永安地产资金回笼与控制办法
安永地产资金回笼与控制办法
1.资金回笼的实战方案
方案1:长线回收方案?先投入资金将项目建好,然后寻租,以收取租金回报;先投入资金将项目建好,然后继续投入资金进行经营,以获取经营回报;对于超级别墅或花园洋房的销售,需要较长时间去营造别墅环境,然后才能出售。这往往也属于长线投资方式。周期较长的先租后售,也是长线投资的一种方式。
方案2:短线回收方案?分盘出售,形成滚动开发,通过销售回收资金,在短期内将项目销售出去;整盘出售,将项目建好后一次性卖给某个单位以回笼全部资金;项目出售,仅有地皮及项目策划,就将整个项目卖给另一家房地产公司,即先收回资金后搞建设。?
方案3:长短结合回收方案?先建好,然后等街区功能完善、销售时机成熟时再出售;先出租或自己经营,待将物业搞旺时再将产权出售;提高租金及建设集资收费,租户租用一定时间后即享有产权;无贴息返本销售,先适当提高房价,一次性付款售楼,到一定年限后将原款不贴息返还给买家;售后返租。先卖楼,回笼部分资金,然后将卖出去的楼以额定的价格租回来以出租或自己经营。
方案4:回笼资金的策略与技巧?安永决策层需要知道什么时候要投入多少钱,在什么时候能收回多少钱,资金的运作方式应如何技术性处理,这就要求课题组能够拿出一个比较全面的资金运作及回笼计划来。资金运作及回笼计划要求有精通房地产企业运作的会计师及房地产开发企业的决策者亲自参与,因为这样做出来的计划,才能兼顾到企业自身的情况及市场操作的客观要求。
2.利润预算管理
要点1:崭新理念的展示?利润预算管理是以利润目标为出发点,将实现利润目标所涉及的经济资源取得及运用以货币形式落实到详细计划中,使之成为某个特定阶段经济管理者的计划目标。通过市场调查、预测的同行业先进水平、本企业最好水平的比较,从而对企业将来一定期间所获得的利润做出科学的预算。以此为基础,将利润预算目标层层分解,进而延伸到生产、成本和资金收支等方面,并对各生产、经营、辅助管理等单位进行控制,然后通过分析实际与预算的差异,明确各经营管理者的业绩。利润预算管理包括建立利润预算体系、预算实施与控制和预算考评。
要点2:利润预算管理实战操作流程?第一步,确立利润预算目标:利用以前3-5年的历史数据,通过对本年度市场营销情况的预测,加上一定的增长比例,即目标利润=基期利润×(1+增长率),增长率由总裁办和顾问委员会(随着公司发展将设立预算管理委员会)召集各部门主管共同确定。第二步,预算的实施控制:不可突破费用法,公司的预算是由年分到季,有季分到月,并将指标落实到每一位干部职工,由各部门掌握实施,指令性的费用,一是不能突破,二是如有突破输入计算中心时会自动拒付,特殊情况需经总裁批准纳入预算外支出;建立公司内部结算中心;增加各部门的自主权,对预算范围内的各项支出由各部门的负责人签字支付,不需要逐层上报,既扩大了各预算中心的权责范围,又提高了工作效率;利用预算卡片,预算卡能记录各部门费用的预算额与实际额及差异,通过预算卡片执行部门能检查自己部门的预算执行情况并随时记录实际数,常将实际数与预算对比从而达到控制的目的。第三步,预算的考评:各项预算指标下达后,即输入计算机系统,每月一次。其它目标实行项目部、房产公司、集团三级算。项目部实行一日一次记录分析,房产公司对项目部一日一督查,一周一次调度、考核、分析会,总公司每10天对各项目部费用控制、利润完成情况进行一次抽查,由财务中心核算成本利润,及时发现问题和原因,并采取有效措施进行控制。查核中如发现有的部门不能完成利润预算指标,除扣发该部门的奖金外,扣10%的预算工资。奖金的获得是以各种成本目标、利润目标都达到为前提,集团从超预算部分中拿出25%进行奖励。
要点3:利润预算管理的实战效果?干部职工的工作积极性不断提高;成本大幅下降;促进了企业的技术进步。
3.编制有效的回笼计划
步骤1:目标预测
阶段
预定成交(
篇2:永安地产资金回笼与控制办法
安永地产资金回笼与控制办法
1.资金回笼的实战方案
方案1:长线回收方案?先投入资金将项目建好,然后寻租,以收取租金回报;先投入资金将项目建好,然后继续投入资金进行经营,以获取经营回报;对于超级别墅或花园洋房的销售,需要较长时间去营造别墅环境,然后才能出售。这往往也属于长线投资方式。周期较长的先租后售,也是长线投资的一种方式。
方案2:短线回收方案?分盘出售,形成滚动开发,通过销售回收资金,在短期内将项目销售出去;整盘出售,将项目建好后一次性卖给某个单位以回笼全部资金;项目出售,仅有地皮及项目策划,就将整个项目卖给另一家房地产公司,即先收回资金后搞建设。?
方案3:长短结合回收方案?先建好,然后等街区功能完善、销售时机成熟时再出售;先出租或自己经营,待将物业搞旺时再将产权出售;提高租金及建设集资收费,租户租用一定时间后即享有产权;无贴息返本销售,先适当提高房价,一次性付款售楼,到一定年限后将原款不贴息返还给买家;售后返租。先卖楼,回笼部分资金,然后将卖出去的楼以额定的价格租回来以出租或自己经营。
方案4:回笼资金的策略与技巧?安永决策层需要知道什么时候要投入多少钱,在什么时候能收回多少钱,资金的运作方式应如何技术性处理,这就要求课题组能够拿出一个比较全面的资金运作及回笼计划来。资金运作及回笼计划要求有精通房地产企业运作的会计师及房地产开发企业的决策者亲自参与,因为这样做出来的计划,才能兼顾到企业自身的情况及市场操作的客观要求。
2.利润预算管理
要点1:崭新理念的展示?利润预算管理是以利润目标为出发点,将实现利润目标所涉及的经济资源取得及运用以货币形式落实到详细计划中,使之成为某个特定阶段经济管理者的计划目标。通过市场调查、预测的同行业先进水平、本企业最好水平的比较,从而对企业将来一定期间所获得的利润做出科学的预算。以此为基础,将利润预算目标层层分解,进而延伸到生产、成本和资金收支等方面,并对各生产、经营、辅助管理等单位进行控制,然后通过分析实际与预算的差异,明确各经营管理者的业绩。利润预算管理包括建立利润预算体系、预算实施与控制和预算考评。
要点2:利润预算管理实战操作流程?第一步,确立利润预算目标:利用以前3-5年的历史数据,通过对本年度市场营销情况的预测,加上一定的增长比例,即目标利润=基期利润×(1+增长率),增长率由总裁办和顾问委员会(随着公司发展将设立预算管理委员会)召集各部门主管共同确定。第二步,预算的实施控制:不可突破费用法,公司的预算是由年分到季,有季分到月,并将指标落实到每一位干部职工,由各部门掌握实施,指令性的费用,一是不能突破,二是如有突破输入计算中心时会自动拒付,特殊情况需经总裁批准纳入预算外支出;建立公司内部结算中心;增加各部门的自主权,对预算范围内的各项支出由各部门的负责人签字支付,不需要逐层上报,既扩大了各预算中心的权责范围,又提高了工作效率;利用预算卡片,预算卡能记录各部门费用的预算额与实际额及差异,通过预算卡片执行部门能检查自己部门的预算执行情况并随时记录实际数,常将实际数与预算对比从而达到控制的目的。第三步,预算的考评:各项预算指标下达后,即输入计算机系统,每月一次。其它目标实行项目部、房产公司、集团三级算。项目部实行一日一次记录分析,房产公司对项目部一日一督查,一周一次调度、考核、分析会,总公司每10天对各项目部费用控制、利润完成情况进行一次抽查,由财务中心核算成本利润,及时发现问题和原因,并采取有效措施进行控制。查核中如发现有的部门不能完成利润预算指标,除扣发该部门的奖金外,扣10%的预算工资。奖金的获得是以各种成本目标、利润目标都达到为前提,集团从超预算部分中拿出25%进行奖励。
要点3:利润预算管理的实战效果?干部职工的工作积极性不断提高;成本大幅下降;促进了企业的技术进步。
3.编制有效的回笼计划
步骤1:目标预测
阶段
预定成交(
篇3:江苏省科技成果转化专项资金财务管理实施办法
江苏省科技成果转化专项资金财务管理实施办法
第一章总则
第一条为加快重大科技成果向现实生产力转化，培育壮大具有自主知识产权的高新技术产业，增强我省经济整体素质和综合竞争力，省政府设立省科技成果转化专项资金(以下简称“成果转化资金”)。为加强成果转化资金管理，提高资金使用效益，特制定本办法。
第二条成果转化资金每年由省财政拨款，省财政厅、科技厅共同管理。
第三条本办法所称科技成果转化项目，是指已取得科技成果、经中试并进入产业化开发或直接进入产业化开发、能较快形成较大产业规模、显著提升相关产业技术水平和核心竞争力的重大科技成果转化项目。
第四条成果转化资金的使用和管理严格执行国家和我省有关法律、法规，按照突出重点、集成联动、科学管理、专款专用、注重效益的原则，鼓励和引导各级政府、金融机构、民间和外资等多方面资金支持重大科技成果的转化。
第二章工作机构及职能
第五条设立省科技成果转化专项资金管理协调小组。其主要职责是：
(一)审议成果转化资金管理办法;
(二)审议成果转化资金年度工作计划;
(三)审议成果转化资金的年度经费预算及决算;
(四)审议成果转化资金支持的重大项目;
(五)协调解决成果转化资金运作中的重大问题。
第六条省科技成果转化专项资金管理协调小组由省政府分管科技工作的副省长任组长，省政府分管副秘书长、省科技厅和财政厅主要负责同志任副组长，成员由省政府办公厅、省发展改革委、经贸委、教育厅、科技厅、财政厅、信息产业厅、农林厅、环保厅、药品食品监管局、中科院南京分院等部门和单位分管负责同志组成。
第七条省科技厅具体负责成果转化资金管理的日常工作。其主要职责是：
(一)会同省财政厅拟定成果转化资金管理办法及相关实施细则，研究提出成果转化资金项目的评审论证标准;
(二)研究提出成果转化资金年度支持重点和项目指南，统一受理成果转化资金项目申请并进行形式审查;
(三)组织专家开展成果转化资金项目的评审、论证工作;
(四)会同省财政厅编制成果转化资金工作计划，提出成果转化资金年度支持项目及经费安排建议;
(五)负责成果转化资金项目实施过程的跟踪管理，包括成果转化资金项目的合同签订、项目监理、验收、统计等，并向省科技成果转化专项资金管理协调小组汇报重大项目的进展情况;
(六)办理省科技成果转化专项资金管理协调小组交办的其他事项。
第八条省财政厅是成果转化资金的监管部门，与省科技厅共同拟定成果转化资金管理办法、相关实施细则及工作指南，研究提出成果转化资金项目的评审论证标准，编制成果转化资金年度工作计划及项目安排建议;根据成果转化资金年度工作计划，安排成果转化资金年度经费，并依据项目合同及实施进度拨付项目经费;负责成果转化资金使用情况的监督、检查。
第三章资金支持范围与对象
第九条成果转化资金主要支持电子信息、生物技术与新药、现代装备制造、新材料、新能源、环境保护技术及高科技农业等重点领域的重大科技成果转化项目。
第十条成果转化资金支持的项目应具备以下条件：
(一)符合国家产业、技术政策，具有自主知识产权，技术含量高、创新性强、成熟度高、处于国内领先或国际先进;
(二)产品的附加值高、市场容量大、产业带动性强、经济效益和社会效益显著、有望形成具有较大规模和较强竞争能力的新兴产业或高新技术产品群;
(三)市、县财政安排相应的配套资金，对经济薄弱地区符合条件的项目可适当降低财政配套资金要求。
优先支持获国家资助的重大科技项目进行成果转化。
第十一条成果转化资金项目的实施以企业为主体。实施项目的企业应具备以下条件：
(一)在江苏境内注册，具有独立企业法人资格;
(二)具有较强的科技创新能力或与国内外高校、科研机构有稳定的合作关系;
(三)企业资产及经营状况良好，具有较高的资信等级和相应的资金筹措能力。
第四章资金使用方式
第十二条根据项目和企业的不同特点确定成果转化资金支持方式。主要有：
拨款资助。主要用于对重大科技成果转化项目中试或产业化过程中的研究开发工作给予补助，补助额度原则上不超过项目研究开发经费的50%。
有偿资助。主要用于能较快产生经济效益、在合同确定的项目实施周期结束后的一定期限内能偿还资助资金的产业化开发项目。回收资金继续用于重大科技成果转化。
贷款贴息。主要用于为形成较大产业化规模效益而向银行大额借贷的重大科技成果转化项目。根据项目技术水平、贷款规模等采用全贴、半贴方式，确定相应的贴息额度。
上述方式可以单项使用，也可以混合使用。
第五章项目申报
第十三条由省科技厅发布成果转化资金项目申报工作指南。
第十四条项目申报实行属地化管理。符合成果转化资金支持条件的项目，由企业或者企业与技术依托方联合按要求向所在地省辖市科技局申报。南京地区的省直和中央部属单位也可直接向省科技厅申报。
第十五条省辖市科技局、财政局应对申报单位的申报资格、申报材料的真实性和完整性等进行审查。对符合申报条件和要求的项目，出具推荐意见。
第十六条申报单位应提交以下材料：
(一)成果转化专项资金项目建议书;
(二)成果转化专项资金项目可行性研究报告;
(三)企业与技术依托方的合作协议;
(四)经会计师事务所审计的企业上两年度的会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表以及报表附注等，并提供最近一个月的各类会计报表(复印件)。
(五)项目技术情况的证明文件(包括科技成果鉴定证书、查新报告、检测报告、专利证书或其他技术权益证明等)。
第六章项目审批
第十七条由省科技厅从专家库中选聘相关专家组成专家组，对申报项目进行评审、论证。专家组由省内外科技、产业、管理等方面的知名专家组成。专家组对申报项目的技术创新性和可行性、市场前景、风险性、投资概算及资金来源等进行评审、论证，并提出明确的咨询意见。
第十八条省科技厅、财政厅依据专家组的咨询意见，并听取有关方面意见，提出项目安排建议，报省成果转化资金管理协调小组审定。经审定的项目，采取适当形式予以公示。经公示无异议的项目，由省科技厅、财政厅行文立项，并与有关责任方签订科技成果转化资金项目合同。
第七章项目管理
第十九条项目承担单位应根据可行性论证报告和项目合同书的要求，落实自筹资金等实施条件，保障项目顺利实施，并定期报送项目进展及经费使用情况。
第二十条省辖市财政局、科技局负责落实地方财政配套经费，了解项目进展情况，协调解决项目实施中遇到的有关问题，监督检查经费使用和财务管理情况，并及时报告项目实施中的重大事项。
第二十一条省科技厅、财政厅负责项目的实施管理和监督检查。省科技厅组织对项目的验收。
第二十二条建立成果转化资金使用效果的绩效考评和奖惩机制。考评的重点是使用成果转化资金的项目是否较快形成较大产业规模，是否显著提升相关产业技术水平和核心竞争力并取得预期的经济效益。
第八章资金管理
第二十三条成果转化资金由省财政厅实行专户管理，专款专用。对批准立项的项目，其经费由省财政厅按项目合同和实施进度及资金合理流向予以拨付。
第二十四条项目承担单位要严格执行国家有关财经政策和财务制度，科学、合理、有效地安排和使用经费，加强经费管理和核算。成果转化资金、配套资金与自筹资金等实行统一预算管理和核算。
第二十五条对违反财经纪律，弄虚作假、挪用或挤占成果转化资金的，由省财政厅、科技厅采取通报批评、停止并追回拨款、终止项目、取消申报资格等处罚措施;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
第二十六条省科技厅、财政厅依据本办法制定项目管理、财务管理等实施细则。
第二十七条本办法由省科技厅、财政厅负责解释。
第二十八条本办法自下发之日起实施。