某物业管理策划阶段工作程序

**物业管理有限公司程序文件

--物业管理策划阶段工作程序

1.目的

规范物业管理策划工作流程。

2.范围

适用于公司待接管物业。

3.职责

3.1分管总经理助理具体负责物业管理策划阶段的组织工作。

3.2前期介入人员负责在对环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等向地产公司提供有益的建设性意见。

3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。

4.方法和过程控制

4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。

4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。

4.2.1早期阶段:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。包括:

4.2.1.1拆迁、搬迁现场临时建筑物。

4.2.1.2现场环境卫生、安全保卫、设备维护、饮食等管理工作。

4.2.1.3提供项目营销活动的后勤保障。

4.2.1.4项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。

4.2.1.5审阅设计图纸,对开发项目的规划设计包括户型设计、供电供水、污染处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等提出建设性意见。

4.2.2中期阶段:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。包括:

4.2.2.1专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。

4.2.2.2加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控,发现问题及时解决。

4.2.2.3从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

4.2.2.4根据相关验收标准,从物业管理功能出发,对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题,及时向地产公司建议完善、修正。

4.2.3后期阶段:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。包括:

4.2.3.1各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。

4.2.3.2完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。

4.2.3.3分批分期收集工程、配套设施设备资料,如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。

4.2.3.4充分了解掌握房屋及配套设施状况,做好物业接管验收的各项准备工作。

4.2.3.5了解地产销售承诺,如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。

4.2.4专业技术人员将工作情况记录在《--前期介入情况周记录表》上,作为重要资料保存。

4.3物业管理方案的制订

4.3.1根据物业情况,制定调查方案,对物业进行调查。内容包括:

4.3.1.1物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等。

4.3.1.2物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。

4.3.1.3视情况在地产销售前期实施顾客需求调查如服务需求及消费水平等。在入伙前六个月,完成物业管理方案的编制,内容包括:

4.3.2.1分析物业本身及周边环境,从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。

4.3.2.2新建项目的整体情况介绍,包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。

4.3.2.3分析顾客需求,针对顾客群体特征、个性特征和服务需求,创新服务项目。

4.3.2.4测算及拟定物业管理服务收费标准。

4.3.2.5详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路,包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。

4.3.2.6确定需配置的资源,制定物业管理处开办费计划,包括:办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具等预算开支。

4.3.3由分管总经理助理组织相关部门对物业管理方案进行评审、验证,评审验证内容包括服务模式、资源配置、收费标准等,评审验证结果记录于《策划方案/合同评审记录表》。

4.3.4物业管理方案制定后,试运行六个月进行确认,试运行期间对不适宜的资源配置、流程规范等进行调整或补充完善,确定能完全满足要求后再全面施行。

4.3.5如物业管理方案在实施中发生更改,应由原评审部门/人员重新评审,并得到批准。

4.4组建物业管理处

4.4.1人力资源部根据物业管理方案,确定新建管理处人员编制。

4.4.2人力资源部编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。

4.4.3入伙前三个月经总经理办公会议确定新建管理处经理人选,并由人力资源部下发管理处成立的文件。

4.4.4各相关部门协助进行相关各项准备工作。

5.质量记录表格

**WY7.3-G01-F1《前期介入情况周记录表NO1》

**WY7.3-G01-F2《前期介入情况周记录表NO2》

**WY7.3-G01-F3《前期介入情况周记录表NO3》

**WY7.3-G01-F4《前期介入情况周记录表NO4》

**WY7.3-G01-F5《前期介入情况周记录表NO5》

**WY7.3-G01-F6《前期介入情况周记录表NO6》

**WY7.3-G01-F7《前期介入情况周记录表NO7》

**WY7.3-G01-F8《前期介入情况周记录表NO8》

**WY7.2.2-Z01-F1《策划方案/合同评审记录表》

篇2:物业管理方案策划控制程序范本

1.0目的

通过对物业管理项目编制科学、合理、有效的管理方案,有计划、有组织实施物业管理,以满足物业管理委托方的要求。

2.0范围

本程序适用于物业集团对外承接物业项目管理方案的编制和控制。

3.0职责

3.1物业集团总经理负责批准物业管理方案。

3.2业务总部经理负责日常管理工作。

3.3业务总部副经理负责各自业务归口的管理方案编制工作。

4.0工作内容

4.1方案制定准备工作

业务总部应明确委托方的要求,并充分了解物业交付时间、物业建筑质量、物业位置和区域范围、物业结构、内外交通、周边环境等状况,业务总部经理及时将信息汇总后报集团负责人。

4.3编制方案

项目管理方案编写人员根据委托方的要求、物业的实际情况和有关物业管理法规,编制物业管理方案草案::。方案可包括以下内容:

4.3.1物业管理处机构设立情况;

4.3.2运作流程及各项管理规章制度;

4.3.3物业集团员工的日常和专项培训工作;

4.3.4管理服务用房及其他物资装备配置情况;

4.3.5管理服务费用收支预算及经营项目的收费项目和标准计划方案;

4.3.6管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施;

4.3.7管理服务模式设想;

4.3.8物业维修养护计划和实施;

4.3.9制定物业集团内部统筹安排的各类工作计划等。

4.4方案的审批

物业管理方案草案按照《合同评审控制程序》进行评审,并将评审结果记录在《合同评审记录》中,呈报集团总经理审批。

4.5物业管理方案的修改

4.5.1委托方提出新的要求时,应及时通知业务总部根据委托方要求修改物业管理方案::,修改后重新对方案进行评审,并报集团总经理审批。

4.5.2物业管理方案应由业务总部管理、保存。

5.0相关文件

5.1《合同评审控制程序》(QP-7.2-02)

6.0记录表格

6.1《合同评审记录》(QR-7.2-02-03)

篇3:A物业管理质量策划控制程序

E物业管理质量策划控制程序

1目的

对实现公司的质量方针和目标进行质量管理体系策划。

2适用范围

适用于对确保实现质量方针和目标的资源加以识别和策划。

3职责

3.1总经理根据公司的质量方针和目标,配置必要的资源,负责批准有关部门编制的质量管理体系策划输出文件。

3.2管理者代表负责审核各部门为质量管理体系策划编制的有关文件。

3.3质管部负责组织各部门进行质量管理体系策划,编写相应的策划文件,并对实施效果进行监督检查。

3.4各部门主要负责人负责组织本部门的质量管理体系策划。

4程序

4.1质量目标

4.1.1为实现公司的质量方针,组织总的质量目标为:业主、住户对服务质量的满意率每季度平均应达到:96%。

4.1.2与服务质量相关的各部门应根据公司总目标进行分解,转化为本部门每季度具体的服务项目满意率:

a)管理服务:90%;

b)保安服务:95%;

c)清洁服务:98%;

d)绿化服务:98%;

e)维修保养:96%;

f)社区文化活动:98%;

g)服务质量:98%。

各部门应在部门工作手册中对上述要求进一步说明、分解,使部门员工正确理解并遵照执行。为保证目标的顺利完成,需进行相应的质量管理体系策划。

4.2进行质量管理体系策划的时机

公司在下列情况下需进行质量管理体系的策划:

a)按照质量管理标准建立、改进质量管理体系;

b)公司的质量方针、质量目标、组织机构发生重大变化;

c)公司的资源配置、市场情况发生重大变化;

d)现有体系文件未能涵盖的特殊事项。

针对具体的服务、项目或合同的服务质量策划执行《服务实现的策划程序》。

4.3质量管理体系策划的内容

总经理应确保对实现质量目标所需的资源加以识别和策划。策划的内容应包括:

a)需达到的质量目标及相应的质量管理过程,确定过程的输入、输出及活动,并作出相应规定;

b)识别为实现质量目标所需建立的过程的资源配置;

c)对实现总体质量目标和阶段或局部的质量目标进行定期评审的规定,重点应评审过程和活动的改进;

d)根据评审结果寻找与质量目标的差距,确保持续改进,提高质量管理体系的有效性和效率;

e)策划的结果(包括变更)应形成文件,如质量管理方案、质量管理计划等。

4.4质量管理体系策划输出文件的编制原则

a)应参照质量手册的有关内容,应符合质量方针、目标,并与服务实现过程的策划及其他质量体系文件的内容协调一致;

b)已有的质量文件中的内容可被引用,并根据特殊的要求增加新的内容。

4.5质量管理体系策划输出文件的编制、审批和发放

4.5.1质量管理体系策划输出文件由质管部组织各部门负责人编制,经管理者代表审核、总经理批准后,以受控文件形式发放到相关部门。

4.5.2质量管理体系策划输出文件的封面必须写明策划项目名称及编号、编制人、审核人、批准人、发布日期。

4.6质量管理体系策划的实施、监督检查和更改

4.6.1各部门在执行中应按照质量管理体系策划规定的内容、进度、要求进行控制,并将执行情况、存在的问题等及时反馈到质管部。

4.6.2质管部对质量策划实施情况进行检查和验证,协调相应的资源,并填写《质量策划实施情况检查表》报告总经理。

4.6.3质量策划的更改

a)质量策划输出文件的更改应在受控状态下进行,应由更改部门填写《文件更改申请单》,经总经理批准后进行更改,按《文件控制程序》执行;

b)在更改期间应保持质量管理体系的完整运行,例如组织机构的调整应对职责作出相应的变更,以确保体系正常运作。

4.7质量管理体系策划所形成的相关文件,由质管部负责存档保存。

5相关文件

5.1《文件控制程序》。

5.2《服务实现的策划程序》。

6质量记录

6.1《质量策划实施情况检查表》。

6.2《各部门的质量管理体系策划输出文件》。

6.3《文件更改申请单》。