物业管理的优秀示范大厦。从而提升大厦知名度,同时也提升大厦办公的企业的整体形象。为此,我们在大厦管理处的运作中将建立一套系统的,严密的,科学规范的日常运行体系和管理流程,并配以严格的,全面的质量监督保证体系,使物业保值增值,从而大厦物业管理总体目标的实现提供可靠保障。主要中心思想有如下几点:
1.贯彻“以人为本”的管理理念
物业管理的管理对象是物业,服务对象是人,即物业所有人(业主)和使用人,对物业的良好管理,也是为了对人的良好服务。可以说物业管理一切断了人,或者说首先是为了人。为了人的生活,工作和享受,为了人的健康,交往和成长。这是物业管理服务的基本出发点和归宿。因此,在我们即将实施的物业管理方案中,首先将引入的是“以人为本”的管理思想,把对人(也即业主)的服务管理作为物业管理工作的核心。即在大厦范围内,从实际出发,根据用户需求提供专业化管理和个性化服务,紧紧围绕人的客观实际与需求为大厦及用户创造一个舒适,宁静,高雅,快捷的办公环境,在物业管理与服务上最大限度满足用户需求,并在此基础上为用户创造一个从物质到精神,既具有现代风貘,以具有个性特征的生活工作方式。
2.全面导入ISO9001(2000版)质量体系
我们认为,引进标准化管理手段是物业管理自身发展和提高的需要,它将为物业管理的整体运作提供一个强有力的质量管理系统,从而在制度上保证质量目标的实现,是优质,高效,稳定,到位的物业管理实现的基础。因此,我们将在大厦牧业管理的全过程中导入最新的2000版ISO9001质量体系,将管理服务的每个程序都纳入质量体系,并进行细化量化,形成科学统一的管理服务规范,使物业管理的每一个作业环节均处在严密细致的质量监控之下,以保证服务质量,规范服务体系;在实行全面标准化的同时,我们还将根据用户需求的变化,及时调整相应的程序规范,以实现一种持续改进的动态标准化物业管理。
3.建立准确迅速的管理水平自监自测系统
随时关注管理服务实施效果,进行实时测,通过定期或不定期的业主意见调查,经常性的业主走访,24小时服务电话,管理处参与的信息收集及通畅的内部联络体系等,建立全面快捷的信息反馈机制,将业主的需要是否得到最大限度满足作为衡量物业管理水平和检验物业管理质量的主要标准,形成一个对自身管理水平进行准确评价的自我监测系统。通过完善自我监测系统这面“镜子”随时校正工作中的不足,不断提高管理质量和服务水平,真正实现高水平的物业管理,达到:管理制度---热情,设施设备---完好,服务项目---齐全,服务程序---规范,服务技能---娴熟,服务效率---快捷,服务方式---灵活,服务态度---热情,服务收费---合理。
我们的方向:在于通过高水平物业管理的实施,为大厦业主(用户)创造一种“天时,地利,人和”三“人”合一的发展氛围,充分体现物业管理管理创造美好新生活的时代概念。在具体服务程序上,将充分考虑并贯彻“以人为本”,“持续的质量改进”和“实时监测系统”的管理思想,使大厦物业管理形成一个良性向上的运行体系。
二.厦物业常规服务运作体系
物业接管验收是开发单位将已建成的物业向管理单位移交的过程,是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节,物业部会同工程部对大厦的土建部份,水电,消防,空调,暖气等设施设备进行检查验收。
大厦的本体维护保养
目标:实现大厦房屋完好率98%以上,房屋维修及时率99%以上,维修质量合格证达100%,延长物业使用寿命,使物业常住常新,维持大楼价值,创造增值潜力
实施方法:物业部制定严格的日常巡视检查制度,责任到人,分工明确,全面掌握房屋的基本情况,对大楼的的楼面、楼道等房屋要进行经常的及时的维修,养护和管理,使建筑物保持完好,整洁和美观,主要做好以下工作:大厦标识系统的完善及合理化建议发行项目的实施;
承重部位的维修保养
结构部位的维修保养
外围道路、公共配套设施及公共志的维护保养
制订年度房屋本体修缮计划大厦其他日常维修养护。
涉及到的质量文件:
《大厦日常巡视记录》
&nb
sp;《大厦物业维修记录》
《大厦建筑物维修养护管理制度》
保安服务及车辆管理
大厦保安服务和车辆管理衽一体化作业。制定完善的保安工作程序、管理办法、训练制度、动作流程和停车场管理制度,加强保安工作,规范停车场管理,向业主提供生活和办公的安全保障。确保无物业管理责任发生的重大刑事案件,增强业主安全感。主要有以下几方面:
保安服务方面:
加强对保安人员的的培训,保安人员掌握大厦各单位的基本情况,掌握楼内重点部位,熟悉大厦及周边情况,认真负责、文明执勤、言行规范;
合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗,明确岗位责任;
建立24小时全天候保安站岗巡逻制度;
智能化监控系统的应用;如可视对讲、闭路监控、防盗防灾报警的有效控制及运作,监控系统保证24小时值班监控
可能危及用户安全处有明显标志和防范措施
实施对外业人员完善、妥当、有效的控制措施;
终止任何影响使用人身心健康的行为,对违法坭行为要及时处理,维护政党的生活秩序与工作秩序;
加强区域内的精神文明建设,和睦邻里关系
突发事件,如台风、暴雨、地震、突发刑事案件等的应急措施
大厦停车场管理:
管理处对用户以及外业人员的车辆进行管理,保证停车场的车辆停放整齐、管理有序,保证车辆安全,防止车辆丢失,损坏或酿成事故。衽机动车与非机动车分开管理,定点停放,出入凭卡登记、车位有偿使用等管理制度。做到:
标志规范,交通标志与城市交通标志相统一,进出环绕单行道标志醒目;
指挥规范,指挥手势、引导动作要舒展、大方、一致;
语言规范,疏导车辆时注意礼貌、文明用语,防止发生争执;
管理规范,规定统一的车辆安置方向,包括前、后、左、右的间隔距离和车关的位置;
保安服务与车辆管理质量控制文件;
《保安工作管理程序》
《保安员管理办法》
《保安岗位作业指导书》
《治安巡逻记录》
《保安交接班记录》
《停车场管理办法》
《停车场岗位作业指导书》
《停车场值班记录》
消防管理
目的:预防物业火灾的发生,最大限度的减少火灾损失,为业主提供安全的环境
大厦消防主要内容:
消防队伍的建设。建立义务消防队,定期开展集训演练,使之熟悉大厦消防设备设施的部位和性能
消防制度的订立及落实执行。建立各级防火责任制,落实防火负责人,加强检查督促,保证紧急疏散通道畅通无阻,其相关指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全,功能完好,杜绝各类火灾隐患,实现火灾年发生率低于0.1%
消防设备的管理。对各种消防用具及报警系统按设备维修保养作定期保养,定期试验,确保消防总控及消防系统完好,保证灭火器材,设施配置齐全、完好率达98%
消防应急处理程序。订有严密周详的灭火作战方案,消防总控中心配专职值班员,内外通讯联络方式和工具齐备、有效、值班人员熟悉业务、义务消防队能在火警时及时到位
组织开展消防法规及知识宣传教育。
消防质量控制文件:
政府在关法规
《消防工作管理程序》
《大厦防火责任书》
《消防巡视检查记录》
《消防安全整改通知书》
大厦清洁消杀服务
清洁卫生实行一体化管理,组成专门的清洁卫生队伍,管理制度落实,环卫设施设备完好,保洁人员全面负责大厦公共场所的清洁和保洁工作,保持公共部位干净整洁,垃圾日产日清,为用户提供一个整洁舒适的办公环境,保证纸屑等在一般公共地面仪时间不超过1小时,大堂等重要公共地面时时保持干净整洁
大厦清洁服务内容一栏表
清洁服务项目清洁作业要求清洁标准
清扫、拖净各层公共走廊地面每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共楼梯一次、清抹扶手一次每天清扫及用清洁剂拖抹各层公共走廊地面一次保持干净、无垃圾、污渍
清洁电梯轿箱及电梯门每天用全能清洁剂清抹电梯轿箱及六各二次并打进口钢油二次保持无手印、灰尘
清洁公共卫生间、茶水间及墙身、地面瓷砖每天用清洁剂清洗各层卫生间六次以上,清倒垃圾篓二次,每次清洁后喷空气清新剂;每天用全能清洁消毒剂清洗茶水间二,清倒垃圾茶渣二次每天清倒各层公共垃圾桶、烟灰盅垃圾二次,并运至指定的垃圾点;保持无污渍、黄渍、灰尘,抽风正常下卫生间无臭味;保持外表干净、无污渍、锈渍;
清倒各层垃圾桶及烟灰盅垃圾
清洁各层大门
地面及墙身打蜡
清扫各层天花、墙身蜘蛛网
清抹各层公共冷气风口及灯饰
清扫冲洗天面平台每天清扫天面平台二次保持无垃圾
清洁设备房、管理房及其它公共用房地面、墙身及天花每天用高速机喷蜡磨光公共云石地面二次保持干净光亮
清抹各层公共部位间隔玻璃、柱表面及大门玻璃每天用全能清洁消毒剂清抹各层公共地方的贺柱表面、不锈钢镜及玻璃间断、大门一次保持无手印、灰尘
大厦外墙、玻璃幕墙的清洁整栋大厦的外墙玻璃高空作业有全能清洁剂清抹每年四次,外墙每年二次保持无垃圾、纸屑
大厦广场地面清洁每天清扫广场、停车场二次,并进行及时保洁;每天清扫、并用清洁剂拖抹设备房、管理房等公共用房地面一次保持外观整洁如新
大厦摆放植物花卉计划:
1.摆放位置:塔楼、商场、广场、大门口、写字楼、车道两侧、首层电梯厅、首层停车场出口、大堂等
2.植物花卉品种规格及及数量预计一栏表
规格单位数量
1米高植物盆76
40-50CM高植物盆43
2M高大盆盆6
7-9″时花盆290
1.5M高大盆盆51
60CM高植物盆4
3.管理处将定期灭鼠,开展白蚁防治
4.涉及的质量控制表格:
《清洁工作管理程序》
《清洁员岗位及作息安排》
《清洁岗位作业指导书》
《大厦日常巡视记录》
《绿化工作管理程序》
《绿化岗位作业指导书》
《消杀合同》
篇2:ZZ中心项目接管方案
电视中心项目接管方案
接管验收是物业公司开始介入项目物业管理工作重要的第一步。接管验收工作的成败直接影响到后期的物业管理工作,项目经理应对此项工作给予高度重视。做好接管验收工作,不但是对物业管理工作的负责,更是对产权单位的负责。国贸物业将充分利用公司雄厚的工程技术力量向zz电视中心项目提供后援支持。
一、成立接管验收领导小组
1.组长:项目经理
2.副组长:本项目工程部经理。
3.各接管验收小组组长:本项目各工程专业领班;公司其它项目工程部主管、领班。
4.组员:工程技工;保安主管、班长;清洁领班;客服主管、助理。
二、成立公司技术支持组
组员:水系统工程师;弱电系统工程师;公司其它项目工程部经理。
三、分区接管计划
1.地下停车场区域接管小组
2.外围区域接管小组
3.综合业务楼区域接管小组
4.多功能演播楼区域接管小组
5.生活服务楼区域接管小组
四、由zz电视中心向物业公司提供资料
1.房地产平面图。
2.面积测绘报告。
3.竣工图(总平面图、建筑、结构、设备、附房工程、隐蔽管线的安全图纸)。
4.永久性的水准点坐标记录。
5.建筑物或构筑物沉降观察记录。
6.水、电、采暖、消防、卫生器具的检验合格证书。
7.供水供暖供电试压报告。
8.建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项。
9.建筑物质量保证书。
10.工程保修书。
五、设备移交验收(按系统)
内容:按zz电视中心开具的设备清单,对其规格、容量,按设计要求进行验收。对设备的安装数量,安装位置按竣工图进行验收。
消防水系统验收负责人:公司水系统工程师
停车管理系统验收负责人:公司弱电系统工程师
六、接管验收日程安排
1.接管验收自20**年月日起至20**年月日止。
2.zz电视中心负责人、承建单位向物业公司介绍情况及接管验收注意事项。
七、实施接管验收
1.各接管验收小组开始接管验收工作,并按照验收标准仔细进行,对不符合接管验收的事项逐一记录、汇总,提出书面验收意见。
2.物业公司汇总各小组书面验收意见,归纳工程不合格项和遗留问题清单,征求公司各专业工程师意见。
3.向zz电视中心接管验收负责人提交接管验收意见。
4.请zz电视中心及承建单位提出整改意见。
八、物业接管验收内容(工程专业)
1.主体结构:
1)地基基础的沉降不得引起地面变形和上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形。
3)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显的裂缝。
4)木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害。
2.外墙:
1)外墙不得渗水。在雨天,不应有明显印痕和霉点。
2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。
3.屋面:
1)各类屋面均需排水通畅,无积水,不渗漏。
2)平屋面应有隔热保温设施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。
3)房屋的屋面应有组织排水、出水口、檐沟,落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。
4.楼地面:
1)面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体平面平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层(如楼木地板)应表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
2)卫生间、阳台、盥洗间地面与相临地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
3)楼地面应平整、牢固,接缝密合。
5.装修:
1)钢木门窗应安装平整牢固,无翘曲变形,开关灵活。零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。
2)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。
3)门窗玻璃应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。
4)抹灰应表面平整,不应有空鼓,裂缝和气泡等缺陷。
5)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角。
6)油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮,漏刷现象。
6.电气:
1)电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导管连接必须紧密。铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密,可靠,使管路在结构上和电气连成整体,并有可靠的接地。
2)照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。
3)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠。
4)对电视共用天线进行系统检查。
7.管道的验收:
1)排水立管全部进行通球试验。
2)开式水箱,暗装或直埋地下的排水管道做灌水试验。
3)卫生器具做通水试验。
4)消防管道做通水试验。
5)消防管道做冲洗试验。
8.公共区域附属配套设施:
公共区域附属配套设施应保证完好无破损。
九、物业接管验收内容(保安专业)
1.对公共区消防栓、灭火器的数量及完好情况进行验收。
2.接管钥匙。
十、物业接管验收内容(清洁专业)
1.对卫生间设备设施完好情况进行接管验收。
2.接管各区域清洁库房及钥匙。
十一、物业接管验收内容(会务专业)
1.对会议室内设备设施及物品进行清点。
2.对会议室设备进行试用。
3.接管会议室钥匙。
篇3:大厦接管验收管理方案8
大厦接管验收管理方案(八)
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,为日后物业管理工作的展开奠定基础,物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序
(一)、管理内容:
1、了解物业建设的基本情况,与开发商及时沟通,确定接管验收时间;
2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;
3、与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起,对物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;
5、与开发、施工单位联合进行物业交接:
(1)核对、接收各类房屋和钥匙;
(2)核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;
(3)核对、接收各类设施设备;
(4)核对、接收各类标识。
(二)管理措施:
1、组建接管验收小组,负责接管验收工作;
2、开展接管验收培训,提高对接管验收重要性的认识;
3、掌握物业验收的标准和程序;
4、制定接管验收规程,按程序办理接管验收手续。