地产价格策略项目销售定价办法
1.项目销售定价是公司开发经营的关键环节,既要顺应市场的变化,加快销售速度,又要为公司创造利润的最大化。
2.确定合理的销售节奏和价格策略
1).价格策略:根据营销策划制定"低开高走"、"高开低走"、"一房一价"、"一口价"、"拍卖价"或利用价格进行炒作;
2).销售节奏:⑴选择上市时机
⑵视情况选择分批推出或集中推出
3.定价执行机构:公司价格委员会。价格委员会由公司总经理亲自领导,销售部具体负责,财务部、技术经济部配合参加。
4.定价办法:综合考虑以下几种定价办法:
1).成本导向价格;
2).市场导向价格;
3).竞争导向价格;
4).公司预期利润定价;
5.定价报告需具备的内容:
1).市场调查资料;
2).同类物业信息;
3).本项目优劣势分析;
4).销售策略及节奏控制办法;
6.定价流程:
1).初始定价:
定价报告------销售部的价格初稿------优惠办法------价格委员会反复论证------总经理批准------公司备案------报物价局备案------销售过程中的价格公示执行
2).销售过程中调价:
市场情况、价格策略------销售部拟调价方案------总经理批准------公司备案销售执行
7.注意事项:
1).销售部不得以超出公司批准的优惠幅度让利销售。
2).销售部要密切关注市场变化,及时拟出调整价格与策略并汇报公司。
附件9:商品房销售窗口表(报物价局备案用)
篇2:安全生产隐患定价考核办法规定
为了认真落实集团公司安全工作会议精神,有效控制安全生产事故,强化各级安全生产责任落实,促进各级干部主动排查隐患,主动治理隐患的积极性和主动性,为创建“无隐患现场环境、无违章员工队伍”奠定良好的工作基础,特制定本办法。
一、考核范围
公司所属矿井、宏盛公司、运销公司、洗选分公司、物资分公司副总工程师以上领导。
二、考核方法
由公司各业务职能部门根据各类检查的情况,对照“安全生产隐患定价考核办法”标准,提出考核意见,报安监分局统一汇总,经公司考核会审核通过后,集体罚款从月度结算工资中扣除,个人罚款计入个人年薪处罚兑现。
三、考核标准
(一)井下部分
*存在下列A类隐患或问题,有一项扣罚集体10000元,矿主要领导500元,职责范围分管领导1000元,副总以上其他领导每人300元。
1、采掘运:
(1)掘进工作面空顶作业或前探支护失效不整改的;
(2)顶板支护质量不符合作业规程规定标准的;
(3)回采工作面超前支护、端头支护未按照作业规程要求支设的;
(4)不按采区设计组织开采,存在以掘代采、乱采乱掘现象的;
(5)斜井运输安全防护设施安装不齐全或损坏后不及时更换的;
(6)斜井运输未严格执行“行人不行车、行车不行人”管理制度的;
(7)没有按照施工组织设计、作业规程和安全技术措施组织施工的;
2、一通三防:
(1)矿井通风系统不完善、不合理、风量达不到规定要求的;
(2)无风、微风、瓦斯超限作业的;
(3)通风设计不合理导致井下无风、微风区域,瓦斯、二氧化碳等有害气体积聚的;
(4)掘进工作面风机无计划停风,未及时组织人员撤离的;
(5)未按规定对盲巷、窒息区进行封闭管理的;
(6)局部通风机拉循环风的;
(7)瓦斯检查员存在空班漏检、假检现象的;
(8)出现瓦斯超限事故的;
(9)瓦斯监测监控系统运行不规范,擅自调高瓦斯报警点、断电点,甩掉监测断电装置,未实现故障闭锁的;
(10)防灭火安全措施不落实,发生一氧化碳泄出和没有及时采取措施的;
(11)受火区威胁的区域安全措施落实不到位的;
(12)综合防尘设施不完善,导致粉尘超标的;
3、机电:
(1)井下存在严重电气失爆(鸡爪子、羊尾巴、老鼠洞、明接头)的;
(2)主副井提升设备未安装保护设施的;
(3)矿井供电系统不完善,未制定专项安全技术措施的;
(4)井下电器设备、皮带机各种保护装置安装不齐全、甩掉不用或不起作用的;
(5)未按规定执行停送电工作票制度的;
(6)井下电气设备明火操作,带电检修、搬迁设备的;
4、防治水:
(1)未执行“有掘必探”探放水规定的;
(2)作业现场未执行公司探放水三联单及钢绞线动态监测制度的;
5、安全管理:
(1)列入A类的安全隐患未落实挂牌督办的;
(2)重大危险源未落实安全防控措施的;
(3)员工安全培训考核不合格,安排上岗作业的;
*存在下列B类隐患或问题,有一项扣罚集体5000元,矿主要领导300元,职责范围分管领导500元,副总以上其他领导每人100元。
1、采掘运:
(1)采煤工作面出现空顶作业的;掘进工作面前探支护不到位的;
(2)采掘巷道未按规定安装顶板离层监测装备的;
(3)未对锚杆、锚索支护质量进行拉拨试验的;
(4)在采掘作业过程中未针对地质情况变化,及时制定安全技术措施或有措施但在现场没有严格落实的;
(5)开工前不按规定要求,落实开工前准入制度的;
2、一通三防:
(1)通风设施不完善,构筑质量不符合标准要求的;
(2)综合防尘管路未按规定铺设到生产作业区域的;
(3)监测监控传感器未按时调校,安装数量不符合标准要求的;
(4)串联通风未经审批、措施落实不到位的;
(5)工作面实际风量与《作业规程》配风不相符的;
3、机电:
(1)主副提升、主通风机、主排水、地面压风机等大型设备不完好,不能及时更换、维修,也未制定安全技术措施的;
(2)主副井提升设备保护不全或保护不起作用的;
(3)井下局扇未实现“三专两闭锁”与双风机双电源自动切换的;
(4)井下电气设备过流保护整定值不符标准要求的;
(5)电气设备未按规定要求装设局部接地极和辅助接地极保护装置的;
(6)淘汰设备更换前,未制定专项安全技术措施或有措施没有严格落实的;
4、防治水:
(1)掘进工作面未按规定要求配备探水设备的;
(2)探放水孔数量、深度达不到规定标准要求的;
(3)防治水图纸资料不完善,充水性图等图纸资料严重缺失的;
(4)未制定矿井地质防治水规划或未开展水害预测预报工作的;
5、安全管理:
(1)领导干部跟班上岗制度不执行或执行不到位,擅自脱离岗位的;
(2)停产整顿后未经公司验收通过,擅自组织生产的;
(3)未制定应急预案或未开展预案培训、演练工作的;
6、其它:
(1)设计、规程、措施等审批把关不严,导致A类隐患出现的;
(二)地面部分
*存在下列A类隐患或问题,有一项扣罚集体10000元,矿(公司、厂)主要领导500元,职责范围分管领导1000元,副总以上其他领导每人300元。
1、特种设备:
(1)锅炉、压力容器、压力管道、电梯等特种设备及其附件安全装置配备不齐全,不灵敏可靠的;
(2)易燃、易爆、有毒气体生产、储存场所未安装燃气报警装置,且未与机械通风设施联锁的;
2、火工品、消防、通勤车、人员密集场所:
(1)火工品管理措施不到位,造成火药、雷管丢失的;
(2)消防设施不齐全,导致初起火灾扑灭不及时,火灾事故扩大的;
(3)通勤车辆驾驶人员存在酒后驾车、超员、超速行驶的;
(4)大型活动未制定安全措施,导致群伤事件发生的;
3、矸石山、三堆:
(1)矸石山未制定防止自燃和有害气体泄露,防止滑坡、垮塌安全技术措施的;
(2)煤堆存在自燃发火隐患,未采取有效预防措施的;
(3)料堆、碴堆存在滑坡、垮塌安全隐患,未采取有效预防措施的;
4、建筑施工:
(1)建筑施工作业防坍塌、坠落等安全设施不完善或未采取安全技术措施的;
(2)电梯井等临边、洞口未采取有效防护的;物料提升机和人货电梯接料平台口处未设置定型化安全门的;
(3)施工现场临时用电未按照要求设置独立的“TN-S”接零保护系统或未实行“三级配电、二级漏电保护”和“一机、一闸,一漏、一箱”的;
(4)脚手架防护高度未超过作业面或未按规定张挂安全网的;
(5)土方开挖工程和基坑支护工程未严格按照安全施工专项方案执行或变形值超过设计预警值的;
5、公共设施:
(1)公共场所的安全防护设施不完善,导致出现A类安全隐患的;
(2)防洪储备物资没有按相关规定标准储备,防洪工程没有按时整改完成,导致灾害事故扩大的;
6、洗煤厂:
(1)洗煤厂筒仓没有安装降尘设施的;
(2)防冻设施不完善导致系统不能正常运行的;
(3)除铁设施不安装或不起作用的;
*存在下列B类隐患或问题,有一项扣罚集团5000元,矿(公司、厂)主要领导300元,职责范围分管领导500元,副总以上其他领导每人100元。
1、锅炉、压力容器、压力管道、电梯等特种设备及其附件安全装置未经检验部门检验合格的;
2、易燃、易爆、有毒介质的压力容器及管道未经检验部门检验合格的;
3、火灾隐患未及时进行整改,也未制定安全措施的;
4、火药库安全设施配备不齐全,造成事故隐患的;
5、危险化学物品、剧毒物品安全措施落实不到位的;
6、公路、桥梁隐患排查不开展或该发现隐患没有及时发现的。
四、有关要求
1、各单位要高度重视安全生产隐患定价考核工作,矿(公司、厂)主要领导要亲自主持,认真组织贯彻学习,并结合本单位实际,按照《安全生产隐患排查治理长效机制实施办法》隐患认定标准,分系统制定本单位的《安全生产隐患定价考核办法》,对各类安全隐患认真分级,严格考核,从根本上消除安全生产隐患,确保企业持续稳定健康发展。
2、各级领导干部要认真履行岗位职责,不断加大安全管理力度,切实将各项工作任务落实到行动上,体现在效果上,全面加大隐患排查治理力度,即要加大井下现场隐患的排查,也要注重地面隐患的治理,更要注重人的不安全行为隐患的控制,做到事故隐患早排查、早发现、早治理,为创建“无隐患现场环境”奠定扎实基础。
3、公司各业务职能部门要结合本专业特点,充分发挥本专业技术优势,帮助和指导各基层单位,解决隐患整治过程中的工作难题、瓶颈问题;其次,要加大安全监管力度,对工作任务不落实或落实不到位,安全隐患排查治理不认真或存在重大安全隐患的单位,要对照定价考核办法,对相关领导责任人提出考核意见,促进隐患排查治理落实到位。
4、要加大考核处罚力度,采取连带和累计考核的办法,对考核范围内的各类隐患,根据职责分工只要出现一项,不仅要对职能范围内的分管领导进行处罚,同时对副总以上其他领导进行处罚。
5、参与安全隐患定价考核的部门,要严格对照规定的考核内容和标准,严肃考核,按照标准对在分管责任范围已处罚的领导,不再列入副总以上其他领导重复处罚。
篇3:房地产公司工程招标定价管理制度（5）
房地产公司工程招标定价管理制度(五)
一、目的:
为规范公司工程建设招标活动,加强对招标活动的监督管理,维护公司利益,保证项目工程质量,有效控制工程造价,特制定本制度。
二、适用范围:
本制度适用于公司工程项目的勘察设计、监理、施工、材料及设备采购等招标事宜。
三、招标组织机构及小组成员
1、公司成立招标管理领导小组,常务副总经理任组长,法务监察部部长任副组长,成员分别由总工程师、工程项目部经理、财务部经理、经管部经理组成。
2、招标管理领导小组职责:负责管理公司工程项目的建设工程勘察设计、监理、施工、材料及设备采购的招标定价。主要职责是确定招标方式、招标日期,资审方式、提供法定代表人资格证明及签署授权委托书(公开招标)等。招标管理工作也可委托招标代理机构完成。
四、小组成员工作职责
1、经管部负责办理招标备案、发布招标公告、编制和审查招标文件(包括制定和审查评标办法)。具体编写或审查计价依据和计价办法、投标文件商务标评标标准、方法和中标条件、确定投标报价的范围、确定合同价格的方式、合同价款的调整的条件和方法、工程变更的确认和工程竣工结算等内容。
2、工程部拟订或审查招标文件中有关技术标的条款和内容,编写招标工程的工程综合说明,确定工程地点、建设规模、结构类型、质量验收标准、工程工期、招标范围,各专业工程工作界面的划定、现场环境及地质条件、投标人资质及合格条件、技术规范等内容。工程部资料员负责发售招标文件、收取图纸押金、编写招标文件清单、做好收发记录。
3、工程项目部、经管部组织勘察现场、进行资格预审、召开投标预备会。
4、财务部拟订投标人有关财务状况的招标规定,确定和审查投标保证金和履约保证金的提交方式及担保书格式、资信情况等财务方面的内容。
5、采购部人员拟订甲供材料及设备的招标规定和要求。确定甲供材料设备的品种、规格、型号、数量、单价、质量等级等内容。
6、法务监察部对拟定出的招标文件和合同条款的内容、程序、权利和义务等方面进行审查和规范。
五、招标范围及规模
1、由公司开发建设的工程项目施工单项合同估算价在10万元以上时,勘察设计、监理、施工或材料及设备采购(单项采购价款在10万元以上)招标应采用公开招标或邀请招标方式,公开招标时投标人不少于5家,邀请招标时投标人不少于3家。
2、有特殊要求的项目经公司董事长批准后可直接发包。
3、为便于工程项目的管理、减少各承包商间的推诿和各专业工程的交叉施工、提高工作效率,工程招投标应尽量减少单项工程的分解招标。
4、施工单项合同估算价在10万元以下的零星工程和维修工程一般不采取招标形式,由公司工程维修部负责组织实施。
六、确定招标方式:
工程项目招标分为公开招标和邀请招标两种。根据具体的招标内容和规模,采用何种方式由招标领导小组确定。
1、采用公开招标方式的,由经管部办理招标公告的发布;采用邀请招标方式的,应当向三家以上具备施工能力、资信良好的特定的施工单位或者其他组织发出投标邀请书。
2、招标公告或者投标邀请书应当至少载明下列内容:应当载明下列内容:
●招标人的名称和地址。
●招标项目的内容、规模、资金来源。
●招标项目的实施地点和工期。
●获取招标文件或者资格预审文件的地点和时间。
●对招标文件或者资格预审文件收取的费用。
●对招标人的资质等级的要求。
七、资格审查:
1、资格审查分为资格预审和资格后审。采取资格后审的,在编制招标文件时应载明对投标人资格要求的条件、标准和方法。采用资格预审时投标资格的确定详见第4条。
2、资格审查的内容。资格审查应主要审查投标人或者潜在投标人是否符合下列条件:
●具有独立订立合同的权利(企业持有有效的营业执照、资质证书、安全生产许可证)。
●具有履行合同的能力,包括专业、技术资格和能力,资金、设备和其他物质设施状况,管理能力,经验、信誉和相应的从业人员。
●没有处于被责令停业,投标资格被取消,财产被接管、冻结、破产状态。
●在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题;法律、行政法规规定的其他资格条件。
3、实际考察。资格审查过程中如需要,招标领导小组也可对潜在投标人已完工程和在施工程以及机械设备等组织现场考察。
4、投标资格的确定。采用资格预审的,资格审查由工程部牵头,经管部、财务部、法务监察部共同组成评审小组,从参加预审的单位中选出不少于3家资审合格的潜在投标人,由评审小组在《工程招投标资格预审审批表》签署意见并呈报常务副总经理和总经理批准后,由工程部向通过资格预审的单位发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法,同时向资格预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。
八、招标文件的编制
1、招标文件由工程部牵头,经管部、财务部、法务部等共同拟订。
2、招标文件应当包括下列内容:
●投标邀请书(附投标邀请书格式)。
●投标须知:包括工程概况,招标范围,资格审查条件,投标单位资质等级,工程资金来源或者落实情况(包括银行出具的资金证明),标段划分,工期要求,质量标准,现场踏勘和答疑安排,投标文件编制、投标保证金、投标文件正、副本数量、投标截止日期,提交、修改、撤回的要求,投标报价要求,投标有效期,开标的时间和地点,评标的方法和标准等。
●合同的主要条款(附合同协议书、专用条款与补充协议、通用条款)。
●投标文件格式及附录(附投标文件投标函格式、商务标格式、技术标格式、资信标格式)。
●采用工程量清单招标的,应当提供工程量清单。
●招标工程的技术要求。
●设计图纸。
●投标辅助资料。
3、招标文件的审查和批准
(1)招标文件的审查由经管部经办,审查意见由评审领导小组人员签署意见并填写在《工程招标文件评审表》中,评审表和经修改后的招标文件呈常务副总经理和总经理批准并在招标文件上签字盖章。
(2)招标文件批准后(采用公开招标的,招标文件应报招标管理部门审查备案),工程部方可组织招标文件的发售和邀请投标人投标。
九、开标、评标和中标
1、开标。本公司的各类项目招标的开标,由公司授权的招标人代表负责主持。开标应当在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行,开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
(1)采用公开招标的工程,对投标单位提交的投标文件必须当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录并存档备案。
(2)采用邀请形式招标的工程,评标委员会由公司招投标领导小组和经营管理单位等方面的人员组成,成员人数为五人以上的单数。由公司招标领导小组对邀请招标的施工单位的施工方案、合同总价、工期承诺、工程业绩、社会信誉等相关情况进行评审后确定施工单位。
2、评标
(1)评标委员会组成。采用公开方式招标的,评标委员会的专家成员的确定,应当遵照招投标管理部门及有关法规的规定;采用邀请方式的,评标委员会由公司招标领导小组及其成员组成。
(2)评标应严格按招标文件规定的评标办法和标准执行。在评标过程中,不得改变招标文件中规定的评标标准、方法和中标条件。评标可以采用综合评估法和经评审的最低投标价法或者法律法规允许的其他评标方法。
3、投标文件评审
(1)采用综合评估法的,应当对投标文件提出的工程质量、施工工期、投标价格、施工组织设计或者施工方案、投标人及项目经理资质、服务承诺、社会信誉及以往业绩等,能否最大限度地满足招标文件中规定的各项要求和评价标准进行评审和比较。
(2)采用经评审的最低投标价法的,应当在投标文件能够满足招标文件实质性要求的投标人中,评审出投标价格最低的投标人,但投标价格低于其企业成本的除外。投标价格低于企业成本价(经管部核定)的投标,不予选择。提交投标文件的有效投标人少于三家的,应当重新招标。
4、定标
(1)评标委员会(评标小组)以书面形式向招标人提交评标报告,推荐1―3个排序合格的中标人。根据评标委员会推荐的1―3个排序合格的中标人,由经管部负责按《工程招投标中标单位审批表》报公司常务副总经理、总经理审批确定。
(2)根据常务副总经理、总经理审批签字的《工程招投标中标单位审批表》确定的中标单位,经管部向中标人发出中标通知书,并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
(3)以公开方式进行招标的项目,应当自确定中标人之日起十五日内,工程部负责向政府招投标监督管理部门提交招投标情况的书面报告。
十、授予合同
中标人确定后,由经管部经办,相关部门配合按照中标通知书规定的日期以中标价与中标人签订《建设工程施工合同》,合同评审见《合同管理制度》。
十一、招投标工作纪律
(1)招标人及公司相关部门、各职能工作人员不得向投标人及其他第三方透露有关招标的任何情况。
(2)经管部门编制的工程标底,编制人员应负责保密,不得向其他部门及任何无关方透露。
(3)招投标领导小组及其小组成员、各职能部门的工作人员,应遵守职业道德,不得接受投标人任何形式馈赠。对违反规定的工作人员和相关人员公司监察部门将严肃处理。构成犯罪的,依法追究其法律责任。
十二、本制度解释权、修订权属公司法务监察部。
十三、本制度自20**年5月13日起执行。