小区公用设施管理程序（下）

小区公用设施管理程序(下部)

7、空调系统管理

7.1空调主机及自动控制系统的操作站为专用设备。微机操作密码、时间、温度的重新设定应报管理处经理批准,非指定人员不得擅自操作。

7.2空调系统的一般故障如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、柜机故障、冷却塔等故障,设备责任人应及时处理并报告设备主管。

7.3央空调系统温度达不到要求、冷冻机组控制部分故障等应通知设备主管到现场处理并报告管理处经理。

7.4阀出现爆裂故障时,应采取紧急措施,或请有资格的技术人员处理。

7.5冷水机组自动控制系统工程出现故障时,设备主管应及时向管理处经理报告。并通知自动控制系统原承包方或有资格的技术人员进行检修,查明原因向管理处经理报告。

7.6自动控制系统网络和控制模块出现故障,设备责任人未经经理同意,不得私自拆修,应及时邀请自动控制系统原分承包方处理。

7.7每半年对网络控制器及模块箱进行保养。

7.8小型空调器故障应由专业技术人员进行处理。

8、电讯系统管理

8.1设备责任人应确保电话、消防对讲系统、有线电视、宽带网、紧急广播系统等状态良好。

8.2每周对广播系统的CD机、功放机、音箱进行清洁除尘一次。每月对线路的绝缘情况进行一次检修,对系统进行调试检查,保证其经常处于良好的工作状态。并予以记录。

8.3电话、有线电视、宽带网等要明确其责任范围的划分,要保证其机房设备及其它相关设备的正常用电需要。每周对供电设备及线路一次检修。

8.4电话、有线电视、宽带网等系统的故障,设备责任人应积极协助顾客与相关单位进行联系。在相关单位的维修人员到达后要给予积极的配合。

9、安防系统管理

9.1控制中心值班人员通过显示器画面情况,掌握闭路监控系统工作状态,发现问题及时解决,自己无法解决的报控制中心主管处理。设备责任人应每季检查视频电缆、控制器、矩阵主机、视频分配器、录像机(或存储硬盘),进行外表及控制台后部除尘。确认各插接口连接可靠。保证信号正常传输。设备责任人应每月对摄像机镜头进行清洁保养,效果不好的要重新进行调整,并由中心主管确认监控范围符合安防要求。控制中心主管每周应对监控主机的编程进行确认,对上周的录像效果进行检查。结果记录在值班记录本上。

9.2门禁系统中的电脑应确保时刻处于正常进行状态,各种卡的授权、发行、挂失情况每月由控制中心主管进行汇总,记录存档并与管理处的记录进行核对。设备责任人每周对防火门的电子锁普查一次,发现问题及时处理并记录。每月对停车场控制系统检查保养一次,发现问题及时处理,或请有专业技术资格的人员进行维修,并予以记录。

9.3保安对讲、消防对讲、门禁对讲、无线对讲和居家报警系统主机部分由中心值班人员每周清洁保养一次,外围部分每月由控制中心主管安排普查一次,进行双向测试,发现问题及时处理并记录。

9.4红外线周界防越系统每周由中心设备责任人负责进行一次全面测试,确保报警功能完好。并对检查情况予以记录。

10、维修维护设备及工具:

10.1由仓管员负责分门别类,摆放在指定、方便使用的位置。

10.2由维修负责人按照设备保养规定进行定期保养、送检、报废等工作。

10.3使用者须办理相关领借用手续,按有关操作指导手册正确使用。

10.4使用完毕,由使用者清洁整理,并由设备责任人进行一次检查、保养,仓管员验收后放回原处并完善有关手续。

10.5加工场地所使用的电器应符合用电安全技术要求。

10.6加工场地应配足消防器材。

11、其它公用设施管理

11.1设备责任人每周对泳池安全变压器电压值进行测试一次,并将测试值予以记录,每年要对娱乐健身场所的接地装置进行一次检查,接地体应可靠接地。

11.2燃气紧急切断装置应每周检查一次,设备责任人在巡视过程中,一旦发现管道有泄露情况,应立即关闭燃气管道总阀,及时通知燃气公司派人处理。燃气紧急切断装置应每半年至少做一次切断试验。

11.3剪草机、洗地机、抛光机、吸尘器等小型移动设备,应由专人使用,并指定维修负责人。每周由维修负责人进行一次试机,检查进行和安全情况,发现问题及时处理并记录在《公用设施保养维修记录表》中。

11.4组合健身器、跑步机、登山机、单车机等健身器材,应指定专门的维修保养负责人。每周检查各器材的进行情况,保证各器材处于良好的使用状态。发现问题及时处理并记录在《公用设施保养维修记录表》中。如不能及时处理,须在此器材的显眼位置挂上“暂停使用”标识。

12、房屋本体的管理及维护

12.1对于小区红线内的公用设施,以及房屋本体的公用部分,应指定专人每日巡视,发现问题,及时向管理处经理汇报。管理处经理视存在问题的复杂程度,如属保修期内,通知施工队维修,如超过保修期,按照相关法规要求,完善手续后,合理安排自修或委托他方维修,并做好相关质量记录。

12.2天台、阳台、外墙、窗台渗水在保修期内的,通知地产公司返修队及时处理并对进度进行跟踪,保修期以外的,需联系专业防水补漏公司查明原因后处理,并做好与业主的协调工作。

12.3楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次。房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。所需款项从住宅维修基金支付。基金使用的明细表,应当向业主公布。期限届满确实不需要粉刷的修缮的,业委会可向市、区住宅主管部门申请延期,获批准后,可以延期。

12.4房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次,其费用由业主或承租人承担。申请延期的手续同上一条之规定。

12.5对装修方案应严格审核并对过程进行监督。严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他业主房屋的安全。

12.6发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、单车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能的,及时通知业主并进行清理。

12.7房屋本体防雷系统应在每年三月上旬进行一次全面检查,检查避雷装置焊接点连接是否可靠,同时对避雷带进行除锈刷漆,确保接地体的可靠接地,并做好相关记录。

13、设备的前期介入

13.1前期介入人员应积极与地产公司及施工单位联系沟通,对机电设备和其它设施的安装调试工作进行跟踪,掌握工程进度,如实填写《前期介入周信息统计表》,及时向公司反馈信息。

>13.2参与设备交接人员在设备交接进程中,应按设备的设计功能逐一进行试验、操作,对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改意见。前期介入期间,相关人员应主动收集设备资料及分承包方的联系方式和联系人,并整理归档。

13.3设备交接后应及时确定设备责任人,由设备责任人负责在一个月内将设备的操作规程编制完成并现场张挂,维护保养和故障处理规程在设备接管后三个月内完成。

四、各类设施(设备)保养一览表

各类公用设备设施的保养,须参照下表规定的时间周期进行

(“√”表示需要;“―”表示不需要)

五、相关工作记录表格

设备责任人日常保养和设备主管日常巡查工作中发现的问题及处理情况记录在《公用设施保养维修记录表》中,管理处经理或助理每月巡查情况和时间记录在《设备(设施)检查记录表》中。每周、每月、每季、每半年、年度的维修保养记录需在《公用设施保养维修记录表》的“备注”栏内予以标明维修保养类别。大修工作、故障处理在《公用设施保养维修记录表》中予以记录,对于设备的突发性故障的抢修还应在《设备抢修(大修)记录表》中予以记录,并将《设备抢修(大修)记录表》报公司备存复印件。对于分承包方在保修期内设备的定期保养及故障的处理,必须在《分承包方设备保养维修记录表》中予以记录。对分承包方保养维修效果的评估,需填写《分承包方保养维修效果评估表》。

附相关工作记录表格:

1、《工作计划安排表》

2、《公用设施保养维修记录表》

3、《停水/电/气/试消防设施通知单》

4、《分承包方设备保养维修记录表》

5、《分承包方保养维修效果评估表》

6、《设备(工具)汇总表》

7、《设备(设施)检查记录表》

8、《机电设备年度检修计划》

9、《设备抢修(大修)记录表》

10、《电力运行记录表》

11、《发电机运行记录表》

12、《消防主机运行记录表》

13、《消防联动柜运行记录表》

14、《消防设施清单》

15、《二次供水设施清洗消毒记录表》

16、《前期介入情况周记录表NO.1》

17、《前期介入情况周记录表NO.2》

18、《前期介入情况周记录表NO.3》

19、《前期介入情况周记录表NO.4》

20、《前期介入情况周记录表NO.5》

21、《前期介入情况周记录表NO.6》

22、《前期介入情况周记录表NO.7》

23、《前期介入情况周记录表NO.8》

24、《前期介入情况周记录表NO.9》

25、《智能门禁系统检查表》

26、《闭路监控系统保养维修记录表》

27、《电缆绝缘测试记录表》

28、《检验/测量/试验仪器(设备)汇总表》

29、《测量仪表年检记录表》

30、《测量仪器年检合格标签》

31、《停送电操作票》

32、《设备台帐》

33、《设备标识》

34、《家庭服务情况记录表》

篇2:室外公用设施维修方法

1、维修目的:使室外公用设施恢复使用功能及外观,确保正常的运作状态,为业主(用户)保持一个安全、舒适、优雅、快捷的办公环境。

2、维修原则:

⑴、坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。

⑵、修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。

⑶、为用户服务的原则。

3、维修依据:

⑴符合维修方案或设计图纸的要求,满足合同的规定。

⑵符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。

4、维修标准:

(1)管区道路(人行道和车道)

A、修补损坏的砼路面

如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥,按照附带的说明书进行修补;对于大面积损坏的修补,采用1:2:2硅酸盐干硬性砼。

①将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度以达新面及结实面为准。

②用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜),破坏面的砼边缘要向里掏凿成

凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

③将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。

④湿润水完成渗入里面而砼表面无积水时,在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆,

在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内,并将其捣实,如修补面积较大,应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内,以便捣实下沉(砼坍落度要控制在≤3CM)。

⑤用木抹子轻轻地将修补表面抹平,在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。

然后养护不少于7昼夜,并浇水以保持混凝土具有足够的水分处理湿润状态(养护期间不得让人或车行走,保持表面清洁)。

B、修补块材地面(如:地面砖、石块材料、预制砼块等):

①凿除损坏的块材面层,凿掉结合层,清扫残渣,喷洒水使表面充分湿润。

②待表面积水完全渗入后,涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块,无需此道工序)。

③将块材充分洒水或浸湿后,用1:2.5水泥砂浆坐砌,并用木锤或胶锤锤平、锤直,抹去砖缝多余泥浆。

④必须留缝,灰缝表面必须光滑平整,不得高出块材面。

⑤修补工作完毕后,把块材表面清扫干净。

⑥对于有防水要求的块地面,预做水泥砂浆防水层(可渗3%防水剂)然后再坐砌块才。

(2)路灯

A、灯不亮:参照《用户室内维修标准》中的关于"灯不亮"的维修规定。

B、灯柱油漆:先将灯柱清洁,生锈处应用砂纸打磨后清洁,再刷防锈漆两道,刷面漆两道。

(3)雨水管道

A、如雨水管堵塞,排水不畅,应先查找堵塞位置和原因,如因杂物堵塞引起,应清除杂物,使之通畅;如因管道不够标准或倒坡,应开挖重新铺设管道,注意管道要做衬底(基础),使管道放置平稳;如因管道接口错位,应开挖校正接口,并注意保证坡度和接口防漏,以及管道的平稳。

B、如管道损坏,无法修复,应用同型号规格的管道替换,接口应用沥青麻丝或防水泥砂浆砌结。

C、最后修复地坪。

(4)化粪池

A、如池水外溢或排水不畅,应打开井盖,清掏池内沉淀物和堵塞杂物,并制定定期清掏制度。

B、如井盖缺损,应及时更换同型号及规格的井盖,使其保持完好,避免造成人身安全事故。

C、如池壁缺损,应先通知有关用户停用卫生间,然后抽干化粪池清掏沉淀物,再将缺损池壁修复,注意池壁要做好防渗处理。

(5)电缆沟

A、如是沟盖板损坏,应按原设计规格制作(放足钢筋),并按设计要求把损坏的盖板换掉。

B、如沟内积水过多,影响电的正常供应,应先关掉总闸,然后打开沟盖板,查明积水原因和位置,一般电缆沟内积水有两种原因:一为沟底坡度不够标准或倒坡,遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决;二为沟内掉入杂物,使水流不畅,遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。

C、如是电缆路出现故障,应先告知有关用户,然后请供电部门及时修复。

(6)排水渠

A、如是盖板损坏,应按原设计要求,使用同一规格和同一种材料,把损坏的盖板换掉。

B、如是渠壁损坏,应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润,然后用与原壁相同的材料修复;如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆,然后再做饰面面层。

C、如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不畅,应及时清除杂物。

D、池(井)壁损坏。通知用户停用或采取其他措施,不影响用户的日常运作,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥杂物等沉淀物,将破损面凿至结实层,并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等),清理饰面残余的水泥浆等。

(7)路障

A、砼路障:

①如缺损较少,可用高标号水泥砂浆修复,具体做法为凿除破损面松动砼,清洁表面,喷水湿润,刷素水泥浆,补水泥砂浆,然后养护保护。

②如缺损较多,应及时性更换新路障。

B、钢管路障:

如钢管锈蚀,应先用粗砂纸将铁锈打磨掉,然后清理表面,刷两道防锈漆,最后再刷红白相间的荧光漆。

(8)绿化水管管网

A、漏水:

①如是水管接头处漏水,应先将水管总制关掉,然后在漏水接口处将水管卸下,在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝,再将水管接好,打开总制闭水检查,至不漏水为止。

②如水龙头漏水,应先关总制,然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水,更换相应配件,装回水龙头,开总制,检查至不漏为止。如无法修复,应更换新龙头。

B、水管锈蚀:

①如锈蚀程度不大,可将相关部位除锈后,清洁干净,然后刷两道防锈漆,并应定期检查。

②如锈蚀程度较大,应更换该段水管(注意应用热镀锌管更换)。

(9)垃圾屋(池)、垃圾中转站

A、如饰面(如瓷片、抹灰)被损,可以采以两种方法:

①将破损部位的松散层清除,再用相应的材料修复。

②直接用水泥补,然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。

B、如五金部件(如闸门、铁栏等)缺损:

①检查缺损部位,查明原因,然后用相应的配件修复,并刷两道防锈漆。

②如是缺损较严重以至无法正常使用,应及时更换新配件。

篇3:公用设施改造维护维修规定

1.目的

为确保及时更新、改选、维护维修公用设施,保证其适时适量增容和正常运行,特制定本规定。

2.适用范围

适用于物业区域内的公用设施的改造及维护维修

3.定义

3.1公用设施的抢修:是指损坏的公用设施,已经严重影响到业主、用记挂的人身和财产安全或其正常生活,必须对其及时进行维修。

3.2外委:指委托公司外单位进行的改造及维护维修。

3.3自修:指服务中心人员自行进行的改造及维护维修。

4.小区服务中心职责

4.1负责做好本管理区域内维修(改造)保养的年度及季度计划和半年总结。

4.2负责单项预算费用2000元以下的项目申报、实施及结算。

4.3积极配合其他部门,做好由其他部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作。

4.4组织有关部门对本服务中心负责的项目进行竣工验收;参与本管理区域内的其他工程项目的竣工验收工作。

4.5服务中心经理作为中心负责项目的第一责任人,须督促工程项目的直接负责人做好工程实施、安全质量监督、总结工作;同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结。

5.公司财务部门做好工程项目的预算审核工作,监督和控制工程费用的预算执行情况。并办理工程项目的结算。

6.管理程序

6.1管理区域内公用设施的确认

6.1.1服务中心应制作《公用设施一览表》并准备相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料,资料应予编号。

6.1.2公用设施应包括如下几种:

供电、供水设施。不包括水泵房、开关站、配电房、该部门公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行。

路灯、公共通道灯、应急灯。

花园内休闲娱乐设施。

消防设施。

清洁卫生设施。

公共防盗设施。

共他公用设施。

6.1.3责任范围划分

服务中心经理根据《公用设施一览表》划分人员责任范围,并在一览表相应栏目注明

6.1.4维修(改造)计划

6.1.4.1“年度计划”制定

须于每年12月25日前做好下一年度的工程维修(改造)、设备保养计划,维修(改造)、保养项目主要包括:电梯、低压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、园林绿化等设施、避雷设施等。

须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要,做到方案切实可行、预算基本准确。并以书面形式报送公司经理审核。

6.1.4.2“季度计划”制定

在“年度计划”的基础上,根据实际管理情况,于每季度末做好下一季度的维修(改造)计划(单项预算2000元以上的),报送公司经理审核。

6.1.5日常巡视检查

6.1.5.1秩序员在自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查,并填写《公用设施巡视记录》。

6.1.5.2秩序员对重要公用设施应适当增加巡视频率,必要时,对其性能状况可进行试验。

6.2计划外公用设施改造及维护维修

6.2.1客服主管、机电维修主管、秩序维护主管根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。

日常巡视检查记录

客户投诉记录

访问客户记录

上级指示

6.2.2报经批准的计划外项目由秩序员按规定实施。

6.3公用设施的抢修

6.3.1服务中心经理当班时,由经理组织实施抢修;如不当班时,由机电维修主管或责任机电维修员组织实施抢修。

6.3.2服务中心所有人力、物力、财力应做先满足抢修的需要。

6.3.3必要时,抢修负责人可向上级报告抢修情况工请求帮助。

6.3.4抢修完毕,中心经理应向公司经理报告抢修情况,包括:

事故原因

损失情况

抢修结果

抢修费用

纠正和预防措施

6.3.5除抢修外,公用设施在保修期内发生质量问题,由机电维修主管书面通知并监督施工单位或供应商处理。

6.4公用设施改造及维护维修工作质量的检查

6.4.1服务中心经理重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量,发现问题及时通知机电维修主管跟进。

6.4.2公司经理随机抽检公用设施的改造及维护维修工作质量,发现问题,及时通知服务中心经理处理并要求其书面报告处理结果。

7.相关记录

《公用设施一览表》

《年度维修(改造)计划》

《季度维修(改造)计划》

《公用设施巡视记录》