永安地产资金管理程序
安永地产资金管理程序
1.制定左右决策的财务管理体系
要点1:理财渗透到开发、生产经营的每一个环节?开发任何一个项目必须以经济效益为主要的指标,决策的正确与否,开发行业比其他多数行业更重要。而做好决策,关键是算清开发各个环节中的资金运行情况,投入多少,运行时间,货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某处环节的滞留和损耗,最低收益和最高收益区间,一句话,理财活动要渗透到决策中每个环节,做到每个环节笔笔有账,任何一项活动都有可靠的依据,这是保证开发取得经济效益的必备条件。
要点2:决定各个环节预测准确性的理财?首先,对当前国家、省、市对开发行业的政策予以充分的研究和估计。其次是环境,能从总体上把握和预测自己现在开发的地点,现在和将来的环境变化和走向,并据此决定建房的档次和结构,预测房屋购买者的层次和需求,是决策和投入资产的重要环节。第三是市场需求和竞争,充分考虑当前市场对各种房屋的需求量,哪些地点和环境、户型有市场竞争力,预测投入资金回收期,也是开发决策的重要因素。
要点3:理财对资金筹集和运用方式的影响?开发资金的筹集不外自筹、集筹、贷款、发放债券和增大应付款几个方面,在这些方式中,如有较多的自有流动资金当然是适当增加应付款,而最好不要集资和发放债券,尤其是房屋开发周期长、风险大,更要谨慎行事。
要点4:理财的重要依据:市场变化?市场变化主要包括三个方面的变化:政策变化;社会各阶层的需求;普遍的收入水平。
2.安永房产资金策划的“空手道”
要点1:资金管理的原则?用“一文及十文”的思想,节约现金是最安全的。如果运作得当,销售顺利,自有资金保需?就够了,什么时候要用钱,心中应该有数。对回款的速度要有保守的估计。
要点2:“空手道”的要诀,见图1、图2
图1
避免出现问题的另一要诀是:对回款的速度要有保守的估计。一栋楼的客户中一次性付款方式的占到30%―40%,采用按揭的一般是50%―60%按揭一般是七成或者八成;加上刚刚签约的,算下来实际上这部分只能收到销售额的15%的钱,加上一次性付款的,整栋楼卖掉之后收到的钱还不到一半。这对开发第二栋楼的影响是相当大的。有些公司的第二个项目做的不够漂亮就是这个缘故。
用钱的高峰主要在三个阶段:办土地证和销售证的时候(没有销售证难免会让客户心存疑虑,有损项目形象);封顶之前(封顶之后马上要上设备,电梯、装修等等,不准备好钱有可能直接导致停工);入伙之前(如果不与人结账,得不到承建商的配合,入伙很费劲)如果出现开盘后长期没钱交土地出让金或者是封顶之后没钱再接着盖导致工程停下来的情况,“空手道”就算失败了。
关于成本运营的两个忠告:不要小瞧回扣的利害。采购班底是应该直接向董事长汇报的,可以将压下价格省出的钱奖励给采购者以保证采购者的忠心。地产界有的公司聘请了工程测量行为作为顾问,买手的月薪开到?万元以上,可见对采购中成本控制的重视。?
可以用十套房子抵换价值一千万的装修,房子抵押给银行就可以换得七百万的现金。装修公司将房子拿去出租,租金正好可以还给银行做利息。外墙、电梯等等都可以这样做。现在大家业务不多,有业务又怕追不回款,以物换物是可令大家放心的选择。策划中最重要的就是成本和利润。把成本也转换销售,从而降低成本赢取利润。这就是以物换物思路。
3.提高安永财务管理水平的诀窍
诀窍一:紧掘两大弃取点?第一,为银行打工的弃取点,近年一些开发企业由于开发规模大,贷款长期不能归还,本息越滚越大,恶性循环,为还贷款而争扎,为银行打工。作为一个开发企业,银行贷款必须保证在一个合适的规模,在不断降低资产负债率的基础上,对于贷款额度大的单位,要压缩战线,专款专用,必须有可行的还贷计划和措施,这样的企业甚至“还贷就是效益”。企业为银行打工的弃取点应放在资金回报与贷款利息之差的比较上,如果是逆差则宁可不开发也不打工。第二,掌握资金时间价值规律,合理投入和回收资金,资金时间价值规律就是资金在不同的时间上具有不同的价值。安永决策层应该注意并运用资金时间价值规律,使资金不断增值,减少消耗。实际运用中主要在两个方面:合理投入、适时回收。合理投入,就是指在投入资金的每一环节上都要计算产出或回收的时间效益,比如此时为商品房销售旺期,且地点环境较好需求量大,则可大投快建急收,力争缩短资金回收期,减少贷款利息,争取更大效益,反之,则要观望、少投、等待市场好转,创造营销环境。适时回收主要是指已建成的商品房,在销售受阻、商品房积压的情况下,是否降价,如何降价或干脆原价等待的决策。根据未来销售收入折现值的数量与现时降价之差来衡量决策,如未来销售折现值小于现时降价销售价,则坚决降价销售收回资金,以利再战,否则,有可能越陷越深,加大损失。反之亦然。
诀窍二:列表汇总、资料分析
篇2:支付中心资金支付程序
国库支付中心资金支付程序
第一条财政统发工资支出程序
1、预算单位于每月25日前将工资调整审批表及相关审批资料送工资统发组;
2、工资统发组审核工资变动资料,计算应发工资并代扣住房公积金、医疗保险、养老保险、失业保险和个人所得税等款项,汇总形成财政统发工资汇总表、代扣款项明细表、工资发放明细表;
3、每月6日编制预算单位工资支出分月用款计划提交财政业务股室审批;
4、每月8日支付组签发《财政直接支付凭证》附工资明细,提交代理银行;
5、每月10日代理银行将工资划转到个人工资账户;
6、每月11日,系统管理员向政府内网发送机关职工个人工资信息明细;向单位会计传送当月工资表及工资汇总表;
7、每月15―20日,办理社保缴费、住房公积金、个人所得税等缴款事项。
第二条其他人员支出程序
1、支付给个人的加班费、福利费、奖励金、托幼管理费、个人劳务费、救助救济费、抚恤金、助学金、义务兵优待金等,单位向受理组提供收款人银行卡卡号、支付明细表,填写《财政直接支付申请书》;
2、受理组审核支付凭证要素,录入《财政直接支付申请书》提交支付组;
3、支付组审定收款人、付款金额,向代理银行签发《财政直接支付凭证》;
4、代理银行国库集中支付专柜将资金直接支付到个人账户。
第三条公用支出程序
1、基本公用支出程序:
水费、电费、电话费、网络通信费、取暖费、租赁费、印刷费、物业管理费、汽车修理费、专用材料费、办公费、办公设施零星维护维修等公用支出,预算单位提供收款人收款凭据,并附收款单位确认的单位全称、开户银行、银行账号,填写《财政直接支付申请书》;受理组审核支付凭证要素,录入《财政直接支付申请书》;支付组审定收款人、付款金额,签发《财政直接支付凭证》;代理银行国库集中支付专柜将资金直接支付到收款单位银行账户。
2、公务卡支付还款程序:
办公费、印刷费、咨询费、手续费、水电费、邮电费、物业管理费、差旅费、维修维护费、租赁费、会议费、培训费、公务接待费、专用材料费、委托业务费、公务用车运行维护、其他交通费等,一般应当使用公务卡结算。持卡人使用公务卡结算的公务支出,必须取得原始发票和银行卡消费凭证,并在支出当月回单位财务室办理还款手续。单位财务人员按规定审核公务卡结算票据,按要求填写《财政直接支付申请书》和公务卡支出报销还款明细,报单位财务负责人批准。单位财务人员在发卡行规定的免息还款期前5日到支付中心集中支付组报账还款,集中支付组通过系统审定公务消费的真实性,履行公用支出程序,将金额直接支付至指定的公务卡账户。单位应当加强公务卡公务支出的监督管理。
3、工程项目资金支付程序:
单位填写《财政直接支付申请书》并附施工合同、收款凭据、《工程项目资金支付审批表》,施工单位全称、开户行名称、银行账号,工程结算需提供审计报告,支付中心集中支付组审核支出内容和相关支出要素,签发《财政直接支付凭证》;代理银行国库集中支付专柜依据《财政直接支付凭证》将工程款直接支付到施工单位银行账户,代征工程税款直接划至代缴专户。
4、政府采购资金支付程序:
单位填写《财政直接支付申请书》、并附采购合同、《采购资金付款通知书》、原始发票、验货合格书,达到固定资产的需提供固定资产登记卡片,支付中心集中支付组审核支出内容和相关支出要素,签发《财政直接支付凭证》,代理银行国库集中支付专柜依据《财政直接支付凭证》将政府采购资金直接支付至供应商或服务商银行账户。
5、其他项目资金支付程序:
其他项目资金包括:科技研发资金、对企事业单位补贴等,单位向支付中心提供专项资金支付审批文件、收款凭据、收款单位全称、开户行名称、银行账号,执行支付转账程序,资金直接支付至收款单位。
第四条代管资金支付程序:
预算单位根据单位往来资金用途,填写《报账单》并附相关支付票据向代管资金核算组申请办理支付业务,代管资金核算组审核支付业务并开具资金支付令,出纳复核付款。
第五条国库集中支付与单位会计核算衔接程序:
支付中心审核办理完预算单位支付业务后,在《财政直接支付申请书》上加盖受理人、审核人、支付人印章,在所附原始单据上加盖“已受理”专章,原始票据及签发的《财政直接支付凭证》,一并退给单位报账员,并履行票据传递移交签字手续,报账员将报账资料送单位财务室进行会计核算。每月底支付中心向单位会计提供《预算计划支出结余表》、《财政代管单位资金收支明细表》,进行会计对账,并履行报表传递核对签字程序,实现国库集中支付与单位会计核算的有效衔接。
篇3:资金使用审批程序
1、总则
为进一步完善资金管理,严格执行财务制度,依据公司规范化管理实施大纲,对于资金使用的审批,特定本程序。
2、采购材料用款
(1)物资部统一对外结算的材料款:由物资部根据月度施工生产用料计划、结合内部结算资金和财会部核定的往来资金定额,编制(阅读材料采购用款计划表),每月30日前上报财会部。财会部依据以收定支、谁收款谁先用、优先组织材料供应的原则审签拨付资金,由物资供应分公司统筹安排。加工订货的预付款,物资供应分公司向财会部提供加工订货合同,财会部依据建设单位付款情况拨付资金。
(2)公司所属单位自行采购、自行结算的材料(非供应分公司统一结算的材料):付款单位提供收据、点验单、必要的经济合同,经物资管理部领导审批后由财会部审签付款。
(3)自行采购劳保用品的结算:付款单位提供收据、点验单,经施工管理部负责劳保用品管理的责任人审批后,财会部审签后付款。
3、设备购置、大修及租赁款项
(1)设备购置:内部银行根据公司办公会批准的年度设备购置计划安排资金,分项实施。每次设备购置前由设备管理部门提出报告,由公司分管领导和总会计师审批。购置计划之外的设备,须经公司经理审批。
(2)设备大修:因设备状况及施工生产需要而大修设备的费用,必须由设备管理部门提出年度大修计划,经理办公会批注。每次大修经公司总会计师审批后,由内部银行按审批意见支付。大修费在1万元以上应由经理审批。
(3)日常中小型维修购置配件的结算:付款单位提供收据点验单,经设备管理部领导审签后付款。
(4)公司所属单位自购不组固定资产的中小型机具:使用单位提出书面申请,经设备管理部和总会计师审批后支付,1万元以上的设备应由经理审批。
(5)管理用车辆租赁:根据公司施工生产需要,由租车单位提出报告,经公司设备管理部、行政管理部同意,并经分管领导审批后,由行政管理部小车队签订有效租赁合同,并通过内部银行按合同支付。
(6)施工生产用机械租赁:因施工生产需要租赁的施工机械、运输设备由承租单位写出书面申请,经设备管理部和施工管理部门批准签订有关协议,财会部根据相关协议和机械设备使用单,经设备管理部门签认后据实支付。
4、工资及劳务费开支
(1)职工工资:由经营管理部门依据工资、奖金提取办法提出各单位工资、奖金,提取数额经分管领导审批后,财会部依据各单位存款及收款情况核发。
(2)兑现奖:超额盈利的兑现奖,经营部门根据审计报告计算兑现额,及时上报办公会审批,由财务部门挂账反映,财会部依据工程款收取情况核发。
(3)工期奖:项目经理部收取的工程奖在财务成果不亏损的情况下,按规定上交公司60%用于集体福利,单位留用部分上报经营部门核报经理批准后财会部核发。项目经理部亏损不准发放工期奖。
(4)工程质量奖:由质量管理部门根据工程质量奖罚办法,写出书面申请,经总工程师、总会计师、经理审批后,由财会部核发。
(5)公司职能部门依据公司管理办法,对公司所属单位奖罚,实行以罚定奖、专款专用,写出书面申请报告,经分管业务部门的公司领导和总会计师审批,5000元以上报请公司经理审批,财会部依据审批报告及奖罚通知单划拨。
(6)外包劳务费:财会部依据经济合同,分包工程款(预)结算账单,经施工、质量、经营、劳务、财务管理部门签认后支付。
5、管理性费用开支审批程序
(1)业务招待费:各单位(部门)确因生产经营需要需招待工程甲方、监理单位、质量管理单位、市有关职能管理部门的人员,由单位归口业务人员出具书面报告,写明招待事务情况,单位(部门)主管领导在书面报告上签批。基层单位申请招待费支票,依据审批权限。机关部室借取招待费支票,要求报请公司分管业务部门的公司领导审批。一次招待金额在2000元以内的,由财会部领导审批。2000~3000元之间的需报请公司总会计师批准;重大经营活动,3000元以上或需到城区以外的费用,必须报请公司经理批准。
(2)办公用品:因生产管理需要,一次支付金额在1000元以内的开支,单位提出计划,由财会部审核。1000元以上开支,由单位提出计划和报告,经总会计师审批。10000元以上购置大型办公用品时,由单位提出详细报告,经经理审批后,内部银行按照审批的意见支付。
(3)出差:因生产经营管理需要的出差人员,由单位(或个人)提出申请报告,经公司相关业务部门领导同意后,报公司主管领导审批。乘飞机的,须经公司主管领导批准,财会部门按规定的标准报销,凡超规定报销的,需由经理批示。
6、专项费用开支
(1)职工教育经费:日常职工教育经费开支,由人事管理部门领导审批;到外培训或学习的有关人员,个人写出书面申请,经系统领导同意,报分管职工教育的公司领导和总会计师审批,同时必须严格控制。
(2)党委宣传费、团费:由部门写出书面申请,经分管部门的公司领导和总会计师审批。
(3)工会经费:由工会按有关规定审批
(4)劳务管理费:由部门写出书面申请,报分管劳务部门的公司领导审批。
(5)科技奖励、竣工图编制的奖励:由部门写出书面申请,报总工会、总会、经理审批。
(6)检验试验费:由总工、总会审批。
7、其他费用
(1)投资、借款:公司因经营需要投资和借款项目的支出,需相关协议、合同、可行性报告及公司办公会议决定的相关文件,经公司法人代表审批后支付。
(2)投标保函、中标:由分管投标工作的公司领导和总会计师审批。
(3)福利费、住院费及门诊费用支付按公司规定执行。困难救济按工会文件及审批执行。集体福利项目需开支时,由主办部门写出报告,5万元以内经总会计师审批,5~10万元报经理审批,10万元以上由公司办公会议决定。
(4)内部贷款:根据内部银行贷款的有关规定,由贷款单位提出申请,经总会计师审批后,内部银行按照有关贷款手续办理贷款业务。