商务广场物业管理措施（2）

商务广场物业管理措施(二)

一、前期接管验收方案

?管理内容

1、了解园区的基本情况。

2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收标准、方法和日程安排。

3、依照接管验收标准,对园区现场进行初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,对验收情况及时汇总,并报送相关单位限期整改。

4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督,直至符合规定的要求和标准。

5、进行物业交接,并对验收资料进行分类、归档。

?管理措施

1、组建接管验收小组,负责接管验收工作。

2、依据新建物业接管验收有关标准,制定接管验收规程。

3、接管验收小组各成员,熟练掌握物业验收的标准和程序。

4、制定《物业接管验收计划》,明确接管验收人员、时间安排等。

5、按规定办理接管验收手续。

二、入住管理方案

?管理内容

1、在业主领房前将所有资料准备齐全,布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务。

2、凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料。

3、收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用。

4、陪同业主验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经业主确认后,填入《业主验收交接表》。

5、对验房交接中发现的房屋质量问题,与业主约定时间,及时解决。

?管理措施:

1、制定《业主领房程序》。

2、策划业主入伙现场布置方案。

3、按照业主领房程序,安排工作流程。

4、按规定办理业主入伙手续。

三、装修管理方案

?管理内容

1、在交付时与业主签订《装修管理服务协议》,告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。

2、业主填写《装修备案表》,详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等,管理处进行备案,并书面告知业主及装修施工单位《装修管理办法》。

3、按照业主装修备案中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查,是否按《装修管理办法》进行文明施工。

?管理措施

1、制定《装修管理办法》以及相关《装修管理服务协议》。

2、提前告知装修中重要事项的约定,并签订此约定。

3、明确《装修登记程序》,便于业主及装修施工单位办理相关手续。

4、做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。

5、加强与业主的沟通,做好装修管理的各项解释工作。

6、对违章施工的行为,采取停工、恢复原状等方式进行处理。

四、违章处理办法及措施

?管理内容

1、把好装修备案关。严格根据装修设计图纸,结合房屋装修范围,在装修手续办理过程中尽可能杜绝违章装修行为的出现。

2、对装修现场进行严格管理,做到每天有重点地巡查,避免违章装修的出现。

3、巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象,立即予以制止,把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者,报政府主管部门处理。

?管理措施

1、制定完善的《装修管理办法》。

2、与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》,明确责、权、利。

3、确定专人负责装修管理工作,加强装修巡查管理力度。

五、档案管理方案

?管理内容

1、工程档案:从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等。

2、业主档案:所有业主购房合同(复印件),业主基本情况、业主房屋维修资料、装修资料等。

3、管理档案:工程维护、绿化资料、日常巡查(清洁、保安)记录、值班记录、车辆管理记录、监控录像、各类活动的全程记录及照片、维修记录、有偿服务记录、会议记录、荣誉资料等。

4、财务档案:历年的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等。

5、文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件、外来文件、专题会议纪要等。

?管理措施

1、制定档案管理制度,并严格执行。

2、按照档案管理要求,分门别类,编目造册,方便查阅,利于管理。

3、专职管理,责任到人,存放有序,管理规范。

4、配置专门的档案管理用房和必要的设施设备,以满足档案管理要求。

5、根据档案资料的形式、性质,采用不同的管理手段,科学管理,确保档案资料完整、安全。

6、实现电脑软件管理,提高管理水平。

六、财务管理方案

?管理内容

1、加强现金收支管理。

2、搞好财务核算。

3、经营收支状况每半年公布一次。

4、做好年度预算和决算工作。

5、认真审核报销票据,严格控制费用报销。

6、及时掌握财务收支状况,做好财务分析,为领导决策提供依据。

?管理措施

1、根据财务法规政策,制定财务管理制度。

2、财务人员持证上岗,规范操作。

3、抓好财务人员业务培训,不断提高业务素质。

4、加强成本控制。

5、加强财务监督和财务检查。

七、人事管理方案

?管理内容

1、按照合理的人才结构配置各类人员。

2、任人唯贤,量才录用。

3、开展业务培训,全面提高业务素质。

4、进行业绩考核,优胜劣汰。

?管理措施

1、制定岗位职责,做到责、权、利分明。

2、建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性。

3、加强思想作风建设,树立全心全意为用户服务的观念和企业的品牌意识。

4、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合。

5、全面考核,做到公开、公平、公正。

八、协助业主委员会筹建工作

当园区达到具备业主委员会成

立条件时,将按照国务院《物业管理条例》规定,协助房管部门、街道、社区及开发商,筹建园区业主委员会。

筹建程序:

1、在房管部门、街道、社区及开发商召集下,组建业主大会筹备组;

2、筹备组根据《业主大会》规程进行业主代表推选;

3、筹备组将拟定《业主临时公约》、《业主大会议事规则》草案在园区内征询业主意见;

4、业主代表收集其所在区域业主意见和相关选票,经筹备组统计汇总,公布表决结果;

5、召开业主大会,成立业主委员会。

篇2:物业管理不符合纠正预防措施控制程序

　　物业管理手册:不符合、纠正和预防措施控制程序

　　1、目的

　　为了消除已存在或潜在的不符合原因,采取纠正和预防措施,防止不符合的发生或重复发生,制定本程序。

　　2、范围

　　本程序适用于公司对不符合项所采取的纠正和预防措施的管理。

　　3、职责

　　3.1各部门负责制订和实施本部门的纠正和预防措施及公司制定的相应的纠正和预防措施。

　　3.2品质部负责组织对管理体系、服务持续改进及纠正和预防措施的控制,负责监督和协调纠正和预防措施的实施及措施有效性的验证。

　　3.3物业服务中心及相关部门负责有效处理业主的意见和建议。

　　3.4总经理负责重大的纠正和预防措施的审批工作。

　　4、程序

　　4.1纠正措施

　　4.1.1所提供的服务不合格中的纠正措施

　　4.1.1.1业主对同一服务项目每月投诉达到3次或依据检验结果同一服务每月不合格项发生5次以上时,适用纠正措施,以消除不合格原因,防止不合格再发生。

　　4.1.1.2品质部依据每月服务过程的检验记录,进行汇总分析,填制《月管理目标、指标检验汇总分析》,制定纠正措施,并根据需要由相关部门填写《不合格项纠正(预防)措施》。

　　4.1.1.3《不合格项纠正(预防)措施》经管理者代表审批后(重大的纠正和预防措施由总经理审批),由各部门负责实施。

　　4.1.1.4品质部负责对纠正措施的实施进行跟踪,调查其有效性,对行之有效的纠正措施应纳入相关体系文件。

　　4.1.2内部审核中出现不符合项按《内部审核控制程序》执行。

　　4.1.3对管理评审会议作出的改进决议,由责任部门制定措施填写《不合格项纠正(预防)措施》,并根据要求进行实施。

　　4.1.4对采购物品或供方服务出现严重不合格时,管理部组织评审并填写《不合格项纠正(预防)措施》,通知供方,要求供方进行原因分析,并将纠正措施反馈给管理部,管理部负责

　　对其下一批采购来的物资或提供的服务进行跟踪验证,执行《采购控制程序》对供方控制的有关规定。

　　4.1.5环境运行中发现不符合的纠正措施

　　4.1.5.1不符合的范围

　　a)内部审核及管理评审中出现不符合;

　　b)日常监视和测量中出现的不符合;

　　c)相关方对环境表现投诉;

　　d)出现环境污染事故。

　　4.1.5.2a)项不符合按4.1.2或4.1.3条款规定执行。

　　4.1.5.3环境关键特性监测发现及目标指标管理方案检查的不符合由品质部组织相关责任部门分析原因制定措施,填写《不合格项纠正(预防)措施》并责成相关部门实施。

　　4.1.5.4各部门在环境运行控制自查发现的不符合,应及时纠正并分析原因制定措施,填写《不合格项纠正(预防)措施》并实施。

　　4.1.5.5相关方投诉处理后,由品质部填写《不合格项纠正(预防)措施》责成相关部门分析原因制定措施并实施。

　　4.1.5.6若出现环境污染事故各相关部门应及时采取措施减少环境影响,同时报管理者代表及品质部,品质部及时组织相关责任部门分析原因制定措施,填写《不合格项纠正(预防)措施》经管理者代表批准后责成相关部门实施。

　　4.1.6每项纠正措施完成后,管理部负责进行跟踪验证、评审所采取措施的有效性,在《不合格项纠正(预防)措施》上签名确认,防止类似情况的再发生。

　　4.2预防措施

　　4.2.1对潜在的不符合,采取预防措施,以消除潜在不符合的原因,防止不符合发生。

　　4.2.2识别潜在不符合

　　为了及时了解管理体系运行的有效性,过程、服务质量及环境绩效趋势和业主的要求和期望,及时收集和分析各方面的反馈信息,各相关部门要及时分析如下记录:

　　4.2.2.1供方供货、服务质量统计、业主满意度调查、业主的意见记录等;

　　4.2.2.2以往的内审报告、管理评审报告;

　　4.2.2.3环境绩效监测有关记录;

　　4.2.2.4合规性评价情况。

　　4.2.3发现潜在的不符合事实时,根据潜在问题影响程度确定轻重缓急,各相关部门填写《不

　　河南建业物业管理有限公司文件编号:jw/qem-061-2005标题:不符合、纠正和预防措施控制程序章节号8.5.2/8.5.3版本号0/b

　　合格项纠正(预防)措施》报品质部,由品质部召集相关部门评审,分析原因,定出预防措施和责任部门,品质部填写《不合格项纠正(预防)措施》相关栏目,责任部门实施,品质部对预防措施的有效性进行跟踪验证,并签字确认。

　　4.3纠正和预防措施的实施控制及记录

　　4.3.1管理者代表负责纠正和预防措施的原因分析和责任部门的确定,并监督措施的实施过程。

　　4.3.2品质部在《不合格项纠正(预防)措施》上记录完成时间及验证结果。逾期未完成者,要报告管理者代表,组织责任部门进行原因分析,追究相关人员的责任并再次限期完成。

　　4.3.3由纠正和预防措施引起的对管理体系文件的任何更改,按《文件控制程序》执行。

　　4.3.4纠正和预防措施的相关记录应作为管理评审的输入之一。

　　4.4本程序产生的记录按《记录控制程序》

　　5、相关文件

　　5.1《文件控制程序》

　　5.2《记录控制程序》

　　6、相关记录

　　6.1《月管理目标、指标检验汇总分析》jw/jl-8.5.2-001

　　6.2《不合格项纠正(预防)措施》jw/jl-8.5.2-002

篇3:物业管理公司体系文件纠正和预防措施实施程序

　　物业管理公司体系文件:纠正和预防措施实施程序

　　1.目的

　　及时纠正在服务过程中产生的不合格,防止不合格服务的再发生,识别潜在的不合格原因,防止潜在不合格服务的产生,实现持续改进,为顾客提供更优质的服务。

　　2.适用范围

　　适用于公司所有纠正预防措施活动的实施。

　　3.职责

　　3.1管理者代表负责监督、协调改进、纠正和预防措施的实施。

　　3.2质主管负责在公司质量体系(活动)出现或存在潜在的质量问题时发出相应的通知,并跟进验证实施效果。

　　3.3部门相关主管负责落实纠正和预防措施的实施。

　　3.4产生不合格服务的部门主办以上管理人员负责组织调查产生不合格的原因,制定纠正措施。

　　3.5公司所有员工都有提出和实施纠正预防措施的责任。

　　4.方法和过程控制

　　4.1纠正措施

　　4.1.1对公司所有活动中存在的不合格进行分析,确定不合格原因,采取纠正措施予以改善,消除不合格并防止其再次发生。

　　4.1.2对以下信息采用统计技术或试验的方法进行识别,对不合格项进行确定。

　　a.顾客的投诉(建议)

　　b.紧急事件及重大质量事故

　　c.品质主管对各部门日常工作的检查和建议

　　d.对分承包服务的评估

　　e.顾客满意度调查的输出

　　f.内、外审报告

　　g.管理评审的各项输出

　　h.其他不符合公司质量方针、目标及质量体系要求的情况

　　4.1.3对于情况f,审核小组按《内部质量审核程序》的要求执行。

　　4.1.4对于情况d,品质主管填写《纠正和预防措施实施记录表》,交责任部门通知分承包方,要求分承包方对原因进行分析,提出纠正措施反馈;品质主管对其措施审核后由责任部门跟进落实情况,相关结果在《纠正和预防措施实施记录表》上进行记录,并签名确认,该表品质主管和责任部门各存一份。

　　4.1.5对于情况g,由管理者代表负责监督执行。

　　4.1.6对于其他不合格,品质主管填写《纠正和预防措施实施记录表》,对不合格事实进行描述后发往责任部门,责任部门对不合格事实进行确认后填写'原因分析'项目,制定纠正措施并实施,品质主管负责对纠正措施进行评估并跟踪验证实施效果,表格品质主管和责任部门各留存一份。

　　4.1.7对日常工作中出现的不合格,按《不合格服务处理程序》和《顾客投诉(建议)处理程序》进行处理。

　　4.1.8因质量体系或服务规范引起的不合格,由品质主管组织相关人员进行论证,提出修改意见,呈交总经理或管理者代表审批后修改下发,并保存与此有关的文件和记录。

　　4.1.9因员工素质引起的不合格,由人事行政主管会同责任部门主管采取人事调整、处罚或加强员工培训等措施,总经理负责监督实施。

　　4.1.10因服务设备或设施引起的不合格,采取的纠正措施包括增加或更换设备设施、重新选择分承包方、内部调配及进行合理技术改造等,由总经理负责监督实施。

　　4.1.11对出现的严重或具有代表性的不合格,由品质主管根据总经理意见组织有关部门开展专题讨论,对质量问题进行综合分析,指定措施并组织实施,并总经理负责监督。

　　4.2预防措施

　　4.2.1对公司所有活动中潜在的不合格进行识别,分析其原因并采取相应预防措施,以防止不合格的发生。

　　4.2.2对以下信息进行分析,识别潜在不合格

　　a.日常工作中反映出来的问题

　　b.品质主管对日常工作的检查和有关建议

　　c.顾客满意度调查结果

　　d.以往管理评审的情况

　　e.以往预防和纠正措施的实施情况

　　f.内、外审结果

　　4.2.3各部门应根据日常工作中反映出来的问题识别潜在不合格,并根据其影响制定预防措施。

　　4.2.4各部门未能识别的潜在不合格,根据潜在问题的影响程度,由品质主管召集相关部门讲明原因,制定预防措施,同时指定责任部门。品质主管填写《纠正和预防措施实施记录表》的潜在不合格事实栏,责任部门分析原因后制定预防措施并付诸实施,品质主管负责跟踪并验证实施效果,同时对有效性进行评审。在《纠正和预防措施实施记录表》上签字确认,表格品质主管与责任部门各留存一份。

　　4.2.5品质主管负责对各部门所采取的预防措施、实施过程和结果予以记录,整理后提交管理评审。

　　4.3在改进、纠正和预防措施的实施过程中,管理者代表负责配置必要的资源,协助分析原因和确定责任部门,并监督措施实施过程。

　　4.4由改进、纠正和预防措施引起的对体系文件的任何更改,按《质量体系文件管理办法》执行。

　　5.质量记录和表格

　　jsnhwy8.0-04-f1《纠正和预防措施实施记录表》