写字楼大厦接管验收方案
(写字楼)大厦接管验收方案
一、依照业主方──上海zz置业有限公司之要求,根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布,1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定,结合**大厦实际情况,我司建议对**大厦接管验收工作分为二部分:
A办公层区域(8~20)和各设备房
B商场部分(1~7)
二、**大厦接管验收分为二个阶段:
1.第一阶段为前期接管工作,基本条件为:办公层区域(8-20F)和各设备房的设备设施全部安装完毕,调试开通正常,满足对外招租的要求。
2.第二阶段为**大厦全部竣工后进行正式接收,其具备条件为整幢物业的内装修,外环境,设备设施全部按规划设计要求施工完毕,全部调试开通正常可以使用,正式竣工验收完成。各种应交接的物业竣工图纸及资料齐全,接管工作由管理公司进行,预计二阶段相隔时间为二个月,如发展商能够加快商场及外环境的施工进度,并将第一阶段中存在的需整改项目按照有关规定妥善解决,则相隔时间也可相应缩短。
三、接管必备资料如下
1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等;
2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等;
3.工程项目竣工图;
4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录;
5.隐蔽工作验收记录;
6.土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等;
7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录;
8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录;
9.工程质量事故的发生和处理记录。
10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单;
11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明;
12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件;
13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。
以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。
四、物业接管工作组织构成:
1.上海zz置业有限公司
2.**测量行(上海)有限公司**大厦物业管理处
3.有关工作人员
五、接管验收原则
以发展商和管理公司共同签署有关验收报告,方可有效。
六、接管时间流程:
1.前期接管工作分三个阶段,时间预计为21天。
a.对8──20F的卫生间进行验收(7天)
b.对大堂及8──20F各单元进行验收(7天)
c.对大厦设备房进行验收(7天)
2.正式接管工作分为二个阶段。
a.对1-7F商场部分进行验收(10天)
b.对大厦外环境进行验收(5天)
上述时间根据实际情况进行调整。
七、接管工作程序
1.接管工作准备阶段
1.1熟悉接管各层面的情况
1.2接管工作应备文件
1.2.1方舟大厦接管验收标准(详见附件一)
1.2.2方舟大厦接管验收表格(详见附件二)
a.办公楼单元接管表
b.电梯井接管表
c.设备房和监控房(待定)接管表
d.卫生间接管表
e.消防通道接管表
f.办公楼大堂接管表(待定)
g.商场接管表(待定)
h.大厦外环境接管表(待定)
2.接管工作运作阶段
2.1进入接管层面现场,由物业公司、发展商及有关人员共同进行。
2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。
2.3接管完毕,填写表格,重要现场应进行照相,一式二份,一份交发展商,一份由管理公司存档备案。
2.4接管合格,钥匙移交管理处。
3.接管善后阶段
3.1接照接管原则与表格,将不合格部分进行汇总,并通知发展商进行整改。
3.2对整改情况作进一步跟进,并作出记录。
3.3对整改情况进行检查,并对整改情况作出定论。
篇2:大厦接管验收管理方案8
大厦接管验收管理方案(八)
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,为日后物业管理工作的展开奠定基础,物业接管前必须进行严格的验收工作。物业接管验收标准作业程序
(一)、管理内容:
1、了解物业建设的基本情况,与开发商及时沟通,确定接管验收时间;
2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;
3、与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起,对物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;
5、与开发、施工单位联合进行物业交接:
(1)核对、接收各类房屋和钥匙;
(2)核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;
(3)核对、接收各类设施设备;
(4)核对、接收各类标识。
(二)管理措施:
1、组建接管验收小组,负责接管验收工作;
2、开展接管验收培训,提高对接管验收重要性的认识;
3、掌握物业验收的标准和程序;
4、制定接管验收规程,按程序办理接管验收手续。
篇3:项目物业接管验收方案3
项目物业接管验收方案格式(三)
1成立物业接管小组
组长:
下设三个分小组:
1.1文件资料接管小组
责任部门:客户服务部
责任人:
职责:(1)负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;
(2)业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作
1.2现场验收接管小组
责任部门:工程部、保安部
责任人:
职责:负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。
1.3财务接管小组
责任部门:财务部
责任人:
职责:财务资料的交接。
2接管验收前的准备
2.1与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。
责任人:
2.2提前派出技术人员前往物业现场摸底,制定好接管验收计划。
责任人:
2.3提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。
责任人:
3资料的接管验收
3.1物业产权资料;
⑴项目开发批准报告;
⑵规划许可证;
⑶投资许可证;
⑷土地使用许可证;
⑸建筑开工许可证;
⑹用地红线图。
3.2综合竣工验收资料:
⑴竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);
⑵建设工程竣工验收证书;
⑶建设消防验收合格证;
⑷公共配套设施综合验收合格书;
⑸供水协议书;
⑹供电协议书;
⑺供气协议书;
⑻有线电视合格证;
⑼通信设施合格证;
⑽地质报告书;
⑾全套设计图纸;
⑿图纸会审记录;
⒀设计变更通知单;
⒁重要的施工会议纪要;
⒂隐蔽工程验收记录;
⒃沉降观测记录;
⒄其他可能会影响将来管理的资料。
3.3机电设备资料:
⑴机电设备出厂合格证;
⑵机电使用说明书(要求中文);
⑶机电设备安装、调试报告;
⑷设备保修协议。
3.4业户资料:
⑴已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等;
⑵已购房业户的付款情况或付款方式;
⑶其他相关资料。
3.5财务资料的交接
4验收方法
接管验收是管理公司接管物业时,为防止物业存在严重质量问题,而造成业户广泛投诉;或由于存在质量问题,影响今后设施设备安全运行和使用而采取的一项重要措施。
验收方法为观感验收法和使用验收法。主要侧重观感是否合格、设施设备的使用是否安全、可靠,是否可以满足业户要求。
5房屋主体接管验收标准
5.1梁柱、板主体
⑴按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;
⑵无钢筋外露。
5.2顶棚
⑴抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;
⑵无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。
5.3墙面
⑴抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍;
⑵块料(如瓷砖)面层:
①粘贴牢固,无缺棱掉角;
②面层裂纹、损伤、色泽一致;
③对缝砂浆、饱满、线条须直;
④外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象。
5.4地(楼)面
⑴毛地面:平整、无裂纹。
⑵块料(如瓷砖)面层:
A.粘贴牢固,无缺棱掉角;
B.面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝线条须直;
C.对缝砂浆饱满,线条须直。
⑶水泥砂浆面层:抹灰平整,压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。
⑷卫生间、厨房和前后阳台地面:
A.用小桶、塑料胶管向地面冲倒水,观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水。
B.第二天到楼下检查楼面无渗漏。
5.5门窗
⑴开启自如,手轻摇晃门窗与墙面接触牢固,无晃动和裂缝出现;目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。
⑵从室内轻摇晃门锁与门连接牢固,开启灵活。
⑶木门油漆均匀,观察门缝线条均匀,不掉角,无变形。
⑷单指轻击玻璃安装牢固,无轻微晃动现象,玻璃胶缝密实,玻璃面层无裂缝,无损伤和刮花痕迹。
⑸电子对讲门:
A.开启灵活,通话器完好无损,通话清楚;
B.不锈钢门无刮花痕。
⑹防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
⑺窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷。
5.6楼梯、扶手
⑴混凝土结构的楼梯:裂缝,面层剥落,钢筋无外露。
⑵钢木结构的楼梯:
A.用力轻摇晃动,无弯曲。
B.钢筋锈蚀,无弯曲。
C.木块表面无龟裂,油漆脱落,色泽一致,表面平滑,不扎手。
5.7插座
⑴电器插座,单指轻击,检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏,符合安全要求。试电笔检查,每个插座电源接通是否正常。
⑵天线插座,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏(收视效果由业户入住后检查)。
⑶电话插座,只进行外观验收,单指轻击,盖板安装牢固,盖板无损坏。
5.8接线盒
⑴单指轻击,盖板安装牢固,目视盖板损坏;
⑵用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布安全缠包线头。
5.9开关
⑴安装牢固,目视盖板损坏;
⑵开关灵活,开启接触效果良好。
5.10照明灯具
⑴用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损。
⑵打开所有灯具,检查电源接通是否正常.灯具发光是否正常。
⑶产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯全部接通。连续工作3天,统计有多少自然损坏的。
5.11供水系统
⑴安装牢固摇晃,打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水阀),管道完好无损,无渗漏水、无锈迹;
⑵管道接头无渗水;
⑶水龙头(花洒和水阀):打开水阀,流水畅通,接头无漏水。
5.12排污管道(含塑料管)
⑴安装牢固,外观完好无损,配件齐全;
⑵从楼上的各排水口注水,楼下目视管道接口密实无渗水,楼上排水畅通无阻。
5.13地漏
地漏的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。
5.14卫生洁具
⑴安装牢固,配件齐全,完好无损,面层无污迹和刮花痕迹;
⑵灌水后排水口接口密实,无渗水,接水软管无锈迹;
⑶座便器:水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。
5.15室内配电箱
⑴安装牢固,配件齐全,试验操作一次空气开关等控制是否正常。
⑵开关符合型号规定。
⑶导线与设计相符,布线规范。
⑷目视配电箱盖无损坏,操作一次开关灵活。
5.16其他
⑴晾衣钩,室内吊扇挂钩。
用软线等套住挂钩用力拉时,安装牢固,无摇晃,目视钢筋挂钩表面裂纹,弯处无裂缝。
⑵水表、电表和煤气表。
安装牢固,无摇晃,打开室内水阀看表内读数运转是否正常,目视外观完好无损伤,镜面玻璃无损伤。
6公共配套设施接管验收标准
6.1屋顶
⑴天沟、落水口畅通完好。
⑵隔热层、防水层完好。
6.2散水无下陷、断裂、与墙体分离,坡度适宜、平整。
6.3屋面避雷设施连接牢固。
6.4路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常。灯柱安装牢固、油漆完好。
6.5绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草,绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。
6.6道路
⑴路面平整,无水泥块、无起砂、断裂。
⑵路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。
⑶交通标识线、标识牌清楚完好。
6.7室外消防栓
⑴消防箱标识清楚、玻确完好;
⑵消防设施配件齐全;
⑶消防管安装牢固、标识明显、阀门完好、无渗漏水;水压充足。
6.8楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。
6.9垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便。
6.10保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。
6.11保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清晰、完好无损。
6.12停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。
6.13自行车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。
6.14雨污水井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。
6.15台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。
6.16水池、水箱卫生清洁、无渗漏。
6.17信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。
6.18园林小品牢固、完好、安全。
6.19标识牌、招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。
7机电设备的接管验收标准
7.1电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有运行准运证;机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。
7.2变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。
7.3消防、保安监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损伤,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。
7.4给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
8接管验收遗留问题的处理
8.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中,并交开发商相关人员签字确认;对资料遗留的问题,接管验收小组应当积极同开发商联系补充。
8.2对物业设备设施接管验收中发现的问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。
8.3对物业设施、设备遗留问题,一般分为三类:
⑴一般问题,要求发展商在两周左右时间内解决;
⑵重大问题要求发展商在一个月左右时间内解决。
⑶对于长期解决不了、又势必会影响今后物业管理的问题,应以备忘录形式将问题登记后交开发商备案。
8.4《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交管理公司行政部门归档长期保存。