项目研究岗位职责任职要求

项目研究岗位职责

项目研究员重要项目实施:负责对大项目和非标定制项目进行可行性评估、方案设计、项目管理和实施等工作,并提供技术支持;

新品开发和产品升级改进实施:负责实施年度新品开发计划和产品升级改进任务,并负责完成标准SOP、质控文件、记录文件、技术报告模板、培训文件等的制定;

配合市场相关策划文案和活动的实施;

上级授权的及载于公司制度流程的其他工作职责。

重要项目实施:负责对大项目和非标定制项目进行可行性评估、方案设计、项目管理和实施等工作,并提供技术支持;

新品开发和产品升级改进实施:负责实施年度新品开发计划和产品升级改进任务,并负责完成标准SOP、质控文件、记录文件、技术报告模板、培训文件等的制定;

配合市场相关策划文案和活动的实施;

上级授权的及载于公司制度流程的其他工作职责。

项目研究岗位

篇2:X房地产项目可行性研究和投资决策的控制程序

房地产公司项目可行性研究和投资决策的控制程序

1.目的

通过对项目可行性研究和投资决策的控制,加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益,防止投资决策的随意性、盲目性,降低投资风险。

2.范围

本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。

3.职责

3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议;

3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果,负责指导可行性报告的编制。

3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告,收集所需资料。

3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。

4.控制程序

4.1项目可行性研究的前期准备工作

4.1.1由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息,进行投资项目的预选。

4.1.2依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定,由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查,形成资料汇编。

4.1.3财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划,编制资金流量表。

4.1.4依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定,由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。

4.1.5策划与营销中心根据资料汇总情况,编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明,初步估算项目的投资效益,进行综合分析,论述建设的必要性。

4.1.6项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后,报分管领导审核、总经理审批。

4.2项目可行性研究

4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。

4.2.2可行性研究主要内容:

4.2.2.1项目开发必要性分析:

a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划;

b.通过市场调查和预测,对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较;

c.分析项目建设规模是否合理。

4.2.2.2项目开发条件分析:

a.项目位置是否合理,是否符合城镇规划和国土管理的要求;

b.基础配套设施建设是否到位,交通运输是否有保证;

c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;

d.拆迁工作是否可行,周围环境是否有利于项目建设。

4.2.3由策划与营销中心负责,财务与资产经营部配合,进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价,并计算评价项目经济效益的各项指标,主要内容包括:

a.总投资的测算,分析投资构成比例是否合理,有无高估冒算或漏项少算的情况;

b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;

c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;

d.项目费用的鉴别和估算;

e.项目利润预测。

4.2.4项目财务效益分析

由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析,主要内容包括:

a.编制项目财务效益分析表,主要有:贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等;

b.财务动态分析指标的计算,主要有:财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等;

c.财务静态分析指标的计算,主要有:投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等;

d.根据各种计算指标,参考定性分析,作出财务分析效益评估结论。

4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求,对不确定性进行分析:

a.盈亏平衡分析,包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点;

b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降,生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析;

4.2.6策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素,进行风险分析,预测项目开发中可能出现的风险,并提出采取回避风险的有效措施。

4.3可行性研究报告由策划与营销中心负责编制,或经总经理批准后,委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。

4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容:

a.项目开发的必要性分析;

b.项目开发条件分析;

c.基本经济数据的测算与分析;

d.项目财务效益分析;

e.项目不确定性分析;

f.项目分析结论。

4.4项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动,在充分进行市场调研和论证的基础上进行。

4.4.1由策划与营销中心组织,总经理主持,对可行性研究报告进行充分的论证,必要时,由策划与营销中心负责联系专家,进行决策咨询和进一步的论证。

4.4.2可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后,报集团公司进行最终决策。

4.5经批准的可行性研究报告的修改,严格《文件控制程序》的规定执行,由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。

4.6对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录,由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定,进行收集、保管和归档。

5.支持性文件

5.1Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》

5.2Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》

5.3Q/TZH-WI-008《档案管理办法》

篇3:项目编制可行性研究报告作业指导书

项目编制可行性研究报告--作业指导书

1.作业目的

项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一,是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后,项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究,为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现,然而在现时市场经济条件下,项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势,遵循市场规律,反映市场现实,为项目的投资寻找到真正的可行之路。

2.作业要求

为保证可行性研究报告的质量,应切实作好编制前的准备工作,占有充分信息资料,进行科学分析比选论证,做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化,报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。

3.主管岗位总经济师:组建工作小组,批准工作计划,组织优化和修改报告,审定报告。

协管岗位总建筑师,总工程师,总会计师:审阅相关专业的章节,提出优化修改意见,协助总经济师把关。

主办岗位营销策划:制订工作计划,分配任务,汇总编辑,优化修改督办。

协办岗位:工作小组成员:按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节,并根据总经济师的意见优化修改。

4.紧前工作条件

初步可行性研究:已进行市场调研和现场调查,已取得相关土地技术指标;

深度可行性研究:已获得土地使用权,已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。

5.作业描述

5.1总经济师组建工作小组,成员主要来自公司内部各业务部门,并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。

5.2本主办岗位制订工作计划,明确可行性研究工作的范围,重点,深度,报告提纲,章节分工,进度安排,费用预算等。工作计划报总经济师批准后,布置安排落实。

5.3各成员按照专业分工调查研究收集资料,必要时再次进行实地调查和市场调查。

5.4小组集体讨论,议题为:

5.4.1市场研究。包括分析市场信息,市场动态和政策导向等。

5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判,分析项目优劣势,并进行项目的市场预测;提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等,方案经比较论证优化后,提出推荐方案。

5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析,以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时,可对原设计方案进行调整或重新设计。

5.5编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后,各成员分工编写章节,由本主办岗位协调综合汇总,编制报告初稿。经总经济师批阅意见后,修改完善,形成正式报告。

5.6初步可行性研究报告内容:

5.6.1市场分析

5.6.1.1整体市场分析

全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量;

全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。

5.6.1.2细分市场分析

物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积;

总户数、户型及面积、楼高、售价/租金;

开工时间、预计竣工时间;

投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。

5.6.2法规政策分析

开发建设法规、专业服务法规;

规划设计导向,城市建设信息;

其他经济信息及政策指引。

5.6.3项目分析

5.6.3.1项目基本情况

地块位置、四至、规划指标(总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等)。

5.6.3.2项目周边情况

主要道路、景观(河流、山峦、人文建筑、旅游景点等)、配套设施情况(商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等)。

5.6.3.3项目优劣势分析(SWOT分析)

项目竞争情况(现时/潜在竞争对手)、优势(S)、劣势(W)、威胁(O)、机会(T)。

5.6.3.4项目发展前景预测

市场前景、价格走势、项目切入点等。

5.6.4项目开发建议与评价

5.6.4.1项目主要定位

市场定位(市场形象、主题品牌);

客户定位(主要客户对象);

价格定位(均价、最低价、最高价)。

5.6.5项目开发规模和产品类型

整体开发/分期开发、产品类型(商业/居住/办公/其他)。

5.6.6项目规划及建筑构想

建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积;

小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。

5.6.7项目开发进度

总体进度要求、分阶段进度要求。

5.6.8项目财务分析

建筑总成本、市场总价值(销售收入、租赁经营价值)、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。

5.6.9项目风险分析与敏感性分析

风险分析、主要指标的敏感性分析。

5.6.10项目研究结论和建议。

5.6.11附件(包括附图和附表)。

5.7深度可行性研究报告内容:

5.7.1总论

项目开发背景,建设规模与目标,预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。

5.7.2项目区位分析

项目地形、地貌、地质条件,周边建筑物与环境条件,城市规划或区域性规划要求,交通条件,公共配套设施等。

5.7.3产品供需分析

市场现状调查,市场供求预测和价格预测,风险分析。

5.7.4建筑方案选择

建筑设计指导思想与原则,项目总体规划方案,建筑方案比选。

5.7.5项目实施进度

建设工期,实施进度表(或

横线图)。

5.7.6投资估算与资金筹措

建设总投资估算,资本金筹措,债务资金筹措,融资方案分析。

5.7.7财务评价

财务评价基础数据与参数选取,销售收入与成本费用估算,财务评价指标,盈利能力分析,偿债能力分析,不确定性分析,财务评价结论。

5.7.8风险分析

项目主要风险识别,风险程度分析,防范风险对策。

5.7.9结论与建议

5.7.10附表

投资估算表,项目投入资金估算汇总表,主要单项工程投资估算表,分年度投资计划表;财务评价报表(包括营业收入及营业税金估算表,总成本费用估算表,财务现金流量表,利润及利润分配表,借款偿还计划表)。

5.7.11附图

片区控制性详规,宗地图,管线图,总平面方案等。

5.7.12附件

土地出让合同、项目建议书(或初步可行性研究报告)的批复文件、规划管理部门对规划方案的批复文件。